【文章內(nèi)容簡介】 戶群有 重疊，營銷結(jié)點(diǎn)接近本項(xiàng)目。對客戶有一定分流的項(xiàng)目。 大運(yùn)家園 凱旋國際 該項(xiàng)目 11月高調(diào)開盤，對外公布價(jià)格大 9000毛坯，但是開售結(jié)果并不樂觀，目前僅玩上簽約 50余套，與之前宣稱的售出 180套相去甚遠(yuǎn)。 以為該項(xiàng)目的地理位置極佳，雖然價(jià)格偏高，但是仍對本項(xiàng)目的高端客戶有截流作用，雖然實(shí)際成交分流的客戶僅有個(gè)別，但是其對客戶造成的觀望氣氛卻對本項(xiàng)目造成一定的影響。 發(fā)展商雖然不是專業(yè)地產(chǎn)商，但實(shí)力雄厚，08年價(jià)格調(diào)整的可能性和幅度不大。 位置略遜于大運(yùn)家園，價(jià)格亦略低于大運(yùn)的區(qū)府版快項(xiàng)目，受新政策影響，開售亦不理想，與本項(xiàng)目有略有戶型重疊，但品質(zhì)差異顯著，客戶分流并不明顯。 發(fā)展商實(shí)力平平，在 08年，在大市不變的情況下，很可能做價(jià)格調(diào)整，以求得資金回籠。 各盤簡述 —— 威脅等級中 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 朗悅君庭 該項(xiàng)目目前有近 390套現(xiàn)貨可售（其中 160套為元旦加推單位），并有 280余套會(huì)在幾個(gè)月內(nèi)取得預(yù)售資格。該項(xiàng)目去年并未完成項(xiàng)目銷售目標(biāo)，但是目前尚未有相應(yīng)措施出臺(tái)。目前僅有 98*98折優(yōu)惠。假如春節(jié)過后，市場仍未有起色，估計(jì)該項(xiàng)目會(huì)出臺(tái)一定措施以突破目前的僵局。 錦東花園 該項(xiàng)目目前僅有十余套 220方大面積單位在售，價(jià)格 7500左右，市場反響冷淡。但有近 500套現(xiàn)樓單位，因拆遷土地問題或?qū)κ袌龀钟^望態(tài)度而遲遲未能上市。作為東區(qū)的代表項(xiàng)目，該項(xiàng)目對市場的影響力不容忽視，是本項(xiàng)目一期客戶對比的主要項(xiàng)目。如果該項(xiàng)目在 08年上半年上市，必將對東區(qū)乃至整個(gè)花都的市場格局重新劃分。 各盤簡述 —— 威脅等級中 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 低 威脅等級： 與項(xiàng)目競爭關(guān)系微弱，產(chǎn)品及客戶群不重疊。僅對個(gè)別客戶 有分流作用。 云峰花園 豪利花園 該項(xiàng)目在新政前價(jià)格大幅度調(diào)整，在新政后進(jìn)退兩難，在經(jīng)過幾個(gè)月的堅(jiān)持后，近期終于進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，采用精選單位一口價(jià)方式促銷，但因?yàn)榍捌诘氖袌鲇绊?，促銷成果一般。品牌、戶型、客戶方面均與本項(xiàng)目有較大差異，競爭關(guān)系不明顯。 該項(xiàng)目 07年初還是花都市場較低端的項(xiàng)目，一直以價(jià)格優(yōu)勢作為醒目主打賣點(diǎn)。但第三季度，項(xiàng)目營銷策略進(jìn)行了調(diào)整，重新包裝了新一期單位，價(jià)格也進(jìn)行了大幅度上調(diào)，目前售價(jià) 55006000。同時(shí)亦有前期的剩余產(chǎn)品 4500清貨促銷。與云峰花園相同，該項(xiàng)目在品牌、戶型、客戶方面均與本項(xiàng)目有較大差異，競爭關(guān)系不明顯。 各盤簡述 —— 威脅等級低 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 美力百富雅苑 本地小型開發(fā)商經(jīng)營的小型項(xiàng)目， 07年初開盤，目前已經(jīng)進(jìn)入最后一期。