【正文】 設(shè)施主要以臨街商鋪為主，經(jīng)營上主要是各自為政，這可能與臨清傳統(tǒng)的經(jīng)商歷史模式根深蒂固有關(guān)。這說明臨清的商業(yè)、服務(wù)業(yè)比較發(fā)達(dá)，與臨清地處大運(yùn)河邊上，自明清以來形成的經(jīng)商與藏富于民形成的傳統(tǒng)分格不開。四是，原始的商鋪銷售模式。二是，出租。目前我們商業(yè)地產(chǎn)主要的幾種經(jīng)營方式有：一是，出售商鋪產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)，業(yè)內(nèi)人士稱之謂“產(chǎn)權(quán)式商鋪”。部分發(fā)展商意識(shí)到，應(yīng)該尋找新的機(jī)會(huì)，將資金從住宅、寫字樓的投稿中分流出一部分，放到新型商業(yè)物業(yè)、旅游物業(yè)等方面，一時(shí)間，全國各地掀起了商業(yè)地產(chǎn)的熱潮。萬嘉購物廣場(chǎng)整合推廣方案一、市場(chǎng)篇（一）全國商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀及趨勢(shì)隨著城市建設(shè)的提速，商業(yè)正逐漸改變著人們的生活方式。以SHOPPINGMALL為代表的一個(gè)新商業(yè)時(shí)代已經(jīng)來臨，如何搞好商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理已成為商業(yè)地產(chǎn)最終成敗的關(guān)鍵所在?，F(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)商絕大多數(shù)是從住宅地產(chǎn)商轉(zhuǎn)變過來，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目封頂后，這部分商業(yè)地產(chǎn)商遵循的是住宅地產(chǎn)操作手法，套現(xiàn)是第一位的，他們把變現(xiàn)的利潤(rùn)，除了落袋為安外，其余急于還清銀行貸款、利息、施工單位工程款和供貨單位的材料款等。商業(yè)地產(chǎn)商把開發(fā)出的項(xiàng)目以出租為主，開發(fā)商通過對(duì)招商權(quán)的完全控制，來達(dá)到控制進(jìn)場(chǎng)業(yè)態(tài)業(yè)種，形成自己經(jīng)營特色。地產(chǎn)商主要還是做地產(chǎn)開發(fā)與銷售，商業(yè)內(nèi)容很少或基本不涉及。臨清目前的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)仍處于傳統(tǒng)的以自有生產(chǎn)資料的初步加工及高污行業(yè)為主，由于這些行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)比較小，人們的收入水平不高但比較平穩(wěn)，而且許多生產(chǎn)資料直接來自于農(nóng)村，因些農(nóng)村人口的消費(fèi)是整個(gè)城市消費(fèi)的重要組成部分。臨清目前有集聚效應(yīng)的商業(yè)主要以商業(yè)街形式是幾大批發(fā)市場(chǎng)。就目前來看，在臨清許多臨清人包括下面鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員都會(huì)提出去逛街，但臨清目前卻沒有一條真正可逛之街，沒有一個(gè)能留住人的商業(yè)中心。目前周邊濃厚的商業(yè)氛圍也是臨清商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)最激烈的地塊，其競(jìng)爭(zhēng)也將非常大，如果不能真正做到差異化，其經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)將非常大。這種理性與成熟要求我們無論是將來自行經(jīng)營還是只售不管都必須從商業(yè)的高度來進(jìn)行前期的產(chǎn)品規(guī)劃、招商的業(yè)態(tài)布局及后期的商業(yè)管理。同時(shí)我們看到臨清的商品水平也比較低，主要是三、四流產(chǎn)品，而像二流、一流產(chǎn)品的消費(fèi)很多消費(fèi)者會(huì)選擇在濟(jì)南、聊城來滿足，這種商業(yè)的外流現(xiàn)象也正說明了臨清目前的商業(yè)形式是不滿足不了臨清人的需求的，一場(chǎng)商業(yè)的革命是必然的，而這場(chǎng)商業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)該是一家在臨清有實(shí)力的地產(chǎn)企業(yè)來發(fā)起。