【正文】 ，且面積上又相差 20 平米，總價(jià)相差了 10 萬元以上，去化率明顯相差很大，說明影響銷售的另 一個(gè)主要因素是價(jià)格。而目前有些樓盤也有些少量的酒店式公寓和小戶型將要推出，如東方明珠、新紀(jì)元數(shù)碼大廈、春暉家園、東湖碧水灣、匯翠名邸、大華國際。 純小高層、高層的樓盤如：匯翠名邸、中央花園。 大多數(shù)樓盤都是集商業(yè)、居住為一體， 含多層、小高層、高層。 從四層起價(jià)為 2028 元 /平米，每層上幅 50元 /平米，與當(dāng)時(shí)市中心的雨豐花園和碧云天的小高層價(jià)格基本一樣，由于當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上缺乏小戶型，再加上地段優(yōu)勢(shì)，所以雖然本身是爛尾樓，還是受到一部分人的青睞，銷售情況良好，周期也不長(zhǎng)。所以它現(xiàn)在開始接受意向登記，登記情況不是很好。 ? 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 國中機(jī)構(gòu) 產(chǎn)品策劃報(bào)告 第 16 頁 ? 總建筑面積： 19800 平方米 ? 總戶數(shù)： 231 ? 汽車位： 1800 平方米（無分割 ） ? 物業(yè)費(fèi)： 元 /平方米 (暫定 ) ? 戶型配比及去化分析 一 期 預(yù) 售 產(chǎn) 權(quán) 式 酒 店 酒店辦公 戶型 一房 (4— 7 層 ) 一房一廳（ 8— 12 層） 面積 40 55 套數(shù) 100 131 比率 100% 100% 去化率 / / 價(jià)格 3600 元 /平方米 (精裝修 ) 3600 元 /平方米 (精裝修 ) 新紀(jì)元數(shù)碼大廈 2021 年底正式破土動(dòng)工 ,預(yù)計(jì)在 2021 年 11 月在旬開盤， 1— 3層做數(shù)碼賣場(chǎng)， 4— 7 層做產(chǎn)權(quán)式酒店、 8— 12 層做酒店式辦公，整棟樓一起推出。均價(jià)： 4500元 /平方，于 04 年底開始銷售，銷售周期為 3 個(gè)月左右。第二期于今年三月份開盤 ,為一棟 18 層的高層 ,共 72套 ,主力面積 127 平方，均價(jià)： 3750，總價(jià)在： 48 萬左右，至今銷售率約為 83%，第三期于 號(hào)開盤，為二棟高層 ,共 156套 ,主力面積 1 150 平方，均價(jià)： 3650，總價(jià)在： 50— 55萬，至今約銷售了 30 多套，銷售率約 20%。 ? 主要經(jīng) 濟(jì)指標(biāo)： ? 總用地： 24000 平方米 ? 總建筑面積： 87000 平方米 ? 住宅面積： 77000 平方米 ? 總戶數(shù)： 628 ? 汽車位： 320 ? 物業(yè)費(fèi)： 元 /平方米 /月 國中機(jī)構(gòu) 產(chǎn)品策劃報(bào)告 第 14 頁 ? 分期開發(fā)： 目前已開出三期，還有一棟 32 層的高層未開出，一期為集中式開盤（ ），二期為自然銷售，三期于 開盤，至今銷售情況一般。 ? 戶型配比及去化分析 在售小 高層 () 潛在供應(yīng)量() 國中機(jī)構(gòu) 產(chǎn)品策劃報(bào)告 第 12 頁 戶型 三室二廳二衛(wèi) 四室二廳二衛(wèi) 三房二廳二衛(wèi) 面積 150 / 套數(shù) 228 42 248 比率 43% 8% 49% 去化率 60% 30% / 價(jià)格 均價(jià) 2775 元 /平方米 / 05 年 7 月開盤的戶數(shù)較多 ,小高層約 270 套左右 ,戶型一般 ,小區(qū)自身檔次不高 ,地段很好 ,但周邊發(fā)展有局限性 .沿 湖東路的端頭房基本未銷售 ,以三房二廳小面積為主的 6 號(hào)樓和14 號(hào)樓去化的還可以 ,說明市場(chǎng)對(duì)于面積過大的三房還是有抗性 .目前 市場(chǎng)上二房二廳是個(gè)空白點(diǎn) ,需求人數(shù)相當(dāng)多 . 銷售策略有特點(diǎn) ,折扣率較大 ,也是吸引客戶的手段之一 ,廣告投入量也很大 ,在電臺(tái) ,電視 ,報(bào)紙 ,車體 ,燈箱等均有廣告 投入 . 春暉家園 ? 樓盤名稱： 春暉家園 ? 