【正文】 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。操作時(shí)間： 2021 年 4 月 ， 費(fèi)用預(yù)算： 4500 元／個(gè) 九、車身廣告 作為流動(dòng)宣傳的車身廣告，受眾面廣、宣傳效果好，目前基本大些的樓盤都采用了車身廣告。操作時(shí)間： 2021 年 3 月費(fèi)用預(yù)算： 四、 樓體 廣告及工 地圍墻廣告 樓體 及工地的圍墻均作噴繪廣告，工地現(xiàn)場包裝以渲染氣氛操作時(shí)間： 2021 年 2 月 底前。費(fèi)用預(yù)算： 二、 樓書及手提袋制作 精致全面的樓書在銷售中的重要作用勿容質(zhì)疑與之配套的手提袋也是十分不錯(cuò)的廣告載體，必要時(shí)可兼作禮品。這也是一種變相降價(jià)。這樣可以有效地避免 “尾盤 ”滯銷的尷尬。把所有剩余商鋪根據(jù)質(zhì)量不同分為兩組，質(zhì)量稍好的商鋪 數(shù)量大約是質(zhì)量較差的商鋪數(shù)量的 2 倍。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （七）、尾盤銷售期 在尾盤銷售期中，我們應(yīng)堅(jiān)持 “個(gè)性化銷售 ”策略，既針對(duì)不同的剩余鋪位采取有針對(duì)性的銷售策略。 （ 12）、銷售總結(jié) 對(duì)銷售資料要妥善整理和保管，建立檔案柜和電腦資料庫。內(nèi)容包括：客戶名稱、面積、位置、價(jià)格、付款方式、簽約時(shí)間、定金金額、各期付款、拖欠情況等。 （ 5）、認(rèn)購書的簽訂 認(rèn)購書是具有一定約束力的協(xié)議，客戶與銷售人員簽定認(rèn)購書，同時(shí)繳納規(guī)定數(shù)額的定金。 內(nèi)容包括記錄客戶的姓名、地址、電話、職業(yè)、喜好的商鋪類型（面積、朝向等），了解售樓信息的渠道及其他關(guān)于商鋪的意見。 （ 2）、客戶檔案記錄 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 對(duì)于預(yù)定或購買商鋪的客戶資料匯總后，我們將從以下幾個(gè)方面著手分析： （ 1）、內(nèi)部認(rèn)購期的績效分析。 把握內(nèi)部認(rèn)購期現(xiàn)場認(rèn)購模式 （ 1）、把準(zhǔn)備好的各種宣傳資料，完成現(xiàn)場包裝； （ 2）、向客戶解釋項(xiàng)目的基本情況：包括市場定位、價(jià)值定位、市場布局、經(jīng)營管理模式等情況，讓客戶對(duì)項(xiàng)目有十分的信心； （ 3）、解釋項(xiàng)目定價(jià)策略，內(nèi)部認(rèn)購的各種優(yōu)惠方式。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 客戶分類 根據(jù)我們的自身情況，可將客戶 A、 B、 C、 D 四個(gè)類型，不同的的等級(jí)采用不同的營銷手段。 內(nèi)部認(rèn)購期是檢驗(yàn)我們定價(jià)策略，檢驗(yàn) 前期的工作是否到位的一次機(jī)會(huì)。 內(nèi)部認(rèn)購也起到一種宣傳作用，為項(xiàng)目強(qiáng)勢推廣期造勢。要求豪華大氣、透光性良好，談判桌簡練淡雅、展板布置合理醒目，有背景音樂，光線柔和，營造輕松、愜意的咨詢氛圍。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。沙盤應(yīng)力求精致，藍(lán)光的沙盤做得較好，我們應(yīng)該在其上； C、宣傳 DM 單的設(shè)計(jì)、印刷； D、制作展板一套。在立交橋下樹一路牌，高度以在橋上平視為宜。掛上機(jī)電城得效果圖，刷上標(biāo)志及系列形象設(shè)計(jì)方案、開發(fā)商名稱、咨詢電話等。 海報(bào) 報(bào)紙 三、各階段策劃推廣工作 （一）、銷售準(zhǔn)備期 銷售準(zhǔn)備期是 新亞新購物廣場 整個(gè)營銷鏈的基礎(chǔ)與開端，基礎(chǔ)工作越充分，以后的工作就會(huì)越好做。 報(bào)紙； 電視； 雜志 海報(bào) 說明書 平面圖 沙盤 調(diào)節(jié)休整期 調(diào)整前期戰(zhàn)略思路，為尾盤銷售作好充分準(zhǔn)備。 圍墻 報(bào)紙 電視 內(nèi)部認(rèn)購期 掌握既有客戶資料，做先期成交； 完成現(xiàn)場準(zhǔn)備工作； 傳達(dá)本案銷售訊息。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。研究剩余商鋪的特征，相應(yīng)的調(diào)整戰(zhàn)略 ，以期尋求新的突破，并繼續(xù)跟蹤以前的客戶。 