【正文】 1 xx 項(xiàng)目市場(chǎng)分析和初步定位建議報(bào)告 商業(yè)市場(chǎng)部分 一、 商業(yè)市場(chǎng)分析 一）、總述 石家莊市的商業(yè)市場(chǎng)具有明顯的“省會(huì)經(jīng)濟(jì)”和“火車?yán)瓉淼某鞘小眱蓚€(gè)特征，表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是外縣市和本地的集中消費(fèi)帶來的零售商業(yè)發(fā)達(dá)，二是以南三條和新華集貿(mào)兩大傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)為首的批發(fā)商業(yè)的發(fā)達(dá)。 從市場(chǎng)調(diào)研的情況看來，石家莊的傳統(tǒng)批發(fā)商業(yè)正在逐漸衰落，但隨著當(dāng)?shù)厝讼M(fèi)水平的提高零售商業(yè)卻正在蓬勃發(fā)展中，各種新的商業(yè)業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)。石家莊的傳統(tǒng)批發(fā)商業(yè)在全國(guó)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中還剛剛開始更新，但批發(fā)市場(chǎng)繁榮的年代形成的石家莊人的消費(fèi)習(xí)慣依然影響了 新出現(xiàn)的眾多零售業(yè)態(tài)，這是石家莊商業(yè)市場(chǎng)的特殊性，不同于全國(guó)其他的城市。 由于本案的初步定位思路是零售業(yè)態(tài)，因此以下主要分析石家莊的零售商業(yè)情況。 二）、商業(yè)區(qū)分析 通過市場(chǎng)調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)石家莊的零售商業(yè)市場(chǎng)主要是兩大核心商業(yè)區(qū)和其他區(qū)域性商業(yè)區(qū)組成，兩大核心商業(yè)區(qū)即東購(gòu)商業(yè)區(qū)和北國(guó)商業(yè)區(qū)。 東購(gòu)商業(yè)區(qū)分析：石家莊最大的綜合型成熟的核心商業(yè)區(qū) 1）總體情況 東購(gòu)商業(yè)區(qū)代表了石家莊最完善的商業(yè)市場(chǎng)，其在新華集貿(mào)中心批發(fā)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上形成的一個(gè)零售商業(yè)區(qū)，有“火車站”、“服裝批發(fā)市場(chǎng)”、“大型購(gòu)物中心”三大特 征。 東購(gòu)商業(yè)區(qū)的范圍是指中山路（東至公里街，西至中華大街）和民族路沿線的零售商業(yè)積聚區(qū)，包括華聯(lián)等周邊的大型商業(yè)場(chǎng)所。 2）、業(yè)態(tài)分析 東購(gòu)商圈業(yè)態(tài)表 業(yè)態(tài) 商業(yè)名稱 規(guī)模 檔次 消費(fèi)群體 經(jīng)營(yíng)情況 百貨商場(chǎng) 東購(gòu) 萬(wàn) 中高檔 衍射石家莊，主要集中在橋西中高收 入人群。 先進(jìn)管理模式，一流商場(chǎng)，省會(huì)零售業(yè)龍頭 王府井百貨 萬(wàn) 中高檔 中高收入群體。 引進(jìn)新品牌。超前定位，進(jìn)而水土不服 新百?gòu)V場(chǎng) 4 萬(wàn) 中高檔 橋西中產(chǎn)階級(jí)消費(fèi)群體 按摩爾模式升級(jí)，不斷改進(jìn)，屬省會(huì)三大巨頭之末 華聯(lián)商 廈 4 萬(wàn) 中檔 工薪中等收入群體 經(jīng)營(yíng)一般，暫時(shí)對(duì)此商圈不構(gòu)成威脅 2 主題商城 天元名品 4 萬(wàn) 中檔 石家莊年輕時(shí)尚群體 南國(guó)時(shí)尚服飾廣場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)情況良好，有趕超福興閣之勢(shì) 專業(yè)市場(chǎng) 福興閣 2 萬(wàn) 低檔 低收入，及工薪階層 一度風(fēng)靡省會(huì)，以低價(jià)取勝。