【文章內(nèi)容簡介】 中國管理資訊網(wǎng) 問題 1： 西安全年國內(nèi)旅游收入為 105 億元人民幣，國際旅游收入為 億美元約合 25 億元人民幣。因此目前西安旅游收仍以國內(nèi)游客為主。但是根據(jù)國內(nèi)客源市場的構成情況分析，國內(nèi)主要客源多來自陜西本省及臨近周邊省份（總份額占 35%），而陜西的臨近省份多為經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)，因此限制了其旅游的消費。 問題 2： 從國際旅游收入構成來看，其購物和長途交通和住宿為主要收入，而游覽觀光的銷費只占極小比重。從游客出游目的的比例看，觀光旅游的僅列第三位，而且比重也不大，由此可以看出西安的旅游業(yè)必須在原有的基 礎上有所提升，形成更多元更豐富旅游概念，如體驗旅游、商務旅游、消費旅游等的復合旅游。對于曲江，這會是相當大的發(fā)揮空間和利用資源。 資料 5： 2021 年國際旅游收入構成 長途交通 購物 住宿 餐飲 游覽 娛樂 市內(nèi)交通 郵電通訊 其他 數(shù)額 6816 9600 4480 3264 1120 896 768 1120 3936 比例 30 14 問題 3： 從游客不同的出游目的可以看出以商務為目的所占比重極大（是觀光 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 旅游的 3 倍左右），因此商務交流將成為 西安對外交流的新亮點。 資料 6： 2021 年不同出游目的游客所占比重 旅游目的 休閑度假 觀光旅游 探親訪友 商務 會議 健康醫(yī)療 宗教朝拜 文體交流 其他 比例 2．高新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 西安擁有全國排名第四位的的高新產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。高新產(chǎn)業(yè)已成為現(xiàn)代西安的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，在產(chǎn)業(yè)重心的轉變中，西安已跨出了有力的一步。 西安南部的高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)（簡稱“西高新”）和北部的經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)近年來成為拉動整個城市經(jīng)濟提升的龍頭，而其中又以“ 西高新區(qū)”的發(fā)展和建設最為迅猛，成為區(qū)域規(guī)劃與建設的典范，對周圍地塊展影響深遠。 資料： 2021 年西高新與經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)統(tǒng)計資料 指 標 高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū) 工貿(mào)總收入 億元 億元 工業(yè)總產(chǎn)值 億元 億元 國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元 億元 外商總投資額 76 億 41 億 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 完成出口總額 億美元 萬美元 合同外資 500 萬以上項目 11 個（占 33%） 11 個（占 33%） 第二部分：西安市房地產(chǎn)市場調(diào)研 一、西安房地產(chǎn)市場宏觀 環(huán)境分析 二、西安房地產(chǎn)板塊市場發(fā)展分析 三、重點項目市場調(diào)研 四、西安房地產(chǎn)消費市場調(diào)研分析 五、西安市主要發(fā)展商實力與發(fā)展策略調(diào)研 一、西安房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境分析 1．西安市總體房地產(chǎn)市場發(fā)展概況 西安總體房地產(chǎn)市場發(fā)展情況良好，兩大開發(fā)區(qū)發(fā)展對市場的支持強勁，城市重心南移，北城發(fā)展勢頭訊猛?？