目前來說他們之間的競(jìng)爭(zhēng)還只是低級(jí)的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)還價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。而我們要做的就是從經(jīng)營理念上將我們的項(xiàng)目同人們傳統(tǒng)意識(shí)的商業(yè)區(qū)別開來，用我的方式去對(duì)商品的價(jià)格進(jìn)行定位。別一方面，許多品牌如果想通過臨清市場(chǎng)來輻射到周邊的城市，臨清無法提供這樣一個(gè)環(huán)境。現(xiàn)代人的生活水平已經(jīng)不斷提高，衡量人生活檔次的已不再僅是衣、食、住、行等基本生活要素，一種精神上的享受將成為現(xiàn)代人生活水平的新標(biāo)竿。如果我們的經(jīng)營沒有問題，那消費(fèi)者對(duì)我們的產(chǎn)品、我們的回報(bào)就會(huì)有更大的信心，就會(huì)選擇我們的產(chǎn)品作為他們的投資工具。項(xiàng)目應(yīng)充分考慮車庫與車位的建設(shè)，以解決項(xiàng)目周邊地塊沒有真正意義上的停車場(chǎng)所的缺陷。同時(shí)在設(shè)計(jì)過程中，應(yīng)充分考慮商場(chǎng)作為集休閑、娛樂、購物于一體化的經(jīng)營場(chǎng)所，其在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，對(duì)環(huán)境的一些實(shí)際的需要，確保商場(chǎng)成為商家選擇的最佳場(chǎng)地，從而降低將來的招商難度。建設(shè)這一小廣場(chǎng)的必要性從泉城廣場(chǎng)能為銀座地購帶來如此多的消費(fèi)人群和濟(jì)南三聯(lián)商廈門前小廣場(chǎng)每到周末都有許多商家在搞促銷這一點(diǎn)得到驗(yàn)證。所以建議在將這一場(chǎng)所放到三樓樓頂上，這里既有較大的場(chǎng)地，同時(shí)又能將整個(gè)樓面定義為商場(chǎng)的動(dòng)區(qū)，在適應(yīng)商家促銷需要的同時(shí)，增強(qiáng)商場(chǎng)的娛樂功能。所以項(xiàng)目應(yīng)建設(shè)有足夠的車庫和停車位。一般來說主力店宜放在中間樓層，這樣能確保主力店所吸引的人流的內(nèi)循環(huán)。一般來說很多人都是因?yàn)榭吹疆a(chǎn)品的某種功能或者某種外觀而選擇了購買，一般購買者不會(huì)在商場(chǎng)專門尋找某類品牌。同時(shí)這個(gè)片區(qū)與外界有兩個(gè)獨(dú)立的入品，在經(jīng)營上具有相對(duì)獨(dú)立的特點(diǎn)，可以考慮設(shè)店中店比如協(xié)享手機(jī)城之類。之所以這樣設(shè)置是充分考慮高端消費(fèi)者在購物時(shí)一般喜歡以自我為中心，不愿意與普通的購物者擠在一起，同時(shí)他們喜歡直奔主題，為他們開僻專區(qū)，將有利于屬于他們的購物“特區(qū)”，也解決了二樓的經(jīng)營死角問題。女性一般來說購物熱情高于男性，對(duì)樓層的抗性比男性要小，所以女裝一般放在較高的樓層。四樓室內(nèi)經(jīng)營面積不大，可考慮設(shè)為家電專區(qū)。這一區(qū)域與三樓樓頂相連。環(huán)形電視目前在濟(jì)南只有百老匯電腦廣場(chǎng)有，在聊城地區(qū)可能沒有。按目前的設(shè)計(jì)，在車庫北頭停車后需要行走60米左右才能找到進(jìn)行地上一層的樓梯，這對(duì)開車前來購物的客戶來說是很不方便的。從結(jié)賬區(qū)出來后，應(yīng)設(shè)驗(yàn)貨區(qū)，但目前的設(shè)計(jì)中沒有體現(xiàn)。本項(xiàng)目在外觀設(shè)計(jì)上應(yīng)最大限度的運(yùn)用現(xiàn)代符號(hào)，建筑立面應(yīng)富于變化，用色上以暖色調(diào)為主，以讓項(xiàng)目與周邊項(xiàng)目盡快的區(qū)別開來。對(duì)于想多投資客戶可通過購買多套來滿足其需要。同時(shí)如何保證貨物在商場(chǎng)內(nèi)部的快速運(yùn)輸及垃圾及時(shí)的處理，預(yù)留專門的垃圾清運(yùn)路線。房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上與國計(jì)民生戚戚相關(guān)，與企業(yè)產(chǎn)品銷量和經(jīng)營利潤(rùn)聯(lián)系在一起，因此，定價(jià)應(yīng)嚴(yán)肅、應(yīng)切合實(shí)際、符合市場(chǎng)情勢(shì)，以顧客、市場(chǎng)為中心。這是整個(gè)價(jià)格定位中最主要內(nèi)容，是核算項(xiàng)目能否盈利的最重要的依據(jù)。