康泰佳苑營銷報告分析(參考版)
2025-03-26 07:56本頁面
【正文】 作為馬鋼開發(fā)的第一個商品房項(xiàng)目,在馬鋼內(nèi)部有很大知名度,依托馬鋼品牌的無形價值,針對這些客戶給予一定的優(yōu)惠,但銷售到目前為止,擴(kuò)大在馬鋼內(nèi)部的宣傳已經(jīng)到了瓶頸,只有突破才有發(fā)展,面對非馬鋼職工我們最好也有優(yōu)惠措施,抓住這部分潛在客戶群體.建議:1) 集中一段時間進(jìn)行大量的廣告宣傳,對客戶需求面積進(jìn)行分析,集中開出當(dāng)前客戶需求主力戶型的棟數(shù).2) 對于高檔住宅,采用自然銷售的模式，應(yīng)考慮造勢問題.3) 建議小高層后期戶型結(jié)構(gòu)改在120—135平方米，開盤前期投入大量的廣告，分棟分單元，低開高走的銷售模式. 17。：廣告無疑是增加咨詢?nèi)藬?shù)，吸引人們注意最直接的方式，針對新政策的出臺，我們公司是否也能考慮在大戶型上（144平方米以上）給客戶適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠，讓購買的客戶心理獲得平衡，值得一提的是，自從新規(guī)定出臺后，我們大戶型的銷售率明顯不如小戶型。經(jīng)常性的舉行產(chǎn)品展示會，擴(kuò)大對外宣傳的力度。c) 主動宣傳現(xiàn)在要借馬鋼這個品牌來提升我們康泰佳苑的整體形象，借馬鞍山市“東擴(kuò)南移”、“雙百”計劃的提出，以新市政府的建造為契機(jī)，強(qiáng)調(diào)我們是未來城市中心的核心地位，加大南移的宣傳，淡化東擴(kuò)的觀念，重點(diǎn)面向非馬鋼人員，將他們的興趣點(diǎn)轉(zhuǎn)移到我們樓盤上來。3） 加大對小高層的宣傳力度，突出小高層的優(yōu)勢。b) 針對性推廣1） 針對底層，贈送庭院設(shè)計方案及果樹一棵（廣告已登），除此之外，還可以在首樓現(xiàn)場展示一樓庭院模型，更直觀。3) 對我們工地外的圍墻重新布置，四周全部作廣告宣傳圖案。具體建議：1) 主動宣傳，可以選擇在雙休日去人流量大的地方（如：天潤發(fā)、團(tuán)結(jié)廣場、解放路）進(jìn)行產(chǎn)品展示。2. ,我們多層底層占的比例較高,小高層有8套是在西邊,影響銷售速度.a) 媒體分析以下是我們樓盤在10月份廣告推廣來人來電統(tǒng)計的一些數(shù)據(jù),10月17日至10月21日是廣告投放期,分別在馬鋼日報、皖江晚報、馬鞍山日報、馬鞍山電視報上刊登，總共來電登記人數(shù)為72，日均24個，與此對照的是來人登記24個，日均5人，由此可見目前報紙廣告的效果不是很明顯，方式過于單一。從產(chǎn)品的內(nèi)在優(yōu)勢來說：1. 房型結(jié)構(gòu)合理,特別是二期房型更加完善。好的產(chǎn)品是吸引客戶的關(guān)鍵,目前馬鞍山地區(qū)各個樓盤都在廣告中突出自己產(chǎn)品的優(yōu)勢,比如:康嘉大景城的多層就是全框架結(jié)構(gòu),多層的主力戶型集中在120平方米左右,而小高層因?yàn)楣珨偢哂诙鄬?主力戶型在115—,盡管現(xiàn)在的市場低迷,:,120平方米的面積不僅可以改善居住環(huán)境,而且顯的很有檔次。2000年的多層房價在1500/平方米而已，小高層則是2000/平方米；現(xiàn)在多層漲到了3200/平方米，而小高層才2700/平方米左右，由此可以看出其間的增長差別。戶型面積剩余套數(shù)單套總價 占剩余比例 1097 34—40萬% 116—139 44 39—50萬 % 144—153 52 38—57萬 % 171—175 19 53—66萬 %從表中可以看出,我們剩余房源面積79%集中在130—153平方米，總價超過40萬以上，前面我們已經(jīng)分析到，在當(dāng)前馬鞍山市場銷售抗性主要來自面積超過120平方米,總價40萬以上的房子，特別國家對于144平方米以上的住宅征收4%的契稅,而我們樓盤剩余的房源有71套都在144平方米以上,%,受影響很明顯.3．剩余房源產(chǎn)品分析產(chǎn)品類型 剩余套數(shù)總金額（大致）占剩余金額比例 多層 100 4788萬元 % 小高層 25 924萬元 11% 別墅 28 3600萬元 % 我們小區(qū)有16棟多層,6棟小高層,別墅8棟,總套數(shù)為952戶,主要以多層為主,從多達(dá)100套,不過客戶對多層的需求占79%.說明市場有潛在的需求量,為此,必須加大廣告力度,重點(diǎn)宣傳馬鋼品牌,另一方面提升產(chǎn)品附加值,%,但我們剩余的房源中小高層只有25套,說明我們樓盤的小高
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