【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ? 戶型配比及去化分析 在售小高層 戶型 一房 二房 三房 面積 50 套數(shù) 13 38 23 比率 18% 51% 31% 去化率 100% 100% 100% 價(jià)格 均價(jià) 2350 元 /平方米 國(guó)中機(jī)構(gòu) 產(chǎn)品策劃報(bào)告 第 18 頁 03 年 8 月由上海富陽代理公司全程策劃銷售 ,04年 4 月基本銷售完畢 .獨(dú)棟大廈 ,共 16層 ,13 層為商業(yè)， 416 層為公寓，兩梯六戶 ,戶型從東到西為 8 11 50、 9 12137，由于是框架結(jié)構(gòu)，除了衛(wèi)生間都 可以 隨意分割，所以沒有具體的戶型。 從四層起價(jià)為 2028 元 /平米，每層上幅 50元 /平米，與當(dāng)時(shí)市中心的雨豐花園和碧云天的小高層價(jià)格基本一樣，由于當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上缺乏小戶型，再加上地段優(yōu)勢(shì)，所以雖然本身是爛尾樓，還是受到一部分人的青睞，銷售情況良好，周期也不長(zhǎng)。 目前有 30%的業(yè)主將房屋出租給公司做辦公樓，還有 40%的業(yè)主將房屋裝修后出租給別人居住，租金基本在 1620 元 /平米，周邊社區(qū)的出租價(jià)格 1213 元 /平米，主要原因是它是電 梯公寓且鄰近馬路，既可以用于居住，又可以作為辦公，市場(chǎng)需求旺盛，出租率高。但整體物業(yè)管理較差，整棟大廈出入人員比較雜，管理上很亂，整體檔次不高，比較適合中小型企業(yè)，也因此在出租率上， 100－ 130 平米的出租率高于小戶型。 1 競(jìng)爭(zhēng)樓盤綜合分析 ? 產(chǎn)品的形態(tài)與分布 由于馬鞍山城市規(guī)劃的東擴(kuò)南移，目前樓盤基本分布在江東大道兩邊，如西湖花園、東暉花園、國(guó)際華城等 ,還有雨山路以南，如瑞慈花園、康嘉大景城、東湖碧水灣、春暉家園等，市中心樓盤有匯翠名邸、中央花園、陽光大廈等。 大多數(shù)樓盤都是集商業(yè)、居住為一體， 含多層、小高層、高層。這樣的樓盤如：西湖花園、國(guó)際華城、東方明珠；它們的共性是樓盤很大 ,最小的西湖花園的總建面也有 360000平方米，都緊挨著江東大道，小區(qū)自身的配套很完善，它們連成一片，將會(huì)形成馬鞍山一個(gè)新的居住群。它們的抗性是它們的盤很大，周期性太長(zhǎng)，不可預(yù)見性很大。個(gè)性：西湖花園以國(guó)家康居示范工程概念來推廣，在馬鞍山的口碑不錯(cuò)，部分的外立面已做好，對(duì)銷售起到一定的促進(jìn)作用；國(guó)際華城它的綠化率很高，達(dá)到了 58%，但它緊挨著馬鋼運(yùn)輸鐵路，嗓音很大，并且它所有的房型只有一個(gè)衛(wèi)生間，不能滿足部分對(duì)生活質(zhì)量要求 較高的客戶群；東方明珠它目前是馬鞍山面積最大的樓盤，它的高層很多，有 55棟，它目前還沒有開過盤，其中最先面市的高層住宅將有 240 套 55－ 76 平米的小戶型。 純小高層、高層的樓盤如：匯翠名邸、中央花園。 國(guó)中機(jī)構(gòu) 產(chǎn)品策劃報(bào)告 第 19 頁 共性：地處城市中心位臵，交通便利，生活配套非常完善，沿湖自然景觀優(yōu)越，都是集住宅與商業(yè)為一體的項(xiàng)目，小區(qū)的景觀都是圍合式的設(shè)計(jì)，因?yàn)槎际羌兏邔禹?xiàng)目，容積率相對(duì)較高，樓間距也相對(duì)較小。 個(gè)性：中央花園三期的房型設(shè)計(jì)相對(duì)更加合理，主力面積在 122 平米，總價(jià)相對(duì)不高，匯翠名邸因?yàn)槭莾商輧蓱?