由于本項(xiàng)目在臨清市場(chǎng)上屬于新型的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，其他的商業(yè)物業(yè)只能算是替代產(chǎn)品，但與本項(xiàng)目的產(chǎn)品在本質(zhì)還是有所區(qū)別的，加上開發(fā)商在臨清市場(chǎng)所處的地位，所以本項(xiàng)目的價(jià)格定位策略應(yīng)該采用領(lǐng)導(dǎo)型價(jià)格定位。不同的定價(jià)方法將決定項(xiàng)目的價(jià)格走勢(shì)情況，一般來說房地產(chǎn)項(xiàng)目由于開發(fā)銷售周期較長(zhǎng)，項(xiàng)目的產(chǎn)品具有不可替代性及物業(yè)的增值性等特點(diǎn)，大部分項(xiàng)目都采用的是低開高走的滲透型定價(jià)方法，但本項(xiàng)目由于銷售周期相對(duì)較短，物業(yè)本身在臨清屬于創(chuàng)新型物業(yè)，所以應(yīng)該采用與之完全相反的撇脂型定價(jià)方法。出售型物業(yè)（1）大眾路緊挨三聯(lián)家電（三層）門頭房售價(jià)為1600元/平米，面積從200平米——250平米。（3）新華路新東方購物廣場(chǎng)，目前臨街（二層）為4000元/平米，三層已整體出租，基本快售完，售價(jià)為2100—2400元/平米。（三）成本定價(jià)總地價(jià) 15000000元總建筑面積 26000平方米每平米工程造價(jià) 1150元/平方米工程總造價(jià) 2990000元總直接投入 34900000元其他投入（按總直接造價(jià)10%計(jì)） 3490000總投入 38390000毛利潤(rùn)率（包括融資） 15%總利潤(rùn) 5758500模擬總售價(jià) 44148500總可售面積 22000平方米最低有效均售價(jià) 2006．75元/平方米綜合考慮以上兩個(gè)方面因素，我們確定項(xiàng)目的平均售價(jià)應(yīng)該不低于2800元/平方米，由此確定沿街部分售價(jià)為5000元/平方米，一層的銷售均價(jià)為3500元/平方米，地下一層的銷售均價(jià)為2800元/平方米，二層銷售均價(jià)為2800元/平方米，三層的銷售均價(jià)為2200元/平方米，四層的銷售均價(jià)為1800元/平方米。這樣在項(xiàng)目的銷售后期，如果確有部分產(chǎn)品難以去化，既然開發(fā)商有自已經(jīng)營打算，這部分單元的經(jīng)營價(jià)值也會(huì)更加大。雖然我們的項(xiàng)目沒有考慮出租，但明確項(xiàng)目的實(shí)際租金水平也就是確定了將來在經(jīng)營利潤(rùn)中有多少是由物業(yè)的租金所產(chǎn)生的。四、目標(biāo)市場(chǎng)定位篇（一）消費(fèi)群定位 定位內(nèi)容：明確萬嘉購物廣場(chǎng)的主體服務(wù)對(duì)象，確定萬嘉購物廣場(chǎng)的目標(biāo)消費(fèi)群。 B、附加消費(fèi)群：臨清市區(qū)內(nèi)，除核心消費(fèi)群以外的普通消費(fèi)人群約18萬左右，其中尤其以商場(chǎng)附近約2公里范圍內(nèi)，能方便到達(dá)本項(xiàng)目的人群消費(fèi)頻率更高，主要需求的消費(fèi)特征：業(yè)態(tài)需求——一站式、實(shí)用型的消費(fèi)場(chǎng)所；業(yè)種需求——百貨、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、珠寶首飾；功能要求——購物、娛樂、休閑、運(yùn)動(dòng)、美食、觀光，他們特別關(guān)注的兩點(diǎn)就是娛樂功能和平價(jià)超市等；消費(fèi)者結(jié)構(gòu)—收入一般、消費(fèi)意識(shí)比較適用化。這一部分人并非本項(xiàng)目的最終使用者，對(duì)項(xiàng)目的功能不是太關(guān)注，其最主要關(guān)注點(diǎn)是項(xiàng)目的投資回報(bào)與開發(fā)商的信譽(yù)。2．目標(biāo)市場(chǎng)的特征目標(biāo)市場(chǎng)有兩部分人構(gòu)成一部分為政府機(jī)關(guān)等效益較好的單位職工，手中有部分閑錢，但自己又抽不出身來自己經(jīng)營，只好采取投資這種形式來實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的增值，對(duì)于這一部分客戶最訂的營銷手段主是高額穩(wěn)定的投資回報(bào)，他們最主要的媒體信息圖徑是夾報(bào)信息與電視廣告牌。同時(shí)還有部分臨近縣市的這類人群。第二部分就是已經(jīng)在臨清設(shè)有經(jīng)營點(diǎn)，但由于所處的地段、周邊經(jīng)營環(huán)境等不太理想，打算到一個(gè)與自身品牌相匹配的場(chǎng)所去經(jīng)營的企業(yè)品牌，如柒牌、昊寶等。五、營銷推廣篇（一）確定項(xiàng)目的品牌核心品牌形象塑的必要性臨清市人口較少