【文章內(nèi)容簡介】 AA6 601 602 603 604 5樓 AA5 501 502 503 504 4樓 AA4 401 402 403 404 3樓 AA3 301 302 303 304 2樓 AA2 201 202 203 204 1樓 AA1 101 102 103 104 09號樓 （ 24套） 銷售一覽表 待售 ■ 7 簽約 ■ 17 小訂 ■ 一、 可售房源 之 洋房 樓層 戶型 6樓 A6 601 602 603 604 5樓 A5 501 502 503 504 4樓 A4 401 402 403 404 3樓 A3 301 302 303 304 2樓 A2 201 202 203 204 1樓 A1 101 102 103 104 10號樓 帶裝修（ 24套） 銷售一覽表 待售 ■ 5 簽約 ■ 19 小訂 ■ 一、 可售房源 之 洋房 樓層 戶型 6樓 AA6 601 602 603 604 5樓 AA5 501 502 503 504 4樓 AA4 401 402 403 404 3樓 AA3 301 302 303 304 2樓 AA2 201 202 203 204 1樓 AA1 101 102 103 104 11號樓 （ 24套） 銷售一覽表 待售 ■ 15 簽約 ■ 9 小訂 ■ 一、 可售房源 之 洋房 樓層 (此棟均在銷控中 )戶型 5樓 B5 501 502 503 504 4樓 B4 401 402 403 404 3樓 B3 301 302 303 304 2樓 B2 201 202 203 204 1樓 B1 101 102 103 104 12號樓 （ 20套） 銷售一覽表 待售 ■ 20 簽約 ■ 小訂 ■ 一、 可售房源 之 洋房 樓層 (此棟均在銷控中 )戶型 5樓 B5 501 502 503 504 4樓 B4 401 402 403 404 3樓 B3 301 302 303 304 2樓 B2 201 202 203 204 1樓 B1 101 102 103 104 13號樓 （ 20套） 銷售一覽表 待售 ■ 20 簽約 ■ 小訂 ■ 一、 可售房源 之 洋房 樓層 戶型 6樓 A6 601 602 603 604 5樓 A5 501 502 503 504 4樓 A4 401 402 403 404 3樓 A3 301 302 303 304 2樓 A2 201 202 203 204 1樓 A1 101 102 103 104 14號樓 （ 24套） 銷售一覽表 待售 ■ 11 簽約 ■ 12 小訂 ■ 1 一、 可售房源 之 洋房 樓層 戶型 6樓 A6 601 602 603 604 5樓 A5 501 502 503 504 4樓 A4 401 402 403 404 3樓 A3 301 302 303 304 2樓 A2 201 202 203 204 1樓 A1 101 102 103 104 15號樓 （ 24套） 銷售一覽表 待售 ■ 18 簽約 ■ 6 小訂 ■ 一、 可售房源 之 洋房 花園洋房總計 280套，累計簽約 151套，待售 128套 其中，用 14號樓對 18號公寓的銷售能形成很好的逼迫作用，在 68月的推廣中，主要將 以部分洋房的推廣帶動整個公寓的去化。 910月分，洋房則集中釋放。 同時， 11帶裝修樓的去化情況較其他樓也不是很好。 ■ 說明 —— ■存量房源統(tǒng)計 一、可售房源 總面積（㎡） 計劃均價（元 /㎡ ） 總計劃總額 （元） 可售面積 （㎡） 計劃均價（元） 可售計劃總額（元） 81077 685583658 31444 268113897 景園 物業(yè)形態(tài) 可售套數(shù) 面積（㎡） 占總房源比例 已售套數(shù) 去化率 待售套數(shù) 占總存量比例 公寓 378 6381 % 233 % 145 % 高層 294 8385 % 216 % 78 % 洋房 280 16678 % 152 % 128 % 合計 952 31444 % 601 % 351 % 洋房： 3棟精裝修， 9棟毛坯，共 280套 主 力 ： 117130㎡，頂層 75㎡ 大面寬、短進深； 四明格局，戶戶露臺； 首層前庭后院＋地下室 主城稀缺產(chǎn)品 小戶公寓： 2棟板樓，共 