，所以公攤面積相對(duì)較大，得 房率不高，主力面積在 135 平米左右，總價(jià)相對(duì)較高，在銷售中產(chǎn)生了一定的抗性，但小區(qū)的景觀設(shè)計(jì)比中央花園好，綠化面積也多一些，中央花園的商業(yè)氣氛較濃，隨著長(zhǎng)發(fā)商廈的開業(yè)，已經(jīng)形成了一站式購物。 近幾年馬鞍山市場(chǎng)很少有酒店式公寓或獨(dú)棟小戶型，除了陽光大廈。而目前有些樓盤也有些少量的酒店式公寓和小戶型將要推出，如東方明珠、新紀(jì)元數(shù)碼大廈、春暉家園、東湖碧水灣、匯翠名邸、大華國(guó)際。 共性是公寓推出的量占總樓盤的比例很小，位臵基本在馬路邊上，樓下為底商。 個(gè)性：新紀(jì)元數(shù)碼大廈是一棟集商業(yè)、產(chǎn)權(quán)式酒店和商務(wù)辦公為一體的 綜合性大廈，匯翠名邸目前有 61 套 60 平米左右的單身公寓，是在最高的一棟點(diǎn)式住宅樓上（ 32 層），占總套數(shù)的 17%，而其它的樓盤基本上整棟樓都是單身公寓。 ? 戶型的配比及去化 共性：大多數(shù)小高層以三房二廳為主，面積在 125 平米的居多，去化率也較高，144 平米以上的抗性很大，沿馬路邊的房子銷售也不理想，說明抗性主要來自面積和位臵。 個(gè)性：春暉家園的小高層有 4 棟被團(tuán)購，它的潛在供應(yīng)量比其它樓盤大很多；瑞慈由于起價(jià)相差 400 元 /平米，且面積上又相差 20 平米，總價(jià)相差了 10 萬元以上，去化率明顯相差很大，說明影響銷售的另 一個(gè)主要因素是價(jià)格。 ? 總結(jié) ? 面積在 140 平米以上、總價(jià) 40 萬以上的戶型普遍體現(xiàn)出抗性； ? 大面積、高總價(jià)的產(chǎn)品必須具備較高的附加值和設(shè)計(jì)的合理性方能被市場(chǎng)接受； 國(guó)中機(jī)構(gòu) 產(chǎn)品策劃報(bào)告 第 20 頁 ? 主力供應(yīng)戶型仍以三室二廳為主，經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、緊湊的戶型正成為市場(chǎng)的主流； ? 二室二廳的市場(chǎng)銷售情況趨好，如匯翠名邸舒適型二房和經(jīng)濟(jì)型三房的去化速度相差不大； ? 小戶型的競(jìng)爭(zhēng)目前還沒展現(xiàn)，未來將來自兩方面的競(jìng)爭(zhēng)，一方面各個(gè)大盤中將蘊(yùn)藏著大量的小戶型產(chǎn)品，如東方明珠將兩幢高層 240 戶全部做成 55－ 76 平米的產(chǎn)品；另一方面，一些近市中心樓盤都看好單身公寓 市場(chǎng)，在不久將來將會(huì)有幾個(gè)樓盤推出真正意義的單身公寓、酒店式公寓等產(chǎn)品，如大華國(guó)際等。 ? 對(duì)于本案而言，未來高層的主要競(jìng)爭(zhēng)來自春輝家園、瑞慈花園、大景城、匯翠名邸，而另外東方明珠和西湖花園等大盤的競(jìng)爭(zhēng)也無法忽視； ? 單身公寓的市場(chǎng)正在逐步形成，目前市場(chǎng)存在機(jī)會(huì)空白點(diǎn)。 三、 馬鞍山高層住宅整體市場(chǎng)供需分析 總體供應(yīng)分析 為能整體分析高層住宅供應(yīng)市場(chǎng)，本次調(diào)研共選取 14 個(gè)小高層、高層住宅項(xiàng)目和 8 個(gè)公寓項(xiàng)目，基本囊括了所有可類似項(xiàng)目，通過整體供應(yīng)分析，了解目前的市場(chǎng)銷售 情況和激國(guó)中機(jī)構(gòu) 產(chǎn)品策劃報(bào)告 第 21 頁 烈程度。 