濰坊寒亭天潤錦江苑2008年營銷策略報告-全文預覽
【正文】 “天潤 第二輪營銷策略（ 20xx年 5月中－ 7月初） A、銷售目標 為了保證本案銷售熱度的延續(xù)性和整案銷售去化速度，結(jié)合相應(yīng)時間節(jié)氣，此輪銷售目 標主推高層中單元、西單元及沿街商鋪部分。 VIP 會員卡優(yōu)惠方案 VIP 會員卡按優(yōu)惠額度和購卡金額的不同分為：鉆石卡、金卡、銀卡 鉆石卡： 購卡金額 50000 元，享受 10000 元房款優(yōu)惠、購房 折優(yōu)惠和優(yōu)先活動權(quán) 金卡：購卡金額 20xx0 元，享受 5000 元房款優(yōu)惠、購房 折優(yōu)惠和優(yōu)先活動權(quán) 銀卡：購卡金額 5000 元，享受 20xx 元房款優(yōu)惠和購房 折優(yōu)惠 注： 鉆石卡僅限于購買高層房源使用，金卡和銀卡僅限于購買多層房源使用；考慮到高層與多層產(chǎn)品之間較大的梯度價差，通過鉆石卡相對較高的優(yōu)惠，減小高層房源的價格所產(chǎn)生的抗性，同時也有利于銷售引導，實現(xiàn)整盤的均衡去化。本案的高層推出并未形成市場熱度、整體環(huán)境還不成熟。 三、 項目營銷策略 整體營銷思路 本案從銷售去化及產(chǎn)品特性來看， 整體推廣節(jié)奏應(yīng)以小高層住宅為主脈，商業(yè)及多層住宅為輔的推廣節(jié)奏為宜 。故在以后的銷售過程中，應(yīng)該加強銷售引導，讓客戶意識到投資的重要性。但在心理意識上人們還是希望得到更大一點的居住空間，故在一定價格的基礎(chǔ)上，相對而言， 91105 平方米的住房更受青睞，約占到客戶比例的 %，而面積稍小一點的 7690 平方米的小戶型也得到了一些年輕人的認可，面積在職 106120 平方米的住房也得到了一些經(jīng)濟較寬松和二次置業(yè)群體的認可。 在總價方面，約有 %的客戶可以接受價格在 16— 30 萬的住房，約有 %客戶要求住房總價在職 1115 萬之間。故在成交比上預估為 6： 1 。 二、 上階段業(yè)務(wù)總結(jié) 上階段工作進程 20xx 年 5 月我司完成了該項目市場定位報告； 6 月成立了銷售專案組同期展開人員招募及培訓； 8 月人員正式進駐銷售現(xiàn)場； 9 月至今進入前期銷售準備階段。 市場目標 考慮到項目開發(fā)的時間和品牌建立的周期性，項目目標市場的范圍將分成大小兩個市場半徑，前期（一期）目標市場主要集中在寒亭南部區(qū)域，隨著項目品牌形象的建立和傳播半徑的擴大，后期（二期）目標市場則擴展到整個濰坊市。寒亭區(qū)由于有著眾多的企業(yè)事業(yè)單位，政府機關(guān)，因此對于酒店的 特別是商務(wù)型酒店的需求強烈。 而寒亭區(qū)商業(yè)，特別是社區(qū)型服務(wù)型商業(yè)在寒亭區(qū)是相當稀缺的，人們對于社區(qū)型商業(yè)特別是超市，需求是相當強烈的。 目前寒亭區(qū)的城中村改造項目的主力單價價格段在1300 元 /㎡－ 1800 元 /㎡之間，而高檔小區(qū)住宅的單價主要集中在 2200 元 /㎡－ 2600 元 /㎡之間，主力去化的面積段在 80㎡－ 120㎡之間 ,寒亭區(qū)的人們較能接受總價在 30 萬以下的房屋。 ? 消費者對房產(chǎn)品質(zhì)的認知程度提高，將有相當高的鑒賞力，因此設(shè)計先進、設(shè)施完善、文化氛圍濃厚、附加值高的樓盤將是消費者追求的好產(chǎn)品，同時消費者將更注重物業(yè)管理、小區(qū)良好的鄰里關(guān)系、孩子與老人 的人文關(guān)懷等等。 消費需求變化分析 ? 從 20xx 年開始，寒亭區(qū)開始大規(guī)模的城中村改 造，住宅的開發(fā)進入大擴容時期，大量的房屋建造加快了其城市化的進程，千篇一律的經(jīng)濟適用房逐漸將被淘汰，更優(yōu)化的房型被市場所需求。 ? 多層房源中 頂層是抗性最大的樓層 ，即使附送閣樓也難以引起購房者的購買欲望。 競爭片區(qū)判斷： 政府規(guī)劃 2007年經(jīng)過政府的詳細規(guī)劃，寒亭區(qū)將不在新批工業(yè)用地。此外南部小區(qū)由于是面向于政府機構(gòu)和事業(yè)單位的住宅，將直接分流大部分本案客源。 此外 20xx 年寒亭區(qū)大量的商業(yè)住宅對外發(fā)售，為寒亭區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展起到了一定的帶動作用。 區(qū)域市場概況 20xx－ 20xx 年對于寒亭房地產(chǎn)市場來說是一個開發(fā)啟動的兩年。 隨著市場的發(fā)展，整個市場的細節(jié)品質(zhì)呈現(xiàn)出精彩紛呈的態(tài)勢，各類風格的經(jīng)典之作也將紛紛出現(xiàn)，景觀、配套也做得越來越到位，消費者對住宅的風格、戶型布局等基本要求越來越高，物業(yè)品質(zhì)的競爭愈演愈烈。房地產(chǎn)投資快速增長；人們對于房地產(chǎn)的消費更加的理性；房地產(chǎn)開發(fā)也更加的尊重市場需求是這一階段房地產(chǎn)市場的顯著特征。 項目總建筑面積約為 萬平米，綜合容積率 ,預計總銷金額 8100 萬。 項目地處濰坊市寒亭區(qū)中南部，是未來寒亭居住區(qū)的中心部位；近鄰連接煙臺和濰坊的交通樞紐通亭街（ 206 國道），交通便利，距濰坊中心城區(qū) 15 分鐘車程；距寒亭主要商業(yè) 集中地域民主街 500 米，生活機能較為完善。 商業(yè)部分業(yè)態(tài)構(gòu)成體量 樓層 業(yè)態(tài) 體量（㎡） 業(yè)態(tài)（功能） 1～ 2 復式商鋪 以便利購物、生活服務(wù)、休閑餐飲為主的鄰里型商業(yè)配套（含獨立小樓） 3～ 5 酒店及餐飲 賓館和餐飲 商業(yè)業(yè)態(tài)分布 市場現(xiàn)狀 濰坊市地產(chǎn)開發(fā)概況 目前濰坊房地產(chǎn)市場正處于房地產(chǎn)歷史發(fā)展階段中5F 商務(wù)
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