在市場上影響力微弱，價(jià)格處于中游水平，戶型以三房為主。在目前的價(jià)格水平下，銷售困難，但是目前仍未有大的折扣促銷。但因?yàn)樵擁?xiàng)目已經(jīng)處于尾貨消化期，假如整個(gè)花都市場未出現(xiàn)大面積促銷的情況，則該盤不會(huì)單獨(dú)進(jìn)行大折扣降價(jià)促銷。 該盤在產(chǎn)品、品質(zhì)、客戶、市場關(guān)注程度等方面與本項(xiàng)目少有交集，客戶對比性很小，競爭關(guān)系低。 星緣美居 地理位置極佳的本地發(fā)展商開發(fā)的項(xiàng)目。該項(xiàng)目一月初全現(xiàn)樓開售，價(jià)格偏高，整個(gè)項(xiàng)目 8棟全數(shù)推出，共約 264套，但截止至 約僅有 3套。在這種情況下，發(fā)展商資金難以回收，假如這種情況再持續(xù)一段時(shí)間，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目會(huì)采取措施突圍。 該項(xiàng)目，戶型偏大，地理位置特殊，與本項(xiàng)目幾乎沒有競爭關(guān)系。 各盤簡述 —— 威脅等級低 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 雅寶新城 花都老牌項(xiàng)目，曾經(jīng)一度因?yàn)橘Y金等原因沉寂了相當(dāng)長一段時(shí)間， 07年新政前一周再次公開發(fā)售，推貨量將近 1300套成為國慶其間整個(gè)花都最大的亮點(diǎn)。并且由于開盤時(shí)間關(guān)系，這次推售未受到新政影響。在之后的持續(xù)銷售中，新政影響開始凸顯，成交縮量。 該項(xiàng)目地理位置、產(chǎn)品類型和針對的目標(biāo)客戶群均與本項(xiàng)目相去甚遠(yuǎn)，客戶分流少，這點(diǎn)在 D、 E棟的 90方戶型的銷售中尤其明顯，幾乎沒有客戶與其對比。不過隨著 F棟打通戶型的上市，該項(xiàng)目的競爭關(guān)系等級或有上升。 各盤簡述 —— 威脅等級低 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 客戶分析 ? 樣本說明 ? 客戶特征分析 ? 客戶小結(jié) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 樣本： E棟成交客戶數(shù)據(jù) ,樣本共 129份 (截止 1月 9日 )。 調(diào)查內(nèi)容： 客戶工作 /居住區(qū)域、客戶置業(yè)次數(shù)、客戶購買目的、客戶從事行業(yè)、客戶獲知途徑、客戶年齡等。 目的： E棟成交客戶均為 90平方米客戶，有效反映目標(biāo)客戶特征。為后期推廣作啟示。 數(shù)據(jù)說明 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 客戶來源分析 分析說明 : 1. 新華中心 /區(qū)府 /汽車城 仍是客戶主要來源區(qū)域，三者合計(jì)約占 60％左右。 2. 區(qū)府及汽車城客戶比例較一期高 ，可再深度挖掘。 3. 仍值重點(diǎn)關(guān)注的是 廣州客戶合計(jì)占 15％左右 。 工作區(qū)域 類別 新華中 心區(qū) 區(qū)府 汽車城 獅嶺 機(jī)場周 邊 廣州市區(qū) (除白云 ) 白云 區(qū) 其他 合計(jì) 數(shù)量 41 18 16 4 6 10 8 26 129 比例 32% 14% 12% 3% 5% 8% 6% 20% 100% 居住區(qū)域 類別 新華中 心區(qū) 區(qū)府 汽車城 獅嶺 機(jī)場周 邊 廣州市區(qū) (除白云 ) 白云 區(qū) 其他 合計(jì) 數(shù)量 39 24 11 7 6 15 5 22 129 比例 30% 19% 9% 5% 5% 12% 4