【正文】 萬嘉購物廣場(chǎng)整合推廣方案一、市場(chǎng)篇（一）全國商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀及趨勢(shì)隨著城市建設(shè)的提速，商業(yè)正逐漸改變著人們的生活方式。從早期的集貿(mào)市場(chǎng)到雜貨店、街鋪、小型商場(chǎng)、超級(jí)市場(chǎng)和后來的SHOPPINGMALL，商業(yè)形態(tài)的演變使人們生活及購物方式也相應(yīng)發(fā)生了變化。近年來出現(xiàn)的商業(yè)地產(chǎn)讓眾多開發(fā)商和投資商看到了新的利潤(rùn)增長(zhǎng)方式，有關(guān)專家分析認(rèn)為，2008年奧運(yùn)會(huì)之前，北京的各類建設(shè)工程將暫告停止，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著近兩年大量的住宅、寫字樓新盤集中上市、競(jìng)爭(zhēng)加劇的壓力，以及企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中、長(zhǎng)期投資的預(yù)期。部分發(fā)展商意識(shí)到，應(yīng)該尋找新的機(jī)會(huì)，將資金從住宅、寫字樓的投稿中分流出一部分，放到新型商業(yè)物業(yè)、旅游物業(yè)等方面，一時(shí)間，全國各地掀起了商業(yè)地產(chǎn)的熱潮。以SHOPPINGMALL為代表的一個(gè)新商業(yè)時(shí)代已經(jīng)來臨，如何搞好商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理已成為商業(yè)地產(chǎn)最終成敗的關(guān)鍵所在。經(jīng)過幾年的發(fā)展許多已經(jīng)開業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就是因?yàn)楹笃诮?jīng)營(yíng)管理的不善而面臨窘境。像濟(jì)南市萬達(dá)商品廣場(chǎng)也正是因?yàn)槿狈y(tǒng)一的商業(yè)管理，目前業(yè)態(tài)分布越業(yè)越亂，商場(chǎng)檔次較大多數(shù)投資者相對(duì)甚遠(yuǎn)，投資者的租金回報(bào)也特別的低。目前我們商業(yè)地產(chǎn)主要的幾種經(jīng)營(yíng)方式有：一是，出售商鋪產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)，業(yè)內(nèi)人士稱之謂“產(chǎn)權(quán)式商鋪”?，F(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)商絕大多數(shù)是從住宅地產(chǎn)商轉(zhuǎn)變過來，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目封頂后，這部分商業(yè)地產(chǎn)商遵循的是住宅地產(chǎn)操作手法，套現(xiàn)是第一位的，他們把變現(xiàn)的利潤(rùn)，除了落袋為安外，其余急于還清銀行貸款、利息、施工單位工程款和供貨單位的材料款等。在此條件下，銷售前期的做法是一賣了之，后遺癥較大；現(xiàn)今通行的做法是租售并舉，地產(chǎn)商為了尋找主力商家入駐，以求穩(wěn)定的租金回報(bào)，因此采取了降低置業(yè)門檻，以化解大賣場(chǎng)面積消化的難題?！俺鍪酆蠓底狻?，并以“高回報(bào)租金”、“若干年后回購”為吸引人的口號(hào)，即銷售賣點(diǎn)。二是，出租。商業(yè)地產(chǎn)商把開發(fā)出的項(xiàng)目以出租為主，開發(fā)商通過對(duì)招商權(quán)的完全控制，來達(dá)到控制進(jìn)場(chǎng)業(yè)態(tài)業(yè)種，形成自己經(jīng)營(yíng)特色。三是，地產(chǎn)商與商家建成商業(yè)聯(lián)盟的“定單式”開發(fā)。這種模式的主要優(yōu)點(diǎn)就是前期充分考慮后期經(jīng)營(yíng)的實(shí)際需求，確保產(chǎn)品的功能合理性，同時(shí)也減輕了開發(fā)商的招商難度。四是，原始的商鋪銷售模式。地產(chǎn)商主要還是做地產(chǎn)開發(fā)與銷售，商業(yè)內(nèi)容很少或基本不涉及。這種模式一般為底商或商業(yè)街所采納，基本沒什么商業(yè)管理或業(yè)態(tài)布局理念，只是依賴業(yè)主自身的經(jīng)營(yíng)能力而生存。（二）臨清目前經(jīng)濟(jì)狀況及分析臨清作為一個(gè)相對(duì)經(jīng)濟(jì)比較落后的城市，其主要產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)仍然是第二產(chǎn)業(yè)，約占總經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的60%，第三產(chǎn)業(yè)超過第一產(chǎn)業(yè)所占經(jīng)濟(jì)比例。這說明臨清的商業(yè)、服務(wù)業(yè)比較發(fā)達(dá)，與臨清地處大運(yùn)河邊上，自明清以來形成的經(jīng)商與藏富于民形成的傳統(tǒng)分格不開。