【正文】 對客戶做未來分析，包括客戶數(shù)量，類別等情況的未來發(fā)展趨勢，爭取客戶的手段等。六、招商后期管理客戶足以影響商場的發(fā)展，要讓客戶持續(xù)在商場經(jīng)營，商場必須努力經(jīng)營，獲取客戶的信賴。電話拜訪和面訪。招商員每周上報招商情況，分析、總結、交流、招商經(jīng)驗和心得，處理客戶反饋信息，適時調(diào)整招商策略。充分認識自身優(yōu)勢，做好一份吸引人的招商手冊及相關宣傳資料。此方式達到的經(jīng)濟效益將在附上的經(jīng)濟分析內(nèi)容中計算出具體的數(shù)據(jù)體現(xiàn)。三、租金交納方式及提供優(yōu)惠政策的理由：考慮到項目的招商不但要符合公司的總體定位，同時還要兼顧公司的成本回收，并且回收期越短，產(chǎn)生的運營財務費用支出就越少，同時，及時還貸將有利于公司信用等級的提高，對將來的公司發(fā)展極其有利。如10年租金在首期就一次性交齊，除享受以上優(yōu)惠政策以外，還可以獲挑選兩間商鋪位置的機會。除享受以上優(yōu)惠政策以外，還可以獲挑選一間商鋪位置的機會。第一段同上?？色@得12年實際使用權的優(yōu)惠政策。可獲得6年實際使用權的優(yōu)惠政策。首期交納5年租金的30％，正式開業(yè)前再交齊5年租金全款。其中：聊城地區(qū)招商所占比例不得超出整體的60％；外地招商、的比例可根據(jù)實際情況擴大，擴大部分可占用本地招商份額；根據(jù)招商實際情況，如果招商出現(xiàn)火爆，可加大預留部分的比例（例如10％）。3）推出全新的商鋪銀行概念與臨清市某家銀行合作，為每一個業(yè)戶發(fā)放一張銀行卡，并且定期將業(yè)戶的租金打入客戶賬戶。3）深化項目的經(jīng)營理念本項目的經(jīng)營理念經(jīng)過前一段的宣傳可能許多人已經(jīng)知道，但如何讓這種經(jīng)營理念更進一步深入人心，讓老百姓從心里接受這種理念。4）產(chǎn)權式商鋪的宣傳什么是產(chǎn)權式商鋪？產(chǎn)權式商鋪的經(jīng)營模式是什么？投資產(chǎn)權式商鋪的優(yōu)點是什么？類似這樣的基本概念在臨清市場的宣傳將是項目前期宣傳工作的一個重點內(nèi)容，是投資者選擇本項目的前提條件。投資概念：傳子孫千萬，不如留店鋪一間強調(diào)商鋪保值，增值及受益的價值，體現(xiàn)中國人的投資意識。消費概念定位集購物、餐飲、娛樂、休閑、等功能于一體的大型商業(yè)中心精神消費帶動物質(zhì)消費的消費理念，強調(diào)在休閑、觀光、旅游中去購物、去消費，并充分享受一站式消費的樂趣，成為周末必去，百逛不厭的消費天堂。品牌形象對城市形象的提升臨清一直缺乏有代表性的商業(yè)特征建筑，我們?nèi)f嘉購物廣場為臨清市找到了很好的最佳的形象代言人。主題雕塑凸顯品牌內(nèi)涵我們找到了萬嘉購物廣場的文化內(nèi)涵——融合的文化特質(zhì)——歷史文化、商業(yè)文化、旅游文化、景觀文化、休閑文化，如此豐富的文化內(nèi)涵，有賴于建筑風格對它外在的延伸。品牌文化內(nèi)質(zhì)我們既然確立了以品牌帶動整個商業(yè)的發(fā)展思路，那么尋求品牌文化的特質(zhì)，找出符合萬嘉購物廣場的品牌靈魂成為我們首要的任務，那么萬嘉的品牌到底是什么呢？臨清自古就是一個具有濃厚商業(yè)氛圍的城市，人們有著傳統(tǒng)的重商理念。