傮w市場重點發(fā)展區(qū)域集中在城南和城北。住宅市場在快速發(fā)展的基礎上開始進入大盤時代，商業(yè)地產(chǎn)市場需求量大，發(fā)展前景看好。城西與城東市場也在快速發(fā)展。市場供應量與消化量比例合理。 西安市總體房地產(chǎn)市場發(fā)展概況特征如下 ： 特征一：城市南擴戰(zhàn)略，促進南部房地產(chǎn)市場的大發(fā)展。 特征二：新北城運動，使城北進入全新的發(fā)展階段 特征三：浐灞河開發(fā)，啟動城東及城北的大盤開發(fā) 特征四：西咸一體化，為城西的發(fā)展和提升帶來機遇。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 特征五：城中村問題，集資房問題是制約商品房住宅市場發(fā)展的瓶頸，尤其是對于城西及二環(huán)以內(nèi)。 特征六：大盤時代的來臨，促進西安總體市場的郊區(qū)化，規(guī)?；l(fā)展。 特征七：長安撤縣改區(qū)，刺激房地產(chǎn)板塊市場的形成。對大南部發(fā)展提供新動力和互補。 特征八：高科現(xiàn)象的出現(xiàn)，表明總體市場起步晚，發(fā)展空間大，個別品牌發(fā)展極快，品牌市 場壟斷性強。也促使發(fā)展商意識到品牌發(fā)展，開始實行品牌系列產(chǎn)品開發(fā)。形成優(yōu)勢群體推動市場的發(fā)展。 特征九：現(xiàn)時消費市場主體在于高中收入人群，導致銷售量與總人口比例較低。中低收入人群市場還未釋放，現(xiàn)時較高水平的價格水平將有下調(diào)空間。 特征十：房地產(chǎn)市場存在一定泡沫，各區(qū)域價格水平接近，目標客戶群面向中低收入人群的項目缺乏，這個檔次的市場基本被城中村項目或集資房壟斷。 2．西安市房地產(chǎn)板塊的劃分 目前西安市的房地產(chǎn)項目主要分布于在建的三環(huán)路 外環(huán) 內(nèi)，發(fā)展方向基本與城市規(guī)劃的發(fā)展方向一致，基本上是以古城墻內(nèi)的市中 心為圓心，往四周輻射發(fā)展，其中重點落于南部和北部。就房地產(chǎn)的分布和城市規(guī)劃的布局來看，西安總體房地產(chǎn)市場可劃分為六大板塊，分別是南部板塊，北郊板塊，東郊板塊，西郊板塊和城區(qū)板塊，長安板塊，其具體劃分見下表 房地產(chǎn)板塊 行政區(qū) 備注 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 城區(qū)板塊 蓮湖區(qū)東部及新城區(qū)西部 古城墻以內(nèi) 南部板塊 雁塔區(qū)及碑林區(qū)西部 包括高新技術開發(fā)區(qū) 開發(fā)區(qū)一二期及長安科技園區(qū) ，曲江新區(qū)，城南 北郊板塊 未央?yún)^(qū) 包括西安經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū) 東郊板塊 碑林區(qū)東部及新城區(qū)東部 包括浐河開發(fā)區(qū) 西郊板塊 蓮湖區(qū)西部 長安板塊 長安區(qū) 長安 科技園 ,韋曲科技園 3．板塊基本特征 n 在六大板塊的格局中，城南部板塊與北郊板塊南北呼應，成為西安樓市的熱點板塊，無論是開發(fā)量或者消化量都為西安市最高的房地產(chǎn)板塊。而大南部市場在加上剛撤縣改區(qū)的長安區(qū)板塊，和原有的城南一起與北郊板塊相呼應，共同構成了西安樓市的主動脈。大盤項目和新上市的項目大量在這三個板塊集中。南北三個板塊市場反應了西安樓市的發(fā)展與變化。 n 東西兩個板塊中，目前在售項目都集中在二環(huán)以內(nèi)，是住宅區(qū)的發(fā)展方向。城區(qū)板塊在售項目不多。主要是商業(yè)物業(yè)發(fā)展較快。 n 西安樓市的熱點地段和主要地段均 在城區(qū)外，針對本案，主要對南部板塊，北郊板塊，長安板塊，西郊板塊和東郊板塊進行分析。 n 長安板塊由于是在南部板塊的發(fā)展基礎上，在西安市向南發(fā)展的城市發(fā)展戰(zhàn)略方向的背景下形成的。又是新興的板塊，具備特殊性，將其區(qū)別于南部板塊進行分析。 4．