臨清目前的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)仍處于傳統(tǒng)的以自有生產(chǎn)資料的初步加工及高污行業(yè)為主，由于這些行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)比較小，人們的收入水平不高但比較平穩(wěn)，而且許多生產(chǎn)資料直接來自于農(nóng)村，因些農(nóng)村人口的消費(fèi)是整個(gè)城市消費(fèi)的重要組成部分。同時(shí)臨清的地理聯(lián)系魯、鄂兩省，與外界交通相對(duì)便捷，如果運(yùn)作成功，有可能成為物流中心，但目前這種地理位置的輻射力還沒有顯現(xiàn)出來。（三）臨清商業(yè)現(xiàn)狀及分析臨清人自古就有經(jīng)商的傳統(tǒng)，人們的商業(yè)意識(shí)比較濃厚，也比較精于經(jīng)商之道。但目前臨清的商業(yè)水平比較一般，城市的商業(yè)設(shè)施主要以臨街商鋪為主，經(jīng)營(yíng)上主要是各自為政，這可能與臨清傳統(tǒng)的經(jīng)商歷史模式根深蒂固有關(guān)。臨清目前有集聚效應(yīng)的商業(yè)主要以商業(yè)街形式是幾大批發(fā)市場(chǎng)?？梢哉f臨清目前沒有真正意義上的大型商場(chǎng)，目前人們的購物活動(dòng)還比較簡(jiǎn)單，只是因?yàn)樾枰I什么而購物，沒有能將購物與休閑、娛樂等聯(lián)系起來。但這種意識(shí)在人們心中一定存在，只是沒有一家能具有這種功能的商場(chǎng)來喚起他們的這種意識(shí)。這種需要我們項(xiàng)目做一些市場(chǎng)和消費(fèi)習(xí)慣引導(dǎo)者的工作，隨著社會(huì)的快速發(fā)展，體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)將很快從一、二線城市向三、四線城市擴(kuò)展開來。就目前來看，在臨清許多臨清人包括下面鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員都會(huì)提出去逛街，但臨清目前卻沒有一條真正可逛之街，沒有一個(gè)能留住人的商業(yè)中心。體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)必要引起臨清商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的革命，我們的項(xiàng)目就將成為這場(chǎng)革命的領(lǐng)導(dǎo)者。（四）項(xiàng)目周邊環(huán)境分析萬嘉購物廣場(chǎng)地處臨清市的商業(yè)中心，周邊各種門頭林立，原先這里是臨清最繁華的商業(yè)地段，但如今這一地位有所動(dòng)搖，也正是因?yàn)檫@里缺乏新的商業(yè)看點(diǎn)。本案地理位置的優(yōu)越性能將為將來商場(chǎng)的經(jīng)常帶來足夠的人流外循環(huán)，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的重點(diǎn)將是如何將這種外循環(huán)變成真正的人流內(nèi)循環(huán)，變?yōu)閺?qiáng)大的消費(fèi)能力。目前周邊濃厚的商業(yè)氛圍也是臨清商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)最激烈的地塊，其競(jìng)爭(zhēng)也將非常大，如果不能真正做到差異化，其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)將非常大。（五）結(jié)論通過以上的幾點(diǎn)分析，我們可以得出以下幾個(gè)結(jié)論：，但真正運(yùn)作好，成為一個(gè)真正意義上的商業(yè)項(xiàng)目而不是開發(fā)商的一個(gè)利潤(rùn)點(diǎn)，還有許多工作要做，無論是產(chǎn)權(quán)式也好，出租、自營(yíng)也罷，商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理是其成敗的關(guān)鍵。2．臨清的經(jīng)濟(jì)雖然不算發(fā)達(dá)，但商業(yè)氛圍相當(dāng)濃厚，只要合理引導(dǎo)，其前景將十分看好。同時(shí)臨清人這種傳統(tǒng)的經(jīng)商意識(shí)，讓他們對(duì)商業(yè)有自己的獨(dú)特的理解與認(rèn)識(shí)，他們對(duì)商業(yè)產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)更加理性，更加成熟。這種理性與成熟要求我們無論是將來自行經(jīng)營(yíng)還是只售不管都必須從商業(yè)的高度來進(jìn)行前期的產(chǎn)品規(guī)劃、招商的業(yè)態(tài)布局及后期的商業(yè)管理。同時(shí)只要我們對(duì)我們的一流的商業(yè)運(yùn)作理念有著很好的、切實(shí)可行的分析，很快也能得到市場(chǎng)的認(rèn)同，也就能增強(qiáng)他們對(duì)項(xiàng)目投資回報(bào)可行性的信心。3．臨清需要一場(chǎng)商業(yè)模式的革命，而我們需要作的正式這個(gè)商業(yè)革命的搖旗者。