位 臵： 江東大道與印山路交匯處， 江東大道路東側(cè) ,印山路北側(cè) . ? 地塊環(huán)境： 位于市政東擴(kuò)位臵，規(guī)模較大 ,目前交通不是很便利 ,西側(cè)是新的網(wǎng)絡(luò)電視大學(xué) ,南側(cè)有東湖碧水灣和格林春天 . ? 物業(yè)類型： 集居住、商業(yè)為一體，含多層住宅和小高層 . ? 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： ? 總用地： 45 公頃 ? 總建筑面積： 55 萬方 ? 總戶數(shù)： 2500 余套 ? 汽車位： 653 個(gè) ? 分期開發(fā)： 分二期開發(fā) ,其中一期 05 年 8月 8 日推出 5棟多層 ,共 145 套 ,05 年 9月 22日推國中機(jī)構(gòu) 產(chǎn)品策劃報(bào)告 第 13 頁 出 1 棟多層共 36 套 ,05 年 10 月底又推出 3 棟多層 ,約 100余套 ,還有 22棟多層未推出 。 2021 年 5 月 ~6 月共推出了 362套多層，面積在 59~130，均價(jià)在 2650 元 /平方米，由于小面積的房型當(dāng)天就銷售完了，剩下的房子銷售率只有 50%不到，可見它的去化很一般。 ? 戶型配比及去化分析 第 4 街區(qū) 一期預(yù)售住宅 戶型 未定 頂層復(fù)式 面積 未定 未定 套數(shù) 64 8 比率 89% 11% 去化率 / / 價(jià)格 2600 元 /平方米 國際華城在明年上旬將推出 2 棟 9 層高的小高層，面積與價(jià)格未定，二期將有 13棟小高層、 5 棟高層。 國際華城 ? 樓盤名稱 :國際華城 ? 位 臵： 湖南東路 ? 地塊環(huán)境： 在江東大道的東側(cè) ,周邊有馬鋼技校 ,緊挨著馬鋼運(yùn)輸鐵路?？梢钥闯鲴R鞍山的市場(chǎng)對(duì)于定位于工薪階層的消費(fèi)樓盤來說，還是面積稍小的房型銷售情況好點(diǎn)。 ? 物業(yè)類型： 集居住、商業(yè)為一體，有小高層住宅。 它沒去化的房子大部分在 8— 10 層左右，總價(jià) 41 萬左右，超出了中低層客群心里預(yù)期價(jià)位，中高層客群因馬路影響，寧可購買景觀等條件好的住宅。小區(qū)內(nèi)部的去化是很不錯(cuò)的，因?yàn)殡x國中機(jī)構(gòu) 產(chǎn)品策劃報(bào)告 第 7 頁 江東大道較遠(yuǎn)，景觀好，所以銷售率達(dá)到了 94%。 ? 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 國中機(jī)構(gòu) 產(chǎn)品策劃報(bào)告 第 6 頁 ? 總用地： 13 萬平方米 ? 總建筑面積： 360000 平方米 ? 住宅面積： 320210 平方米 ? 總戶數(shù)： 2500 ? 汽車位： 800、 1 比 3 的比率 ? 物業(yè)費(fèi)： 元 /平方米 /月 (小高層 ) ? 分期開發(fā)： 項(xiàng)目分為兩期開發(fā)，一期的小高層有 8 棟、均為 11 層的，沿江東大道有 4 棟、小區(qū)內(nèi)部有 4 棟。因此，如何尋找合理的總價(jià)范圍和高附加值的產(chǎn) 品類型切合目標(biāo)客群的需求，將是本案突破的關(guān)鍵點(diǎn)。 通過前期的銷售分析，馬鞍山市民對(duì)于高層住宅的接受程度還處于引導(dǎo)階段，在售的小高層戶型單一、都為舒適型的三房，低選擇率和總價(jià)抗性一覽無余。康泰佳苑逆市推盤，順利熬過了炎夏淡季，目前的來客量和來電量正呈上升趨勢(shì)。 從 2021 年 11 月份開始動(dòng)工以來， A 組團(tuán) 8棟多層、 3棟小高層， D組團(tuán) 2棟，以及中心區(qū)幼兒園等大都已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂。