【正文】 在整個推廣過程中雖然以住宅推廣為主，但在 7 月份應(yīng)加大商業(yè)的推廣力度，達(dá)到 7 月份銷售、 9 月份招商，抓住 10 月商業(yè)旺季開業(yè)。 以我之長攻敵所短 充分利用競爭對手在小區(qū)規(guī)劃、質(zhì)量、戶型、物業(yè)等方面的不利點，進(jìn)行針對性突破，通過對消費者的教育和說服，把我方項目的優(yōu)勢充分體現(xiàn)出來，形成產(chǎn)品的核心競爭力，確保在營銷對抗中立于不敗。 認(rèn)真務(wù)實的運做和執(zhí)行 [B2B99 下載頻道 ] 免費下載 20 多萬管理文檔表格 國際企業(yè)站－ 1000 多萬全球企業(yè)信息 認(rèn)真做好項目的調(diào)研工作，在 此基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計和開發(fā)，并隨時根據(jù)市場和競爭對手的變化調(diào)整策略，使自身處于更加有利的位置。 注重項目和企業(yè)品牌形象包裝 當(dāng)市場過剩時，消費行為將趨于謹(jǐn)慎，而產(chǎn)品質(zhì)量和品牌成為消費關(guān)注的最核心因素，同樣的競爭，誰能保證產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)于對手，品牌形象高于對手，誰就能在激烈的市場競爭中立于不敗。如今，某市大發(fā)展的時代已經(jīng)來臨，超前于城市發(fā)展的品質(zhì)化社區(qū)即將誕生，誰能有先見之明，成為龍湖佳苑新業(yè)主，伴隨城市現(xiàn)代化，成為城市中心的[B2B99 下載頻道 ] 免費下載 20 多萬管理文檔表格 國際企業(yè)站－ 1000 多萬全球企業(yè)信息 永久業(yè)主； 區(qū)位概念：城市生活、享受城市，我們已經(jīng)進(jìn)入城市時代，為什么不享受城市中心的便利生活？ 某市已 經(jīng)進(jìn)入城市化時代，以前生活在城市哪一個區(qū)域都一樣的觀念已經(jīng)過時，讓我們告別礦區(qū)時代，選擇交通、購物、休閑、教育、醫(yī)療等配套設(shè)施齊全的好地段，體驗現(xiàn)代化的城市生活的便利； 價格概念： 10 萬元起住三房，品質(zhì)更高一層、花錢更少一成 用 12 萬買三房還是花少少 10 萬元擁有自己的三房兩廳？當(dāng)然是花錢越少越好，現(xiàn)在買 龍湖佳苑，比別人少花 2 萬元，即可擁有高品質(zhì)的園林生態(tài)住宅，品質(zhì)更高一層、花錢更少一成，讓產(chǎn)品物超所值； 物業(yè)概念：買房就是買物業(yè)，只要服務(wù)不要管理 引進(jìn)專業(yè)的物業(yè)管理公司，保證優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)，讓小區(qū)居民告別物 業(yè)沒人管、服務(wù)跟不上的歷史，享受品質(zhì)社區(qū)一流的物業(yè)服務(wù)； 項目形象定位（ VI 系統(tǒng)） 名稱 ：龍湖佳苑 標(biāo)志 ：建議為某種植物或動物，同時作為項目的形象代言物和紀(jì)念吉祥物； 標(biāo)準(zhǔn)色 ：待定 標(biāo)準(zhǔn)字體 ：待定 [B2B99 下載頻道 ] 免費下載 20 多萬管理文檔表格 國際企業(yè)站－ 1000 多萬全球企業(yè)信息 工地環(huán)境包裝視覺 建筑物主體 ：巨副、廣告畫； 工地圍墻 ：展板； 主路網(wǎng)及參觀路線 ：彩旗、 T 型旗； 環(huán)境綠化 ：花草、綠色植物； 營銷中心包裝設(shè)計 營銷中心室內(nèi)外展示設(shè)計 營銷中心功能分區(qū) 規(guī)劃 營銷中心大門橫 眉設(shè)計 營銷中心形象墻設(shè)計 臺面設(shè)計 展板設(shè)計 營銷中心導(dǎo)視牌 銷售人員服裝設(shè)計提示 銷售用品系列設(shè)計 示范單位導(dǎo)視牌 [B2B99 下載頻道 ] 免費下載 20 多萬管理文檔表格 國際企業(yè)站－ 1000 