【正文】 設(shè)施主要以臨街商鋪為主，經(jīng)營上主要是各自為政，這可能與臨清傳統(tǒng)的經(jīng)商歷史模式根深蒂固有關(guān)。這說明臨清的商業(yè)、服務(wù)業(yè)比較發(fā)達，與臨清地處大運河邊上，自明清以來形成的經(jīng)商與藏富于民形成的傳統(tǒng)分格不開。四是，原始的商鋪銷售模式。二是，出租。目前我們商業(yè)地產(chǎn)主要的幾種經(jīng)營方式有：一是，出售商鋪產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)，業(yè)內(nèi)人士稱之謂“產(chǎn)權(quán)式商鋪”。部分發(fā)展商意識到，應(yīng)該尋找新的機會，將資金從住宅、寫字樓的投稿中分流出一部分，放到新型商業(yè)物業(yè)、旅游物業(yè)等方面，一時間，全國各地掀起了商業(yè)地產(chǎn)的熱潮。萬嘉購物廣場整合推廣方案一、市場篇（一）全國商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀及趨勢隨著城市建設(shè)的提速，商業(yè)正逐漸改變著人們的生活方式。以SHOPPINGMALL為代表的一個新商業(yè)時代已經(jīng)來臨，如何搞好商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理已成為商業(yè)地產(chǎn)最終成敗的關(guān)鍵所在?，F(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)商絕大多數(shù)是從住宅地產(chǎn)商轉(zhuǎn)變過來，商業(yè)地產(chǎn)項目封頂后，這部分商業(yè)地產(chǎn)商遵循的是住宅地產(chǎn)操作手法，套現(xiàn)是第一位的，他們把變現(xiàn)的利潤，除了落袋為安外，其余急于還清銀行貸款、利息、施工單位工程款和供貨單位的材料款等。商業(yè)地產(chǎn)商把開發(fā)出的項目以出租為主，開發(fā)商通過對招商權(quán)的完全控制，來達到控制進場業(yè)態(tài)業(yè)種，形成自己經(jīng)營特色。地產(chǎn)商主要還是做地產(chǎn)開發(fā)與銷售，商業(yè)內(nèi)容很少或基本不涉及。臨清目前的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)仍處于傳統(tǒng)的以自有生產(chǎn)資料的初步加工及高污行業(yè)為主，由于這些行業(yè)競爭壓力相對比較小，人們的收入水平不高但比較平穩(wěn)，而且許多生產(chǎn)資料直接來自于農(nóng)村，因些農(nóng)村人口的消費是整個城市消費的重要組成部分。臨清目前有集聚效應(yīng)的商業(yè)主要以商業(yè)街形式是幾大批發(fā)市場。就目前來看，在臨清許多臨清人包括下面鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員都會提出去逛街，但臨清目前卻沒有一條真正可逛之街，沒有一個能留住人的商業(yè)中心。目前周邊濃厚的商業(yè)氛圍也是臨清商業(yè)競爭最激烈的地塊，其競爭也將非常大，如果不能真正做到差異化，其經(jīng)營風(fēng)險將非常大。這種理性與成熟要求我們無論是將來自行經(jīng)營還是只售不管都必須從商業(yè)的高度來進行前期的產(chǎn)品規(guī)劃、招商的業(yè)態(tài)布局及后期的商業(yè)管理。同時我們看到臨清的商品水平也比較低，主要是三、四流產(chǎn)品，而像二流、一流產(chǎn)品的消費很多消費者會選擇在濟南、聊城來滿足，這種商業(yè)的外流現(xiàn)象也正說明了臨清目前的商業(yè)形式是不滿足不了臨清人的需求的，一場商業(yè)的革命是必然的，而這場商業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)該是一家在臨清有實力的地產(chǎn)企業(yè)來發(fā)起。