【導(dǎo)讀】沉淀區(qū)，也是整個(gè)項(xiàng)目住宅部分的最后杰作?？堤┘言吩跒榭蛻籼峁┝硕鄬赢a(chǎn)品。產(chǎn)品策劃的關(guān)鍵。穎而出，取得經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的雙贏。盤，旨在新城市中心，打造東方貴族新生活。從2021年11月份開始動(dòng)工以來，A組團(tuán)8. 棟多層、3棟小高層，D組團(tuán)2棟，以及中心區(qū)幼兒園等大都已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂。率69％，去化速度尚可，但無明顯優(yōu)勢(shì)。了裹足不前的局面，觀望氛圍逐漸加重?？堤┘言纺媸型票P，順利熬過了炎夏淡季，目前的來客。量和來電量正呈上升趨勢(shì)。營(yíng)銷的多元化，定位的準(zhǔn)確性將變得更加重要。隨著康泰佳苑銷售的深入，康泰品牌也已經(jīng)家喻戶曉，品牌價(jià)值得到較大幅度的提升，牌形象工程也業(yè)已進(jìn)入實(shí)戰(zhàn)階段，后期產(chǎn)品也需做好因市場(chǎng)變化而調(diào)整的準(zhǔn)備。而目前市場(chǎng)上公寓類產(chǎn)。電梯維護(hù)費(fèi)、停電等公共抗性，還有待于馬鞍山整體市場(chǎng)的引導(dǎo)。價(jià)范圍和高附加值的產(chǎn)品類型切合目標(biāo)客群的需求，將是本案突破的關(guān)鍵點(diǎn)。意向調(diào)研總計(jì)達(dá)256份，其中有效問卷202份。

　　

【正文】 %%%%%%%%%%%毛坯房 簡(jiǎn)單裝修房 精裝修房 表 1：從比例上看 ,需求一房一廳、二房一廳或二廳客戶的占到了 80%多 ,想購(gòu)買三室的只有近 20%，對(duì)于公寓住宅來說，需求房型偏小也是比較合理的。 表 2： 45%的客戶不需要裝修，可能因?yàn)轳R鞍山人的生活節(jié)奏不是很快，有時(shí)間去自己設(shè)計(jì)、裝璜，更多的還是會(huì)從經(jīng)濟(jì)的角度去考慮， 35%的客戶希望簡(jiǎn)單裝修，可能考慮到一個(gè)簡(jiǎn)單舒適性，特別是做為投資或出租是比較適合的， 20%的客戶需要精裝修，建議這部分需求量雖然很少，但客戶會(huì)更注重享受與品質(zhì)。 從上述需求，可以考慮 30％的酒店式公寓， 40％的 普通單身公寓， 20％的商務(wù)公寓。 國(guó)中機(jī)構(gòu) 產(chǎn)品策劃報(bào)告 第 34 頁 地段、價(jià)格、房型是購(gòu)房首選 問卷調(diào)查表 1――購(gòu)買物業(yè)時(shí)，最注重物業(yè)的方面： %%%%% %%%%%%%%%%地段 價(jià)格 房型 環(huán)境物業(yè)管理發(fā)展商品牌 從比例上看，人們選擇最關(guān)注的還是在于它的地段，可見樓盤位臵的重要性。它關(guān)系著人們的日常起居、衣食住行是否便利，一個(gè)城市的市政府代表市中心的所在地，而市中心的配套是相當(dāng)完善的；緊于其次的就是它的價(jià)格，它關(guān)系著是否有能力去承受，；如果房型設(shè)計(jì)的合理，它的居住就相當(dāng)?shù)氖孢m，所以房型設(shè)計(jì)也是相當(dāng)重要，環(huán)境也是客戶比較關(guān)心的問題 ，環(huán)境綠化好，也是客戶選擇樓盤較看重的。 國(guó)中機(jī)構(gòu) 產(chǎn)品策劃報(bào)告 第 35 頁 五、 商業(yè)街公寓產(chǎn)品定位深化 商業(yè)街公寓的市場(chǎng)定位延續(xù)項(xiàng)目一直貫徹的整體定位： “高檔住宅” ，通過提升商業(yè)街公寓產(chǎn)品內(nèi)在價(jià)值，切實(shí)迎合市場(chǎng)需求，使康泰品牌價(jià)值在市場(chǎng)上繼續(xù)升華。 供需研判 ? 新政的負(fù)面影響將會(huì)持續(xù) 自 新政后，使得受上半年國(guó)家調(diào)控風(fēng)波影響方息的樓市又激起千層浪，此次國(guó)家的力度明顯，效果也非常顯著。