【正文】 ） 目前銷售情況 08年上半年潛在供應(yīng)量 近機(jī)場板塊 云峰花園 150套 6500均價(jià) 特價(jià) 4800起（ 20套） 毛坯 每月 10套 后續(xù)土地儲(chǔ)備充足，但未見 動(dòng)工 豪利花園 240套（ 1月初新推） 55006000 有 4500的貨 毛坯 每月 57套 預(yù)計(jì)仍將有 46棟上市時(shí)間未定 朗悅君庭 390套（其中 160套為元旦新推） 舊貨 6000均價(jià) 新貨 5200均價(jià) 800 每周 12套 280套 區(qū)府及中心城區(qū)板塊 大運(yùn)家園 205套 8500 對外宣稱 9000 毛坯 目前顯示簽約 僅 55套 發(fā)展商未定，按工程計(jì)算仍 有接近 300套可供應(yīng) 錦東花園 20套（全部為210方單位） 8000 毛坯 停滯狀態(tài) 至少有 500套現(xiàn)貨隨時(shí)可以 上市 中房觀湖國際 無 無 毛坯 無 300套上市 凱旋國際 150套 58007500 毛坯 滯銷 預(yù)計(jì)有公寓類產(chǎn)品上市，時(shí) 間、戶型未知 星緣美居 261 7800 毛坯 22日開售至今僅簽約 3套 已經(jīng)全部取得預(yù)售證 美力百富雅苑 120套 6000 毛坯 每月 3~5套 已經(jīng)全部取得預(yù)售證 獅嶺板塊 雅寶新城 350套 5700 毛坯 每月不足 10套 后續(xù)仍有大量土地儲(chǔ)備 汽車城板塊 天馬河麗苑 10套（類情景洋房產(chǎn)品） 900011000 毛坯 停滯狀態(tài) 年后預(yù)計(jì)有 160套 100150的單位推出 在售項(xiàng)目情況 — 銷售緩慢或滯銷 分析說明 : ? 多數(shù)樓盤處于銷售緩慢及滯銷狀態(tài)。 二、 08年市場現(xiàn)狀分析 小 結(jié) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 板塊 項(xiàng)目名稱 預(yù)計(jì)上市時(shí)間 項(xiàng)目動(dòng)態(tài) 汽車城板塊 保利城 （ 90/70限制） 08年 6月 項(xiàng)目的品牌宣傳已經(jīng)展開，戶外廣告牌已經(jīng)出街，但是尚未有咨詢電話。三、四房 240套 95150M178。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 觀湖國際 該項(xiàng)目自去年中期火熱銷售后，一直處于斷貨狀態(tài)，并且根據(jù)其銷售口徑， 08年第一季度仍然無貨供應(yīng)，預(yù)計(jì)在五一前后才有新品上市，初步判斷會(huì)在 4月開始市場預(yù)熱和客戶儲(chǔ)備。目前僅有 98*98折優(yōu)惠。在目前的價(jià)格水平下，銷售困難，但是目前仍未有大的折扣促銷。 數(shù)據(jù)說明 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 客戶來源分析 分析說明 : 1. 新華中心 /區(qū)府 /汽車城 仍是客戶主要來源區(qū)域，三者合計(jì)約占 60％左右。 從事行業(yè) 類別 汽車 皮具 珠寶 航空 公務(wù)員 私營企 業(yè) 未知及 其他 合計(jì) 數(shù)量 15 5 2 9 17 43 38 129 比例 12% 4% 2% 7% 13% 33% 29% 100% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 客戶獲知途徑分析 分析說明 : 1. 朋友介紹占 56％，是客戶主要獲知途徑。報(bào)紙效果一般。 6月現(xiàn)場一口價(jià)單元展板，最后清貨。 新年布置及看樓送臺(tái)歷。 ?年齡 30歲以下占半，剛性需求的年輕一代成為市場主力。而 40歲以下的客戶占 88％。 該項(xiàng)目地理位置、產(chǎn)品類型和針對的目標(biāo)客戶群均與本項(xiàng)目相去甚遠(yuǎn)，客戶分流少，這點(diǎn)在 D、 E棟的 90方戶型的銷售中尤其明顯，幾乎沒有客戶與其對比。 該項(xiàng)目 07年初還是花都市場較低端的項(xiàng)目，一直以價(jià)格優(yōu)勢作為醒目主打賣點(diǎn)。 以為該項(xiàng)目的地理位置極佳，雖然價(jià)格偏高，但是仍對本項(xiàng)目的高端客戶有截流作用，雖然實(shí)際成交分流的客戶僅有個(gè)別，但是其對客戶造成的觀望氣氛卻對本項(xiàng)目造成一定的影響。 預(yù)計(jì)該項(xiàng)目最早的上市時(shí)間為 08年 6月，且以何種產(chǎn)品打頭陣尚未確定，與本項(xiàng)目產(chǎn)生直接競爭。兩、三房 500套（年后隨時(shí)上市） 110209M178。市場接受得價(jià)格回落至 5月份的水平。據(jù)了解，該項(xiàng)目搶 ，目前預(yù)測為 6月中可以上市，以何種產(chǎn)品上市尚未定案，可能是聯(lián)排別墅，亦可能以洋房打頭陣，洋房以 90平方米為主（約 1400套），與 F棟的戶型及目標(biāo)客戶群均有重疊，以為一定時(shí)間內(nèi)的主要競爭對手之一。三、四房 未來供貨信息不明朗 未來供貨信息不明朗 120套 96150M178。其營銷結(jié)點(diǎn)與 F棟正撞，并且在戶型及客戶方面會(huì)有較大重疊，品牌及產(chǎn)品品質(zhì)方面亦有類似，是 F棟開售的主要競爭對手之一。假如春節(jié)過后，市場仍未有起色，估計(jì)該項(xiàng)目會(huì)出臺(tái)一定措施以突破目前的僵局。但因?yàn)樵擁?xiàng)目已經(jīng)處于尾貨消化期，假如整個(gè)花都市場未出現(xiàn)大面積促銷的情況，則該盤不會(huì)單獨(dú)進(jìn)行大折扣降價(jià)促銷。 2. 區(qū)府及汽車城客戶比例較一期高 ，可再深度挖掘。 800名舊業(yè)主是后期重點(diǎn)推廣對象。 啟示： 1. 針對有剛性需求的青年客戶進(jìn)行宣傳。 2～ 3月組織獅嶺、大潤發(fā)巡展。 4月 東風(fēng)日產(chǎn)車展 活動(dòng)，并給予客戶購車禮券。政策影響下，二次置業(yè)及投資客戶銳減。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 客戶年齡分析 分析說明 : 1. 客戶年齡層偏小 ，近半客戶年齡在 30歲以下。在之后的持續(xù)銷售中，新政影響開始凸顯，成交縮量。品牌、戶型、客戶方面均與本項(xiàng)目有較大差異，競爭關(guān)系不明顯。 大運(yùn)家園 凱旋國際 該項(xiàng)目 11月高調(diào)開盤，對外公布價(jià)格大 9000毛坯，但是開售結(jié)果并不樂觀，目前僅玩上簽約 50余套，與之前宣稱的售出 180套相去甚遠(yuǎn)。但僅針對汽車城客戶不足以消化，所以勢必要開發(fā)花