【文章內(nèi)容簡介】 980（五層） 8% 維多利亞 1200 1206（四層） 980（六層） 5% 承德家園 1050 1080（一到三層） 960（五層） 5% 上海新天地 1279 1439（四層） 1279（三層） 2%， 3000元（ ） 果品家居 1160 1260（二層） 980（五層） 正和企劃 66291268 | 68107581 價格分析： 從上表我們可以看出目前柘城房地產(chǎn)市場的價格基本比較平，市場表現(xiàn)價大多處于 1050— 1300元 /平米這樣一個區(qū)間內(nèi)，根據(jù)各個項目的具體情況，或地段或配套等方面的不同而略有差別。黃山小區(qū)可能因為配套等方面的原因價格只有 1400元 /㎡ （均價），而對于大部分樓盤價格波動不大，最低的樓層單價也有 960元 /㎡ （均價），但實際成交的價格優(yōu)惠幅度超過正常點位，一般一次性基本是 8%，這應(yīng)該是當?shù)氐氖袌鎏攸c。 從定價上看，目前的定價缺乏科學性，樓層之間的差別不是太大，大多沒有做到一房一價，根據(jù)位置、景觀、朝向、戶型等體現(xiàn)出產(chǎn)品差異來，這也是我們需要注意的，科學的定價實現(xiàn)樓盤的價值最大化和一些比較不容易銷售的樓層的銷售都有重要的意義。 正和企劃 66291268 | 68107581 四、區(qū)域競爭樓盤市場賣點與市場缺陷分析 主要針對目前市場上在售項目市場賣點和市場缺陷的分析，發(fā)現(xiàn)市場能接受或樂于接受的產(chǎn)品類型，發(fā)掘市場供應(yīng)商欠缺的部分，發(fā)現(xiàn)市場空白點。 黃山小區(qū)： 優(yōu)勢： 1. 位于柘城縣新城區(qū)規(guī)劃中心位置，周邊行政單位較多。 2. 環(huán)境優(yōu)美，適宜吸引高端客戶群體。 3. 配套齊全，符合政策發(fā)展方向，具有升值潛力。 劣勢： 1. 目前生活配套仍不如老城便利。 2. 廢棄黃河的河道及河堤休整。 正和企劃 66291268 | 68107581 果品居家 優(yōu)勢： 1. 老城區(qū)生活較為便利 2. 戶型面積較為合理 3. 緊鄰主干道，交通便利 劣勢： 1. 周邊居住環(huán)境較為雜亂，檔次不高 2. 規(guī)模較小，缺乏必要的社區(qū)配套 3. 體量受限，無法體現(xiàn)整體規(guī)范化服務(wù)的優(yōu)勢 正和企劃 66291268 | 68107581 上海新天地： 優(yōu)勢： 1. 位于新行政區(qū)內(nèi)，具有發(fā)展?jié)摿? 2. 戶型面積合理，產(chǎn)品設(shè)計合理 ，總價較低 劣勢： ，對居住環(huán)境和品質(zhì)有影響 正和企劃 66291268 | 68107581 新地港灣 優(yōu)勢： ，具有規(guī)模優(yōu)勢 ，滿足多方需求 ，有利于發(fā)揮水景優(yōu)勢 、濱河公園等內(nèi)部配套 劣勢： ，將對項目產(chǎn)生負面影響 ，規(guī)模優(yōu)勢發(fā)揮尚需要時間 正和企劃 66291268 | 68107581 維多利亞花園 優(yōu)勢： ，面對財政局，具有升值潛力 ，有利于提升其性價比 劣勢： ，周邊生活配套需要進一步完善 ，影響居住品質(zhì)提升 正和企劃 66291268 | 68107581 承德花園： 優(yōu)勢： ，具有發(fā)展?jié)摿? ，方便生活 ， 并且時間較長，周邊自身商業(yè)較為成熟 劣勢： ，產(chǎn)品已經(jīng)失去創(chuàng)新性 ，影響舒適度 正和企劃 66291268 | 68107581 從各個項目優(yōu)勢和劣勢分析也可以看出，柘城房地產(chǎn)項目目前產(chǎn)品和開發(fā)水平具有雷同性，這給我們一個啟示：要盡量避免使項目陷入目前主流產(chǎn)品競爭的層面，精心規(guī)劃，從品質(zhì)和理念上承擔起柘城房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)型的重任，充分發(fā)掘項目的附加價值，提升開發(fā)水平，成為柘城房地產(chǎn)市場向現(xiàn)代化開發(fā)模式轉(zhuǎn)變的精品代表，同時也可以利用項目樹立品牌。 