【正文】 1250 起 1550 110168 60 聯(lián)排別墅 2500 起 2700 258267 25 獨(dú)立別墅 2650 起 2950 319335 18 雅荷渡假山莊 350 畝 多層 1350 22157 1786 別墅 1500 165236 雅荷花園 82 畝 多層 1680 起 1850 147337 540 雅荷智能家園 三期 180畝 小高層 2700起 2900 106179 1350 雅荷城市花園 148 畝 多層 2050 起 2200 33230 280 萬國金色家園 48 畝 小高層 2150 起 2400 96130 340 多層 2030 起 2100 85126 304 3． 7 板塊市場房地產(chǎn)綜合指標(biāo)統(tǒng)計(jì)及分析 板塊市場綜合指表分析 價(jià)格水平 物業(yè)及建筑型態(tài) 規(guī)模水平 客源 樓盤數(shù)量 主力戶型 住宅 3000 以下 主要以小高層及高層為主，靠未央湖區(qū)域有別墅的入市 百畝以上的大盤為主 主要是市區(qū)的中高端消費(fèi)群 數(shù)量不多 ,以大盤 為主 大面積的三室二廳為主 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 別墅 3000— 6000 左右 3． 8 板塊市場發(fā)展現(xiàn)狀特點(diǎn)分析 城北板塊先規(guī)劃，后開發(fā)，土地儲(chǔ)備大?；A(chǔ)配套現(xiàn)在已跟上來，正處于前期發(fā)展的階段。 板塊市場的土地價(jià)格低，使開發(fā)成本直接降低。板塊位置也處于西安城市發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，是兩個(gè)主要發(fā)展方向之一。板塊市場以中等規(guī)模的中檔項(xiàng)目為主，價(jià)格水平比南部低，但高于其他板塊。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場發(fā)展，現(xiàn)時(shí)相對(duì)滯后。西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的發(fā)展正處于中期發(fā)展階段，提供的支持力相對(duì)高新對(duì)南部的支持顯得有限。 3． 9 板塊市場的發(fā)展趨 勢分析 開發(fā)區(qū)的建設(shè)和大盤及商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)入形成其近期發(fā)展的特點(diǎn)。由于板塊土地儲(chǔ)備大，地價(jià)低，將出現(xiàn)大量較高品質(zhì)低價(jià)格的高性價(jià)比項(xiàng)目。開發(fā)區(qū)內(nèi)有望形成 CBD 區(qū)，現(xiàn)時(shí)的城運(yùn)村相應(yīng)地將成為 CLD區(qū)（中央居住區(qū)），大盤項(xiàng)目將會(huì)多在此區(qū)發(fā)展。板塊內(nèi)存在依托未央湖度假區(qū)的低密度住宅區(qū)，發(fā)展將以別墅類的項(xiàng)目為主。 4．城東板塊房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r分析 4． 1 主要發(fā)展區(qū)位及各片區(qū)市場發(fā)展分析 片區(qū)市場 片區(qū)地位 發(fā)展特點(diǎn) 發(fā)展趨勢 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 興慶宮片區(qū)（以東關(guān)正街和興慶路位軸心） 主要發(fā)展區(qū)域 1 靠近城區(qū)，是城東現(xiàn)時(shí)的主要發(fā)展區(qū)，樓 盤密集。 2 住宅市場以中小項(xiàng)目為主，但價(jià)格水平高。 3 商業(yè)物業(yè)市場以商住樓和寫字樓為主，而且主要集中此片區(qū)。 1 繼續(xù)發(fā)展高中檔的中小規(guī)模項(xiàng)目 2 商業(yè)地產(chǎn)市場將繼續(xù)發(fā)展，在次片區(qū)形成區(qū)域商業(yè)中心區(qū)。 3 將從主要發(fā)展區(qū)轉(zhuǎn)移到商業(yè)發(fā)展區(qū)。 東高新片區(qū) 發(fā)展中的區(qū)域 1 房地產(chǎn)時(shí)常相對(duì)滯后，開發(fā)和供應(yīng)量不大，以中小項(xiàng)目為主 2 片區(qū)價(jià)格較高，發(fā)展?jié)摿^大 1 隨著實(shí)際市中心區(qū)的向南移，東高新將得到再發(fā)展。 