多萬全球企業(yè)信息 示范單位樣板房說明牌 公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計 辦公功能導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計 物業(yè)管理導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計 六、營銷推廣策略 營銷原則 通過對市場和項目自身的研究分析，我們提出以下營銷的基本原則： 先入為主，盡早入世 考慮到今年樓盤的供應(yīng)量過大，如果全部交付使用，今年下半年可能 出現(xiàn) 20 萬平米以上的空置量，占整個開發(fā)規(guī)模的 50%左右。 生活概念： 家在園中、綠擁家居 ，靜謐雅致、生態(tài)居所 某市首家純園林生態(tài)社區(qū)規(guī)劃，隨時隨地感受綠色擁抱；圍合式布局，組團(tuán)式設(shè)計，讓居住環(huán)境更加靜謐雅致，暢想花園式現(xiàn)代生活。 園林： 東湖公園的園林和小區(qū)園林相互融合，整體統(tǒng)一又各具特色，融入自然，感受花園式生活； 生態(tài)： 生態(tài)是小區(qū)規(guī)劃的核心，讓生活在某市的每一位職工，不再有礦區(qū)生活的陰影，不在擔(dān)心來自廠區(qū)污染對環(huán)境的影響，生態(tài)的就是最好的，生活生態(tài)化，健康更幸福； 綠色： 哪里有公園，哪里就有綠色，讓公園成為后花園， %的小區(qū)綠地率，那一半綠色裝點我們的生活，處處感受綠色和春 風(fēng)的沐浴。 價格 優(yōu)惠 內(nèi)部認(rèn)購價格 ：在平均價基礎(chǔ)上給予 1%的優(yōu)惠； 入市價格 ：認(rèn)購客戶在平均價基礎(chǔ)上給予 1%的優(yōu)惠；其它客戶在平均價格基礎(chǔ)上給予 %的優(yōu)惠；正式銷售一周內(nèi)簽定合同的客戶，在以上基礎(chǔ)上在給予 %的優(yōu)惠； 考慮到優(yōu)惠幅度過小，不利于形成利益刺激，建議采用贈送一年和半年物業(yè)管理費的方法代替 1%和 %的優(yōu)惠。 4）根據(jù)商業(yè)地段和定位差異，在以上建議價格的基礎(chǔ)上，對武昌路市場相接的部分給予一定程度的價格上調(diào)，建議銷[B2B99 下載頻道 ] 免費下載 20 多萬管理文檔表格 國際企業(yè)站－ 1000 多萬全球企業(yè)信息 售價格為 4500 元 /平米；其它區(qū)域的價格定為 3000— 3800 元之間 /平米；農(nóng)貿(mào)市場的價格定為 2020— 2500 元 /平米。 其次，按某市每年 億的社會消費品零售總額計算，按 400元 /平米 /月的商鋪最低營業(yè)額（低于該營業(yè)額，商戶經(jīng)營趨于微利，商戶將不在經(jīng)營或維持經(jīng)營，商鋪租金大副回落，出現(xiàn)空置現(xiàn)象）計算，某市商業(yè)繁華和相對繁華的區(qū)域可容納 54167 平米的商鋪（不含一般區(qū)域 的商鋪），從這個數(shù)值而言，某市商業(yè)供應(yīng)已經(jīng)達(dá)到供需平衡，新的供應(yīng)將導(dǎo)致市場過剩。隨著 商業(yè)開發(fā)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，商業(yè)在銷售價格上漲的同時銷售的難度進(jìn)一步加大。因此修正后一層的銷售價格在 3400— 4200 元 /平米；二層的銷售價格在 1950元 /平米 — 2300 元 /平米。 在以上價格的基礎(chǔ)上， 運用市場定價法修正。 銷售價格建議 —— 住宅均價 1280 元 /平米； —— 商業(yè)銷售價格建議 商業(yè)建議銷售價格，一層在 3000— 4500 元 /平米；二層在 1950 元 /平米 — 2300 元 /平米。 綠色：哪里有公園，哪里就有綠色，讓公園成為后花園， %的小區(qū)綠地率，拿一半綠色裝點我們的生活，處處感受綠色和春風(fēng)的沐浴。