康泰佳苑營銷報(bào)告分析-全文預(yù)覽
【正文】 中可以看出，別墅作為高檔住宅，總價(jià)高，在剩余金額中所占的比例達(dá) %，對(duì)于別墅我們應(yīng)該加大宣傳力度，另外提升整個(gè)產(chǎn)品的高附加值！為別墅的銷售做好準(zhǔn)備。 好的產(chǎn)品是吸引客戶的關(guān)鍵 ,目前馬鞍山地區(qū)各個(gè)樓盤都在廣告中突出自己產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì) ,比如 :康嘉大景城的多層就是全框架結(jié)構(gòu) ,格林春天為低層為全架空 .綜合各個(gè)樓盤來看 ,多層的主力戶型集中在 120 平方米左右 ,而小高層因?yàn)楣珨偢哂诙鄬?,主力戶型在 115— 135平方米之間是最合適 .市場(chǎng)對(duì)于這樣的主力戶型是認(rèn)同的 ,盡管現(xiàn)在的市場(chǎng)低迷 ,但同樣吸引客戶去購買 .原因有二點(diǎn) : 多 ,120 平方米的面積不僅可以改善居住環(huán)境 ,而且顯的很有檔次 。 2. 總價(jià) 40 萬以上 .從前期剩余房源中可以看出 ,我們多層底層占的比例較高 ,小高層有 8套是在西邊 ,影響銷售速度 . 15 a) 媒體分析 以下是我們樓盤在 10 月份廣告推廣來人來電統(tǒng)計(jì)的一些數(shù)據(jù) ,10月 17日至 10 月 21 日是廣告投放期 ,分別在馬鋼日?qǐng)?bào)、皖江晚報(bào)、馬鞍山日?qǐng)?bào)、馬鞍山電視報(bào)上刊登，總共來電登記人數(shù)為 72，日均 24個(gè)，與此對(duì)照的是來人登記 24個(gè)，日均 5人，由此可見目前報(bào)紙廣告的效果不是很明顯，方式過于單一。 3) 對(duì)我們工地外的圍墻重新布置，四周全部作廣告宣傳圖案。 3） 加大對(duì)小高層的宣傳力度，突出小高層的優(yōu)勢(shì)。經(jīng)常性的舉行產(chǎn)品展示會(huì)，擴(kuò)大對(duì)外宣傳的力度。 作為馬鋼開發(fā)的第一個(gè)商品房項(xiàng)目 ,在馬鋼內(nèi)部有很大知名度 ,依托馬鋼品牌的無形價(jià)值 ,針對(duì)這些客戶給予一定的優(yōu)惠 ,但銷售到目前為止 ,擴(kuò)大在馬鋼內(nèi)部的宣傳已經(jīng)到了瓶頸 ,只有突破才有發(fā)展 ,面對(duì)非馬鋼職工我們最好也有優(yōu)惠措施 ,抓住這部分潛在客戶群體 . 建議 : 1) 集中一段時(shí)間進(jìn)行大量的廣告宣傳 ,對(duì)客戶需求面 積進(jìn)行分析 ,集中開出當(dāng)前客戶需求主力戶型的棟數(shù) . 2) 對(duì)于高檔住宅 ,采用自然銷售的模式，應(yīng)考慮造勢(shì)問題 . 3) 建議小高層后期戶型結(jié)構(gòu)改在 120— 135平方米，開盤前期投入大量的廣告，分棟分單元，低開高走的銷售模式 . 。 策的出臺(tái)：廣告無疑是增加咨詢?nèi)藬?shù)，吸引人們注意最直接的方式，針對(duì)新政策的出臺(tái)，我們公司是否也能考慮在大戶型上（ 144平方米以上）給客戶適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠，讓購買的客戶心理獲得平衡，值得一提的是，自從新規(guī) 定出臺(tái)后，我們大戶型的銷售率明顯不如小戶型。 