小高層、高層總體供應(yīng)分析表 （單位：萬 m2） 區(qū)域 樓盤名稱 高層總建面積 在售面積 已售面積 銷售率 市場(chǎng)存量 潛在供應(yīng)量 雨山區(qū)域 瑞慈花園 % 康嘉大景城 % 金匯城市 % 東湖碧水灣 % 春暉家園 % 康嘉花園 3 % 中央花園 3 期 % 匯翠名邸 % 康泰佳苑 % 小計(jì) % 花山區(qū)域 西湖花園 % 東暉花園 2 % 國(guó)際華城 12 % 東方明珠 % 新都國(guó)際商城 % 小計(jì) % 合計(jì) % 2021 年初，碧云天作為馬鞍山首個(gè)高層住宅入市，雨豐花園相繼跟進(jìn)，至此馬鞍山高層時(shí)代來臨，碧云天以其豐富的建筑立面，居住的舒適性，以及一種高檔居住身份的象征，在當(dāng)時(shí)銷售也取得了不錯(cuò)的業(yè)績(jī)，但相比較多層住宅而言，銷售速度還是差很多。 據(jù)所調(diào)查的項(xiàng)目來看，高層住宅市場(chǎng)未來的供應(yīng)局面相當(dāng)激烈，排除未來會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的項(xiàng)目，總體的供應(yīng)量達(dá)到 萬平米，其中在售項(xiàng)目供應(yīng)量為 萬平米，僅占了 25％，其中 34 年內(nèi)完全釋放出來，屆時(shí)整個(gè)高層住宅市場(chǎng)也將達(dá)到更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)程度。相對(duì)于我們，施工進(jìn)度快，而高層住宅的放量主要集中在春輝家園、東方明珠等幾個(gè)大盤上，他們的推盤進(jìn)程相對(duì)較慢，所以近期我們高層的主力競(jìng)爭(zhēng)仍將是康嘉大景城、瑞慈花園等幾個(gè)中等規(guī)模樓盤。 從表中可以看出，雨山區(qū)域發(fā)展早，樓盤數(shù)量多，規(guī)模接近，競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)將越趨激烈，而花山區(qū)是幾個(gè)大盤帶動(dòng)城市東擴(kuò)，其影響力也將快速壯大，在一兩年后，也將成為馬鞍山的樓盤主戰(zhàn)場(chǎng)。 國(guó)中機(jī)構(gòu) 產(chǎn)品策劃報(bào)告 第 22 頁 國(guó)中觀點(diǎn)： ? 高層住宅的接受程度正在逐步提高，抵抗心理仍是很普遍，但隨著雨山區(qū)域大量高層樓盤的推 出和引導(dǎo)，市場(chǎng)接受程度也將會(huì)在 1－ 2 年內(nèi)有較大的改觀； ? 雨山區(qū)發(fā)展早，市場(chǎng)接受度相對(duì)較高，但市場(chǎng)供應(yīng)充足，競(jìng)爭(zhēng)也非產(chǎn)激烈； ? 近期主戰(zhàn)場(chǎng)集中在雨山區(qū)域，高品質(zhì)的高層產(chǎn)品也將會(huì)涌現(xiàn)出來。 公寓總體供應(yīng)分析表 （單位：萬 m2） 樓盤名稱 公寓總建面積 在售面積 已售面積 銷售率 市場(chǎng)存量 潛在供應(yīng)量 東湖碧水灣 1 % 陽光大廈 % 春暉家園 % 大華國(guó)際（酒店式公寓） % 大華國(guó)際（ soho 辦公） % 東方明珠 (酒店式公寓 ) % 新紀(jì)元數(shù)碼大廈 (產(chǎn)權(quán)式酒店） % 新紀(jì)元數(shù)碼大廈 (酒店式辦公） % 匯翠名邸 % 康泰佳苑（公寓） % 合計(jì) % 此次調(diào)查了公寓的市場(chǎng)情況，主要是了解小戶型的市場(chǎng)供應(yīng)和本案在小戶型的市場(chǎng)是否存在切入機(jī)會(huì)。 