花都市萬(wàn)科天景花園2008年?duì)I銷推廣計(jì)劃-文庫(kù)吧
2025-04-11 13:21 本頁(yè)面
【正文】 可以上市，以何種產(chǎn)品上市尚未定案，可能是聯(lián)排別墅，亦可能以洋房打頭陣，洋房以 90平方米為主（約 1400套），與 F棟的戶型及目標(biāo)客戶群均有重疊，以為一定時(shí)間內(nèi)的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之一。 祈福輝煌臺(tái) 08年 4月 目前該項(xiàng)目的工程進(jìn)度上到地面三層，預(yù)計(jì)年后能夠達(dá)到預(yù)售 條件，但是該項(xiàng)目尚未展開任何推廣活動(dòng)。 汽車城 2800地塊 預(yù)計(jì) 08年下半年 項(xiàng)目規(guī)模大，總建超過(guò) 38萬(wàn)平方米， 4000多套住宅， 100％90平米以下的中小戶型?，F(xiàn)已開工，但以為該項(xiàng)目為三限項(xiàng)目，不同于完全商品房項(xiàng)目，政策及行政影響較大。 區(qū)府及中心城區(qū)板塊 雅居樂新項(xiàng)目 預(yù)計(jì) 08年 8～ 9上市 主要延續(xù)前期項(xiàng)目的產(chǎn)品類型，以大戶型為主。 三、 08年市場(chǎng)預(yù)測(cè) 08年新項(xiàng)目動(dòng)態(tài)情況 —— 貨量多，競(jìng)爭(zhēng)激烈 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 08年上半年類似產(chǎn)品供貨一覽 年中集中推貨 聯(lián)排別墅及 160套 130150M178。三房 云峰花園 豪利花園 朗悅君庭 大運(yùn)家園 錦東花園 觀湖國(guó)際 凱旋國(guó)際 保利城 祈福輝煌臺(tái) 星緣美居 美力百富雅苑 雅寶新城 天馬河麗苑 時(shí)間 一月 二月 三月 四月 五月 六月 390套 90150M178。兩、三房 280套 120180M178。三房 300套（可能） 80140M178。兩、三房 500套（年后隨時(shí)上市） 110209M178。三、四房 261套 140180M178。三、四房 205套 98150M178。三、四房 約 300套（按工程計(jì)算，可能在 56月上市） 戶型未知 150套 130200M178。三 五房 約 100套公寓（按工程計(jì)算可在 56月上市） 戶型未知 24棟可售 戶型未知 未知（銷售口徑為五一上市） 110180M178。三 四房（預(yù)計(jì)） 150套 108170M178。三、四房 240套 95150M178。三、四房 未來(lái)供貨信息不明朗 未來(lái)供貨信息不明朗 120套 96150M178。三、四房 350套 90170M178。二至四房 三、 08年市場(chǎng)預(yù)測(cè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 小 結(jié) ? 價(jià)格將繼續(xù)回調(diào) —— 08年上半年，可知的即將上市的洋房單位有約超過(guò) 1500套住宅，上半年花都市場(chǎng)將有超過(guò) 3000套單位積壓。開發(fā)商將面臨很大的壓力，為緩解資金壓力，預(yù)計(jì)開發(fā)商繼續(xù)有降價(jià)措施（特別是區(qū)府板塊）。 ? 成交量難以加大 —— 政策面未見放松的情況下，本土多次置業(yè)客戶需求銳減，而吸引投資客難度大，剛性需求的客戶有限，市場(chǎng)成交量難以加大。 三、 08年市場(chǎng)預(yù)測(cè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 各盤簡(jiǎn)述 —— 按威脅等級(jí)分類 但隨著新一年度的到來(lái)， 07年尾的存貨或者上市在即，或者準(zhǔn)備優(yōu)惠套現(xiàn)， 消費(fèi)者方面： 07年尾因?yàn)橛^望而壓抑的購(gòu)買力，在市場(chǎng)調(diào)整后尋求釋放， 各盤在年初均有一輪大的營(yíng)銷動(dòng)作， 本節(jié)將針對(duì)上述市場(chǎng)表現(xiàn)， 對(duì)各盤簡(jiǎn)要分析，并評(píng)估對(duì)本項(xiàng)目的威脅等級(jí)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 各盤簡(jiǎn)述 —— 威脅等級(jí)高 保利城 南方保利在汽車城內(nèi)的項(xiàng)目，同屬 70/90政策限制得項(xiàng)目，產(chǎn)品類型有別墅、洋房。 