【正文】 區(qū)域及周邊三級市場分析 未來 關(guān)內(nèi) 城市高 層 豪宅 項 目供 應 ： 區(qū)域 項目 物業(yè)類型 建面 占地 預計入市 時間 面積區(qū)間 羅湖 淘金山二期 高層 萬 10 年下半 年 140150㎡三房； 150250㎡四房； 華潤銀湖項目 高層 —— 11 12 年后 —— 福田 云頂尚品 高層 萬 萬 10 年底 150 ㎡ 山語清暉花園 高層 萬 5 萬 1011 年 160/180/200 ㎡ 蘭江項目 小高 +疊 T 萬 萬 10 年 9 月 160180 ㎡ 四季山水 2 期 高層 萬 萬 10 年 150200 ㎡ 陽基天御山 高層 萬 萬 10 年 150240 彩天怡色 高層 12 萬 萬 10 年底 70140 ㎡ 宏達石廈項目 高層 萬 萬 11 年上 80180 平米及頂層 penthouse 建安區(qū) 高層 萬 萬 11 年末 預計以中等居家戶型為主 崗廈舊改項目 超高層 萬 萬 11 年中 預計 90100 ㎡兩房， 150170 ㎡三房， 190200 ㎡四房及復式 東海商務中心 高層 約 35 萬 萬 10 年 100200 ㎡ 2 房 3 房特色復式 京基下沙項目 高層 18 萬 / 12 年 10 萬辦公 \8 萬住宅 \7 萬公寓 \10萬商業(yè) 中信園嶺舊改項目立項報告 21 和黃都會軒 高層 萬 萬 2021 年 \ \ 榮超城市春天 高層 萬 萬 2021 年 住宅 /商業(yè) /辦公綜合產(chǎn)品 南山 中信岸芷汀蘭 高層 2021 年上半年 120140的 3 房， 140180 的 4 房 后海 寶能太古城北區(qū) 高層 —— 2021 年 主力戶型 100180 ㎡ 君匯新天 高層 10 2021 年 主力戶型 140170 ㎡ 三湘海尚 別墅 +高層 2021 年 主力戶型 140170 ㎡ 灣廈海境界 高層 +小高層 35 2021 年后 —— 后海漢森項目 高層 10 20212021年 1 期以 85145 的 2 房、 3 房和 4 房為主， 2 期定位中 名居項目 高層 10 2 2021 年 主力戶型 110130 的 3 房， 140160的 4 房 澳城 2 期 高層 2021 110140的 3 房， 140160 的 4 房 前海 香格名苑項目 高層 2021 年 130160 的 3 房和 4 房 蛇口 水灣村舊改 超高層綜合 體 22 3 20212021年 200 ㎡以上 半島城邦 高層 2021 年 。 區(qū)域交通規(guī)劃 根據(jù)規(guī)劃，地鐵 3 號線將在本區(qū)域外圍紅荔路設通心嶺、紅嶺兩個站點。八卦嶺工業(yè)區(qū) 也將 逐步向居住功能轉(zhuǎn)化。 片區(qū)的主體功能是深圳市的商業(yè)區(qū)和居住區(qū)和公共綠地。 福田區(qū)域市場小結(jié) 住宅用地供應較少，僅 2021 年出讓 1 塊。 ? 價格方面 ： 10 年 4 月，福田區(qū)二手房成交均價為 20207 元 /平米，環(huán)比下降 %，同比上升 %。 項目 占地 (㎡ ) 建面 (㎡ ) 容積率 總套數(shù) 主力戶型 均價 (萬元 ) 銷售情況 御河堤 62811 476 3060 平米國際公寓 現(xiàn)剩余較高樓層 中信園嶺舊改項目立項報告 18 大中華國際金融中心 18600 202100 642 60120 平米商務公寓 現(xiàn) 剩余 較高樓層酒店式公寓 七街公館 44841 13 866 3060 平米國際公寓 深港 1 號 11000 90048 1396 5060 平米一房兩房及小復式 四季山水 39000 150000 840 165平米中高層 3 房 截至 6 月 13 日，一期余 4 套毛坯房，二期預計將于 2021 年推出 福田區(qū)二級市場未來供應 未 來 供 應 格局 未來 23 年，福田形成蓮塘尾景觀資源型、中心區(qū)城市資源型、中心南精品小戶型三足鼎立之勢 未來供應小結(jié) ? 供應總量較少，以中小規(guī)模、無資源高密度城市高層為主，豪宅方向向城市豪宅方向發(fā)展；崗夏舊改項目定位城市綜合體； ? 未來 23 年，福田形成蓮塘尾景觀資源型、中心區(qū)城市資源型、中信園嶺舊改項目立項報告 19 中心南精品 小戶型三足鼎立之勢 。 主力成交樓盤：七街公館、東方新天地廣場、御河堤等。 2021 年 1 季度 全 區(qū)新房成交面積 萬平方米，成交套數(shù) 837 套。 2021 年 全 區(qū)新房成交均價為 23680 元 /平方米，同比上漲 %。 物業(yè)型態(tài)方面， 70140 平方米約占 50%， 140 平方米以上約占 26%， 70 平方米以下約占 24%。 ? 從成交走勢來看，成交量及成交均價均呈下跌的態(tài)勢。 ? 10 年 5 月，福田區(qū)一手房成交面積為 ，環(huán)比下降 %，同比下降 %。 中信園嶺舊改項目立項報告 16 福田區(qū)舊改供應 與特征 區(qū)域 項目 供應 物業(yè)類型 占地 萬平 建面 萬平 預計入市 時間 備注 福田 崗廈舊改 新增 超高層綜合體 16 120 2021 年 面積區(qū)間 150200 建安中心 新增 住宅為主 2021 年 預計面積 90180 平 石廈村改造 新增 —— —— 配建體育活動場地、 社會停車場、公共廁所 新洲村改造 新增 住宅 萬平 —— 預計面積 90180 平 上步片區(qū)第三單元更新 新增 2． 8 上步片區(qū)第七更新單元 新增 上步片區(qū)第十四更新單元 新增 華強南西片區(qū)、西臨街片區(qū)更新單元 新增 建業(yè)小區(qū)北區(qū)更新單元 新增 —— —— —— —— 龍溪花園更新單元 新增 —— —— —— —— 華泰小區(qū)改造 新增 —— —— 福田區(qū)“ 十一五 ” 時期重大項目 —— 愛華廣場 新增 建成商業(yè)裙樓及寫字樓 24 深南中路 2038 號 B213 地塊 中航苑改造 新增 建成集商業(yè)、辦公、住宅及配套設施為一體的綜合發(fā)展片區(qū) 上步片區(qū) ， 宗地號 B21017 至B21019， B21012 至 B21015，B210 B2105