c) 主動(dòng)宣傳 現(xiàn)在要借馬鋼這個(gè)品牌來提升我們康泰佳苑的整體形象，借馬鞍山市“東擴(kuò)南移”、“雙 16 百”計(jì)劃的提出，以新市政府的建造為契機(jī)，強(qiáng)調(diào)我們是未來城市中心的核心地位，加大南移的宣傳，淡化東擴(kuò)的觀念，重點(diǎn)面向非 馬鋼人員，將他們的興趣點(diǎn)轉(zhuǎn)移到我們樓盤上來。 b) 針對(duì)性推廣 1） 針對(duì)底層，贈(zèng)送庭院設(shè)計(jì)方案及果樹一棵（廣告已登），除此之外，還可以在首樓現(xiàn)場(chǎng)展示一樓庭院模型，更直觀。 具體建議： 1) 主動(dòng)宣傳，可以選擇在雙休日去人流量大的地方（如：天潤發(fā)、團(tuán)結(jié)廣場(chǎng)、解放路）進(jìn)行產(chǎn)品展示。 從產(chǎn)品的內(nèi)在優(yōu)勢(shì)來說： 1. 房型結(jié)構(gòu)合理 ,特別是二期房型更加完善 。 2021年的多層房價(jià)在 1500/平方米而已，小高層則是 2021/平方米；現(xiàn)在多層漲到了3200/平方米，而小高層才 2700/平方米左右，由此可以看出其間的增長差別。從南京 9月份房展會(huì)上看出，國家宏觀調(diào)控開始顯效，各個(gè)樓盤推出眾多的優(yōu)惠活動(dòng)，打折成了必然的措施。比如我們可以通過 小區(qū)的景觀、環(huán)境、建材方面來提高附加值，通過樣板房、樣板景觀來宣傳我們產(chǎn)品的價(jià)值。 大部分樓盤都特別針對(duì) 144平米以上的 房子承諾補(bǔ) 2%的契稅，一般都是一次性付款、按揭有不同的折扣，推出特價(jià)房活動(dòng)，認(rèn)購房子的業(yè)主參加抽獎(jiǎng)活動(dòng)，贈(zèng)送價(jià)值萬元的櫥柜，可以說優(yōu)惠活動(dòng)非常多 。而面積在 80至 120平方米的戶型，一般被認(rèn)為是適合多數(shù)市民消費(fèi)的中等戶型。從宣傳方式上來分析，與其他樓盤相比我們的方式較單一，力度不大，達(dá)不到很好的宣傳效果，加上我們的優(yōu)惠措施與其他部分樓盤相比，給人的感覺不是很明顯，在整個(gè)馬鞍山地區(qū)我們的整體形象得不到很好的提高。大景城 3200（多層） 120~130 40 萬左右 2700（小高層） 130 35 萬左右 瑞慈花園 3200（多層） 106（多層） 34 萬左右 3200（小高層） 125（小高層） 40 萬左右 春暉家園 2700（多層） 120 33 萬左右 國際華城 2700（多層） 120 33 萬左右 東湖碧水灣 4000（別墅） 270 108 萬左右 康泰佳苑 3200（多層） 136 43 萬左右 4200（別墅） 260 左右 110 萬左右 3 從價(jià)格上來看的話，馬鞍山本地多數(shù)樓盤的小高層要比多層總價(jià)低，另一方面新市政府附近的樓盤的價(jià)位相對(duì)其他地區(qū)是較高的，多層的總價(jià)在 40 萬左右，而我們樓盤的總價(jià)高于 40 萬，主要的原因在于我們的主力戶型面積偏大，而春暉家園和國際華城的主力戶型比較符合馬鞍山市場(chǎng)的需求，這樣就會(huì)有部分客戶流失，造成我們的去化速度略低于平均去化速度。 2 二、康泰佳苑主要競(jìng)爭樓盤分析 樓盤名稱 推出時(shí)間 推出量（套） 去化（套） 月均（套） 康嘉由此可見，房地產(chǎn)市場(chǎng)，是要有時(shí)代感，緊跟政府發(fā)展政策的。康泰佳苑營銷分析報(bào)告 20
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