諸多房?jī)r(jià)偏高的大城市都收到強(qiáng)大的沖擊，上海、南京等一線城市投機(jī)客滅絕，投資客銳減，自主客觀望，市場(chǎng)極速轉(zhuǎn)冷。馬鞍山樓 市這幾年上漲非?？?，但 3000 元的價(jià)格還沒有脫離市場(chǎng)承受的范圍，但上漲的空間將變得非常有限，加上觀望氛圍，火爆的局面很難再現(xiàn)。 ? 高層住宅供應(yīng)持續(xù)放量，市場(chǎng)吸納平穩(wěn)進(jìn)行，雨山區(qū)競(jìng)爭(zhēng)激烈 高層供應(yīng)量將會(huì)大量推出，市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)基本平穩(wěn)，高層銷售市場(chǎng)將會(huì)平穩(wěn)發(fā)展，未來本案商業(yè)街公寓的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)所面臨的最主要的壓力將來自于周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤如春輝花園、瑞慈花園、康嘉大景城等綜合樓盤，問題解決的關(guān)鍵在于把握產(chǎn)品本身價(jià)值和市場(chǎng)適宜性。 ? 公寓主力需求總價(jià)在 30 萬元以內(nèi)，單身公寓住宅勢(shì)將出籠 公寓問卷已經(jīng)顯示， 15－ 30 萬產(chǎn)品需求 占了 ％，低總價(jià)的產(chǎn)品是公寓市場(chǎng)的主力需求。 如果按我們 3500 元 /平米的均價(jià)，一室一廳、二室一廳的產(chǎn)品是市場(chǎng)主力切入機(jī)會(huì) ? 雨山南區(qū)備受消費(fèi)者關(guān)注，高層住宅的接受度也將會(huì)快速上升 地段、價(jià)格、房型是客群首要關(guān)注點(diǎn)，雨山南區(qū)是關(guān)注程度最高的，未來 1－ 2 年內(nèi)雨山區(qū)是集中供應(yīng)最多的區(qū)域，高層住宅的接受程度將會(huì)快速提高。 國(guó)中機(jī)構(gòu) 產(chǎn)品策劃報(bào)告 第 36 頁 定位深化 市場(chǎng)定位依據(jù)： ? 總價(jià) 40 萬以上戶型抗性普遍存在； ? 市場(chǎng)主力供應(yīng)經(jīng)濟(jì)型三房二廳； ? 二房二廳市場(chǎng)銷售趨好； ? 一室戶無廳的結(jié)構(gòu)需求抗性較大； ? 小戶型競(jìng)爭(zhēng)還沒有出現(xiàn)，單 身公寓市場(chǎng)正在形成； ? 本案產(chǎn)品供應(yīng)和客戶需求倒掛，住宅區(qū)產(chǎn)品面積皆在 110 平米以上，商業(yè)街公寓避免普通住宅的方向； 公寓客群定位依據(jù)： ? 客群主力 20－ 35 歲的白領(lǐng)和公務(wù)員； ? 家庭結(jié)構(gòu)，單身和兩口之家為主； ? 積蓄有限，但觀念相對(duì)超前，易接受高層公寓產(chǎn)品； ? 價(jià)格通過產(chǎn)品、性價(jià)比能得到拉升，公寓在定位上應(yīng)高于普通住宅； ? 15－ 30 萬總價(jià)是主力需求區(qū)間； ? 精裝修的需求比例為 20％； ? 64％的車位需求， 73％只需求一個(gè)衛(wèi)生間； ? 76％的客戶希望 1 元 /平米以下的物業(yè)費(fèi)， 24％的客戶也只接受 元 /平米的物業(yè)費(fèi)。 綜合問卷分析表 1 假設(shè)產(chǎn)品 商務(wù)公寓 普通單身公寓 酒店式公寓 SOHO 公寓 總價(jià)需求 需求比例 % % % % 國(guó)中機(jī)構(gòu) 產(chǎn)品策劃報(bào)告 第 37 頁 假設(shè)均價(jià) 3200 3200 3700 4200 總價(jià)范圍 有效百分比 面積需求 3050 % 1016 1016 1119 13－ 21 1015 % 5070 % 16－ 23 16－ 23 19－ 26 21－ 30 15－ 20 % 70－ 90 % 23－ 29 23－ 29 26－ 33 30－ 38 20－ 25 % 90110 % 29－ 35 