【正文】 的經(jīng)濟(jì)總量最大，%的人口，%的國民生產(chǎn)總值，其次分別為通海縣和江川縣；從人均GDP看，紅塔區(qū)同樣最高，遠(yuǎn)高于其后的通海縣及峨山縣，增長速度則以新平和峨山兩縣最為強(qiáng)勁。 云南省第二大經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)，多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)列西部前列玉溪市除全社會固定資產(chǎn)投資額及實(shí)際利用外資在省內(nèi)分別排名5位外，其他各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的排名均在第2位，成為云南省僅次于昆明的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)。 消費(fèi)品市場持續(xù)穩(wěn)定增長，%。 投資力度繼續(xù)加大，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善，%；其中國有單位投資29億元，%，%；，%；非公有制經(jīng)濟(jì)投資29億元，%，%%，可以看出，玉溪市非公有制經(jīng)濟(jì)有著較強(qiáng)的投資活力。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主玉溪市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主，其中又以煙草業(yè)占較大份額，煙草在玉溪市的GDP中占據(jù)了過半的份額，顯示出其經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)較為單一，與此相比，第三產(chǎn)業(yè)所占比例較小。. 相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目有關(guān)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下：序號主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)單位備注1項(xiàng)目總用地面積17,840 平方米建筑用地面積8,976 平方米綠化用地面積1,133 平方米停車場用地面積8,864 平方米2容積率3總建筑面積44, 平方米地上商場建筑面積27, 平方米共四層首層商場建筑面積7, 平方米二層商場建筑面積7, 平方米三層商場建筑面積6, 平方米四層商場建筑面積6, 平方米地下商場(沃爾瑪)建筑面積17,414 平方米一層. 國民經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況分析. 國民生產(chǎn)總值216。. 研究方法本報(bào)告通過分析玉溪市及各縣區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)、人口狀況、房地產(chǎn)市場狀況、區(qū)域現(xiàn)狀及有關(guān)規(guī)劃、各商圈相關(guān)物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、消費(fèi)者及商戶需求特征等因素對項(xiàng)目發(fā)展的影響，結(jié)合項(xiàng)目自身的條件、規(guī)劃要素，判別項(xiàng)目的市場前景，及確定項(xiàng)目的市場定位，提出項(xiàng)目建筑規(guī)劃修改建議；梳理各種對項(xiàng)目發(fā)展的利弊因素，揚(yáng)長避短，提出行之有效的招商、推廣、銷售策略建議，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最大的市場價(jià)值。項(xiàng)目現(xiàn)狀為待開發(fā)用地. 研究目的216。目 錄 4. 研究目的 4. 研究方法 4. 相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 5 6. 國民經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況分析 6. 國民生產(chǎn)總值 6. 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 6. 人口分布、增長及變遷情況 9. 居民生活水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu) 10. 城市規(guī)劃 11. 小結(jié) 12 13. 玉溪市商業(yè)物業(yè)整體市場特點(diǎn)分析 13. 商業(yè)物業(yè)分布特點(diǎn) 13. 商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展現(xiàn)狀和態(tài)勢 14. 商業(yè)市場整體環(huán)境 16. 商業(yè)物業(yè)供求情況 17. 小結(jié) 20. 玉溪市主要商圈情況分析 21. 南北大街商業(yè)區(qū) 22. 