隔日交還給銷售人員，并于隔日晨間會(huì)議加以討論，對(duì)各種狀況加以分析，對(duì)目標(biāo)客戶提出跟蹤措施，提高應(yīng)變能力； 每周周一由銷售部、企劃部舉行企劃會(huì)議，討論本周廣告媒體策略、促銷活動(dòng)（ SP）與銷售策略，總結(jié)銷售成果，擬訂派發(fā)宣傳頁計(jì)劃； 擬訂派發(fā)宣傳單計(jì)劃表，排定督報(bào)人員及 SP 活動(dòng)人員編制調(diào) 度表； 于 SP 活動(dòng)之前三天，選定協(xié)助銷售人員及假客戶等，并預(yù)先安排培訓(xùn)或演練； 若于周六、周日舉辦 SP 活動(dòng)，則需要提前一天召集銷售管理人員、協(xié)助人員進(jìn)行培訓(xùn)，使其全面了解當(dāng)日活動(dòng)策略、進(jìn)行方式及如何配合； 逢周六、周日或節(jié)日舉行 SP 活動(dòng)期間，善用 3——5 組假客戶，應(yīng)注意銷售區(qū)與主控臺(tái)之間的自然呼應(yīng)； 周六、周日下班前由業(yè)務(wù)主管或銷售中心經(jīng)理召開業(yè)務(wù)總結(jié)會(huì)，對(duì)本周來人來電區(qū)域媒體、成交戶區(qū)域媒體、客戶反應(yīng)、活動(dòng)優(yōu)缺點(diǎn)進(jìn)行總結(jié)與獎(jiǎng)懲； 實(shí)行責(zé)任戶數(shù)業(yè)績法，每位銷售人員自定銷售目標(biāo)或由公司安排 規(guī)定責(zé)任戶數(shù)，并于每周一做統(tǒng)計(jì)，完成目標(biāo)人員公司應(yīng)立即頒發(fā)獎(jiǎng)金，以資鼓勵(lì)； 隨時(shí)掌握補(bǔ)交余額的業(yè)主和成交簽約的業(yè)主戶數(shù)、金額、日期，若有未依照合同上注明日期前來辦理補(bǔ)交或簽約者，立即催其辦理、補(bǔ)足或簽約； 1客戶來工作現(xiàn)場洽定或來電咨詢，要求其留下姓名、聯(lián)系方式，以便于在休息時(shí)間或廣告期間實(shí)施 DS（直銷），出外追蹤拜訪客戶，并于每日下班前由業(yè)務(wù)主管總結(jié)結(jié)果，檢查是否達(dá)到預(yù)期的銷售目標(biāo)； 1每逢周日、節(jié)日或 SP 期間，公司為配合銷售，應(yīng)每隔一段時(shí)間打電話到現(xiàn)場假洽定（銷售部電話有幾條，就輪流打幾條 ），以刺激現(xiàn)場銷售氣氛。另外，可以安排雞尾酒會(huì)或邀請(qǐng)各界（業(yè)內(nèi)外）名人光臨剪彩，提高客戶購買信心； 每日下班前 25 分鐘，現(xiàn)場銷售人員每日應(yīng)填的資料填好交回，由業(yè)務(wù)主管加以審核，于 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第 六部分 銷售推廣 一 、 營銷階段劃分 新亞新購物廣場 的整個(gè)銷售過程可以劃分為五個(gè)階段，即： 第一階段：銷售準(zhǔn)備期（ 2021 年 2 月 ——2021 年 2 月 28 日） 第二階段：內(nèi)部認(rèn)購期（ 2021 年 3 月 1 日 ——預(yù)售證辦妥之日） 第三階段：強(qiáng)勢推廣期（預(yù)售證辦妥之日 ——2021 年 5 月 31 日 ） 第四階段：調(diào)節(jié)休整期（ 2021 年 6 月 1 日 ——2021 年 6 月 30 日） 第五階段：尾盤銷售期（ 2021 年 7 月 1 日 ——2021 年 7 月 31 日） 二、 各階段業(yè)務(wù) 策略一覽 （一）、銷售準(zhǔn)備期 現(xiàn)場清理美化，搭建風(fēng)格新穎清新的售樓處（利用現(xiàn)有招商中心改建）； 合約書、預(yù)約單及各種表格制作完成； 培訓(xùn)資料編制完成； 價(jià)格表制作完成； 人員培訓(xùn)完成； 品牌推廣廣告； 銷售人員到崗。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （四）、十年回購確保投資利益 在十年之內(nèi)，對(duì)于鋪位的產(chǎn)權(quán)，投資者有自用、轉(zhuǎn)讓、抵押等權(quán)利。 產(chǎn)權(quán)投資者不承擔(dān)任何經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，也不享受額外的經(jīng)營利潤。我們的未來必將比新亞新商城 更加火爆繁榮 四、 價(jià)格定位 五、 付款方式及其策略 （一） 根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際建筑時(shí)間大致為 4 個(gè)月左右，可以有以下付款方式可供選擇： 一次性付款。