【文章內(nèi)容簡介】 品牌專營店或一些具有一定特色的品牌專賣店，可吸引一定數(shù)量的品牌忠實追隨者，保持穩(wěn)定的客戶量。并且只要品牌店經(jīng)營的有特色、有個性，還可突破地域限制，吸引稍遠(yuǎn)一點的品牌依賴度和忠誠度較高的消費(fèi)者前來購買。各種知名品牌專營店或賣場及知名服務(wù)業(yè)的引入，勢必成眾星閃耀、交相輝映之勢，有利于提高本商業(yè) 中心的知名度和提升自身的公眾形象。 合理規(guī)劃，規(guī)范配置。 古人云：凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢。做事前最好能有詳細(xì)而合理的規(guī)劃，才不至于事倍功半效率低。本案因為規(guī)模龐大，吃喝玩樂、購物休閑樣樣全，如果不進(jìn)行合理規(guī)劃系統(tǒng)配置，極有可能會給人一盤散沙之感，雖然可能暫時人氣較旺，但不大合理的規(guī)劃會使消費(fèi)者多跑冤枉路 (如將飲食、服裝店、卡拉 OK 廳、茶坊等混在一個區(qū)域，消費(fèi)者可能會找的暈頭轉(zhuǎn)向 )，給人以亂哄哄之感。這樣也會降低本中心的形象，從而也不利于本案各商戶的經(jīng)營。而合理的配置將使得吃喝游玩樂都有，購物休閑兩相宜，使 得每位來過本中心的消費(fèi)者都盡興而歸。 改變習(xí)慣，創(chuàng)新觀念 二 . 定位思路 定位一：個性化賣場 走個性化路線主要是以差異化競爭提升自身的優(yōu)勢，擴(kuò)大知名度。消費(fèi)者對知名品牌的追隨大多也是含有追求個性化的心理成分。如果本案只是模仿市區(qū)一帶商場的布局和經(jīng)營，而沒有自身的經(jīng)營個性，那么競爭優(yōu)勢明顯不足，畢竟市區(qū)一帶無論是交通還是購物環(huán)境都要比本區(qū)域強(qiáng)。因此，本商場的定位中應(yīng)是較具自身特色的個性化路線，在與市區(qū)賣場相類似的基礎(chǔ)上兼顧自己個性，以個性化差異化吸引消費(fèi)者關(guān)注，并搶占一定的市場分額。 定 位二：超級購物廣場 本案規(guī)模龐大，已不僅僅是一個大賣場、幾個簡單的專賣店所能涵蓋，而是一個包羅萬象的超級購物場所。超市、家居、家電、通訊、百貨、服裝、音像、書城、影院、餐飲、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 美食、汽車展示、金融證券等，應(yīng)有盡有，真可謂“只有你想不到的商品，沒有你買不到的商品”，讓消費(fèi)者無論是購物休閑還是吃喝玩樂都能“一站式”搞定。 定位二：休閑娛樂大地 市區(qū)如徐家匯一帶寸土寸金，各人商廈前極少有開闊的休閑廣場，商場內(nèi)也沒什么統(tǒng)一的休憩區(qū)域。因此很多人購物已分不清是享受還是忍受，尤其是對一些不喜歡而又不得不陪女士 逛街購物的男士而言簡直是一種負(fù)累。而本案可利用廣闊的基地做文章，打破人們傳統(tǒng)的購物觀念?？稍谫徫飬^(qū)域內(nèi)開設(shè)一個有一定規(guī)模的電玩廣場 (收費(fèi)可適當(dāng)便宜一點 )，以滿足對慢慢逛街沒興趣的男士應(yīng)急之需。另外可將圓形廣場及室內(nèi)步行街設(shè)計成較具特色的休閑娛樂場地，使本商場成為周邊區(qū)域內(nèi)的休閑娛樂中心，成為一個吸引人的游玩佳地，使購物和休閑相輔相成，使得購物成為一種輕松的享受。 定位四：差異互補(bǔ)“ Shopping Mall” 本案在賣場開設(shè)時，除了要考慮到本區(qū)域的所需所缺商品外，還要盡量避開莘莊或徐家匯一帶不少商場經(jīng)營 得較成功的商品類別或商場特色，而應(yīng)另辟蹊徑，在規(guī)避自身不足得情況下盡量找準(zhǔn)目前莘莊或徐家匯一帶還不是很成熟或很興旺的商業(yè)經(jīng)營類別，也即彌補(bǔ)市區(qū)一帶商業(yè)的不足之處，以補(bǔ)缺性的經(jīng)營方式切入市場，形成與市區(qū)互補(bǔ)式競爭的局部優(yōu)勢，從而吸引莘莊及徐家匯乃至整個市區(qū)的一些求新求異的消贊者。 