花都市萬科天景花園2008年營銷推廣計劃-文庫吧在線文庫
【正文】 項目營銷策略進行了調(diào)整，重新包裝了新一期單位，價格也進行了大幅度上調(diào)，目前售價 55006000。 星緣美居 地理位置極佳的本地發(fā)展商開發(fā)的項目。不過隨著 F棟打通戶型的上市，該項目的競爭關(guān)系等級或有上升。 工作區(qū)域 類別 新華中 心區(qū) 區(qū)府 汽車城 獅嶺 機場周 邊 廣州市區(qū) (除白云 ) 白云 區(qū) 其他 合計 數(shù)量 41 18 16 4 6 10 8 26 129 比例 32% 14% 12% 3% 5% 8% 6% 20% 100% 居住區(qū)域 類別 新華中 心區(qū) 區(qū)府 汽車城 獅嶺 機場周 邊 廣州市區(qū) (除白云 ) 白云 區(qū) 其他 合計 數(shù)量 39 24 11 7 6 15 5 22 129 比例 30% 19% 9% 5% 5% 12% 4% 17% 100% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 客戶置業(yè)及目的分析 分析說明 : 1. 自住客為主，占近 60％。 2. 受到市場政策影響，以及項目自身產(chǎn)品均為 90平米小三房，房地產(chǎn)市場明顯由期貨市場轉(zhuǎn)為消費市場。比重較 D棟成交客戶少，主要是反復(fù)使用，前期消化的客戶較多。 后期推廣主題針對對象。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 天景 08年營銷目標(biāo) ?項目現(xiàn)狀及節(jié)點 ?階段任務(wù)及清貨時間 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 天景花園現(xiàn)狀及后期節(jié)點 天景Ｅ棟通過 12月 23日的開售后，目前已處于持續(xù)銷售階段，現(xiàn)場庫存套數(shù)約 210套； 按里程碑計劃要求，Ｆ棟將于 4月底 5月初進入市場，供應(yīng)套數(shù) 380套； 推出時間 棟數(shù) 戶型面積 戶型類型 套數(shù) 在售 E1～ 4棟 (南向 ) 90平方米 小三房 69 E1～ 4棟 (北向 ) 90平方米 小三房 147 E棟合計 90平方米 小三房 210 其它 115平方米 大三房 1 140平方米 大三房 6 預(yù)計 4月 20取預(yù)售證 F1棟 90平方米 小三房 約 180 F2棟 90平方米 小三房 約 180 合計 約 600 在產(chǎn)品供應(yīng)上來看，產(chǎn)品差異較小，另外在首次置業(yè)為主體的市場，Ｆ棟景優(yōu)勢在Ｅ棟的持續(xù)銷售過程中，優(yōu)勢逐步弱化； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 階段任務(wù)及清貨時間的確定 ?24月中營銷組主要工作將持續(xù)消化Ｅ棟庫存，力求在Ｆ棟推出市場前， E棟基本清貨； ?4月中 6月項目營銷組將重點推廣Ｆ棟，并實現(xiàn)持續(xù)銷售，力爭在 6月底實現(xiàn)項目清貨； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 天景 08年推廣安排 ?08年推廣主題及核心 ?08年推廣思路 ?08年推廣安排 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 08年推廣主題及核心 市場情況 （競爭激烈、客戶量減少） 競爭差異 （差異化形象及產(chǎn)品組合） 標(biāo)桿建立 （客戶及市場標(biāo)桿的確定） 青年群體的成長 （ D、 E棟客戶檢驗，該群體在花都迅速成長） 萬科天景花園 青年置業(yè)計劃 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 萬科天景花園 青年置業(yè)計劃分解 萬科 23年的產(chǎn)品規(guī)劃，實現(xiàn)舒適居家理念； 90平方米精裝三房，提供優(yōu)質(zhì)的居住空間； 個性化家居體驗，尊重不同的生活審美； 全國一級優(yōu)質(zhì)物業(yè)，呵護你一生的居住夢想； ※ 說明：營銷組現(xiàn)正與宜家家居聯(lián)系，希望實現(xiàn)批量采購套型家居，每套費用控制在三萬以內(nèi)，以集中采購的形式，節(jié)省成本； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 全年推廣思路 2月 3月 4月 5月 6月 2月中旬，以青年置業(yè)計劃建立市場認(rèn)知，同時通過公關(guān)活動及傳統(tǒng)媒體集中發(fā)布信息； 34月中，現(xiàn)場通過公關(guān)活動，展示青年置業(yè)計劃實質(zhì)內(nèi)容，展示全新的家居空間及理念；同時 并將 E3棟 303\304單位進行兩種不風(fēng)格的宜家家居布置，并明碼標(biāo)價每件家私的市場價及萬科天景花園的青年置業(yè)計劃價格 ； 信息發(fā)布 現(xiàn)場展示及持續(xù)公關(guān)活動 公關(guān)活動及深化青年置業(yè)計劃 4月中 5月，通過前期的積累及體驗，進一步挖掘該群體的共性，利用現(xiàn)場設(shè)施組織公關(guān)活動，制造營銷亮點 ,以較實惠的價格引爆 F棟。 4月 20日 F棟公開發(fā)售。 戶外 F棟樓王推出，持續(xù)深化青年置業(yè)計劃的形象 ,同時進一步傳播現(xiàn)場銷售信息 。 5月響應(yīng)奧運，利用小區(qū)部分設(shè)施組織各種活動，并贈送奧運紀(jì)念品。 2月中下旬，在新世紀(jì)酒店舉辦 元宵答謝晚宴 (或大型青年主題表演 )。戶外、派單、電視較為平均，合計占 22％。 獲知途徑 類別 電視 報紙 戶外廣 告 郵遞資 料 傳單 朋友介 紹 短信 其它 合計 數(shù)量 8 2 11 0 9 72 26 1 129 比例 6% 2% 9% 0% 7% 56% 20% 1% 100% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 客戶小結(jié)分析 ?新華中心、區(qū)府、汽車城仍是客戶主要來源區(qū)域， 廣州投資＋自住型客戶可再挖掘。 3. 航空、皮具、珠寶比例較少，合計占 13％。 置業(yè)情況 類別 首次 二次 三次或 以上 合計 數(shù)量 66 43 17 127 比例 52% 35% 13% 100% 置業(yè)目的 類別 自住 投資 自?。?投資 合計 數(shù)量 76 17 36 129 比例 59% 13% 28% 100% 分析說明 : 1. 首次置業(yè)占 52％， 剛性需求客戶是主力 。為后期推廣作啟示。 各盤簡述 —— 威脅等級低 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 雅寶新城
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