供應量現(xiàn)狀分析 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 西安市房地產(chǎn)起步較慢，但發(fā)展速度較快，目前房地產(chǎn)供應較為集中于城北板塊，城南板塊及西高新板塊此三個板塊，其他板塊的目前供應量相對較少。據(jù)調(diào)研所得從 2021 年起未來三年現(xiàn)已開發(fā)房產(chǎn)項目的市場總體供應量是 800 余萬平方米，而西安市房地產(chǎn)的去年銷售量只為 150 萬平方米左右，其供應量已超出市場的消化能力。 板塊市場 大約供應量 城東板塊 66 萬平方米 城南板塊 104 萬平方米 城西板塊 55 萬平方米 城北板塊 99 萬平方米 西高新板塊 338 萬平方米 長安板塊 156 萬平方米 曲江板塊 9 萬平方米 分析總結： n 人均居住面積和全國平均水平有一定的差距，西安市目前人均居住面積約為 11 平方米，市場需求較大； n 從 2021年起未來三年現(xiàn)已開發(fā)房產(chǎn)項目的市場總體供應量是 800余萬平方米，全年銷售面積在 150 萬平方米左右， 80－ 120 平方米之間的房子較為暢銷，而且市場供應不足；只有部分豪宅和超大戶型房子出現(xiàn)局部過剩，或者說市場需求的水平限制； n 階梯狀的市場細化還沒形成現(xiàn)，在開發(fā)的房子基本上都瞄準西安 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 市 10％左右的高收入者，普通居民的購房高潮遠沒到來，這部分的市場才是最大的； n 西安市國有大中型企業(yè) 較多，家屬樓、公房占目前住房的主體，由于市民對房產(chǎn)置換的意識不高，從而二級市場沒有發(fā)揮到太大的作用，減弱了房屋的流通，也阻礙了房地產(chǎn)的良性循環(huán)。 5．西安房地產(chǎn)總體價格分析 5． 1 板塊價格分析 西安的總體市場價格約在 29003000 元 /㎡，主要體現(xiàn)在城東、城南、城西及城北的四個板塊（城北較為偏低）。而在近年政府大力扶持及開發(fā)迅速的西高新板塊的價格水平最高，并且房產(chǎn)開發(fā)也較為集中，其中高新地產(chǎn)可為雄踞整個高新板塊，使之成為現(xiàn)今西安市的 CBD 商務區(qū)，從而影響樓價穩(wěn)步上升。而長安板塊由于地處市郊，消費者的抗性 較大，因此樓價壓力也相對較大。曲江板塊是旅游渡假區(qū)，距離老城較近，空氣、生態(tài)、環(huán)境良好，居住密度低，雖目前暫不能與西高新相比，但短期內(nèi)具有很大的發(fā)展和上升的空間。 5． 2 環(huán)間項目價格分析 根據(jù)統(tǒng)計，西安的房價自二環(huán)以內(nèi)向一環(huán)之內(nèi)呈階梯狀步步高升，分別在 2500、 2800、 3100、 3500 多元。但是，市中心區(qū)多為點狀樓盤，像“中天國際商務大廈”、“驪馬豪城”等，規(guī)模偏小，只能向“高空”發(fā)展，相關配套設施受限較多，也無法齊全，居住環(huán)境不及外圍的一些大規(guī)模樓盤。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 南二環(huán)已外的西高新板塊在幾年內(nèi)的發(fā)展中已成為西 安市的重點 CBD商務區(qū)，人氣旺、市政配套齊全，因此樓價已不受原區(qū)域性的影響，并且樓價高企。 另一方面，西安城市化進程加快，市區(qū)擴容、道路暢通，加之政務區(qū)即將南移、開發(fā)區(qū)進一步繁榮等多項影響，更為重要的是人們居住觀念在改變，不會局限于“求近”，因而，未來距離將不再是障礙，一環(huán)、二環(huán)內(nèi)外的價格差必然日漸趨于緩和。 二、西安房地產(chǎn)板塊市場發(fā)展分析 1．城南板塊 1． 