三、商場規(guī)劃、布局 我們針對新亞新購物廣場目前的規(guī)劃設(shè)計，提出我們的一些建議，供開發(fā)商參考： 增加 A 區(qū)、 C 區(qū)內(nèi)手扶電梯的數(shù)量，使消費(fèi)者進(jìn)入千代廣場購物更方便，游玩更舒適。千代廣場目前三層樓的總體設(shè)計，手扶電梯的添加對提高第三商鋪的租 售價格有直接作用。我們建議應(yīng)該使“高度”這個明顯的抗性能合理地被回避，這樣商鋪實際的租售價格就又有了支撐基礎(chǔ)。 對 A 區(qū)、 C 區(qū)可酌情增加休息區(qū)，添加石凳、木椅，適當(dāng)增加綠化的比例，以營造輕松、愜意的購物軟環(huán)境。 A 區(qū)中的圓形建筑單層面積約為 1682 平米，二層總計約 5046 平米，我們經(jīng)過市場調(diào)查后，認(rèn)為該區(qū)可著重安排大型浴場、 KTV、舞廳啤娛樂性項目。主要原因如下： 目前，區(qū)內(nèi)居民經(jīng)常覺得生活單調(diào)、乏味。因為老閩行地區(qū)內(nèi)娛樂、休閑場所數(shù)量少，經(jīng)營場地 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 小，沒有規(guī)模效應(yīng)，無法吸引利滿足區(qū)內(nèi)居民。千代廣場能利用其 規(guī)模性、專業(yè)性等綜合有利因素吸引區(qū)內(nèi)廣大消費(fèi)者，有了廣大的消費(fèi)者，商家自然會投資，這就為千代廣場的布局奠定了基礎(chǔ)。 這些大型的娛樂項目需要較大的經(jīng)營場地， A 區(qū)中的圓形建筑物正好滿足其需求。 這些大型的娛樂項目又需要經(jīng)營場所有相對的獨(dú)立性， A 區(qū)中的圓形建筑物位于金平路東側(cè)，距安寧路 500 余米，在地理位置上有相對獨(dú)立性。 A 區(qū)一、二層長方形鋪面 (約 6000 平米 )可以服裝、音像、速食為主要特色的鋪面。商家以私營，個體為主要對象，主要解決當(dāng)?shù)丶案浇貐^(qū)居民的一般日常生活購物需要。使居民隨心所意地購物、休息。 A 區(qū)三層店鋪（約 3100 平米） 以大規(guī)模的家具城、音像批發(fā)市場、電腦城、家電城或餐飲等某一主題為主的功能分區(qū)，如實際招商中有多余面積空出，也可安排適量辦公房?？傊?，我們對三層的規(guī)劃布局思路是盡量提升三層物業(yè)的價值。 B 區(qū)一、二層（約 8400 平米） B 區(qū)屬于中心位置，也是整個商場的核心部分，自然價格應(yīng)該是最高的部分。我們建議規(guī)劃為精品屋，使含金量最高的商業(yè)項目駐扎此處，為其價格定位奠定基礎(chǔ)。 B 區(qū)三層（約 2100 平米） 綜合考慮，以實際租售情況靈活掌握、控制。 C 區(qū)一、二層（約 10000 平米） 結(jié)合 A 區(qū)一、二層綜合布局，此處的面積最大，因此包容的東西也應(yīng)很多，這需要在實際招商工作中及時靈活地調(diào)整。 C 區(qū)三層（約 5000 平米） 與 A 區(qū)三層結(jié)合考慮，并可適當(dāng)增加餐飲位置的布局?？紤]到 C 區(qū)離安寧路較近，比較適合餐飲業(yè)的發(fā)展（需要適當(dāng)?shù)耐＼囄唬?，同時也有利于三層的租售。 C 區(qū)橢圓形建筑物（約 7800 平米） 體育健身項目，利用玻璃通透性，使建筑物富有時尚感，這種效果好比淮海路、成都路上的健身房。 C區(qū)正好位于東川路、安寧路，無論是乘輕軌的乘客，還是步行、駕車的人只要路過此處，都會被這種前衛(wèi)、現(xiàn)代的 風(fēng)格所吸引?？傊?C區(qū)引進(jìn)的項目應(yīng)是富有時代氣息的。 