【正文】 平及售價在目前臨清來說雖然較高，但較本項(xiàng)目的心理價位來說仍然顯低。從這個意義上來看，許多品牌放棄了在臨清做的念頭，也讓臨清的許多商機(jī)沒有體現(xiàn)出來。這里既是臨清中高收入人群日常生活消費(fèi)的主要場所，也將彌補(bǔ)項(xiàng)目所在地塊屬于臨清市主要商業(yè)區(qū)，但休閑場所沒明確不足的缺陷。因此建議在項(xiàng)目的前面建設(shè)一塊有娛樂和景觀的小型廣場。將來在項(xiàng)目正式開業(yè)后，肯定會吸引許多開車和騎車前來購物的人群，如果沒有足夠的車庫和車位的話，項(xiàng)目的在功能上的缺陷將會立馬突險。具體來說，一樓沿電梯兩側(cè)分別設(shè)為化妝品和珠寶區(qū)，因?yàn)檫@些物品外觀華貴，同時深受女性顧客的喜愛，能很快提升商場的檔次。一般來說男性通常不太愿意上過高的樓層，所以男裝應(yīng)放在二樓。在三樓的東北角外設(shè)為女式內(nèi)衣專場。三樓樓頂除設(shè)促銷廣場外，還可開僻一片室外冷飲區(qū)，與室內(nèi)的餐飲區(qū)相映成趣?，F(xiàn)在的超市入口規(guī)劃設(shè)計(jì)將服務(wù)臺放在超市入口的左邊，離存包區(qū)太遠(yuǎn)。為吸引到更多的普通客戶前來投資，我們在面積定位上以2030為宜。雖然緊急事件發(fā)生的頻率較低，但充分考慮此類細(xì)節(jié)將有利于提高物業(yè)形象。同時通過確定各樓層的不同價格，將不同位置的物業(yè)分別定價，已達(dá)到差異化的價格定位，保證物業(yè)在銷售過程中不會出現(xiàn)死角，最終導(dǎo)致項(xiàng)目“爛尾”。（2）大眾路：—大眾路南側(cè)的租金價格高于北側(cè)的價格。五層以銷售80%，售價為1750元/平米。售后返租是指開發(fā)企業(yè)將所售商品房出售給投資者，同時與投資者簽訂承租協(xié)議，并以承租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報(bào)的一種投資方式。定性劃分：通過對臨清消費(fèi)市場的認(rèn)識，充分考慮臨清當(dāng)?shù)厣虡I(yè)市場的具體情況，我們初步將消費(fèi)群體進(jìn)行了如下的劃分。這一部分人一般有較強(qiáng)的經(jīng)營意圖與經(jīng)商經(jīng)驗(yàn)，十分看重商場的功能布局與商業(yè)氛圍、主力店的號召力等。同時部分鄉(xiāng)下打算進(jìn)城經(jīng)商人士也算作這一客戶群體內(nèi)。作為萬嘉購物廣場的經(jīng)營模式，想形成整體上的價格優(yōu)勢是不可能的，那么尋求文化上的支撐，建立起集購物、餐飲、娛樂、休閑、觀光、旅游為一體的結(jié)合性購物場所，經(jīng)營理念與經(jīng)營文化的優(yōu)勢，從而利用品牌優(yōu)勢，建立起競爭優(yōu)勢。萬嘉購物廣場特色鮮明的建筑風(fēng)格及文化內(nèi)涵，必將形成對市民強(qiáng)有力的文化吸引，而對所有市民及外來者而言，這里也將是了解臨清現(xiàn)代發(fā)展，品味臨清小吃的窗口，必將刺激大量顧客來此消費(fèi)。區(qū)位概念：自古黃金寶地，今日財(cái)富商圈強(qiáng)調(diào)萬嘉購物廣場所在商圈商氣自古皆旺，今日一脈相承，財(cái)富地位將因商業(yè)街而更加興旺發(fā)達(dá)。2）保持銷售旺勢在項(xiàng)目正式開盤過后，通過不斷強(qiáng)化項(xiàng)目的火爆銷售場面及招商成果，讓項(xiàng)目成為臨清商業(yè)市場上的持續(xù)熱點(diǎn)，不斷激發(fā)客戶的購買熱情。第二部分：招商進(jìn)度中的比例分配招商的前期階段，招商的比例計(jì)劃為：聊城地區(qū)招商占60％左右；外地招商占20％左右；省外招商占15％左右；預(yù)留出5％的比例，作為機(jī)動或炒作。首期就一次性交納5年租金。二、租金交納及優(yōu)惠政策2（備選方案）：同上?？珊灦ㄗ饧s合同期為20年。