1 板塊市場背景分析 片區(qū) 區(qū)位在板塊中地位 發(fā)展現(xiàn)狀 發(fā)展趨勢 西高新 現(xiàn)時的核心發(fā)展區(qū)位 l 價格水平高，高中檔項目密集，房地產(chǎn)主軸線在高科路和科技 路 l 發(fā)展方向西移南擴，開始以大盤和高價位的中小高檔項目為主 l 科技路與高新路 CBD 區(qū)正形成，商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展 l 部分住宅項目具備新概念的商住形式 l 片區(qū)內(nèi)的 CBD 區(qū)將形成，對區(qū)內(nèi)住宅項目和商業(yè)項目產(chǎn)生支持 l 房地產(chǎn)項目將以大盤和高價高檔中小規(guī)模項目為主，商業(yè)地產(chǎn)功能主要在于以商務寫字樓為主。西部高新二期將成為主發(fā)展區(qū) l 區(qū)內(nèi) CBD 區(qū)將與長安路的 CBD區(qū)連成城南的大型 CBD 區(qū) l 片區(qū)市場將從核心發(fā)展區(qū)轉向為其它后期啟動的片區(qū)提供動力的區(qū)位 城南片區(qū) 發(fā)展副心區(qū)位 l 以長安路為軸線，二環(huán)內(nèi)連接朱雀大街，小 寨路。形成商業(yè)地產(chǎn)和住宅較密集的區(qū)位 l 二環(huán)外連接丈八 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 東路。形成較高檔的住宅區(qū)。 l 片區(qū)發(fā)展已開始飽和，發(fā)展方向在南擴到丈八東，長安路 CBD 區(qū)已初步形成。 l 將形成商業(yè)地產(chǎn)項目與大中規(guī)模住宅項目分路段集中 l 在城市發(fā)展上和房地產(chǎn)發(fā)展將更緊密地與西高新融合 l 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展功能主要在于購物消費為首，商務寫字樓物業(yè)為輔 東高新 從屬發(fā)展區(qū)位 l 房地產(chǎn)發(fā)展勢頭較慢，項目不多 l 發(fā)展上從屬于城南片區(qū)，主要以中檔住宅項目為主 l 在城南發(fā)展的支持下，房地產(chǎn)發(fā)展加快 l 從屬的區(qū)位將更多地轉移到曲江新區(qū)，繼續(xù)以中小規(guī) 模的中檔盤為主 曲江新區(qū) 待啟動區(qū)，以旅游產(chǎn)業(yè)為線的復合產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū) l 房地產(chǎn)發(fā)展的處女地，項目少，土地儲備量大 l 擁有生態(tài)資源，人文景觀資源等板塊內(nèi)的差異性價值資源，有先天的優(yōu)勢 l 新區(qū)的發(fā)展將與板塊內(nèi)現(xiàn)有主發(fā)展區(qū)進行功能互補 l 新區(qū)內(nèi)有政策和規(guī)劃，大批量土地支持，外有西高新與城南城市中心 CBD 區(qū)支持。將成為南部板塊的核心發(fā)展區(qū)位 分析結論： 1. 目前核心發(fā)展區(qū)域位于西高新，副心位于以長安路為軸線，二環(huán)內(nèi)連接朱雀大街，小寨路。形成商業(yè)地產(chǎn)和住宅較密集的區(qū)位。二環(huán)外連接丈八東路。形成較高檔的住宅區(qū)。 2. 未來的核心發(fā)展區(qū)域?qū)⑽挥跂|南的曲江新區(qū)，副心將位于高新開發(fā)區(qū)。 3. 西高新和城南將成為西安市的中心區(qū)位，高中檔住宅項目與商業(yè) 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 物業(yè)密集。 1． 2 板塊房地產(chǎn)發(fā)展背景 發(fā)展階段 主要發(fā)展區(qū)位 發(fā)展初期 1 高新技術開發(fā)區(qū)的啟動，開啟高新片區(qū)房地產(chǎn)市場形成2 南二環(huán)的建成，帶動城南房地產(chǎn)市場發(fā)展 3 以中小規(guī)模住宅項目為主 發(fā)展期 1 產(chǎn)業(yè)基地的發(fā)展，促進西高新的快速發(fā)展，形成科技路與高新路的房地產(chǎn)主軸 2 城南房地產(chǎn)形成長安路，小寨路和朱雀大街的軸心的南二環(huán)內(nèi)外發(fā)展 3 以中高價高中檔樓為主，規(guī)模主要在中等規(guī)模項目，商業(yè)地產(chǎn) 開始發(fā)展 現(xiàn)時發(fā)展 1 西高新的發(fā)展成熟，市場在此片區(qū)開始西向南