目前來說他們之間的競爭還只是低級的產(chǎn)品競爭還價格競爭。而我們要做的就是從經(jīng)營理念上將我們的項目同人們傳統(tǒng)意識的商業(yè)區(qū)別開來，用我的方式去對商品的價格進行定位。別一方面，許多品牌如果想通過臨清市場來輻射到周邊的城市，臨清無法提供這樣一個環(huán)境。現(xiàn)代人的生活水平已經(jīng)不斷提高，衡量人生活檔次的已不再僅是衣、食、住、行等基本生活要素，一種精神上的享受將成為現(xiàn)代人生活水平的新標竿。如果我們的經(jīng)營沒有問題，那消費者對我們的產(chǎn)品、我們的回報就會有更大的信心，就會選擇我們的產(chǎn)品作為他們的投資工具。項目應(yīng)充分考慮車庫與車位的建設(shè)，以解決項目周邊地塊沒有真正意義上的停車場所的缺陷。同時在設(shè)計過程中，應(yīng)充分考慮商場作為集休閑、娛樂、購物于一體化的經(jīng)營場所，其在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，對環(huán)境的一些實際的需要，確保商場成為商家選擇的最佳場地，從而降低將來的招商難度。建設(shè)這一小廣場的必要性從泉城廣場能為銀座地購帶來如此多的消費人群和濟南三聯(lián)商廈門前小廣場每到周末都有許多商家在搞促銷這一點得到驗證。所以建議在將這一場所放到三樓樓頂上，這里既有較大的場地，同時又能將整個樓面定義為商場的動區(qū)，在適應(yīng)商家促銷需要的同時，增強商場的娛樂功能。所以項目應(yīng)建設(shè)有足夠的車庫和停車位。一般來說主力店宜放在中間樓層，這樣能確保主力店所吸引的人流的內(nèi)循環(huán)。一般來說很多人都是因為看到產(chǎn)品的某種功能或者某種外觀而選擇了購買，一般購買者不會在商場專門尋找某類品牌。同時這個片區(qū)與外界有兩個獨立的入品，在經(jīng)營上具有相對獨立的特點，可以考慮設(shè)店中店比如協(xié)享手機城之類。之所以這樣設(shè)置是充分考慮高端消費者在購物時一般喜歡以自我為中心，不愿意與普通的購物者擠在一起，同時他們喜歡直奔主題，為他們開僻專區(qū)，將有利于屬于他們的購物“特區(qū)”，也解決了二樓的經(jīng)營死角問題。女性一般來說購物熱情高于男性，對樓層的抗性比男性要小，所以女裝一般放在較高的樓層。四樓室內(nèi)經(jīng)營面積不大，可考慮設(shè)為家電專區(qū)。這一區(qū)域與三樓樓頂相連。環(huán)形電視目前在濟南只有百老匯電腦廣場有，在聊城地區(qū)可能沒有。按目前的設(shè)計，在車庫北頭停車后需要行走60米左右才能找到進行地上一層的樓梯，這對開車前來購物的客戶來說是很不方便的。從結(jié)賬區(qū)出來后，應(yīng)設(shè)驗貨區(qū)，但目前的設(shè)計中沒有體現(xiàn)。本項目在外觀設(shè)計上應(yīng)最大限度的運用現(xiàn)代符號，建筑立面應(yīng)富于變化，用色上以暖色調(diào)為主，以讓項目與周邊項目盡快的區(qū)別開來。對于想多投資客戶可通過購買多套來滿足其需要。同時如何保證貨物在商場內(nèi)部的快速運輸及垃圾及時的處理，預(yù)留專門的垃圾清運路線。房地產(chǎn)價格實質(zhì)上與國計民生戚戚相關(guān)，與企業(yè)產(chǎn)品銷量和經(jīng)營利潤聯(lián)系在一起，因此，定價應(yīng)嚴肅、應(yīng)切合實際、符合市場情勢，以顧客、市場為中心。這是整個價格定位中最主要內(nèi)容，是核算項目能否盈利的最重要的依據(jù)。