他們進駐項目的主要原因是看重臨清的市場輻射能力，其不僅關注臨清市場對本產(chǎn)品的消費能力，更關注臨清消費市場、本商場在區(qū)域內(nèi)的影響能力，以此作為下一步市場開拓工作的一個分中心。（三）招商客戶群目前項目的招商客戶群主要以在聊城已經(jīng)設有經(jīng)營點的客戶為基本客戶群，他們一般比較注重臨清本地市場的消費潛力及自身品牌在臨清的認可程度，這部分客戶群對項目整體的銷售號召力一般。3．目標市場的分布對于純投資型客戶，其主要分布在臨清市政府機關單位及銀行、電信等收入較高、工作十分穩(wěn)定的事業(yè)型單位。打動這一部分客戶主要通過展示項目的良好的產(chǎn)品功能及一流的商業(yè)管理、強大的品牌集聚效應。本案的目標市場有兩部分構成，一部分是純投資客戶，他們購買本項目只是為了賺取投資回報率，他們一般購買后仍會要求開發(fā)商返租，或自行聯(lián)系租戶。A、核心消費群：臨清市區(qū)內(nèi)，約2萬消費能力較強的高層收入固定居民消費群，主要需求的消費特征：業(yè)態(tài)需求——求綜合型、一站式消費場所；業(yè)種需求——百貨、食品、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、家私、珠寶首飾、書籍酒吧、茶坊、美容等；功能要求—— 購物、娛樂、休閑、運動、美食、觀光等；消費者結構— 收入穩(wěn)定、消費意識超前的上層工薪族和生意人。2．投資回報率及回報周期參照目前項目的租金水平及市場的平均回報率，我們確定項目的投次回報率為7%，返租期為15年。要做好售后返租工作重點就是做好以下幾個方面的工作項目的實際租金水平商業(yè)物業(yè)的價值最終是其使用價值來確定的，而體現(xiàn)這種水平的就是項目的實際租金水平。結合本項目的實際中來就是前期以相對較高的價格推出部分位置較差的單元以略低于該樓層平均價格進行銷售，在項目銷售過程中逐漸推出位置較佳的單元進行銷售，從表面上看項目的價格是在一直走高，但實際上項目的整體的相對售價是高開平走的趨勢。市內(nèi)商業(yè)街（二層）以銷售50%，售價為2490元/平米。（2）紅星路貴和商業(yè)街（二層）門頭最早1800元/平米，去年5月1日后上調(diào)200元/平米，外部門頭（四層）3000元/平米。（3）老商業(yè)街：—老商業(yè)街的租金價格從紅星路向北依次遞減。三是確立項目的定價方法。二是項目的定價策略。價格調(diào)整過于直截了當，企業(yè)通過定價和凋價，預期效果不能完全守現(xiàn)（一）價格定位包含的內(nèi)容萬嘉購物廣場價格定位應該包括以下幾個方面的內(nèi)容：一是整個項目的平均售價及各樓層的銷售價格。三、價格定位篇房地產(chǎn)是一種特殊的商品，即位置固定，價格最大，使用時間長；銷售往往是一個時期的或者年度的。將來經(jīng)營過程中，可能有些業(yè)主需要將商品在商場附近臨時倉儲，必須提前為它們考慮倉儲空間。對于有自我經(jīng)營需要的客戶，可建議其選擇相鄰的多個鋪位，同時要其保證將來經(jīng)營產(chǎn)品符合業(yè)態(tài)分布，又服從商場管理。（六）產(chǎn)品立面及風格定位建筑物的外觀是建筑物給人們的最直接印象，它往往決定了商城在消費者心目中的直觀印象。