2 此片區(qū)的重點(diǎn)發(fā)展向東南的交大科技園等科技園區(qū) 浐河開發(fā)區(qū) 發(fā)展中的區(qū)域 1 依托浐河開發(fā)區(qū)，但開發(fā)區(qū)的支持力度較弱 2 房地產(chǎn)項(xiàng)目不 多，主要是住宅項(xiàng)目。 3 目前開發(fā)土地儲(chǔ)備多，以大盤為主的發(fā)展格局已定。 1 浐和開發(fā)區(qū)的發(fā)展，將真正對(duì)片區(qū)市場提供支持。 2 主要將以大盤開發(fā)為主，結(jié)合利用其他板塊所缺乏的水資源，開發(fā)低密度住宅區(qū) 3 此片區(qū)將成為城東主要發(fā)展區(qū) 現(xiàn)時(shí)的主要區(qū)域在靠近內(nèi)城區(qū)的興慶宮片區(qū)，將來從以中小型項(xiàng)目為主轉(zhuǎn)到以商業(yè)物業(yè)為主，形成商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展區(qū)。浐河開發(fā)區(qū)擁有其他板塊沒有的水資源可利用，加上土地儲(chǔ)備大，將開發(fā)低密度，中高檔的綜合型大盤項(xiàng)目。 4． 2 板塊房地產(chǎn)發(fā)展背景 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 板塊內(nèi)商貿(mào)云集、流通活躍。商業(yè)消費(fèi)圈位于興慶宮區(qū)，也是未來的商業(yè) 集中區(qū)域。開發(fā)浐河是城東的發(fā)展方向，將形成低密度住宅區(qū)，向南與未來的西安新中心連接是通過東高新區(qū)，而東高的中小型科技園也是刺激市場的亮點(diǎn)。 4． 3 板塊市場屬性 城東板塊中，房地產(chǎn)發(fā)展格局清析。市場目前靠近城區(qū)的主要是中小規(guī)模的住宅項(xiàng)目為主，部分商住樓。東高新主要是中等規(guī)模的項(xiàng)目為主，東部的浐河開發(fā)區(qū)以大盤開發(fā)為主。 4． 4 板塊市場產(chǎn)業(yè)構(gòu)成 板塊市場的產(chǎn)業(yè)主要以商貿(mào)批發(fā)和工業(yè)兩方面構(gòu)成，建立浐河開發(fā)區(qū)后，科技產(chǎn)業(yè)開始發(fā)展，但板塊并不會(huì)以科技產(chǎn)業(yè)為主，而是結(jié)合工業(yè)一起發(fā)展。商貿(mào)批發(fā)業(yè)的發(fā)展，能為板塊市場帶來一定 數(shù)量生力軍，如一些生意人和暴發(fā)戶等，浐河開發(fā)區(qū)的建立也為板塊輸入了一定的科技產(chǎn)業(yè)人才。 4． 5 板塊市場在售重點(diǎn)項(xiàng)目分析 項(xiàng)目名稱 規(guī)模 建筑類型 售價(jià)水平 均價(jià) 戶型面積 供應(yīng)量 交大數(shù)碼家園 1200 畝 商業(yè) 3150 起 3500 20205 215 小高層 2900 起 3100 128193 828 朝陽天下 23 畝 高層 2950 起 3100 103237 440 東新城市花園 45 畝 高層 3000 起 3400 127281 620 青青逸景 265 畝 小高層 2100 起 2300 80260 520 聯(lián)排別墅 3350 起 3800 165270 32 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 東方星座 15 畝 高層 2850 起 3100 133179 702 朝陽無限 20 畝 小高層 2500 起 2750 84131 380 新興 IN 家園 12 畝 小高層 2680 起 2800 92137 110 世貿(mào)大廈 39 畝 商住 3680 起 4015 86307 90 小高層 2650 起 2900 92175 65 4． 6 板塊市場房地產(chǎn)綜合指標(biāo)統(tǒng)計(jì)及分析 價(jià)格水平 物業(yè)及建筑型態(tài) 規(guī)模水平 客源 樓盤數(shù)量 主力戶型 高檔 中高檔 以高層、小高層及多層 主要是占地幾十畝的中小型樓盤為主 以東郊原居民及中心區(qū)的消費(fèi)群體為主 目前數(shù)量不多，主要以東二環(huán)以內(nèi)的較為集中 三室二廳和二室二廳為主 2900～ 3400 2900 以下 4． 7 板塊市場發(fā)展現(xiàn)狀特點(diǎn)分析 板塊價(jià)格水平較高，基本可與城南持平。但發(fā)展空間不大，存在一定泡沫。