小廟街商業(yè)區(qū) 24. 舊城商業(yè)街商業(yè)區(qū) 26. 地塊所在區(qū)域的商業(yè)情況分析 27. 個(gè)案分析 28. 玉溪百貨大樓 29. 九龍商業(yè)廣場 30. 昆明新百貨大樓商場 32. 柏聯(lián)廣場商場 34. 消費(fèi)者和商戶需求特征分析 35. 消費(fèi)者行為研究 36. 經(jīng)營者行為研究 38 41. 項(xiàng)目所在區(qū)域特點(diǎn) 41. 交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)及地理位置 42. 交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò) 42. 項(xiàng)目地理位置 43. 項(xiàng)目所在區(qū)域的未來規(guī)劃 43. 小結(jié) 4機(jī)會威脅點(diǎn)（SWOT）分析 45 項(xiàng)目優(yōu)勢與劣勢分析 45 項(xiàng)目機(jī)會與威脅分析 46 項(xiàng)目競爭力發(fā)揮 47 47. 目標(biāo)客戶定位 47. 主題定位 49. 檔次定位 50. 功能定位 50. 各層定位 50 樓層定位原則 50 主力店鋪設(shè)置建議 51 樓層功能主題設(shè)置 51 55. 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 55. 建筑設(shè)計(jì)初步建議 57 建筑造型和風(fēng)格 57 平面布局 59. 配套設(shè)施建議 62 主要機(jī)電設(shè)備 62 交流和休息的場所 62 促銷、展示商品的活動場所 62 63. 方案一：先租賃后整體銷售。 研究項(xiàng)目相關(guān)物業(yè)的市場狀況，判別項(xiàng)目的市場前景，尋找項(xiàng)目的市場空間，確定項(xiàng)目的市場定位。具體采用的研究方法有：研究方法一：定量定性分析法根據(jù)客觀、科學(xué)、公正的原則，針對研究的目標(biāo)，通過戴德梁行資料庫、政府統(tǒng)計(jì)文獻(xiàn)、城市規(guī)劃和政策法規(guī)的公告、房地產(chǎn)刊物、互聯(lián)網(wǎng)、實(shí)地探訪等形式，廣泛搜集有關(guān)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，結(jié)合消費(fèi)者及商戶需求特征分析結(jié)果，對數(shù)據(jù)進(jìn)行定量分析，對研究的關(guān)鍵部分進(jìn)行量化的推測，使之具有科學(xué)論據(jù)支撐，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行定性的研究，做到定量與定性相結(jié)合。 近年GDP總量增長勢頭受阻，非煙GDP持續(xù)增長玉溪市近年來整體經(jīng)濟(jì)增長勢頭明顯偏低，尤其是2001年還有較大幅度的下降，至2003年才有一定幅度的回升。216。從投資類型看，基本建設(shè)投資25億元，；；。從經(jīng)濟(jì)類型看，%，其表現(xiàn)連續(xù)多年呈下降趨勢；，%，%；%；，%。從玉溪市在西部城市的排名來看，玉溪市以排名西部第33位的總?cè)丝?，取得了?cái)政總收入、地方財(cái)政總收入和人均地方財(cái)政收入排名均在前10位的好成績，此外，GDP總額、人均GDP、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及人均儲蓄等的排名也在前20位。表：各縣區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況GDP總值人均GDP（元）2002年2003年2002年2003年合計(jì)273076928647381336013898紅塔區(qū)181653419406184715849682江川縣13845814573753255559澄江縣855169530556856234通?？h17712819341966847262華寧縣10107611128550655536易門縣10357411268959596475峨山縣9034210079760806761新平縣800869035230013358元江縣9304010125147815167. 人口分布、增長及變遷情況216。遠(yuǎn)期（2020年）城鎮(zhèn)化水平達(dá)到57%左右，市域總?cè)丝诩s254萬人，城鎮(zhèn)人口約145萬人。 居民收入持續(xù)增長城鄉(xiāng)居民生活繼續(xù)改善。按照聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的當(dāng)恩格爾系數(shù)達(dá)到30%——40%時(shí)為“富?！钡臉?biāo)準(zhǔn)，玉溪市城鎮(zhèn)居民生活已超越小康階段，邁入富裕門檻。玉溪市未來的主城區(qū)范圍為：北至昆玉高速公路皂角營立交，南到玉元、玉通高速公路研和立交、玉通立交；東至龍馬山、紅塔山、徐家山、靈照山東部山地區(qū)；西到大營街、昆玉鐵路及西部山地區(qū)，包括玉溪壩子和部分研和壩子，用地面積約193平方公里。