如果將來按這種布局來設計，顧客出問題最多的存包區(qū)離服務臺有點遠，不利于將來的服務。車庫北頭兩根柱子之間的墻應考為門比較合適。同時可考慮在三樓樓頂設一環(huán)形電視。樓層的南部為餐飲區(qū)，其中可選擇一家小的主力食品店，同時設小型的臨清小吃城。這一區(qū)域的偏僻性正好與女性在購買內(nèi)衣時的私密性要求不謀而合。同時這類商品的決定權一般有男人所掌握，所以與男裝放在同一個樓層三樓主要設女裝與童裝。同時考慮在二樓的東北角設一片精品男裝區(qū)。因為這一片區(qū)離市場中心較遠，如果沒有經(jīng)營特色，一般很難上人。同時這種產(chǎn)品有很多屬于沖動型消費品，同時這類產(chǎn)品的品牌依賴性不是太強。（五）業(yè)態(tài)劃分本項目作為一個大型的購物中心，將來招商對象將會涉及眾多行業(yè)、各種檔次，如何做好業(yè)態(tài)布局將是使商場成為批發(fā)市場般的購物場所關鍵就在于如何做好的業(yè)態(tài)布局。同時項目的經(jīng)營周期長達幾十年，我們還必須考慮十年后，如何有大量的農(nóng)村人開車進城購物的需求。商場的東面兩個次入口處，可以進行小型的促銷活動：如堆頭等，但也不宜搞較大的宣傳活動。這個小廣場既能增加項目的娛樂功能，為項目吸引到更多的消費人群，同時也為將來商場內(nèi)業(yè)戶進行產(chǎn)品促銷提供必要的場所。（二）設計細節(jié)要點項目無論是將來整體租賃還是自營，在前期設計時都應該充分考慮將來使用時的功能要求，充分考慮購物者的實際需求，充分體現(xiàn)未來商場人性化的經(jīng)營理念。同時項目所在地由于原有物業(yè)功能的局限，項目還將承擔如何為整個商業(yè)片區(qū)留人的功能。而抓住這種全新的需求就需要我們提供這樣的一個場所。購物將進入體驗經(jīng)濟時代。這主要表現(xiàn)在兩個方面：一是臨清以外的客戶群很少到臨清來消費，如果他們來了又應該到哪里去消費，這里沒有一個出色的購物場所，沒有一個能讓他們往返的場所。如果我們不能從根本上同他們區(qū)別開來的話，我們所面臨的價格壓力將十分巨大。在目前臨清各種專業(yè)市場很多，但他們總體的區(qū)別只是所處的地理位置不同，所在的商圈不一樣，沒有能真正從品質(zhì)上與經(jīng)營上將產(chǎn)品提升一個檔次。臨清雖然有著傳統(tǒng)的經(jīng)商意識，但整個臨清的商業(yè)水平還很低級，從商業(yè)行態(tài)上看還只是以商鋪為主要形式，所有的經(jīng)營還是獨立開發(fā)，沒能真正發(fā)揮各種業(yè)態(tài)良好組合后的集取效應，沒有能從精神的高度解決購物問題，這與現(xiàn)代人的精神需求不斷增長的趨勢是相違背的。同時臨清人這種傳統(tǒng)的經(jīng)商意識，讓他們對商業(yè)有自己的獨特的理解與認識，他們對商業(yè)產(chǎn)品的認識更加理性，更加成熟。本案地理位置的優(yōu)越性能將為將來商場的經(jīng)常帶來足夠的人流外循環(huán)，商場經(jīng)營的重點將是如何將這種外循環(huán)變成真正的人流內(nèi)循環(huán)，變?yōu)閺姶蟮南M能力。這種需要我們項目做一些市場和消費習慣引導者的工作，隨著社會的快速發(fā)展，體驗經(jīng)濟將很快從一、二線城市向三、四線城市擴展開來。但目前臨清的商業(yè)水平比較一般，城市的商業(yè)