29－ 35 33－ 41 38－ 46 25－ 30 % 110130 % 35－ 41 35－ 41 41－ 48 46－ 55 30－ 35 % 130150 % 41－ 48 41－ 48 48－ 56 55－ 63 35 以上 1% 綜合問卷分析表 2 戶型需求 商務(wù)公寓 酒店式公寓 普通單身公寓 SOHO 公寓 % % % % 一室一廳 % / 45% 23% 15% 二室一廳 % / 25% 45% 19% 二室二廳 % 35% 35% 32% 20% 三室一廳 % 25% / / 22% 三室二廳 % 40% / / 14% 綜合上述分析， SOHO 公寓產(chǎn)品的單價(jià)過高，且比例僅占 10％，對(duì)現(xiàn)有產(chǎn)品改動(dòng)較大，建議不采用；酒店式公寓物業(yè)費(fèi)過高，建議為精裝單身公寓。 因此，本案商業(yè)街公寓產(chǎn)品類型建議： 產(chǎn)品類型 產(chǎn)品套數(shù)比例 主力面積 配套 商務(wù)公寓 20％ 80－ 110 商務(wù)配套 精 裝單身公寓 30％ 50－ 70 精裝修 普通單身公寓 50％ 50－ 80 安保、清潔、環(huán)境 戶型配比建議： 產(chǎn)品類型 戶型 面積 比例 商務(wù)公寓 二室二廳一衛(wèi) 80－ 90 30％ 二室二廳二衛(wèi) 90－ 100 40％ 三室二廳一衛(wèi) 100－ 110 30％ 一室一廳一衛(wèi) 50－ 55 40％ 國(guó)中機(jī)構(gòu) 產(chǎn)品策劃報(bào)告 第 38 頁 精裝單身公寓 一室二廳一衛(wèi) 55－ 60 40％ 二室一廳一衛(wèi) 60－ 70 20％ 普通單身公寓 一室二廳一衛(wèi) 50－ 60 50％ 二室一廳一衛(wèi) 60－ 70 30％ 二室二廳一衛(wèi) 70－ 80 20％ 產(chǎn)品主題定位 打造馬鞍山 CBD核心區(qū)首個(gè)“國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)公寓” ■ 主題定位闡釋 現(xiàn)代人理想的“ CSA” ? C： CBD,城市南移的新區(qū)核心 —— CBD，俯視新市政廣場(chǎng)，高級(jí)公寓的理想選擇地。由于匯集了大量的金融、商貿(mào)、文化、服務(wù)等設(shè)施，提供城市的最高水準(zhǔn)的功能與服務(wù)，使 CBD 成為城市的核心區(qū)域。在其區(qū)域內(nèi)的公寓代表著地段的高貴及與這個(gè)地段上生活的“精英”們相符合的身份，對(duì)于那些因自我奮斗而獲得社會(huì)地位并苛求優(yōu)雅和精致生活的城市中間力量來講，這樣的公寓正式其所需要的。 ? S： SERVICE，新時(shí)代，大家庭的組合居住模式已經(jīng)漸漸淡出我們的生活，獨(dú)立居住生活，使人們對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)已經(jīng)提升到服務(wù)概念。這里既是內(nèi)在的品質(zhì)服務(wù)，又是外在的配套服務(wù)，內(nèi)在品質(zhì)上追求對(duì)有限空間的善加利用和個(gè)性化的闡釋，延伸到外空間的景觀和配套。從社區(qū)文化、裝修風(fēng)格、家居配備到物業(yè)管理共同衍生出的居住文化。 ? A： APARTMENT，公寓住宅，由客廳、臥室、廚房、浴室、陽臺(tái)、光線與國(guó)中機(jī)構(gòu) 產(chǎn)品策劃報(bào)告 第 39 頁 空間的分隔（如窗）等六大居室元素構(gòu)成的現(xiàn)今大都市標(biāo)準(zhǔn)的基本公寓單元，在房型設(shè)計(jì)中，將“一房、一廳、一廚、一衛(wèi)、一陽臺(tái)”作為房型設(shè)計(jì)的基本元素 ，同時(shí)做到全明，讓住戶擁有充裕的光照和通風(fēng)?？梢圆捎脽o梁設(shè)計(jì)手法，內(nèi)部空間可以自由分割， 3 米層高，轉(zhuǎn)角大視角凸窗設(shè)計(jì)、空中陽臺(tái)，都市景觀一覽無余。