【正文】 ： 選項(xiàng) 樣本數(shù)（個(gè)） 有效率百分比（％） 可能會(huì) 202 % 不會(huì) 54 % 合計(jì) 256 % 說明大多數(shù)人已經(jīng)慢慢接受了電梯房，觀念上已經(jīng)有了轉(zhuǎn)變，對電梯房有了新的認(rèn)識，客戶對居住舒適性上的要求日漸增高，隨著社會(huì)的發(fā)展，生活質(zhì)量的提升，人口密度的增加，電梯房漸漸會(huì)取代多層，可見高層公寓的潛在市場還是很大的。對于更注重物質(zhì)和精神享受的現(xiàn)代人講，需要的不僅僅是距離上的貼近，更需要一種心靈上的互通， APARTMENT（公寓住宅）已經(jīng)成為大都市最主要的居住模式。 ? A： APARTMENT，公寓住宅，由客廳、臥室、廚房、浴室、陽臺、光線與國中機(jī)構(gòu) 產(chǎn)品策劃報(bào)告 第 39 頁 空間的分隔（如窗）等六大居室元素構(gòu)成的現(xiàn)今大都市標(biāo)準(zhǔn)的基本公寓單元，在房型設(shè)計(jì)中，將“一房、一廳、一廚、一衛(wèi)、一陽臺”作為房型設(shè)計(jì)的基本元素 ，同時(shí)做到全明，讓住戶擁有充裕的光照和通風(fēng)。這里既是內(nèi)在的品質(zhì)服務(wù)，又是外在的配套服務(wù)，內(nèi)在品質(zhì)上追求對有限空間的善加利用和個(gè)性化的闡釋，延伸到外空間的景觀和配套。在其區(qū)域內(nèi)的公寓代表著地段的高貴及與這個(gè)地段上生活的“精英”們相符合的身份，對于那些因自我奮斗而獲得社會(huì)地位并苛求優(yōu)雅和精致生活的城市中間力量來講，這樣的公寓正式其所需要的。 因此，本案商業(yè)街公寓產(chǎn)品類型建議： 產(chǎn)品類型 產(chǎn)品套數(shù)比例 主力面積 配套 商務(wù)公寓 20％ 80－ 110 商務(wù)配套 精 裝單身公寓 30％ 50－ 70 精裝修 普通單身公寓 50％ 50－ 80 安保、清潔、環(huán)境 戶型配比建議： 產(chǎn)品類型 戶型 面積 比例 商務(wù)公寓 二室二廳一衛(wèi) 80－ 90 30％ 二室二廳二衛(wèi) 90－ 100 40％ 三室二廳一衛(wèi) 100－ 110 30％ 一室一廳一衛(wèi) 50－ 55 40％ 國中機(jī)構(gòu) 產(chǎn)品策劃報(bào)告 第 38 頁 精裝單身公寓 一室二廳一衛(wèi) 55－ 60 40％ 二室一廳一衛(wèi) 60－ 70 20％ 普通單身公寓 一室二廳一衛(wèi) 50－ 60 50％ 二室一廳一衛(wèi) 60－ 70 30％ 二室二廳一衛(wèi) 70－ 80 20％ 產(chǎn)品主題定位 打造馬鞍山 CBD核心區(qū)首個(gè)“國際標(biāo)準(zhǔn)公寓” ■ 主題定位闡釋 現(xiàn)代人理想的“ CSA” ? C： CBD,城市南移的新區(qū)核心 —— CBD，俯視新市政廣場，高級公寓的理想選擇地。 國中機(jī)構(gòu) 產(chǎn)品策劃報(bào)告 第 36 頁 定位深化 市場定位依據(jù)： ? 總價(jià) 40 萬以上戶型抗性普遍存在； ? 市場主力供應(yīng)經(jīng)濟(jì)型三房二廳； ? 二房二廳市場銷售趨好； ? 一室戶無廳的結(jié)構(gòu)需求抗性較大； ? 小戶型競爭還沒有出現(xiàn)，單 身公寓市場正在形成； ? 本案產(chǎn)品供應(yīng)和客戶需求倒掛，住宅區(qū)產(chǎn)品面積皆在 110 平米以上，商業(yè)街公寓避免普通住宅的方向； 公寓客群定位依據(jù)： ? 客群主力 20－ 35 歲的白領(lǐng)和公務(wù)員； ? 家庭結(jié)構(gòu)，單身和兩口之家為主； ? 積蓄有限，但觀念相對超前，易接受高層公寓產(chǎn)品； ? 價(jià)格通過產(chǎn)品、性價(jià)比能得到拉升，公寓在定位上應(yīng)高于普通住宅； ? 15－ 30 萬總價(jià)是主力需求區(qū)間； ? 精裝修的需求比例為 20％； ? 64％的車位需求， 73％只需求一個(gè)衛(wèi)生間； ? 