城東的產(chǎn)業(yè)對(duì)房地產(chǎn)市場的支持有限，板塊吸納的是城南的賣家和部分城北的賣家。 4． 8 板塊市場的發(fā)展趨勢分析 板塊市場的重點(diǎn)發(fā)展方向?qū)⑹窍驔汉娱_發(fā)區(qū)及 東高新東擴(kuò)和南移。板塊市場住宅物業(yè)的價(jià)格水平有可能會(huì)回落，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展是一個(gè)重 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 點(diǎn)，批發(fā)市場有可能會(huì)整合改造。城東板塊的東部的浐河開發(fā)區(qū)將是以低密度大盤開發(fā)為主。板塊的南部，由于靠近城南，將得到更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。 5．城西板塊房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r分析 5． 1 主要發(fā)展區(qū)位及各片區(qū)市場發(fā)展分析 由于板塊市場的發(fā)展背景以重工業(yè)區(qū)為主，而且歷史悠久，城市格局已形成固定的模式，想發(fā)展就要花大力氣，因此現(xiàn)有格局一直是城西房地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸。而現(xiàn)時(shí)板塊的核心發(fā)展區(qū)，也是唯一的房地產(chǎn)集中片區(qū)，是玉祥門片區(qū)。 片區(qū)市場 片區(qū)地位 發(fā)展特 點(diǎn) 發(fā)展趨勢 玉祥門片區(qū)（以勞動(dòng)路 — 西關(guān)正街 — 大慶路為主軸） 現(xiàn)時(shí)的核心發(fā)展區(qū) 1 依托靠近內(nèi)城地理位置發(fā)展。在西咸一體化的戰(zhàn)略下發(fā)展。2 片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目基本上中小型項(xiàng)目。 3 由于此區(qū)的商業(yè)物業(yè)與氛圍缺乏，新上市的中型項(xiàng)目均引入超市等生活配套作賣點(diǎn) 1片區(qū)將繼續(xù)向西發(fā)展，并更好實(shí)際利用西咸一體化，機(jī)場迎賓線的作用。 2 向西將出現(xiàn)郊區(qū)化，大盤化，出現(xiàn)高性價(jià)比的近郊大盤。 3 在向西發(fā)展中，西南方向?qū)⑹侵攸c(diǎn)，將與同屬發(fā)展中的高新二期連接。有利于價(jià)值與價(jià)位的提升。 豐禾路片區(qū) 次要發(fā)展區(qū) 1 住宅區(qū)的規(guī)劃，依托于玉祥門片區(qū)發(fā)展2 項(xiàng) 目不多但較集中 3 除了一個(gè)中等規(guī)模的項(xiàng)目外，都是小型項(xiàng)目，價(jià)位同區(qū)最低。 將與玉祥門片區(qū)連成一片發(fā)展。作為一個(gè)住宅區(qū)。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 5． 2 板塊房地產(chǎn)發(fā)展背景 城西是西安發(fā)展較早的區(qū)域，經(jīng)過多年的發(fā)展，西郊已成為以機(jī)械、電子工業(yè)為主的“電工城”，區(qū)域內(nèi)道路密集，交通發(fā)達(dá)，但西郊是西安的重工業(yè)區(qū)，房地產(chǎn)相對(duì)滯后。另外，各工礦企業(yè)集資建房直接削弱了商品房的優(yōu)勢，現(xiàn)時(shí)板塊內(nèi)的商業(yè)物業(yè)和配套缺乏，商業(yè)氛圍弱，使居住還是較為不方便。 5． 3 板塊市場屬性 目前板塊市場以中小規(guī)模的住宅項(xiàng)目為主，未來的發(fā)展方向?qū)⒗^續(xù)以中小型項(xiàng)目為主，但商 業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展也是其方向。而在靠近城區(qū)的位置發(fā)展同時(shí)，向西將出現(xiàn)大盤化和郊區(qū)化發(fā)展。 5． 4 板塊市場產(chǎn)業(yè)構(gòu)成 板塊內(nèi)主要是傳統(tǒng)重工業(yè)，近幾年受到產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響，導(dǎo)致板塊內(nèi)消費(fèi)群體普遍為中低收入的消費(fèi)階層。 5． 