393套 主 力 ： 3548㎡ 方正，緊湊，精致 劣勢： 缺陽臺、無燃氣、近高架 高層公寓： 4棟板樓， 294套 主 力 ： 88㎡二房、 115㎡三房 2房戶型好， 3房戶型一般 G戶型兩臥北向 H戶型起居室西向 衛(wèi)生間僅有 1個 ■戶型特點分析 一、可售房源 產(chǎn)品類型 產(chǎn)品屬性層面 房型層面 鬧中取靜 三房 120– 130㎡ 前庭后院 功能實用、舒適性 高品質(zhì) 功能布局合理性 大露臺 起居、主臥等居室舒適性高 組團景觀 南北雙陽臺、露臺 稀缺性 大面寬，方正通透 老城生活 高得房率 ■分類產(chǎn)品及戶型賣點剖析 洋房 主訴求：古城區(qū)內(nèi)洋房的稀缺性，舒適性，鬧中取靜，地緣情感， 品質(zhì)感－升級換代生活 一、可售房源 產(chǎn)品類型 產(chǎn)品屬性層面 房型層面 高層 簡潔 /雅致 /現(xiàn)代品質(zhì)建筑 88㎡ 兩房、 115㎡ 三房 270度景觀視野 空間夠用 /實用，不浪費 高性價比產(chǎn)品 房型功能完善，適用 主城生活 房型面積合適 /總價可控 準現(xiàn)房 房型功能布局合理性 地緣情結(jié) 陽臺、飄窗 主訴求：古城區(qū)稀缺地利，景觀視野帶來的居住舒適性，功能實用總價可控， 高性價比，地緣情感。 品質(zhì)感－升級換代生活。 ■分類產(chǎn)品及戶型賣點剖析 一、可售房源 產(chǎn)品類型 產(chǎn)品屬性層面 房型層面 公寓 低首付 ,低總價 小面積 住宅性質(zhì) /70年產(chǎn)權(quán) 功能適用 品質(zhì)社區(qū)、都市生活 主城稀缺地段 高性價比 準現(xiàn)房 主訴求：古城區(qū)稀缺地利，功能性（自住 /投資 /商務等），低總價低首付， 高性價比，交通條件及周邊配套，投資價值。 ■分類產(chǎn)品及戶型賣點剖析 一、可售房源 方案一：三類產(chǎn)品周期錯開、分別推廣 ■ 理由 —— 景園產(chǎn)品形態(tài)較為豐富，涵蓋單身公寓、花園洋房、景觀高層。三類產(chǎn)品規(guī)劃布局清晰，產(chǎn)品屬性及客層都有較大差異，必然要求分產(chǎn)品類別實施針對性推廣。 ■有利 —— 利于集中火力，分產(chǎn)品類別作深入的、針對性的定向推廣；利于企劃推廣主題的確定，營造鮮明的分類產(chǎn)品概念形象；利于形成各階段銷售高潮。 ■ 策略 —— 主推某類產(chǎn)品的同時，其它產(chǎn)品作為輔推，落定簽約可同步進行，只是不在同期作集中式宣傳推廣。同時，視客戶積累及反饋情況，可隨時加推未推單位（洋房）。 二、推盤策略 銷售策略執(zhí)行 ■策略實施 —— 從目前市場情況看，短期內(nèi)很難出現(xiàn)曾經(jīng)的市場火爆局面。逆市強為固然可?。▏ㄇ捌谀媸酗h紅是正例），但銷售更宜穩(wěn)中求升?，F(xiàn)在市場觀望的核心是價格能不能降、能不能大降的懸念，而本案前期最大的銷售抗性也是價格問題。 所以，我們建議 春節(jié)前后三個月可以大力度促銷手段主打小面積單身公寓， 營造小戶公寓銷售熱潮。以此為契機，定向推廣花園洋房及高層產(chǎn)品，這樣更易于實現(xiàn)整盤順暢銷售。 銷售策略執(zhí)行 ■ 推案策略示意 —— 小戶公寓 花園洋房 景觀高層 暖市房源 （ 145套） 沖市房源 （ 78套） 壓軸房源 （ 128套） 低總價＋低首付＋主城地利 以大力度促銷快速積聚人氣 在春節(jié)前后快速打開整盤銷售局面 產(chǎn)品加強 /環(huán)境展示 /區(qū)塊聯(lián)動 在 09年上半年市場不明朗期間 通過洋房調(diào)價逼迫式去化 主城稀缺洋房產(chǎn)品 形象核心區(qū) 價格高位區(qū) 可于市場回暖后 實現(xiàn)銷售利益預期 銷售策略執(zhí)行 推案說明［ 1］ 1＃ 2＃ 3＃ 16＃ 17＃ 18＃ 5＃ 4＃ 6＃ 7＃ 8＃ 9＃ 11＃ 10＃ 14＃ 15＃ 12＃ 13＃ 6＃、 7＃、 11＃為裝修洋房 12＃， 13＃為 4＋ 1洋房 首推：小戶公寓 （ 145套 ） 低總價＋低首付＋主城地利 以大力度促銷快速積聚人氣 在春節(jié)前后 快速打開整盤銷售局面 次