康泰佳苑營銷報告分析(參考版)
2025-03-02 21:54本頁面
【正文】 作為馬鋼開發(fā)的第一個商品房項目 ,在馬鋼內(nèi)部有很大知名度 ,依托馬鋼品牌的無形價值 ,針對這些客戶給予一定的優(yōu)惠 ,但銷售到目前為止 ,擴(kuò)大在馬鋼內(nèi)部的宣傳已經(jīng)到了瓶頸 ,只有突破才有發(fā)展 ,面對非馬鋼職工我們最好也有優(yōu)惠措施 ,抓住這部分潛在客戶群體 . 建議 : 1) 集中一段時間進(jìn)行大量的廣告宣傳 ,對客戶需求面 積進(jìn)行分析 ,集中開出當(dāng)前客戶需求主力戶型的棟數(shù) . 2) 對于高檔住宅 ,采用自然銷售的模式，應(yīng)考慮造勢問題 . 3) 建議小高層后期戶型結(jié)構(gòu)改在 120— 135平方米，開盤前期投入大量的廣告，分棟分單元，低開高走的銷售模式 . 。 策的出臺：廣告無疑是增加咨詢?nèi)藬?shù)，吸引人們注意最直接的方式，針對新政策的出臺，我們公司是否也能考慮在大戶型上（ 144平方米以上）給客戶適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠，讓購買的客戶心理獲得平衡，值得一提的是，自從新規(guī) 定出臺后，我們大戶型的銷售率明顯不如小戶型。經(jīng)常性的舉行產(chǎn)品展示會，擴(kuò)大對外宣傳的力度。 c) 主動宣傳 現(xiàn)在要借馬鋼這個品牌來提升我們康泰佳苑的整體形象，借馬鞍山市“東擴(kuò)南移”、“雙 16 百”計劃的提出，以新市政府的建造為契機(jī)，強(qiáng)調(diào)我們是未來城市中心的核心地位，加大南移的宣傳，淡化東擴(kuò)的觀念，重點面向非 馬鋼人員，將他們的興趣點轉(zhuǎn)移到我們樓盤上來。 3） 加大對小高層的宣傳力度，突出小高層的優(yōu)勢。 b) 針對性推廣 1） 針對底層，贈送庭院設(shè)計方案及果樹一棵（廣告已登），除此之外，還可以在首樓現(xiàn)場展示一樓庭院模型，更直觀。 3) 對我們工地外的圍墻重新布置，四周全部作廣告宣傳圖案。 具體建議： 1) 主動宣傳，可以選擇在雙休日去人流量大的地方（如：天潤發(fā)、團(tuán)結(jié)廣場、解放路）進(jìn)行產(chǎn)品展示。 2. 總價 40 萬以上 .從前期剩余房源中可以看出 ,我們多層底層占的比例較高 ,小高層有 8套是在西邊 ,影響銷售速度 . 15 a) 媒體分析 以下是我們樓盤在 10 月份廣告推廣來人來電統(tǒng)計的一些數(shù)據(jù) ,10月 17日至 10 月 21 日是廣告投放期 ,分別在馬鋼日報、皖江晚報、馬鞍山日報、馬鞍山電視報上刊登，總共來電登記人數(shù)為 72，日均 24個，與此對照的是來人登記 24個，日均 5人，由此可見目前報紙廣告的效果不是很明顯，方式過于單一。 從產(chǎn)品的內(nèi)在優(yōu)勢來說： 1. 房型結(jié)構(gòu)合理 ,特別是二期房型更加完善 。 好的產(chǎn)品是吸引客戶的關(guān)鍵 ,目前馬鞍山地區(qū)各個樓盤都在廣告中突出自己產(chǎn)品的優(yōu)勢 ,比如 :康嘉大景城的多層就是全框架結(jié)構(gòu) ,格林春天為低層為全架空 .綜合各個樓盤來看 ,多層的主力戶型集中在 120 平方米左右 ,而小高層因為公攤高于多層 ,主力戶型在 115— 135平方米之間是最合適 .市場對于這樣的主力戶型是認(rèn)同的 ,盡管現(xiàn)在的市場低迷 ,但同樣吸引客戶去購買 .原因有二點 : 多 ,120 平方米的面積不僅可以改善居住環(huán)境 ,而且顯的很有檔次 。 2021年的多層房價在 1500/平方米而已，小高層則是 2021/平方米；現(xiàn)在多層漲到了3200/平方米，而小高層才 2700/平方米左右，由此可以看出其間的增長差別。 12 戶型面積 剩余套數(shù) 單套總價 占剩余比例 109 7 34— 40萬 % 116— 139 44 39— 50萬 % 144— 153 52 38— 57萬 % 171— 175 19 53— 66萬 % 從表中可以看出 ,我們剩余房源面積 79%集中在 130— 153平方米，總價超過 40萬以上，前面我們已經(jīng)分析到，在當(dāng)前馬鞍山市場銷售抗性主要來自面積超過 120平方米 ,總價40萬以上的房子，特別國家對于 144平方米以上的住宅征收 4%的契稅 ,而我們樓盤剩余的房源有 71套都在 144平方米以上 ,占 %,受影響很明顯 . 3．剩余房源產(chǎn)品分析 產(chǎn)品類型 剩 余套數(shù) 總金額（大致） 占剩余金額比例 多層 100 4788萬元 % 小高層 25 924萬元 11% 別墅 28 3600萬元 % 我們小區(qū)有 16棟多層 ,6棟小高層 ,別墅 8棟 ,總套數(shù)為 952戶 ,主要以多層為主 ,從多達(dá) 100套 ,不過客戶對多層的需求占 79%.說明市場有潛在的需求量 ,為此 ,必須加大廣告力度 ,重點宣傳馬鋼品牌 ,另一方面提升產(chǎn)品附加值 ,吸引客戶 .客戶需求小高層的 只占 %,但我們剩余的房源中小高層只有 25套 ,說明我們樓盤的小高層定價適中 ,易于客戶接受 .從表中可以看出，別墅作為高檔住宅，總價高，在剩余金額中所占的比例達(dá) %，對于別墅我們應(yīng)該加大宣傳力度，另外提升整個產(chǎn)品的高附加值！為別墅的銷售做好準(zhǔn)備。從南京 9月份房展會上看出，國家宏觀調(diào)控開始顯效，各個樓盤推出眾多的優(yōu)惠活動，打折成了必然的措施。 四、剩余房源分析 批數(shù) 一批 二批 三批 四批 總計 住宅 別墅 住宅 別墅 總套數(shù) 196 104 72 76 52 448 52 已售 170 90 30 36 20 326 24（ 1
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