5 板塊市場在售重點(diǎn)項(xiàng)目分析 項(xiàng)目名稱 規(guī)模 建筑類型 售價(jià)水平 均價(jià) 戶型面積 供應(yīng)量 新興港灣 41 畝 商住 2650 起 2750 67108 120 小高層 2700 起 2900 81117 160 多層 2600 起 2850 78136 76 旭景名園 120 畝 高層 2850 起 3200 109193 1800 小高層 2800 起 3050 120214 多層 2650 起 2900 98129 蔚藍(lán)印象 109 畝 小高層 2780 起 2900 55225 1300 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 蔚藍(lán)花城 360 畝 多層 2100 起 2350 76133 4000 都市綠洲 55 畝 多層 2950 起 3100 73112 800 金橋美麗園 畝 小高層 3280 起 3500 101183 120 5． 6 板塊市場房地產(chǎn)綜合指標(biāo)統(tǒng)計(jì)及分析 價(jià)格水平 物業(yè)及建筑型態(tài) 規(guī)模水平 客源 樓盤數(shù)量 主力戶型 高檔 中高檔 以多層及小高層為主 ,有少量高層入市 基本上以百畝左右的樓盤為主 以西郊原居民及西高新開發(fā)區(qū)的工薪階層為主 主體樓盤集中在西二環(huán)以內(nèi) ,但盤量不多 二室二廳和三室二廳為主 28003200 2800 以下 5． 7 板塊市場發(fā)展現(xiàn)狀特點(diǎn)分析 板塊市場內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格水平偏低，區(qū)位價(jià)值在各板塊中最弱。房地產(chǎn)項(xiàng)目量少，集中在靠近內(nèi)城區(qū)位置。主要是住宅項(xiàng)目，商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展滯后。早期較大量的集資房 建設(shè)制約了板塊的房地產(chǎn)發(fā)展。經(jīng)過玉祥門片區(qū)的發(fā)展，板塊房地產(chǎn)市場已有起色。開始成片發(fā)展。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 5． 8 板塊市場的發(fā)展趨勢分析 增強(qiáng)板塊市場的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，加大基礎(chǔ)配套的投入，將是快速改善板塊房地產(chǎn)發(fā)展背景的有效途徑。板塊與高新二期連成一片，使板塊的價(jià)值和價(jià)格將得到有效提升。 6．各板塊市場之間的競爭態(tài)勢 從各板塊競爭力強(qiáng)弱次序和發(fā)展空間來看，西安總體市場的發(fā)展方向和競爭態(tài)勢集中在南北兩個(gè)板塊之間。由于南部的發(fā)展先行，主要區(qū)域的開發(fā)將飽和，與北部的競爭將主要落在最南的長安板塊和曲江新區(qū)，而且將是大盤項(xiàng)目的競爭為 主。 各板塊市場的發(fā)展不單僅僅限于板塊內(nèi)的本區(qū)域消費(fèi)市場，而是面向總體市場吸納。城北主要吸納高中端消費(fèi)層，城西吸納中低消費(fèi)層，而城南無疑是高端消費(fèi)群的天下。 大盤開發(fā)將在各個(gè)板塊市場啟動(dòng)，在大盤格局中，城南和城北將以區(qū)位價(jià)值和高品質(zhì)，超大規(guī)模的大盤來發(fā)展，而且會(huì)是大盤集中發(fā)展。城西和城東會(huì)以相對(duì)低廉的土地成本發(fā)展高性價(jià)比的大盤。 在西安市場的主要競爭方向上，在大盤時(shí)代的背景下，曲江新區(qū)因?yàn)槭悄喜堪鍓K的最后一處大土地儲(chǔ)備的新區(qū)，其發(fā)展的戰(zhàn)略地位十分重要。將直接與城北板塊成為主要競爭對(duì)手。 西安總體市場在價(jià)格水 平存在一定的泡沫，表現(xiàn)在房地產(chǎn)發(fā)展集中的優(yōu)勢區(qū)域的價(jià)格水平和較為不發(fā)達(dá)的區(qū)域的價(jià)格水平相差無幾。另外市場總銷售量與人口比例是 1： 3，說明西安現(xiàn)在的購房主力集中在 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 高中端的消費(fèi)層，還有大量的消費(fèi)能量沒被釋放。市場總體價(jià)格會(huì)因中低消費(fèi)層的釋放而出現(xiàn)下調(diào)空間。