從總體供應(yīng)看，純公寓產(chǎn)品市場(chǎng)上幾乎沒有，但將售和潛在供應(yīng)還是非常大，占到了高層住宅產(chǎn)品的 20％，可以預(yù)知產(chǎn)品中 70％都將做小戶型產(chǎn)品，說明隨著市 場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，大家都在走和普通住宅差異化的競(jìng)爭(zhēng)策略。 陽光大廈是 2021 年?duì)€尾樓改造項(xiàng)目，首次提出 sohu 公寓的概念，將原辦公樓定位打散，以自由分割的小戶型產(chǎn)品，提出辦公、居住的產(chǎn)品模式，成功解救了這個(gè)爛尾產(chǎn)品。目前出租客戶中有 30％的企業(yè)和 40％的居住，相對(duì)租金也高于周邊的住宅，因此此類項(xiàng)目的投資收益前景較佳，已逐漸為馬鞍山市民所看好。 小戶型公寓目前明顯存在市場(chǎng)空白點(diǎn)，本案區(qū)域未來競(jìng)爭(zhēng)也不多，加之高層住宅的供應(yīng)龐大，公寓類產(chǎn)品必須走產(chǎn)品創(chuàng)新和差異化策略，如能抓住這個(gè)機(jī)會(huì)，本案的公寓前景將會(huì)廣闊。 國(guó)中機(jī)構(gòu) 產(chǎn)品策劃報(bào)告 第 23 頁 問卷顯 示―― 高層公寓產(chǎn)品 選擇意向： %%%%%%%%%%%商務(wù)公寓 酒店式公寓 普通單身公寓 S O H O 公寓 在 202 份公寓調(diào)研有效問卷中，普通單身公寓的選擇率高達(dá) 48％，說明此類產(chǎn)品已經(jīng)被馬鞍山市民所期待。 國(guó)中觀點(diǎn)： ? 馬鞍山的小戶型時(shí)代即將來臨，小戶型熱銷程度在這次新政風(fēng)波后應(yīng)該會(huì)有較大的提升； ? 結(jié)合本案所屬區(qū)域，緊鄰新市政廣場(chǎng)，未來周邊將會(huì)出現(xiàn)大量的高檔辦公產(chǎn)品，商業(yè)街上公寓本身已經(jīng)具備了地段、環(huán)境等先天優(yōu)勢(shì)； ? 對(duì)于本案產(chǎn)品如果定位在普通的住宅產(chǎn)品方面，即會(huì)和住宅區(qū)高層相沖突，也會(huì)受整體市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)影響，產(chǎn)品形態(tài)的多樣化 已是大勢(shì)所趨； ? 小戶型市場(chǎng)存在機(jī)會(huì)空白點(diǎn)，普通單身公寓和酒店式公寓產(chǎn)品將是非常好市場(chǎng)機(jī)會(huì)切入點(diǎn)。 市場(chǎng)吸納情況分析 小高層、高層市場(chǎng)吸納情況分析表 國(guó)中機(jī)構(gòu) 產(chǎn)品策劃報(bào)告 第 24 頁 樓盤名稱 開盤時(shí)間 已售面積 (萬 m2) 銷售率 銷售周期 (月 ) 月均銷售量 （ m2） 瑞慈花園 % 3111 康嘉大景城 % 5400 康嘉花園 % 1920 匯翠名邸 % 14 2143 西湖花園 月上旬 % 1077 東暉花園 % 13 500 康泰佳苑 % 1636 合計(jì) －－ ％ 單項(xiàng)月均 2255 總項(xiàng)月均 15787 據(jù)上表，整體平均銷售率達(dá)到了 ％，整體銷售速度不是很快，我們一期在售的 3幢小高層，平均銷售率雖有 ％，但月均銷售量低于平均銷售量，說明我們還有很大的提升空間。如果按目前的單項(xiàng)目月均銷售 2255 平米，剩余的所有住宅區(qū)小高層還需要 15個(gè)月的銷售時(shí)間，如果要在商業(yè)街公寓推出之前銷售完畢，我們最多只有 10 個(gè)月時(shí)間，所以我們必須將我們的銷售速度提升一倍左右才能達(dá)成目標(biāo)。 在售總量中，還沒有銷售出去的體量有 萬平米，這些體量是我們目前在售高層的主要競(jìng)爭(zhēng)力