76％的客戶希望 1 元 /平米以下的物業(yè)費(fèi)， 24％的客戶也只接受 元 /平米的物業(yè)費(fèi)。 ? 公寓主力需求總價(jià)在 30 萬元以內(nèi)，單身公寓住宅勢將出籠 公寓問卷已經(jīng)顯示， 15－ 30 萬產(chǎn)品需求 占了 ％，低總價(jià)的產(chǎn)品是公寓市場的主力需求。馬鞍山樓 市這幾年上漲非?？欤?3000 元的價(jià)格還沒有脫離市場承受的范圍，但上漲的空間將變得非常有限，加上觀望氛圍，火爆的局面很難再現(xiàn)。 供需研判 ? 新政的負(fù)面影響將會(huì)持續(xù) 自 新政后，使得受上半年國家調(diào)控風(fēng)波影響方息的樓市又激起千層浪，此次國家的力度明顯，效果也非常顯著。它關(guān)系著人們的日常起居、衣食住行是否便利，一個(gè)城市的市政府代表市中心的所在地，而市中心的配套是相當(dāng)完善的；緊于其次的就是它的價(jià)格，它關(guān)系著是否有能力去承受，；如果房型設(shè)計(jì)的合理，它的居住就相當(dāng)?shù)氖孢m，所以房型設(shè)計(jì)也是相當(dāng)重要，環(huán)境也是客戶比較關(guān)心的問題 ，環(huán)境綠化好，也是客戶選擇樓盤較看重的。 從上述需求，可以考慮 30％的酒店式公寓， 40％的 普通單身公寓， 20％的商務(wù)公寓。 國中機(jī)構(gòu) 產(chǎn)品策劃報(bào)告 第 33 頁 高檔公寓稀缺，面積要控制 問卷調(diào)查表 1――購買何種戶型（ 202份） %%%%%% %%%%%%%%%一室一廳 二室一廳 二室二廳 三室一廳 三室二廳 四室二廳躍層 問卷調(diào)查表 2――是否需要裝修（ 202份） %%%%%%%%%%%%%%毛坯房 簡單裝修房 精裝修房 表 1：從比例上看 ,需求一房一廳、二房一廳或二廳客戶的占到了 80%多 ,想購買三室的只有近 20%，對于公寓住宅來說，需求房型偏小也是比較合理的。 由于客戶對“康泰佳苑”已經(jīng)有了一定的認(rèn)知，通過問卷 2 在 30003200 元這個(gè)區(qū)間上，它的比例拉升了 17%，說明原來對于公寓住宅承受 3000 元以下的客戶，通過我們的引導(dǎo)，還 是可以接受這個(gè)價(jià)位的。 國中機(jī)構(gòu) 產(chǎn)品策劃報(bào)告 第 31 頁 2035歲人群成為購房主力軍 ,承受高總價(jià)產(chǎn)品能力有限 調(diào)研問卷分析表 1－年齡范圍 %%%%%%%%%%%%%%%%21—24歲25—29歲30—34歲35—39歲40—44歲45—49歲50—55歲55歲以上 調(diào)研問卷分析表 2－收入范圍 %%%%% % % % % %%%%%%%%%%%%4萬元 以下46萬 68萬 810萬1012萬 1214萬 1416萬 1620萬 2030萬30萬以上 上表是 202份有效問卷客群的年齡分布圖，購房年齡漸趨年輕化，而在 29歲以前的客群占了 65％，他們的積蓄往往有限，無法承受高總價(jià)的產(chǎn)品。其中 47％的比例用于首次購房需求，這部分客戶往往需求過渡性的產(chǎn)品，總價(jià)要低，面積要小，檔次要高。 國中觀點(diǎn)： ? 從總價(jià)角度考慮， 40 萬以上將是本案總價(jià)上限， 30 萬以內(nèi)是我們 的主力機(jī)會(huì)點(diǎn)； ? 如果按我們 3500元 /平米的均價(jià)，一室一廳、二室一廳的產(chǎn)品是市場主力切入機(jī)會(huì)點(diǎn)。 國中機(jī)構(gòu) 產(chǎn)品策劃報(bào)告 第 29 頁 問卷調(diào)研顯示――面積承受范圍分析（單位 :平方米）： %%%%%%% % %%%%%%%%%3 0 505 0 707 0－9 09 0 11 01 10 1 301 30 1 501 50 1 701 70 2 002 00 以上 ? 67％的客群 需求面積在 90 平米以下，市場對大戶型的需求非常低 ? 其中 110 平米 以下既是市場供應(yīng)薄弱區(qū)，也是我們的供應(yīng)空白點(diǎn)，這是一個(gè)非常好的切入點(diǎn)。 