另外，兼顧將來中心商鋪升值，我們可以充分享受到升值的利益，方案設(shè)定是為了盡量引導(dǎo)商戶去選擇5年一次性交納租金的方式。建立目標(biāo)客戶數(shù)據(jù)庫，對招商員的招商工作，包括電話聯(lián)系、走訪、跟進(jìn)、簽約等，實(shí)時做好記錄。內(nèi)部溝通：招商部內(nèi)部聯(lián)系溝通；其它有關(guān)部門的工作協(xié)調(diào)與聯(lián)系。 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16。電話拜訪約見的要點(diǎn)，面訪前準(zhǔn)備，面訪的過程控制和記錄，面訪的技巧、潛力、重點(diǎn)、成交客戶的面訪區(qū)別。建立一個良好的招商支持系統(tǒng)，各方面協(xié)調(diào)支持招商工作。上述方案一方面可以起到將缺乏實(shí)力小商戶擋在門外的作用（及抬高門檻），達(dá)到自然淘汰的目的。首期交納10年租金的30％，入駐前交齊10年租金全款?？珊灦ㄗ饧s合同期為20年。從第六年起租金遞增5％；第七年遞增6％；第八年遞增7％；總體遞增比例不超過20％。（2）宣傳方案1）硬廣告在臨清廣播電臺發(fā)布項(xiàng)目的硬廣告；沿街發(fā)放宣傳單頁售樓處每天播放項(xiàng)目的宣傳片臨清電臺及落地電臺的角標(biāo)沿臨清主要道路懸掛項(xiàng)目的條幅更新項(xiàng)目的戶外廣告牌2）軟廣告臨清電臺做項(xiàng)目專題片項(xiàng)目施工進(jìn)展情況電視宣傳印發(fā)萬嘉購物廣場內(nèi)刊3）新聞宣傳項(xiàng)目的進(jìn)展情況項(xiàng)目的最新獲獎情況市領(lǐng)導(dǎo)視察萬嘉購物廣場建設(shè)六、招商管理篇第一部分：招商策略招商策略：立足聊城、面向全省、放眼全國以臨清為重點(diǎn)，在確保臨清地區(qū)招商工作全面、順利開展的同時，各招商部門安排出20％的招商力量，對外地（包括外地省內(nèi)產(chǎn)品的廠家和經(jīng)營商、產(chǎn)品的全省代理、全省內(nèi)銷分支等）運(yùn)用電話、傳真、網(wǎng)絡(luò)、DM等現(xiàn)代化通訊手段進(jìn)行招商。5）建立項(xiàng)目的基礎(chǔ)營銷資料通過前期的客戶登記及廣告宣傳的反饋情況，為開盤前進(jìn)行營銷思路的調(diào)整及開盤時的進(jìn)行有針對性的促銷活動打下基礎(chǔ)。推廣概念定位投資匯聚財(cái)富的萬嘉廣場，掘取現(xiàn)代商業(yè)的第一桶金。萬嘉購物廣場在開發(fā)理念上引領(lǐng)現(xiàn)代臨清的商業(yè)模式，在建筑風(fēng)格充分展示現(xiàn)代商業(yè)建筑的外觀特，成為臨清現(xiàn)代繁榮的標(biāo)志建筑。五、營銷推廣篇（一）確定項(xiàng)目的品牌核心品牌形象塑的必要性臨清市人口較少，消費(fèi)能力十分有限，但商業(yè)的供應(yīng)量卻大大超前于消費(fèi)的增長，各種市場林立，但均沒有一流的經(jīng)營管理理念，致使商業(yè)經(jīng)營每況愈下，市場競爭激烈，對于各商業(yè)市場而言，如何聚攏人氣，找出自身的市場差異點(diǎn)，建立獨(dú)特的品牌形象，成為激烈競爭中的不二法則。同時還有部分臨近縣市的這類人群。這一部分人并非本項(xiàng)目的最終使用者，對項(xiàng)目的功能不是太關(guān)注，其最主要關(guān)注點(diǎn)是項(xiàng)目的投資回報(bào)與開發(fā)商的信譽(yù)。四、目標(biāo)市場定位篇（一）消費(fèi)群定位 定位內(nèi)容：明確萬嘉購物廣場的主體服務(wù)對象，確定萬嘉購物廣場的目標(biāo)消費(fèi)群。這樣在項(xiàng)目的銷售后期，如果確有部分產(chǎn)品難以去化，既然開發(fā)商有自已經(jīng)營打算，這部分單元的經(jīng)營價值也會更加大。（3）新華路新東方購物廣場，目前臨街（二層）為4000元/平米，三層已整體出租，基本快售完，售價為2100—2400元/平米。