而今仍有市場(chǎng) 太和電子城 4 萬(wàn) 批發(fā)為主 電子產(chǎn)品的集散地 專賣店 大中、國(guó)美、蘇寧 2 萬(wàn) 電器 知名家用電器零售商 李寧，班尼璐，以純 各約100 時(shí)尚年輕群體 名牌休閑服飾 配套商業(yè)業(yè)態(tài) 新華美食城 低檔餐 飲 快速中餐消費(fèi)群 依托龐大客流 量 肯德基，必勝客 西餐 滿足時(shí)尚及中高消費(fèi)人群 滿足人們時(shí)尚飲食消費(fèi) 東購(gòu)商業(yè)區(qū)的業(yè)態(tài)包括：東方城市購(gòu)物中心、新百購(gòu)物廣場(chǎng)、華聯(lián)商廈、王府井百貨四大購(gòu)物中心和百貨業(yè)態(tài)，福興閣服裝市場(chǎng)、灣里廟服裝市場(chǎng)、太和電子城、天元名品服飾廣場(chǎng)、金百麗時(shí)尚廣場(chǎng)等眾多的專業(yè)市場(chǎng)或主題商場(chǎng)，國(guó)美電器、蘇寧電器、大中電器、康寧醫(yī)藥商場(chǎng)、麗華音像城和大量臨街服裝等專買店，還有肯德基、麥當(dāng)勞等餐飲娛樂業(yè)態(tài)。 3）、各種業(yè)態(tài)檔次和經(jīng)營(yíng)情況分析 1) 大賣場(chǎng)（含百貨、購(gòu)物中心、大型超市業(yè)態(tài)）：百貨業(yè)態(tài)除了東購(gòu)一家中檔的購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)情 況良好外，其余經(jīng)營(yíng)情況一般，說明本地區(qū)消費(fèi)只能支撐一家東購(gòu)這樣規(guī)模的大賣場(chǎng)。 2) 專業(yè)市場(chǎng)：由于本商業(yè)區(qū)位于中山路和火車站附近最優(yōu)越的位置，加上新華集貿(mào)中心和青年街市場(chǎng)長(zhǎng)期形成的人群認(rèn)知度，本地區(qū)專業(yè)市場(chǎng)普遍經(jīng)營(yíng)情況良好，尤其是老牌服裝市場(chǎng)福興閣、太和電子城經(jīng)營(yíng)情況最好，說明本商業(yè)區(qū)是石家莊傳統(tǒng)的專業(yè)市場(chǎng)商業(yè)區(qū)。 3) 主題商場(chǎng)：主題商場(chǎng)是本地區(qū)出現(xiàn)的新業(yè)態(tài)，以天元名品為代表，由于該商場(chǎng)定位把握住了本商業(yè)區(qū)大量中低消費(fèi)人群的特征，定位成針對(duì)年青人的時(shí)尚主題服飾廣場(chǎng)，取的了一定成功，但其他一些運(yùn)動(dòng)主題、時(shí)尚主題的規(guī)模太 小或設(shè)施落后經(jīng)營(yíng)狀況一般，說明主題商場(chǎng)是本商業(yè)區(qū)市場(chǎng)能夠接受的新業(yè)態(tài)，但對(duì)內(nèi)部設(shè)施、主題確定和氛圍營(yíng)造等方面要求較高。 4) 專賣店：本商業(yè)區(qū)有家電、醫(yī)藥、服裝等專賣店，由于該地區(qū)大量客流作保障，但同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，大多經(jīng)營(yíng)情況一般。 5) 配套業(yè)態(tài)：該地區(qū)餐飲娛樂等針對(duì)本商業(yè)區(qū)的配套基本沒有大型上檔次的配套，一些低檔餐飲、快餐店經(jīng)營(yíng)情況非常好，規(guī)模型配套業(yè)態(tài)是該地區(qū)的市場(chǎng)空白點(diǎn)。 4）商業(yè)區(qū)人流量和整體經(jīng)營(yíng)情況 3 東購(gòu)商業(yè)區(qū)平均日人流量為 25 萬(wàn)人，其中東購(gòu)的客流量為 10 萬(wàn)，本案所在地區(qū)人流量為東購(gòu)人流量的 1/3 為 3 萬(wàn)人 ，說明本商業(yè)區(qū)的人流量目前還大部分集中在金橋路以東，以西客流量比較少。 該地區(qū)東購(gòu)、天元和太和電子等百貨、主題商場(chǎng)、電子市場(chǎng)等新業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)情況良好；傳統(tǒng)新華集貿(mào)市場(chǎng)只有福興閣憑借位置和長(zhǎng)期的客戶認(rèn)同經(jīng)營(yíng)狀況沒有明顯下滑，其它傳統(tǒng)的批發(fā)或?qū)I(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)正逐漸走向衰落。 