在充分建立領(lǐng)導(dǎo)品牌形象的同時，考慮價格和規(guī)模的平衡因素，作到定價合理，完全銷售的目標(biāo)。 [B2B99 下載頻道 ] 免費下載 20 多萬管理文檔表格 國際企業(yè)站－ 1000 多萬全球企業(yè)信息 某市商業(yè)價格一直在上漲中， 2020 年上漲幅度較大； 商業(yè)的銷售價格，在市中心繁華地段，如大慶路，最高的售價一層已經(jīng)達(dá)到 1 萬元，一般售價一層在 3500— 4500 元 /平米，二層在 2020— 2500 元 /平米；相對繁華路段，如南京路、準(zhǔn)南路一層售價 2800— 3300 元 /平米，二層 1600— 1800 元 /平米；其它路段售價一層在 1800— 2500 元 /平米。 根據(jù)貴方提供的 1280 元 /平米的均價，對比主要競爭對手 1250 元 /平米的均價，我們認(rèn)為該項目價格具有一定的競爭優(yōu)勢。生活配套包括超市、便利店、醫(yī)療、干洗店、社區(qū)餐飲等，利用社區(qū)開發(fā)的底層商業(yè)完全可以滿足社區(qū)生活配套需求；教育配套包括幼兒園和學(xué)校，社區(qū)建有幼兒園，結(jié)合周邊 校區(qū)，基本滿足教育配套需求；娛樂配套包括休閑廣場、健身設(shè)施等，社區(qū)建設(shè)中基本滿足。 鑒于樓間距較大，因此在組團(tuán)規(guī)劃時，可以考慮一些組團(tuán)景觀和組團(tuán)活動空間，使組團(tuán)環(huán)境更加豐潤，空間更加靈動，避免了千篇一律的兵營式布局。 [B2B99 下載頻道 ] 免費下載 20 多萬管理文檔表格 國際企業(yè)站－ 1000 多萬全球企業(yè)信息 在景 觀規(guī)劃上應(yīng)社區(qū)園林、廣場和公園的有機(jī)融合，在北部盡量拉大主入口的開闊度，讓更多的公園景觀融入近來。 綜合以上競爭對手的戶型弱點，建議在 100 平米以上戶型設(shè)計時增加戶型軸距（ 12 米為宜），并保證所有的戶型都設(shè)計有客廳陽臺。 面積配比建議圖 [B2B99 下載頻道 ] 免費下載 20 多萬管理文檔表格 國際企業(yè)站－ 1000 多萬全球企業(yè)信息 55%20%15%5%5%9 0 1 1 0 平米1 1 0 —1 3 0 平米8 0 —9 0 平米1 3 0 平米以上8 0 平米以下 當(dāng)?shù)貞粜驮O(shè)計從格局、 分區(qū)和配比都比較合理， 最大的缺陷是戶型軸距過小 （ 10 米），戶型過分方正，從而導(dǎo)致客廳、餐廳長寬 配比不合理，不但缺乏美感而且浪費了面積。 —— 90 平米以下的兩房，主要針對低收入家庭、單身或剛結(jié)婚的小兩口、空巢老人。 如此設(shè)計還可利用總價優(yōu)勢作為本案的核心買點 —— 10 萬元買三房兩廳（ 90 平米），而競爭對手的三房（ 110 平米）總價多在 13 萬以上，確保項目在今年競爭激烈和多變的市場環(huán)境中立于不敗。 綜上所述，我們建議： 該項目的主力戶型以三房兩廳單衛(wèi)和三房兩廳雙衛(wèi)為宜，面積建議在 90— 110 平米。 其次， 120 平米以上的戶型受到小部分高收入家庭大歡迎， 100 平米以內(nèi)的戶型多為收入能力較低或年齡在 30 歲以下，未婚或剛結(jié)婚的兩口之家購買。 利用緊鄰公園的環(huán)境優(yōu)勢，建議在北面入口（長嶺路）規(guī)劃一主題會所， 該主題會所不但可以為社區(qū)居民服務(wù)， 提升項目形象，同時也可對外經(jīng)營，作為商業(yè)增加部分獲取收益。 從吸納某市最有錢階層的角度出發(fā)，建議規(guī)劃 2— 3 棟點式樓， 按一梯一戶設(shè)計，戶型面積規(guī)劃在 250 平米以上，吸引某市主要企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)入住，利用該點炒做，形成高品質(zhì)社區(qū)的人際傳播和示范效果。 小高層從滿足部分高收入消費的需求，可以適量開發(fā)， 但開發(fā)量應(yīng)根據(jù)項目認(rèn)購后的情況，最終決定整