因此，如果我們?cè)谛麄魃喜荒芴岢鰧?shí)實(shí)在在的利益點(diǎn)，是無法有力地打動(dòng)這些人的。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 C 區(qū)橢圓形建筑物（約 7800 平米） 體育健身項(xiàng)目，利用玻璃通透性，使建筑物富有時(shí)尚感，這種效果好比淮海路、成都路上的健身房。 B 區(qū)三層（約 2100 平米） 綜合考慮，以實(shí)際租售情況靈活掌握、控制。 A 區(qū)三層店鋪（約 3100 平米） 以大規(guī)模的家具城、音像批發(fā)市場、電腦城、家電城或餐飲等某一主題為主的功能分區(qū)，如實(shí)際招商中有多余面積空出，也可安排適量辦公房。 這些大型的娛樂項(xiàng)目又需要經(jīng)營場所有相對(duì)的獨(dú)立性， A 區(qū)中的圓形建筑物位于金平路東側(cè)，距安寧路 500 余米，在地理位置上有相對(duì)獨(dú)立性。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。主要原因如下： 目前，區(qū)內(nèi)居民經(jīng)常覺得生活單調(diào)、乏味。千代廣場目前三層樓的總體設(shè)計(jì)，手扶電梯的添加對(duì)提高第三商鋪的租 售價(jià)格有直接作用?？稍谫徫飬^(qū)域內(nèi)開設(shè)一個(gè)有一定規(guī)模的電玩廣場 (收費(fèi)可適當(dāng)便宜一點(diǎn) )，以滿足對(duì)慢慢逛街沒興趣的男士應(yīng)急之需。 美食、汽車展示、金融證券等，應(yīng)有盡有，真可謂“只有你想不到的商品，沒有你買不到的商品”，讓消費(fèi)者無論是購物休閑還是吃喝玩樂都能“一站式”搞定。超市、家居、家電、通訊、百貨、服裝、音像、書城、影院、餐飲、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。消費(fèi)者對(duì)知名品牌的追隨大多也是含有追求個(gè)性化的心理成分。本案因?yàn)橐?guī)模龐大，吃喝玩樂、購物休閑樣樣全，如果不進(jìn)行合理規(guī)劃系統(tǒng)配置，極有可能會(huì)給人一盤散沙之感，雖然可能暫時(shí)人氣較旺，但不大合理的規(guī)劃會(huì)使消費(fèi)者多跑冤枉路 (如將飲食、服裝店、卡拉 OK 廳、茶坊等混在一個(gè)區(qū)域，消費(fèi)者可能會(huì)找的暈頭轉(zhuǎn)向 )，給人以亂哄哄之感。各種知名品牌專營店或賣場及知名服務(wù)業(yè)的引入，勢必成眾星閃耀、交相輝映之勢，有利于提高本商業(yè) 中心的知名度和提升自身的公眾形象。 大的商業(yè)中心，如僅僅是一些小型零售店或一些不知名產(chǎn)品的銷售場所，對(duì)本商業(yè)中心的消化會(huì)產(chǎn)生一定的抗性。作為一個(gè)規(guī)模如此 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。商場規(guī)模小，專業(yè)性差，商品選擇余地不多，服務(wù)意識(shí)差，缺少大賣場、連鎖超市等上規(guī)模、上檔次、有品位的大型零售企業(yè)。 建成區(qū)面積達(dá)到 60平方公里、人口 50萬以上，進(jìn)入大城市行列 。 二、 機(jī)遇分析 2021年，新余市委五屆五次全會(huì)上做出了《關(guān)于加快區(qū)域中心城市建設(shè)若干問題的決定》，確立了“兩江四岸、五個(gè)功能區(qū)”組團(tuán)式開發(fā)，打造現(xiàn)代制造業(yè)中心、旅游休閑中心、現(xiàn)代教育中心、商貿(mào)物流中心四個(gè)區(qū)域中心的發(fā)展戰(zhàn)略。 購物商城品牌效應(yīng)不僅得到周邊市民的認(rèn)同，而且還輻射到新余市周邊縣、市及其農(nóng)村地區(qū)。 周邊消費(fèi)人口密集，購買力集中。勝利路是最繁華的商業(yè)街，勞動(dòng)路、抱石大道、解放路也是主要的商業(yè)街。地處新余最繁華的商業(yè)核心地段， 云集著 當(dāng)?shù)卦S多最 著名的百貨商店和各種專賣商店、豪華的 賓館和 大飯店 等 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。據(jù)了解，新余洪客隆位于勝利路的臨街鋪的賣價(jià)在 元 /m2,位于勞動(dòng)路的臨街鋪的賣價(jià)在 /m2，均價(jià)在 1萬元 %m2。旁邊有 10 1010 30 30 30 30 30 40 40 50 50 60 60 60 70 901和 903等多達(dá) 17路公交汽車經(jīng)過（參見附圖），幾乎成為市內(nèi)所有公交車