對(duì)于汽車城的客戶而言，位置略優(yōu)于本項(xiàng)目。但僅針對(duì)汽車城客戶不足以消化，所以勢(shì)必要開發(fā)花都其他區(qū)域甚至大廣州市場(chǎng)，對(duì)其他區(qū)域的客戶來(lái)講，其位置劣與本項(xiàng)目。 預(yù)計(jì)該項(xiàng)目最早的上市時(shí)間為 08年 6月，且以何種產(chǎn)品打頭陣尚未確定，與本項(xiàng)目產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)。 祈福輝煌臺(tái) 該項(xiàng)目在 07年十月開始動(dòng)工，目前臨街的建筑已經(jīng)三層，按照工程進(jìn)度計(jì)算， 34月間即可公開發(fā)售。 該項(xiàng)目的首批單位預(yù)計(jì)會(huì)以中小戶型為主力，價(jià)格尚未確定。該項(xiàng)目的上市，一方面會(huì)分流本項(xiàng)目的客戶，而另一方面會(huì)對(duì)整個(gè)版塊的推廣起到積極作用，其首次發(fā)售的造勢(shì)必將使版塊升溫，如善加利用，則可以使本項(xiàng)目的推廣事半功倍。 高 威脅等級(jí)： 與項(xiàng)目有直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，產(chǎn)品及客戶群有大幅度的重疊，營(yíng) 銷結(jié)點(diǎn)與本項(xiàng)目相互沖突。或直接分流項(xiàng)目客戶，或致使客 戶產(chǎn)生嚴(yán)重觀望情緒的項(xiàng)目。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 觀湖國(guó)際 該項(xiàng)目自去年中期火熱銷售后，一直處于斷貨狀態(tài)，并且根據(jù)其銷售口徑， 08年第一季度仍然無(wú)貨供應(yīng)，預(yù)計(jì)在五一前后才有新品上市，初步判斷會(huì)在 4月開始市場(chǎng)預(yù)熱和客戶儲(chǔ)備。其營(yíng)銷結(jié)點(diǎn)與 F棟正撞，并且在戶型及客戶方面會(huì)有較大重疊，品牌及產(chǎn)品品質(zhì)方面亦有類似，是 F棟開售的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之一。 天馬河麗苑 與項(xiàng)目近在咫尺的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手， 07年經(jīng)歷了轉(zhuǎn)手風(fēng)波后，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)并不成功。在擁有眾多硬件資源的條件下，其類情景洋房產(chǎn)品的發(fā)售僅以中平收?qǐng)?。該?xiàng)目的洋房類產(chǎn)品會(huì)在農(nóng)歷年后開售，產(chǎn)品以 100150方三房為主，產(chǎn)品品質(zhì)尚未得知，價(jià)格亦未有確切信息，但預(yù)計(jì)不會(huì)高開，仍然會(huì)維持原有的中價(jià)策略。目前該項(xiàng)目未有營(yíng)銷動(dòng)作，洋房的宣傳推廣尚未展開。雖然該項(xiàng)目產(chǎn)品和營(yíng)銷結(jié)點(diǎn)與本項(xiàng)目錯(cuò)開，但因?yàn)榫嚯x較緊，仍存在較高競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。 各盤簡(jiǎn)述 —— 威脅等級(jí)高 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中 威脅等級(jí)： 與項(xiàng)目有間接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，部分高端或者低端產(chǎn)品及客
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