216。 公路：完善昆玉高速公路和澄馬（金鋪）、安（豐營）易一級公路配套設(shè)施建設(shè)；完成玉元、玉通、玉江、江通、元墨高速公路及配套設(shè)施建設(shè)；建設(shè)中心城市至各縣中心城鎮(zhèn)和各縣中心城鎮(zhèn)之間聯(lián)系的高等級公路；完成澄川、江華、澄宜（良）、大（開門）新一級公路建設(shè)；完成漠（沙）東（峨）、通高（大）、澄華、新細(xì)（丫口）、華盤（溪）、易高（大）二級公路建設(shè)。紅塔區(qū)和轄下八縣都有本身的商業(yè)集中區(qū)域，但是縣區(qū)內(nèi)的商業(yè)區(qū)僅集中在各縣城，區(qū)域面積小，商業(yè)業(yè)態(tài)和商業(yè)功能比較單一，其輻射范圍只限于所屬的行政區(qū)內(nèi)；而紅塔區(qū)的商業(yè)中心憑借商業(yè)業(yè)態(tài)多樣、商品種類豐富、功能檔次較齊全的優(yōu)勢，不但服務(wù)于區(qū)內(nèi)的居民，而且能吸引周邊縣的中高端消費(fèi)群體前來購物消費(fèi)，所以紅塔區(qū)的商業(yè)中心基本上就是玉溪市的商業(yè)中心。商圈內(nèi)大型超市、百貨商場、食雜店、專業(yè)店（電影院等）、專賣店等商業(yè)業(yè)態(tài)比較豐富，基本上涵蓋了購物、娛樂、餐飲等所有的商業(yè)功能，集聚度相當(dāng)高。這些商業(yè)區(qū)利用一、二個(gè)中型超市或百貨商場的興旺帶動整個(gè)區(qū)域的商業(yè)氛圍，以滿足縣城人口日常生活所需為主要目標(biāo)，主要提供服裝、百貨、小家電、地方飲食等商品。隨著玉溪城市空間的不斷擴(kuò)大，與之相配套的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)也會表現(xiàn)出擴(kuò)張趨勢，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的擴(kuò)張會引起商業(yè)區(qū)規(guī)模的擴(kuò)大或商業(yè)熱點(diǎn)的增多，而現(xiàn)時(shí)三大商業(yè)區(qū)位于傳統(tǒng)老城區(qū)，擴(kuò)大規(guī)模的難度較大，所以商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的擴(kuò)張將直接引起商業(yè)熱點(diǎn)的增加。從總體來看，玉溪的商業(yè)體系發(fā)展尚未完善。商場服裝區(qū)域中，以中老年人的服裝居多，同時(shí)這些服裝的檔次較街鋪的要低，造成百貨商場的整體形象要低于街鋪；加上商場經(jīng)營管理手法落后，導(dǎo)致百貨商場的首層租金基本與同路段的街鋪持平，但二層以上的租金就會非常低，無法體現(xiàn)百貨商場的真正市場價(jià)值。超市要獲得更好的發(fā)展機(jī)會就必須向規(guī)?；?、特色化經(jīng)營方向發(fā)展。216。 便利店仍處于起步階段現(xiàn)時(shí)玉溪的便利店只有一間——百信便利店，并且位于人民路上，處于傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)。 餐飲業(yè)仍處于較低的水平在地方飲食方面，由于玉溪的餐飲業(yè)檔次普遍較低，城區(qū)居民宴客時(shí)只能到紅塔大酒店、中玉酒店等賓館場所消費(fèi)；而特色品牌飲食店數(shù)量少，除了橋香園之外，還未有出現(xiàn)類似橋香園這些在云南地區(qū)具有一定知名度的飲食店。216。. 商業(yè)市場整體環(huán)境（1）總體現(xiàn)狀商業(yè)區(qū)集中了全市的商業(yè)物業(yè)，商業(yè)氛圍濃厚；周邊地區(qū)商業(yè)物業(yè)較少，檔次較低，商業(yè)氛圍較淡。216。 經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長，人民生活水平逐漸提高，為玉溪商貿(mào)業(yè)的發(fā)展提供了良好的本地市場基礎(chǔ)。 外國商業(yè)零售企業(yè)登陸玉溪，帶來新的經(jīng)營理念，促進(jìn)商業(yè)體系的提升。216。數(shù)據(jù)來源：玉溪統(tǒng)計(jì)年鑒從上圖可知，2003年全市商業(yè)營業(yè)用房上市量劇增，%；受供應(yīng)量影響，全市的成交量也有大量的增加，%，顯示玉溪全市的商業(yè)營業(yè)用房具有一定的市場需求。玉溪市中心城區(qū)2003年商業(yè)營業(yè)用房租售對比情況面積平方米銷售面積5,200租賃面積50,000數(shù)據(jù)來源：玉溪市房地產(chǎn)管理局從上表可看出，2003年玉溪市區(qū)商業(yè)營業(yè)用房租賃成交面積約為銷售成交面積的10倍，一方面反映出部分商場或商鋪有只租不售的情況；另一方面也反映出商業(yè)物業(yè)的租賃市場比較活躍，居民的經(jīng)商意識較強(qiáng)，若有合適的商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)，就會有許多居民樂意經(jīng)營。在銷售面積大幅增加的情況下，全市平均價(jià)格仍能保持較大的增幅，顯示全市的商業(yè)物業(yè)仍具有較大的市場空間。 