三、 目標(biāo)客戶定位 想投資于此的人（投資型經(jīng)營者） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 想做零售生意的人（自營型經(jīng)營者） 在選擇投資方向時十分理性 沒有太高的素質(zhì)，但對市場極為敏感，善于捕捉商機(jī) 利益 風(fēng)險 我們針對的目標(biāo)人群是有很強(qiáng)商業(yè)頭腦的人，他們在選擇投資項目時是非常理性的。因此，如果我們在宣傳上不能提出實實在在的利益點，是無法有力地打動這些人的。 在這種情況下，對于我們最有力的支持點，就是 “國貿(mào)中心 ”的火爆歷史和它在消費(fèi)者心目中的品牌的忠誠度。便利的交通、地標(biāo)性 建筑、深厚的文化 …… 國貿(mào)中心 的口碑 (品牌優(yōu)勢 ) 緊鄰 最繁華的商業(yè)街 —— 勝利路 (地域優(yōu)勢 ) 投入巨資重建 (購物環(huán)境優(yōu)勢 ) 獨(dú)特的經(jīng)營定位 (定位優(yōu)勢 ) 擁有眾多忠誠消費(fèi)者 (歷史優(yōu)勢 ) 我們繼承了 新亞新商城 的一切優(yōu)勢。我 們是重建各方面品質(zhì)均有很大提升。我們的未來必將比新亞新商城 更加火爆繁榮 四、 價格定位 五、 付款方式及其策略 （一） 根據(jù)本項目的實際建筑時間大致為 4 個月左右，可以有以下付款方式可供選擇： 一次性付款。 建筑分期。根據(jù)建筑進(jìn)度，按月平均支付，在交房時全部付清； 銀行按 揭。在簽約時付 20%， 取得產(chǎn)權(quán)時 再交 20%，余下 60%銀行提供貸款（ 六 成十年）； （二）、合作經(jīng)營，固定分成 在客戶購買了 新亞新購物 的商鋪之后，可以采取產(chǎn)權(quán)合作的方式，將鋪位的經(jīng)營權(quán)和管理權(quán)交由專業(yè)的物業(yè)管理公司來進(jìn)行管理，每年收取由管理公司首付的 10%的固定投資回報。 產(chǎn)權(quán)投資者不承擔(dān)任何經(jīng)營風(fēng)險，也不享受額外的經(jīng)營利潤。合同期滿，投資者可繼續(xù)采用產(chǎn)權(quán)合作經(jīng)營的方式，也可選擇自營自用的方式。 如果投資者選擇分期付款方式，那么投資回報將會隨著已付款的多少而變化，但回報率保持10%不變。 （三）、首付六成，按 揭全免 投資者只需支付鋪位總價的 60%（具體比例需經(jīng)測算），即可在 8——10 年后獲得該鋪位的完全產(chǎn)權(quán)，其間的 40%按揭款由 新亞新購物廣場 代為支付，投資者無須支付任何費(fèi)用，期間也不享受固定回報。 （四）、十年回購確保投資利益 在十年之內(nèi)，對于鋪位的產(chǎn)權(quán)，投資者有自用、轉(zhuǎn)讓、抵押等權(quán)利。為了確保投資者的利益，在不愿自己經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓的時候，投資者有權(quán)利退回鋪位， ******商城管理公司有回購義務(wù)，但管理公司要扣除投資者已經(jīng)經(jīng)營的年限的費(fèi)用。 值得注意的是，該種方式有一定風(fēng)險。當(dāng)然， 10 年后，投資者的資金利息已 經(jīng)是一筆不菲的數(shù)目，同時回購的價值已經(jīng)不會太高，故風(fēng)險也不會太大。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第 六部分 銷售推廣 一 、 營銷階段劃分 新亞新購物廣場 的整個銷售過程可以劃分為五個階段，即： 第一階段：銷售準(zhǔn)備期（ 2021 年 2 月 ——2021 年 2 月 28 日） 第二階段：內(nèi)部認(rèn)購期（ 2021 年 3 月 1 日 ——預(yù)售證辦妥之日） 第三階段：強(qiáng)勢推廣期（預(yù)售證辦妥之日 ——2021 年 5 月 31 日 ） 第四階段：調(diào)節(jié)休整期（ 2021 年 6 月 1 日 ——2021