對(duì)于更注重物質(zhì)和精神享受的現(xiàn)代人講，需要的不僅僅是距離上的貼近，更需要一種心靈上的互通， APARTMENT（公寓住宅）已經(jīng)成為大都市最主要的居住模式。 產(chǎn)品配套建議 五星級(jí)管家服務(wù)： ? 以五星級(jí)的禮儀標(biāo)準(zhǔn)，給予居住享受五星級(jí)的服務(wù)接待 ? 24小時(shí)安保巡視； ? 定期公共設(shè)備檢修服務(wù)； ? 每日保潔服務(wù)； ? 24小時(shí)隨叫服務(wù)； ? 提供泊車服務(wù)； ? 提供上門家政服務(wù)； 四星級(jí) 泛會(huì)所服務(wù)： ? 充分利用商業(yè)街的功能，將公寓間的商業(yè)定位為配套服務(wù)功能； ? 商業(yè)宜采用定向經(jīng)營(yíng)方式：滿足客戶居住、商務(wù)需求； ? 休閑健身中心： SPA、美容、健身、桑拿、臺(tái)球室、壁球室等綜合娛樂場(chǎng)所； ? 酒吧、咖啡館等休閑餐飲； ? 商務(wù)、票務(wù)、旅游服務(wù)、郵件快遞服務(wù)中心； ? 便利店、洗衣店； 三星級(jí)智能化 國(guó)中機(jī)構(gòu) 產(chǎn)品策劃報(bào)告 第 40 頁 ? 住戶管理系統(tǒng) ? 住戶門窗的紅外監(jiān)控、破碎感應(yīng)及侵入報(bào)警 ? 門磁狀態(tài)監(jiān)視報(bào)警 ? 老人、兒童及病人服務(wù)緊急報(bào)警 ? 火災(zāi)、水、氣泄露報(bào)警 ? 三表自動(dòng)抄表收費(fèi) ? 彩色視頻 對(duì)講與防盜門控 ? 樓宇管理系統(tǒng) ? 統(tǒng)一有線電視轉(zhuǎn)發(fā) ? 范圍紅外監(jiān)控 報(bào)警 ? 電子巡更管理 ? 供電設(shè)備、公共照明、電梯、供水等主要設(shè)備監(jiān)控管理 ? 停車場(chǎng)管理 ? 出入口管理 ? 網(wǎng)絡(luò)化服務(wù) ? 小區(qū)智能系統(tǒng)的連網(wǎng)集成 ? 用寬帶光纖用戶接入網(wǎng)作為主干網(wǎng) ,實(shí)現(xiàn)交互式數(shù)字視頻業(yè)務(wù) ? 每戶不少于兩對(duì)電話線和兩個(gè)有線電視插座 ? 建立有線電視網(wǎng) 國(guó)中機(jī)構(gòu) 產(chǎn)品策劃報(bào)告 第 41 頁 附件：公寓調(diào)查問卷分析 此次問卷調(diào)查共 256份 ,有效問卷 202 份 ,主要針對(duì)馬鞍山目前希望購(gòu)買或可能購(gòu)買公寓住宅的客戶進(jìn)行的調(diào)查問卷 ,其中 100 份在康泰佳苑售樓部以電話訪問形式 ,對(duì)以前來訪意向登記客戶進(jìn)行調(diào)查 ,還有 102 份是 去房地產(chǎn)大廈和中介公司門口進(jìn)行攔截式訪問 ,以及到市中心商業(yè)街門面和部分企事業(yè)單位進(jìn)行入戶訪問 ,現(xiàn)在將有效問卷分析如下 : 1． 幾年內(nèi)有購(gòu)房的打算： 國(guó)中機(jī)構(gòu) 產(chǎn)品策劃報(bào)告 第 42 頁 一年內(nèi)購(gòu)買22%二年內(nèi)購(gòu)買43%以后再說35%沒有考慮過0% 此項(xiàng)調(diào)查表明 ,在兩年內(nèi)購(gòu)房者占 65%,以后再考慮的占 35%,說明消費(fèi)周期不是很長(zhǎng)，近期的市場(chǎng)需求量還是很大，如果目前拿出一定的量投放到市場(chǎng)，還是有一定的消費(fèi)客群的。 ： 選項(xiàng) 樣本數(shù)（個(gè)） 有效率百分比（％） 可能會(huì) 202 % 不會(huì) 54 % 合計(jì) 256 % 說明大多數(shù)人已經(jīng)慢慢接受了電梯房，觀念上已經(jīng)有了轉(zhuǎn)變，對(duì)電梯房有了新的認(rèn)識(shí)，客戶對(duì)居住舒適性上的要求日漸增高，隨著社會(huì)的發(fā)展，生活質(zhì)量的提升，人口密度的增加，電梯房漸漸會(huì)取代多層，可見高層公寓的潛在市場(chǎng)還是很大的。 ： 國(guó)中機(jī)構(gòu) 產(chǎn)品策劃報(bào)告 第 43 頁