問卷調(diào)研顯示――總價(jià)承受范圍分析（單位 :萬元）： %%%%%% % % % %%%%%%%%%%10－1515－2020－2525－3030－3535－4040－4545－5050－6060以上 ? 公寓問卷已經(jīng)顯示， 15－ 30 萬產(chǎn)品需求占了 ％，低總價(jià)的產(chǎn)品是公寓市場的主力需求。 在售基本以三房實(shí)用性戶型為主，很多樓盤三房都只設(shè)了一個(gè)衛(wèi)生間，戶型的供應(yīng)薄弱點(diǎn)在于二室和二室半，東方明珠甚至準(zhǔn)備推出 240 套的小戶型。 國中觀點(diǎn)： 國中機(jī)構(gòu) 產(chǎn)品策劃報(bào)告 第 27 頁 ? 無論是分區(qū)總體供應(yīng)，還是區(qū)域認(rèn)同感，已經(jīng)顯示雨山南區(qū)將進(jìn) 入快速發(fā)展階段； ? 目前康泰佳苑的高層均價(jià)在 2900 元 /平米左右，當(dāng)我們能提供低總價(jià)的產(chǎn)品時(shí)，在市場上康泰佳苑的銷售優(yōu)勢將會(huì)顯表現(xiàn)出來。 %%%%%%%%%%%%%%%%%花山區(qū)金家莊區(qū)雨山北區(qū)（團(tuán)結(jié)廣場） 雨山南區(qū)（新市政府） 雨山西區(qū)（紅旗中路） 雨山東區(qū)（江東大道） 相比較而言，康泰佳苑高層住宅價(jià)格居中，但是月均去化量只有瑞慈的一半，主要原因還在于瑞慈主要是 104 平方米的房型達(dá)到 90％的銷售率，拉動(dòng)了整體銷售速度。 國中觀點(diǎn)： ? 從宏觀角度看，近期高層住宅供需結(jié)構(gòu)平衡，長期供應(yīng)已經(jīng)大于需求，高層銷售市場隨發(fā)展而成熟，總體銷售速度仍有提升空間； ? 未來本案商業(yè)街公寓的市場競爭不僅僅來自周邊競爭個(gè)案，內(nèi)部的競爭也將無法避免，商業(yè)街公寓必須走差異化道路； 小高層、高層單價(jià)分析 國中機(jī)構(gòu) 產(chǎn)品策劃報(bào)告 第 26 頁 樓盤名稱 銷售率 均價(jià)（元 /平米） 匯翠名邸 % 3650 瑞慈花園 % 3200 中央花園 3 期 % 3200 康嘉大景城 % 2775 西湖花園 % 2750 東暉花園 % 2650 康嘉花園 % 2600 康泰佳苑 % 2900 平均 % 2966 分析馬鞍山的在售樓盤均價(jià)，雨山湖附近是單價(jià)最高，城市東擴(kuò)區(qū)域單價(jià)最低，銷售率相差不大，可以看出目前高層住宅市場的銷售抗力主要是來自 兩個(gè)方面：地段位臵的認(rèn)同感和總價(jià)抗性。 因此，對于本案市場空間存在，未來競爭也非常激烈，但我們高層住宅戶型普遍存在戶型過大，總價(jià)過高的因數(shù)，使得我們想提升一半的目標(biāo)較難實(shí)現(xiàn)，后期的商業(yè)街公寓必須考慮社區(qū)內(nèi)高層住宅和多層住宅的競爭關(guān)系。 在售總量中，還沒有銷售出去的體量有 萬平米，這些體量是我們目前在售高層的主要競爭力，按目前的整個(gè)市場的銷售進(jìn)度，銷售完也需要 10 個(gè)左右的時(shí)間，與我們住宅區(qū)高層的銷售時(shí)間接近，加上潛在供應(yīng)量，完全消化也需要近 5 年的時(shí)間。 市場吸納情況分析 小高層、高層市場吸納情況分析表 國中機(jī)構(gòu) 產(chǎn)品策劃報(bào)告 第 24 頁 樓盤名稱 開盤時(shí)間 已售面積 (萬 m2) 銷售率 銷售周期 (月 ) 月均銷售量 （ m2） 瑞慈花園 % 3111 康嘉大景城 % 5400 康嘉花園 % 1920 匯翠名邸 % 14 2143 西湖花園 月上旬 % 1077 東暉花園 % 13 500 康泰佳苑 % 1636 合計(jì) －－ ％ 單項(xiàng)月均 2255 總項(xiàng)月均 15787 據(jù)上表，整體平均銷售率達(dá)到了 ％，整體銷售速度不是很快，我們一期在售的 3幢小高層，平均銷售率雖有 ％，但月均銷售量低于平均銷售量，說明我們還有很大的提升空間。 國中機(jī)構(gòu)