由于本項目在臨清市場上屬于新型的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，其他的商業(yè)物業(yè)只能算是替代產(chǎn)品，但與本項目的產(chǎn)品在本質(zhì)還是有所區(qū)別的，加上開發(fā)商在臨清市場所處的地位，所以本項目的價格定位策略應(yīng)該采用領(lǐng)導(dǎo)型價格定位。不同的定價方法將決定項目的價格走勢情況，一般來說房地產(chǎn)項目由于開發(fā)銷售周期較長，項目的產(chǎn)品具有不可替代性及物業(yè)的增值性等特點，大部分項目都采用的是低開高走的滲透型定價方法，但本項目由于銷售周期相對較短，物業(yè)本身在臨清屬于創(chuàng)新型物業(yè)，所以應(yīng)該采用與之完全相反的撇脂型定價方法。出售型物業(yè)（1）大眾路緊挨三聯(lián)家電（三層）門頭房售價為1600元/平米，面積從200平米——250平米。（3）新華路新東方購物廣場，目前臨街（二層）為4000元/平米，三層已整體出租，基本快售完，售價為2100—2400元/平米。（三）成本定價總地價 15000000元總建筑面積 26000平方米每平米工程造價 1150元/平方米工程總造價 2990000元總直接投入 34900000元其他投入（按總直接造價10%計） 3490000總投入 38390000毛利潤率（包括融資） 15%總利潤 5758500模擬總售價 44148500總可售面積 22000平方米最低有效均售價 2006．75元/平方米綜合考慮以上兩個方面因素，我們確定項目的平均售價應(yīng)該不低于2800元/平方米，由此確定沿街部分售價為5000元/平方米，一層的銷售均價為3500元/平方米，地下一層的銷售均價為2800元/平方米，二層銷售均價為2800元/平方米，三層的銷售均價為2200元/平方米，四層的銷售均價為1800元/平方米。這樣在項目的銷售后期，如果確有部分產(chǎn)品難以去化，既然開發(fā)商有自已經(jīng)營打算，這部分單元的經(jīng)營價值也會更加大。雖然我們的項目沒有考慮出租，但明確項目的實際租金水平也就是確定了將來在經(jīng)營利潤中有多少是由物業(yè)的租金所產(chǎn)生的。四、目標市場定位篇（一）消費群定位 定位內(nèi)容：明確萬嘉購物廣場的主體服務(wù)對象，確定萬嘉購物廣場的目標消費群。 B、附加消費群：臨清市區(qū)內(nèi)，除核心消費群以外的普通消費人群約18萬左右，其中尤其以商場附近約2公里范圍內(nèi)，能方便到達本項目的人群消費頻率更高，主要需求的消費特征：業(yè)態(tài)需求——一站式、實用型的消費場所；業(yè)種需求——百貨、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、珠寶首飾；功能要求——購物、娛樂、休閑、運動、美食、觀光，他們特別關(guān)注的兩點就是娛樂功能和平價超市等；消費者結(jié)構(gòu)—收入一般、消費意識比較適用化。這一部分人并非本項目的最終使用者，對項目的功能不是太關(guān)注，其最主要關(guān)注點是項目的投資回報與開發(fā)商的信譽。2．目標市場的特征目標市場有兩部分人構(gòu)成一部分為政府機關(guān)等效益較好的單位職工，手中有部分閑錢，但自己又抽不出身來自己經(jīng)營，只好采取投資這種形式來實現(xiàn)資產(chǎn)的增值，對于這一部分客戶最訂的營銷手段主是高額穩(wěn)定的投資回報，他們最主要的媒體信息圖徑是夾報信息與電視廣告牌。同時還有部分臨近縣市的這類人群。第二部分就是已經(jīng)在臨清設(shè)有經(jīng)營點，但由于所處的地段、周邊經(jīng)營環(huán)境等不太理想，打算到一個與自身品牌相匹配的場所去經(jīng)營的企業(yè)品牌，如柒牌、昊寶等。五、營銷推廣篇（一）確定項目的品牌核心品牌形象塑的必要性臨清市人口較少