臨清雖然有著傳統(tǒng)的經(jīng)商意識(shí)，但整個(gè)臨清的商業(yè)水平還很低級(jí)，從商業(yè)行態(tài)上看還只是以商鋪為主要形式，所有的經(jīng)營(yíng)還是獨(dú)立開發(fā)，沒能真正發(fā)揮各種業(yè)態(tài)良好組合后的集取效應(yīng)，沒有能從精神的高度解決購物問題，這與現(xiàn)代人的精神需求不斷增長(zhǎng)的趨勢(shì)是相違背的。同時(shí)我們看到臨清的商品水平也比較低，主要是三、四流產(chǎn)品，而像二流、一流產(chǎn)品的消費(fèi)很多消費(fèi)者會(huì)選擇在濟(jì)南、聊城來滿足，這種商業(yè)的外流現(xiàn)象也正說明了臨清目前的商業(yè)形式是不滿足不了臨清人的需求的，一場(chǎng)商業(yè)的革命是必然的，而這場(chǎng)商業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)該是一家在臨清有實(shí)力的地產(chǎn)企業(yè)來發(fā)起。我們做場(chǎng)革命不僅僅是為了項(xiàng)目的賣點(diǎn)的需要，更是提升開發(fā)商品牌的需要。4．品質(zhì)的差異化將成為項(xiàng)目從周邊眾多商業(yè)設(shè)施中脫穎而出的關(guān)鍵所在。在目前臨清各種專業(yè)市場(chǎng)很多，但他們總體的區(qū)別只是所處的地理位置不同，所在的商圈不一樣，沒有能真正從品質(zhì)上與經(jīng)營(yíng)上將產(chǎn)品提升一個(gè)檔次。目前來說他們之間的競(jìng)爭(zhēng)還只是低級(jí)的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)還價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。在本案的周圍有傳統(tǒng)的商業(yè)設(shè)施，還是老的商業(yè)街、及大量的門頭。他們的租金水平及售價(jià)在目前臨清來說雖然較高，但較本項(xiàng)目的心理價(jià)位來說仍然顯低。如果我們不能從根本上同他們區(qū)別開來的話，我們所面臨的價(jià)格壓力將十分巨大。而我們要做的就是從經(jīng)營(yíng)理念上將我們的項(xiàng)目同人們傳統(tǒng)意識(shí)的商業(yè)區(qū)別開來，用我的方式去對(duì)商品的價(jià)格進(jìn)行定位。臨清雖然說是一個(gè)地理位置十分優(yōu)越的城市，但目前僅僅從商業(yè)上來看這種優(yōu)勢(shì)還沒有體現(xiàn)出來。這主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是臨清以外的客戶群很少到臨清來消費(fèi)，如果他們來了又應(yīng)該到哪里去消費(fèi)，這里沒有一個(gè)出色的購物場(chǎng)所，沒有一個(gè)能讓他們往返的場(chǎng)所。別一方面，許多品牌如果想通過臨清市場(chǎng)來輻射到周邊的城市，臨清無法提供這樣一個(gè)環(huán)境。僅僅依靠一家門頭，實(shí)在太過于小氣，進(jìn)商業(yè)街與市場(chǎng)，與許多假冒產(chǎn)品同行，將對(duì)品牌造成極大的傷害。從這個(gè)意義上來看，許多品牌放棄了在臨清做的念頭，也讓臨清的許多商機(jī)沒有體現(xiàn)出來。購物將進(jìn)入體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代?，F(xiàn)代人的生活水平已經(jīng)不斷提高，衡量人生活檔次的已不再僅是衣、食、住、行等基本生活要素，一種精神上的享受將成為現(xiàn)代人生活水平的新標(biāo)竿。走進(jìn)一家裝修風(fēng)格極其現(xiàn)代，環(huán)境優(yōu)雅的購物中心，接受銷售人員熱情而不做作的服務(wù)，在這里只有你喜歡與不喜歡的，沒有真的與假的以及一流、完善的售后服務(wù)系統(tǒng)將會(huì)讓每一位消費(fèi)者真正體現(xiàn)到貴賓般的禮遇。一種集購物與休閑、娛樂、放松、溝通等于一體的全新購物體驗(yàn)將成為將來臨清人消費(fèi)的首先之所。而抓住這種全新的需求就需要我們提供這樣的一個(gè)場(chǎng)所。如果我們的經(jīng)營(yíng)沒有問題，那消費(fèi)者對(duì)我們的產(chǎn)品、我們的回報(bào)就會(huì)有更大的信心，就會(huì)選擇我們的產(chǎn)品作為他們的投資工具。二、產(chǎn)品篇（一）產(chǎn)品功能定位通過對(duì)全國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)的把握，結(jié)合考慮臨清市經(jīng)濟(jì)特色及臨清市商業(yè)布局，我們將項(xiàng)目定位于：集休閑、娛樂、購物于一體化的高檔的購物場(chǎng)所，一個(gè)體現(xiàn)臨清人身份的購物場(chǎng)所。這里既是臨清中高收入人群日常生活消費(fèi)的主要場(chǎng)所，也將彌補(bǔ)項(xiàng)目所在地塊屬于臨清市主要商業(yè)區(qū)，但休閑場(chǎng)所沒明確不足的缺陷。同時(shí)項(xiàng)目所在地由于原有物業(yè)功能的局限，項(xiàng)目還將承擔(dān)如何為整個(gè)商業(yè)片區(qū)留人的功能。項(xiàng)目應(yīng)充分考慮車庫