花都市萬科天景花園2008年營銷推廣計劃-文庫吧
2025-04-11 13:21 本頁面
【正文】 可以上市，以何種產(chǎn)品上市尚未定案，可能是聯(lián)排別墅，亦可能以洋房打頭陣，洋房以 90平方米為主（約 1400套），與 F棟的戶型及目標客戶群均有重疊，以為一定時間內(nèi)的主要競爭對手之一。 祈福輝煌臺 08年 4月 目前該項目的工程進度上到地面三層，預計年后能夠達到預售 條件，但是該項目尚未展開任何推廣活動。 汽車城 2800地塊 預計 08年下半年 項目規(guī)模大，總建超過 38萬平方米， 4000多套住宅， 100％90平米以下的中小戶型?，F(xiàn)已開工，但以為該項目為三限項目，不同于完全商品房項目，政策及行政影響較大。 區(qū)府及中心城區(qū)板塊 雅居樂新項目 預計 08年 8～ 9上市 主要延續(xù)前期項目的產(chǎn)品類型，以大戶型為主。 三、 08年市場預測 08年新項目動態(tài)情況 —— 貨量多，競爭激烈 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 08年上半年類似產(chǎn)品供貨一覽 年中集中推貨 聯(lián)排別墅及 160套 130150M178。三房 云峰花園 豪利花園 朗悅君庭 大運家園 錦東花園 觀湖國際 凱旋國際 保利城 祈福輝煌臺 星緣美居 美力百富雅苑 雅寶新城 天馬河麗苑 時間 一月 二月 三月 四月 五月 六月 390套 90150M178。兩、三房 280套 120180M178。三房 300套（可能） 80140M178。兩、三房 500套（年后隨時上市） 110209M178。三、四房 261套 140180M178。三、四房 205套 98150M178。三、四房 約 300套（按工程計算，可能在 56月上市） 戶型未知 150套 130200M178。三 五房 約 100套公寓（按工程計算可在 56月上市） 戶型未知 24棟可售 戶型未知 未知（銷售口徑為五一上市） 110180M178。三 四房（預計） 150套 108170M178。三、四房 240套 95150M178。三、四房 未來供貨信息不明朗 未來供貨信息不明朗 120套 96150M178。三、四房 350套 90170M178。二至四房 三、 08年市場預測 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 小 結(jié) ? 價格將繼續(xù)回調(diào) —— 08年上半年，可知的即將上市的洋房單位有約超過 1500套住宅，上半年花都市場將有超過 3000套單位積壓。開發(fā)商將面臨很大的壓力，為緩解資金壓力，預計開發(fā)商繼續(xù)有降價措施（特別是區(qū)府板塊）。 ? 成交量難以加大 —— 政策面未見放松的情況下，本土多次置業(yè)客戶需求銳減，而吸引投資客難度大，剛性需求的客戶有限，市場成交量難以加大。 三、 08年市場預測 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 各盤簡述 —— 按威脅等級分類 但隨著新一年度的到來， 07年尾的存貨或者上市在即，或者準備優(yōu)惠套現(xiàn)， 消費者方面： 07年尾因為觀望而壓抑的購買力，在市場調(diào)整后尋求釋放， 各盤在年初均有一輪大的營銷動作， 本節(jié)將針對上述市場表現(xiàn)， 對各盤簡要分析，并評估對本項目的威脅等級。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 各盤簡述 —— 威脅等級高 保利城 南方保利在汽車城內(nèi)的項目，同屬 70/90政策限制得項目，產(chǎn)品類型有別墅、洋房。 對于汽車城的客戶而言，位置略優(yōu)于本項目。但僅針對汽車城客戶不足以消化，所以勢必要開發(fā)花都其他區(qū)域甚至大廣州市場，對其他區(qū)域的客戶來講，其位置劣與本項目。 預計該項目最早的上市時間為 08年 6月，且以何種產(chǎn)品打頭陣尚未確定，與本項目產(chǎn)生直接競爭。 祈福輝煌臺 該項目在 07年十月開始動工，目前臨街的建筑已經(jīng)三層，按照工程進度計算， 34月間即可公開發(fā)售。 該項目的首批單位預計會以中小戶型為主力，價格尚未確定。該項目的上市，一方面會分流本項目的客戶，而另一方面會對整個版塊的推廣起到積極作用，其首次發(fā)售的造勢必將使版塊升溫，如善加利用，則可以使本項目的推廣事半功倍。 高 威脅等級： 與項目有直接競爭關(guān)系，產(chǎn)品及客戶群有大幅度的重疊，營 銷結(jié)點與本項目相互沖突?；蛑苯臃至黜椖靠蛻簦蛑率箍?戶產(chǎn)生嚴重觀望情緒的項目。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 觀湖國際 該項目自去年中期火熱銷售后，一直處于斷貨狀態(tài)，并且根據(jù)其銷售口徑， 08年第一季度仍然無貨供應，預計在五一前后才有新品上市，初步判斷會在 4月開始市場預熱和客戶儲備。其營銷結(jié)點與 F棟正撞，并且在戶型及客戶方面會有較大重疊，品牌及產(chǎn)品品質(zhì)方面亦有類似，是 F棟開售的主要競爭對手之一。 天馬河麗苑 與項目近在咫尺的競爭對手， 07年經(jīng)歷了轉(zhuǎn)手風波后，項目經(jīng)營并不成功。在擁有眾多硬件資源的條件下，其類情景洋房產(chǎn)品的發(fā)售僅以中平收場。該項目的洋房類產(chǎn)品會在農(nóng)歷年后開售，產(chǎn)品以 100150方三房為主，產(chǎn)品品質(zhì)尚未得知，價格亦未有確切信息，但預計不會高開，仍然會維持原有的中價策略。目前該項目未有營銷動作，洋房的宣傳推廣尚未展開。雖然該項目產(chǎn)品和營銷結(jié)點與本項目錯開，但因為距離較緊，仍存在較高競爭關(guān)系。 各盤簡述 —— 威脅等級高 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中 威脅等級： 與項目有間接競爭關(guān)系，部分高端或者低端產(chǎn)品及客
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