不同的定價方法將決定項(xiàng)目的價格走勢情況，一般來說房地產(chǎn)項(xiàng)目由于開發(fā)銷售周期較長，項(xiàng)目的產(chǎn)品具有不可替代性及物業(yè)的增值性等特點(diǎn)，大部分項(xiàng)目都采用的是低開高走的滲透型定價方法，但本項(xiàng)目由于銷售周期相對較短，物業(yè)本身在臨清屬于創(chuàng)新型物業(yè)，所以應(yīng)該采用與之完全相反的撇脂型定價方法。這是整個價格定位中最主要內(nèi)容，是核算項(xiàng)目能否盈利的最重要的依據(jù)。同時如何保證貨物在商場內(nèi)部的快速運(yùn)輸及垃圾及時的處理，預(yù)留專門的垃圾清運(yùn)路線。本項(xiàng)目在外觀設(shè)計(jì)上應(yīng)最大限度的運(yùn)用現(xiàn)代符號，建筑立面應(yīng)富于變化，用色上以暖色調(diào)為主，以讓項(xiàng)目與周邊項(xiàng)目盡快的區(qū)別開來。按目前的設(shè)計(jì)，在車庫北頭停車后需要行走60米左右才能找到進(jìn)行地上一層的樓梯，這對開車前來購物的客戶來說是很不方便的。這一區(qū)域與三樓樓頂相連。女性一般來說購物熱情高于男性，對樓層的抗性比男性要小，所以女裝一般放在較高的樓層。同時這個片區(qū)與外界有兩個獨(dú)立的入品，在經(jīng)營上具有相對獨(dú)立的特點(diǎn)，可以考慮設(shè)店中店比如協(xié)享手機(jī)城之類。一般來說主力店宜放在中間樓層，這樣能確保主力店所吸引的人流的內(nèi)循環(huán)。所以建議在將這一場所放到三樓樓頂上，這里既有較大的場地，同時又能將整個樓面定義為商場的動區(qū)，在適應(yīng)商家促銷需要的同時，增強(qiáng)商場的娛樂功能。同時在設(shè)計(jì)過程中，應(yīng)充分考慮商場作為集休閑、娛樂、購物于一體化的經(jīng)營場所，其在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，對環(huán)境的一些實(shí)際的需要，確保商場成為商家選擇的最佳場地，從而降低將來的招商難度。如果我們的經(jīng)營沒有問題，那消費(fèi)者對我們的產(chǎn)品、我們的回報(bào)就會有更大的信心，就會選擇我們的產(chǎn)品作為他們的投資工具。別一方面，許多品牌如果想通過臨清市場來輻射到周邊的城市，臨清無法提供這樣一個環(huán)境。目前來說他們之間的競爭還只是低級的產(chǎn)品競爭還價格競爭。這種理性與成熟要求我們無論是將來自行經(jīng)營還是只售不管都必須從商業(yè)的高度來進(jìn)行前期的產(chǎn)品規(guī)劃、招商的業(yè)態(tài)布局及后期的商業(yè)管理。就目前來看，在臨清許多臨清人包括下面鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員都會提出去逛街，但臨清目前卻沒有一條真正可逛之街，沒有一個能留住人的商業(yè)中心。臨清目前的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)仍處于傳統(tǒng)的以自有生產(chǎn)資料的初步加工及高污行業(yè)為主，由于這些行業(yè)競爭壓力相對比較小，人們的收入水平不高但比較平穩(wěn)，而且許多生產(chǎn)資料直接來自于農(nóng)村，因些農(nóng)村人口的消費(fèi)是整個城市消費(fèi)的重要組成部分。商業(yè)地產(chǎn)商把開發(fā)出的項(xiàng)目以出租為主，開發(fā)商通過對招商權(quán)的完全控制，來達(dá)到控制進(jìn)場業(yè)態(tài)業(yè)種，形成自己經(jīng)營特色。以SHOPPINGMALL為代表的一個新商業(yè)時代已經(jīng)來臨，如何搞好商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理已成為商業(yè)地產(chǎn)最終成敗的關(guān)鍵