北國(guó)商業(yè)區(qū)：石家莊中高檔消費(fèi)商業(yè)區(qū) 1）總體情況 北國(guó)商業(yè)區(qū)是在老燕春酒店之后北國(guó)商城建成后開始形成起來的，是石家莊中高檔消費(fèi)的商業(yè)區(qū)，其范圍主要是以北國(guó)商廈為中心，南到西美，北到燕春酒店，西到影樂宮，東面一直延伸到世貿(mào)名品的區(qū)域。 該商業(yè)區(qū)位 于石家莊市政府各機(jī)關(guān)所在地，集中了燕春、世貿(mào)皇冠等高檔酒店，因此作為一個(gè)中高檔消費(fèi)商業(yè)區(qū)尤其合適，但目前來看該商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)比較單一，主要市場(chǎng)份額還是北國(guó)商廈一支獨(dú)秀。 2）業(yè)態(tài)分析 業(yè)態(tài) 商業(yè)名 稱 規(guī)模 檔次 消費(fèi)群體 經(jīng)營(yíng)情況 百貨商場(chǎng) 北國(guó)商城 近 5萬(wàn) 中高檔 橋東中高收入 北國(guó)品牌深入人心，定位明確。銷售額屬省會(huì)百貨業(yè)之最 三利國(guó)際名品 萬(wàn) 高檔 高收入群體 提升了省會(huì)形象，豐富了省會(huì)高端市場(chǎng)，滿足了高收入群體的需求。 世貿(mào)名品 1 萬(wàn) 高檔 高收入人群 世貿(mào)皇冠酒店底商，構(gòu)成高消費(fèi)區(qū)，狀 況良好 專業(yè)市場(chǎng) 長(zhǎng)安鞋城 萬(wàn) 中低檔 工薪消費(fèi) 經(jīng)營(yíng)單一，難以立足 專賣店 三信 300 中檔 工薪，白領(lǐng) 消費(fèi) 石家莊本土品牌，定位準(zhǔn)確。有固定的本 土客戶群體 時(shí)尚一條街 3000 低檔 中低收入 時(shí)尚飾品及服裝，逐漸淡出市場(chǎng)，缺少競(jìng)爭(zhēng)力 配套商業(yè)業(yè)態(tài) 影樂宮 1 萬(wàn) 中檔 工薪，白領(lǐng) 省會(huì)知名娛樂場(chǎng)所聚集地，餐飲 KTV 酒吧影院等 該商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)相對(duì)單一，除了兩家百貨店外，基本上就是各種專賣店和配套業(yè)態(tài)。 3）、各種業(yè)態(tài)檔次和經(jīng)營(yíng)情況分析 百貨店： 北國(guó)商城是大型中高檔大賣場(chǎng)，逐漸形成了集 超市、電器專賣店、服裝賣場(chǎng)、主題商城、餐飲配套等為一體購(gòu)物中心業(yè)態(tài)，更好的占領(lǐng)了本商業(yè)區(qū)的各種業(yè)態(tài)的市場(chǎng)，因此能夠在市 4 場(chǎng)份額比較小、競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈的石家莊商業(yè)市場(chǎng)立于不敗之地。 三利國(guó)際百貨規(guī)模小，定位成單一的高檔化妝品、服裝商場(chǎng)，更向一家大型品牌專賣店，加上世貿(mào)名品和北國(guó)商城的競(jìng)爭(zhēng)，但其購(gòu)物環(huán)境吸引了石家莊一批高收入人群，其經(jīng)營(yíng)情況得以能夠持續(xù)維持。 專賣店：北國(guó)商業(yè)區(qū)即輻射區(qū)的專賣店主要以中低檔品牌專賣為主，比如三信等服裝專賣店，其避開了北國(guó)高檔品牌的競(jìng)爭(zhēng)，經(jīng)營(yíng)情況一般。 配套業(yè)態(tài)： 北國(guó)商業(yè)區(qū)的配套業(yè) 態(tài)很成熟，也是石家莊中高檔餐飲、娛樂的積聚區(qū)，尤其是影樂宮已經(jīng)成為石家莊最成熟的娛樂商業(yè)區(qū)，這些配套業(yè)態(tài)與北國(guó)商城形成了相輔相成的關(guān)系，經(jīng)營(yíng)情況比較好。 4）商圈整體人流量和經(jīng)營(yíng)情況 北國(guó)商業(yè)區(qū)及輻射區(qū)人流量經(jīng)過測(cè)算日均人流量在 10 萬(wàn)人，其中北國(guó)北國(guó)商城客流量為 8 萬(wàn)人，占整體的 80%，也就是說到北國(guó)商業(yè)區(qū)的客戶 80%成為北國(guó)商城的客流量，這于東購(gòu)的客流量只占東購(gòu)商業(yè)區(qū)的 50%有顯著區(qū)別。 購(gòu)物需求情況（訪談結(jié)論） 購(gòu)物人群劃分： 1）購(gòu)物人群分類（按收入）：中產(chǎn)階層（ 2000 元 /月以上）、工薪階層（ 600－ 2000 元 /