紅塔區(qū)和轄下八縣都有本身的商業(yè)集中區(qū)域，但是縣區(qū)內(nèi)的商業(yè)區(qū)僅集中在各縣城，區(qū)域面積小，業(yè)態(tài)和商業(yè)功能比較單一，其輻射范圍只限于所屬的行政區(qū)內(nèi)；而紅塔區(qū)的商業(yè)中心憑借商業(yè)業(yè)態(tài)多樣、商品種類豐富、功能檔次較齊全的優(yōu)勢，不但服務(wù)于區(qū)內(nèi)的居民，而且能吸引周邊縣的中高端消費(fèi)群體前來購物消費(fèi)。 市區(qū)商業(yè)發(fā)展不均衡，商業(yè)主要集中在傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，而高新區(qū)還未形成商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，仍未滿足到區(qū)內(nèi)居民生活的各種需求。 玉溪商業(yè)物業(yè)的發(fā)展存在各種利因素和不利因素，玉溪商業(yè)物業(yè)只有走規(guī)模化、功能綜合、特色經(jīng)營的道路，搶占市場先機(jī)，才能穩(wěn)占市場份額。 中心城區(qū)現(xiàn)時(shí)商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)量較少，但市場消化能力較強(qiáng)，每年將不低于5000平方米的消化量。 除了項(xiàng)目之外，玉溪商業(yè)物業(yè)未來二三年內(nèi)一手的供應(yīng)量較少。南北大街商業(yè)區(qū)擁有百貨商場、超市、品牌專賣店、餐飲店、銀行等多種業(yè)態(tài)，具備購物、休閑、娛樂、餐飲、旅游等功能，是玉溪市目前唯一一個(gè)有百貨商場的商業(yè)區(qū)，同時(shí)亦是目前玉溪地區(qū)品牌數(shù)量最多、整體檔次最高的一個(gè)商業(yè)區(qū)?，F(xiàn)時(shí)商業(yè)區(qū)內(nèi)經(jīng)營的商品以中檔偏低檔次為主，商鋪經(jīng)營情況一般，首層商鋪的租金水平在50—80元/。南北大街是玉溪中心城區(qū)一條重要的商貿(mào)街，全長約1000米，為促進(jìn)南北大街商貿(mào)業(yè)的發(fā)展，玉溪政府于2003年1月對通過南北大街的車輛實(shí)行管制：上午7：00至下午19：00，一切車輛由北向南單向行駛，機(jī)動車限速20公里/小時(shí)；下午19：00至次日上午7：00，禁止一切機(jī)動和非機(jī)動車通行。目前，南北大街共有3個(gè)百貨商場和142間臨街商鋪，其中臨街商鋪的各種業(yè)態(tài)分布如下：商業(yè)類型服裝鞋皮具飾品/精品運(yùn)動類餐飲類電器/音響電子通訊銀行美容美發(fā)其他合計(jì)店鋪數(shù)量70202238227224142相應(yīng)比例%%%%%%%%%%%100%鳳凰路共有1個(gè)專業(yè)電器商場、2個(gè)大型超市、1個(gè)在建商場和165間臨街商鋪，其中臨街商鋪的各種業(yè)態(tài)分布如下：商業(yè)類型服裝鞋皮具飾品/精品運(yùn)動類餐飲類電器/音響化裝品銀行美容美發(fā)其他合計(jì)店鋪數(shù)量4610311421027664165相應(yīng)比例%%%%%%%%%%%100%在南北大街商業(yè)區(qū)307間街鋪中，品牌專賣店有102間，%，涵蓋服裝、鞋帽、皮具/包箱、運(yùn)動用品、餐飲等各種商品類型，其中比較知名的國內(nèi)品牌有杉杉西服、七匹狼、以純、哈森、百麗、紅蜻蜓、南極人、李寧、康威等；國際品牌有金利來、杰西、華倫天奴、金盾、阿迪達(dá)斯、耐克、恩寶、肯德基、德克士等。（2） 消費(fèi)者特點(diǎn)玉溪市外來人口較少，購物消費(fèi)以本地消費(fèi)為主，非節(jié)假日期間，南北大街商業(yè)區(qū)以25歲以下的市區(qū)年輕女性消費(fèi)者為主，其中晚上的人流量會比白天要大；節(jié)假日期間，商業(yè)區(qū)會吸引周邊縣城居民前來消費(fèi)，南北大街商業(yè)區(qū)的消費(fèi)群體以玉溪地區(qū)50歲以下居民為主。根據(jù)本司的實(shí)地調(diào)查結(jié)果，南北大街商業(yè)區(qū)的百貨商店和臨街商鋪的首層租金水平在200—300元/。小廟街首層為商鋪，二層以上為住宅或辦公室，首層有261個(gè)商鋪。到目前為止，已有109戶電子通訊產(chǎn)品商家進(jìn)駐小廟街商貿(mào)城。相對其它兩個(gè)商業(yè)區(qū)，小廟街的品牌專賣店數(shù)量最少，只有18個(gè)，%，品牌專賣店主要有凱莎、蔓妮詩菲、葛來娣、天意、佐丹奴、安真美、宇宙女孩等品牌，商品價(jià)格以中檔偏低為主。從現(xiàn)場銷售部了解，小廟街商業(yè)物業(yè)屬于商住性質(zhì)，土地使用年限為50年；2003年1月開始公開發(fā)售，到目前為止，首層261個(gè)商鋪中尚余7個(gè)商鋪可供出售；同時(shí)已出售的商鋪中，已有220個(gè)已經(jīng)租出。（4） 發(fā)展前景小廟街是傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)，而且是政府第一個(gè)舊城