國中機(jī)構(gòu) 產(chǎn)品策劃報(bào)告 第 1 頁 康泰佳苑商業(yè)街公寓 產(chǎn)品定位策劃報(bào)告 2021年 10 月 25 日 國中機(jī)構(gòu) 產(chǎn)品策劃報(bào)告 第 2 頁 目錄 一、 項(xiàng)目背景分析 4 二、 馬鞍山高層住宅重點(diǎn)樓盤個(gè)案分析 5 三、 馬鞍山高層住宅整體市場(chǎng)供需分析 20 總體供應(yīng)分析 20 市場(chǎng)吸納情況分析 23 單價(jià)分析 25 戶型及總價(jià)分析 26 四、 目標(biāo)客群分析： 29 五、 商業(yè)街公寓定位深化 34 供需研判 34 定位深化 35 產(chǎn)品主題定位 37 產(chǎn)品配套建議 38 附件：公寓調(diào)查問卷分析 40 國中機(jī)構(gòu) 產(chǎn)品策劃報(bào)告 第 3 頁 前言 康泰佳苑商業(yè)街公寓是整個(gè)項(xiàng)目的最后部分住宅產(chǎn)品，它既是開發(fā)商利潤的沉淀區(qū)，也是整個(gè)項(xiàng)目住宅部分的最后杰作。 國中機(jī)構(gòu) 產(chǎn)品策劃報(bào)告 第 4 頁 一、 項(xiàng)目背景分析 康泰佳苑以“富貴康泰、盛世祥和”為 項(xiàng)目的切入點(diǎn)，將本項(xiàng)目定位于馬鞍山市高檔樓盤，旨在 新城市中心， 打造 東方貴族新生活。但馬鞍山市場(chǎng)的強(qiáng)勁購買力仍舊存在，只是少了往昔的沖動(dòng)和激情，更多了一份理智。 隨著康泰佳苑銷售的深入，康泰品牌也已經(jīng)家喻戶曉，品牌價(jià)值得到較大幅度的提升，馬鋼的品牌優(yōu)勢(shì)已經(jīng)使用泰半，在后期項(xiàng)目的推廣銷售中，應(yīng)繼續(xù)升華本案的整體形象，品牌形象工程也業(yè)已 進(jìn)入實(shí)戰(zhàn)階段，后期產(chǎn)品也需做好因市場(chǎng)變化而調(diào)整的準(zhǔn)備。 國中觀點(diǎn)：目前馬鞍山的高層住宅市場(chǎng)正處于逐步接受狀態(tài)，得房率低、公攤大、物業(yè)費(fèi)高、電梯維護(hù)費(fèi)、停電等公共抗性，還有待于馬鞍山整體市場(chǎng)的引導(dǎo)。 西湖花園 ? 樓盤名稱： 西湖花園 ? 位 臵： 江東大道東側(cè) .馬濮路北側(cè) ? 地塊環(huán)境： 在江東大道的東面 ,周邊目前配套不齊全 ,交通不是很便利 ,只有 28 路車 .14路車要步行 200 米左右 ,離剛建好的新二中不是很遠(yuǎn) . ? 物業(yè)類型： 集居住、商業(yè)為一體，有小高層住宅。小區(qū)內(nèi)的 4 棟先拿出了部分與沿江東大道 4 棟同時(shí)推出，它運(yùn)用了營銷策略，把樓層好與景觀好的房子在 2021 年底才拿出推。 小高層的客戶還是多于考慮自住，產(chǎn)品的總價(jià)基本在 35 萬左右。北面是東莞小區(qū)。 由于沿江東大道的是朝東的，所以西面的房子反而好銷售，說明道路的影響很看重，面積在 140 左右的去化還行，銷售率在 60%，但面積 160 的銷售率只有 10%左右，銷售抗性主要是面積大，總價(jià)高，又沿江東大道，加上國家推出大于 144 平方米加收 2%契稅這一政策。并且還是沿馬路的銷售情況較差，它與西湖花園只隔了一條江東大道，具有一定的可比性，競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)強(qiáng)烈。 ? 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 國中機(jī)構(gòu) 產(chǎn)品策劃報(bào)告 第 9 頁 ? 總用地： 540000 平方米 ? 總建筑面積： 720210 平方米 ? 總戶數(shù)： 3600 ? 汽車位 ： 1800（ 2 比 1 的比率） ? 物業(yè)費(fèi)：未定 ? 分期開發(fā)： 項(xiàng)目分為兩期開發(fā)，一期的小高層有 2 棟、均為 9 層的，二期有小高層 13 棟、高層 5棟、 2 棟 40 層商務(wù)樓?？梢娦∶娣e的房型在馬鞍山還是有一定的客群的。 ? 戶型配比及去化分析 在售小高層 () 潛在供應(yīng)量 戶型 三室二廳一衛(wèi) 三室二廳二衛(wèi) 四房二廳二衛(wèi) 三房二廳二衛(wèi) 面積 104 146 套數(shù) 46 190 40 80 比率 13% 53% 15% 19% 去化率 90% 31% 25% / 價(jià)格 均價(jià) 3200 元 /平方米 國中機(jī)構(gòu) 產(chǎn)品策劃報(bào)告 第 11 頁