花都市萬科天景花園2008年營銷推廣計劃(編輯修改稿)
2025-06-20 13:21 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 戶群有 重疊，營銷結(jié)點接近本項目。對客戶有一定分流的項目。 大運家園 凱旋國際 該項目 11月高調(diào)開盤，對外公布價格大 9000毛坯，但是開售結(jié)果并不樂觀，目前僅玩上簽約 50余套，與之前宣稱的售出 180套相去甚遠。 以為該項目的地理位置極佳，雖然價格偏高，但是仍對本項目的高端客戶有截流作用，雖然實際成交分流的客戶僅有個別，但是其對客戶造成的觀望氣氛卻對本項目造成一定的影響。 發(fā)展商雖然不是專業(yè)地產(chǎn)商，但實力雄厚，08年價格調(diào)整的可能性和幅度不大。 位置略遜于大運家園，價格亦略低于大運的區(qū)府版快項目，受新政策影響，開售亦不理想，與本項目有略有戶型重疊，但品質(zhì)差異顯著，客戶分流并不明顯。 發(fā)展商實力平平，在 08年，在大市不變的情況下，很可能做價格調(diào)整，以求得資金回籠。 各盤簡述 —— 威脅等級中 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 朗悅君庭 該項目目前有近 390套現(xiàn)貨可售（其中 160套為元旦加推單位），并有 280余套會在幾個月內(nèi)取得預(yù)售資格。該項目去年并未完成項目銷售目標(biāo)，但是目前尚未有相應(yīng)措施出臺。目前僅有 98*98折優(yōu)惠。假如春節(jié)過后，市場仍未有起色，估計該項目會出臺一定措施以突破目前的僵局。 錦東花園 該項目目前僅有十余套 220方大面積單位在售，價格 7500左右，市場反響冷淡。但有近 500套現(xiàn)樓單位，因拆遷土地問題或?qū)κ袌龀钟^望態(tài)度而遲遲未能上市。作為東區(qū)的代表項目，該項目對市場的影響力不容忽視，是本項目一期客戶對比的主要項目。如果該項目在 08年上半年上市，必將對東區(qū)乃至整個花都的市場格局重新劃分。 各盤簡述 —— 威脅等級中 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 低 威脅等級： 與項目競爭關(guān)系微弱，產(chǎn)品及客戶群不重疊。僅對個別客戶 有分流作用。 云峰花園 豪利花園 該項目在新政前價格大幅度調(diào)整，在新政后進退兩難，在經(jīng)過幾個月的堅持后，近期終于進行價格調(diào)整，采用精選單位一口價方式促銷，但因為前期的市場影響，促銷成果一般。品牌、戶型、客戶方面均與本項目有較大差異，競爭關(guān)系不明顯。 該項目 07年初還是花都市場較低端的項目，一直以價格優(yōu)勢作為醒目主打賣點。但第三季度，項目營銷策略進行了調(diào)整，重新包裝了新一期單位，價格也進行了大幅度上調(diào)，目前售價 55006000。同時亦有前期的剩余產(chǎn)品 4500清貨促銷。與云峰花園相同，該項目在品牌、戶型、客戶方面均與本項目有較大差異，競爭關(guān)系不明顯。 各盤簡述 —— 威脅等級低 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 美力百富雅苑 本地小型開發(fā)商經(jīng)營的小型項目， 07年初開盤，目前已經(jīng)進入最后一期。在市場上影響力微弱，價格處于中游水平，戶型以三房為主。在目前的價格水平下，銷售困難，但是目前仍未有大的折扣促銷。但因為該項目已經(jīng)處于尾貨消化期，假如整個花都市場未出現(xiàn)大面積促銷的情況，則該盤不會單獨進行大折扣降價促銷。 該盤在產(chǎn)品、品質(zhì)、客戶、市場關(guān)注程度等方面與本項目少有交集，客戶對比性很小，競爭關(guān)系低。 星緣美居 地理位置極佳的本地發(fā)展商開發(fā)的項目。該項目一月初全現(xiàn)樓開售，價格偏高，整個項目 8棟全數(shù)推出，共約 264套，但截止至 約僅有 3套。在這種情況下，發(fā)展商資金難以回收，假如這種情況再持續(xù)一段時間，預(yù)計該項目會采取措施突圍。 該項目，戶型偏大，地理位置特殊，與本項目幾乎沒有競爭關(guān)系。 各盤簡述 —— 威脅等級低 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 雅寶新城 花都老牌項目，曾經(jīng)一度因為資金等原因沉寂了相當(dāng)長一段時間， 07年新政前一周再次公開發(fā)售，推貨量將近 1300套成為國慶其間整個花都最大的亮點。并且由于開盤時間關(guān)系，這次推售未受到新政影響。在之后的持續(xù)銷售中，新政影響開始凸顯，成交縮量。 該項目地理位置、產(chǎn)品類型和針對的目標(biāo)客戶群均與本項目相去甚遠，客戶分流少，這點在 D、 E棟的 90方戶型的銷售中尤其明顯，幾乎沒有客戶與其對比。不過隨著 F棟打通戶型的上市，該項目的競爭關(guān)系等級或有上升。 各盤簡述 —— 威脅等級低 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 客戶分析 ? 樣本說明 ? 客戶特征分析 ? 客戶小結(jié) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 樣本： E棟成交客戶數(shù)據(jù) ,樣本共 129份 (截止 1月 9日 )。 調(diào)查內(nèi)容： 客戶工作 /居住區(qū)域、客戶置業(yè)次數(shù)、客戶購買目的、客戶從事行業(yè)、客戶獲知途徑、客戶年齡等。 目的： E棟成交客戶均為 90平方米客戶，有效反映目標(biāo)客戶特征。為后期推廣作啟示。 數(shù)據(jù)說明 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 客戶來源分析 分析說明 : 1. 新華中心 /區(qū)府 /汽車城 仍是客戶主要來源區(qū)域，三者合計約占 60％左右。 2. 區(qū)府及汽車城客戶比例較一期高 ，可再深度挖掘。 3. 仍值重點關(guān)注的是 廣州客戶合計占 15％左右 。 工作區(qū)域 類別 新華中 心區(qū) 區(qū)府 汽車城 獅嶺 機場周 邊 廣州市區(qū) (除白云 ) 白云 區(qū) 其他 合計 數(shù)量 41 18 16 4 6 10 8 26 129 比例 32% 14% 12% 3% 5% 8% 6% 20% 100% 居住區(qū)域 類別 新華中 心區(qū) 區(qū)府 汽車城 獅嶺 機場周 邊 廣州市區(qū) (除白云 ) 白云 區(qū) 其他 合計 數(shù)量 39 24 11 7 6 15 5 22 129 比例 30% 19% 9% 5% 5% 12% 4
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