花都市萬科天景花園2008年?duì)I銷推廣計劃-全文預(yù)覽
【正文】 信息； 宜家家居理念展示 周末時間，在現(xiàn)場進(jìn)行宜家家居理念展示，讓客戶體驗(yàn)全新的家居生活，制造口碑傳播； 東風(fēng)日產(chǎn)新品展示 與東風(fēng)日產(chǎn)專營店聯(lián)合，利用其客戶資源及產(chǎn)品優(yōu)勢，在現(xiàn)場進(jìn)行新車展示，吸引年輕置業(yè)群體到訪； 短信、 DM、派單、拓展等 短信作為信息及時傳播工具，及時發(fā)布現(xiàn)場信息； ＤＭ，將覆蓋廣州業(yè)主群體，拓寬客戶來源； 派單與看樓車給合，聯(lián)合當(dāng)?shù)匦〈頇C(jī)構(gòu)，以廣告費(fèi)的形式支付，進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的拉客行動； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 線下工作： 現(xiàn)場銷售管理 成交率進(jìn)行末位淘汰及首位獎勵； 進(jìn)行月銷售目標(biāo)管理，完成目標(biāo)進(jìn)行團(tuán)隊(duì)獎勵； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 4月中 6月主要推廣工作安排 線上工作： 報廣 F棟樓王推出，持續(xù)深化青年置業(yè)計劃的賣點(diǎn) ,并配合現(xiàn)場室內(nèi)實(shí)景人物畫面 ,生動表現(xiàn) 。全力清貨。 新年布置及看樓送臺歷。 充分挖掘花都市場 包括：汽車城、公務(wù)員、教師、皮具城、珠寶城、企業(yè)主、部隊(duì)、機(jī)場等 …… 走出花都尋找廣州客戶 包括：廣州萬科業(yè)主、來訪廣州花都生意客戶、廣州投資客戶 …… 08年推廣計劃 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 08推廣計劃安排 持續(xù)銷售 強(qiáng)銷期 工程 4月 13日開放 F棟示范單元 4月 20取得 F棟預(yù)售許可證 3月 5月 線上 線下 戶外、報廣、電視宣傳“青年置業(yè)計劃” ，以鮮明個性喚起市場關(guān)注。 2. 本地需求有限，需走出花都，拓寬客戶群范圍。短信獲知次之。 ?年齡 30歲以下占半，剛性需求的年輕一代成為市場主力。 4. 今日花都報紙效果一般，僅占 2％，后期可減少投放。 2. 短信占 20％。 2. 花都公務(wù)員及汽車城客戶各占 13％及 12％，值得深挖。而 40歲以下的客戶占 88％。元旦期間有約 5臺廣州客戶購買作此用途。 3. 仍值重點(diǎn)關(guān)注的是 廣州客戶合計占 15％左右 。 目的： E棟成交客戶均為 90平方米客戶，有效反映目標(biāo)客戶特征。 該項(xiàng)目地理位置、產(chǎn)品類型和針對的目標(biāo)客戶群均與本項(xiàng)目相去甚遠(yuǎn)，客戶分流少，這點(diǎn)在 D、 E棟的 90方戶型的銷售中尤其明顯，幾乎沒有客戶與其對比。 該項(xiàng)目，戶型偏大，地理位置特殊，與本項(xiàng)目幾乎沒有競爭關(guān)系。 該盤在產(chǎn)品、品質(zhì)、客戶、市場關(guān)注程度等方面與本項(xiàng)目少有交集，客戶對比性很小，競爭關(guān)系低。 各盤簡述 —— 威脅等級低 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 美力百富雅苑 本地小型開發(fā)商經(jīng)營的小型項(xiàng)目， 07年初開盤，目前已經(jīng)進(jìn)入最后一期。 該項(xiàng)目 07年初還是花都市場較低端的項(xiàng)目，一直以價格優(yōu)勢作為醒目主打賣點(diǎn)。 各盤簡述 —— 威脅等級中 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 低 威脅等級： 與項(xiàng)目競爭關(guān)系微弱，產(chǎn)品及客戶群不重疊。 錦東花園 該項(xiàng)目目前僅有十余套 220方大面積單位在售，價格 7500左右，市場反響冷淡。 各盤簡述 —— 威脅等級中 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 朗悅君庭 該項(xiàng)目目前有近 390套現(xiàn)貨可售（其中 160套為元旦加推單位），并有 280余套會在幾個月內(nèi)取得預(yù)售資格。 以為該項(xiàng)目的地理位置極佳，雖然價格偏高，但是仍對本項(xiàng)目的高端客戶有截流作用，雖然實(shí)際成交分流的客戶僅有個別，但是其對客戶造成的觀望氣氛卻對本項(xiàng)目造成一定的影響。雖然該項(xiàng)目產(chǎn)品和營銷結(jié)點(diǎn)與本項(xiàng)目錯開，但因?yàn)榫嚯x較緊，仍存在較高競爭關(guān)系。 天馬河麗苑 與項(xiàng)目近在咫尺的競爭對手， 07年經(jīng)歷了轉(zhuǎn)手風(fēng)波后，項(xiàng)目經(jīng)營并不成功。 高 威脅等級： 與項(xiàng)目有直接競爭關(guān)系，產(chǎn)品及客戶群有大幅度的重疊，營 銷結(jié)點(diǎn)與本項(xiàng)目相互沖突。 預(yù)計該項(xiàng)目最早的上市時間為 08年 6月，且以何種產(chǎn)品打頭陣尚未確定，與本項(xiàng)目產(chǎn)生直接競爭。 三、 08年市場預(yù)測 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 各盤簡述 —— 按威脅等級分類 但隨著新一年度的到來， 07年尾的存貨或者上市在即，或者準(zhǔn)備優(yōu)惠套現(xiàn)， 消費(fèi)者方面： 07年尾因?yàn)橛^望而壓抑的購買力，在市場調(diào)整后尋求釋放， 各盤在年初均有一輪大的營銷動作， 本節(jié)將針對上述市場表現(xiàn)， 對各盤簡要分析，并評估對本項(xiàng)目的威脅等級。三、四房 350套 90170M178。三 五房 約 100套公寓（按工程計算可在 56月上市） 戶型未知 24棟可售 戶型未知 未知（銷售口徑為五一上市） 110180M178。兩、三房 500套（年后隨時上市） 110209M178。 三、 08年市場預(yù)測 08年新項(xiàng)目動態(tài)情況 —— 貨量多，競爭激烈 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 08年上半年類似產(chǎn)品供貨一覽 年中集中推貨 聯(lián)排別墅及 160套 130150M178。 祈福輝煌臺 08年 4月 目前該項(xiàng)目的工程進(jìn)度上到地面三層，預(yù)計年后能夠達(dá)到預(yù)售 條件，但是該項(xiàng)目尚未展開任何推廣活動。 ? 市場需求少 —— 928新政后，本地多次置業(yè)及廣州投資客戶銳減，剛性需求的客戶成為主力，市場需求量少。市場接受得價格回落至 5月份的水平。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 萬科天景花園 2020年?duì)I銷推廣計劃 2020年 01月 25日 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 目錄 ?市場分析 ?客戶分析 ?營銷目標(biāo) ?營銷安排 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市
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