正和企劃 66291268 | 68107581 第六部分：消費者分析 一、消費市場現(xiàn)狀 “客戶就是上帝”，產(chǎn)品銷售的快慢、銷售量的多少往往取決于“上帝”的需求，因此迎合消費者的特定需求和潛在欲望，靈活掌握供給與需求的相對關(guān)系是前期工作的重中之重。在賣方市場，生產(chǎn)者起主導地位，但當社會發(fā)展到買方市場，消費者才是市場的主導，目前的柘城房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷這種轉(zhuǎn)變，所以，為了贏得消費者的青睞，我們必須詳細研究它們的消費心理和消費需求。 正和企劃 66291268 | 68107581 目前的市場現(xiàn)狀： 一、專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)公司較少，且整體發(fā)展水平不一，開發(fā)出的項目總體品質(zhì)需要提升。 二、開發(fā)理念傳統(tǒng)，建筑設(shè)計、戶型設(shè)計、景觀設(shè)計保守，物業(yè) 管理沒有或是不夠完善。 由于柘城房地產(chǎn)市場的普遍情況如此，缺乏差異性與創(chuàng)新性，所以在滿足消費者需求方面只能滿足一些要求較低的客戶，對生活品質(zhì)要求較高的中等客戶則無法滿足，也存在選擇范圍狹窄的問題，致使許多客戶要么勉強接受，或者轉(zhuǎn)投別的市場。 正和企劃 66291268 | 68107581 二、客戶征詢數(shù)據(jù) 我們對柘城整個縣區(qū)的目標客戶進行了客戶征詢，深入了解整個城市消費者購買意向與購買能力，從而為確定該開發(fā)項目的市場空間與定位提供了比較科學的依據(jù)。 此次我們精選了 100組消費者，通過科學的問題設(shè)計和抽樣安排進行市場研究?？蛻粽髟兊膬?nèi)容有客戶個人資料、對項目區(qū)位看法、購買建筑類型、購房計劃、需求的戶型、需求的面積、需求的單價、所希望的付款方式等問題；客戶征詢區(qū)域為整個縣城，我們的市場調(diào)查人員對廣大縣區(qū)的沿街商品普、各專業(yè)市場、部分行政事業(yè)單位、主要交通干道的行人進行逐個詢問，對象為年齡在 26— 70歲之間，收入情況從 2022元左右到 5000元左右的有效客戶，調(diào)查本著真實、全面、有代表性的原則進行。 以下為本次調(diào)查的數(shù)據(jù)統(tǒng)計及分析： 正和企劃 66291268 | 68107581 一 客戶基本資料： 客戶年齡 客戶年齡%%%%%%26—30歲31—35歲36—40歲41—45歲46—50歲50歲以上年齡段百分比系列1從上表可以看出我們的主要客戶年齡段應(yīng)該 26— 40歲之間，這為我們了解目標客戶的消費習慣和消費心理提供了依據(jù)， 也使將來的推廣宣傳等工作更有針對性。 正和企劃 66291268 | 68107581 從事職業(yè) 私營企業(yè) 黨政機關(guān)干部 企業(yè)中高層管理人員 醫(yī)生 /律師 高級技術(shù)人員 廣告、媒體從業(yè)人員 創(chuàng)業(yè)成功人士 其他 % % 0 % % % % % %%%%%%%私營企業(yè)黨政機關(guān)干部企業(yè)中高層管理人員醫(yī)生/律師高級技術(shù)人員廣告、媒體從業(yè)人員創(chuàng)業(yè)成功人士其他系列1正和企劃 66291268 | 68107581 家庭收入狀況 2022元以下 2022——2500元 2500——3000元 3000——3500元 3500——4000元 4000——4500元 5000元以上 % % % % % % % 家庭收入情況%%%%%%%2000一下220222500 25003000 30003500 35004000 40004500 5000以上系列1從表格中顯示的數(shù)據(jù)表明，我們的目標客戶的收入水平依然不高， 家庭收入大多集中在 3500元 /月以下，所以價格仍將是一個最重要的因素。 正和企劃 66291268 | 68107581 二、對項目所在區(qū)域的看法 對項目所在區(qū)域的看法%%%%%%%位置很好 位置較好 位置一般 位置不好 其他系列1從結(jié)果看，一多半的人對項目所在區(qū)域的前景還是比較樂觀的，這主要是因為老城區(qū)的生活便利因素，但持中間立場的也有相當一部分人， 所以，在推廣和銷售中要注意客戶心理的引導，堅定他們項目的信心。 位置