【正文】 廈、東方廣場二期，它們占總數(shù)的 58%，西部寫字樓供應(yīng)量為 67 萬平方米。這說明北京主要的商務(wù)區(qū)辦公環(huán)境有了好的改善，投資區(qū)域集中化開始向多元化方向發(fā)展，這既是城市的進(jìn)步，又是北京寫字樓市場成熟的表象。 北京寫字樓的發(fā)展具有明顯的集聚性，例如東三環(huán)國貿(mào)區(qū)域、金融街 — 西長安街區(qū)域、中關(guān)村區(qū)域、王府井 — 東長安街區(qū)域等。這些區(qū)域?qū)懽謽堑募鬯纬傻纳虡I(yè)氛圍無一例外的與該區(qū)域的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景有著直接的關(guān)聯(lián)，同時(shí)這些商圈的形成又直接帶動(dòng)了本區(qū)域其它類型房地產(chǎn)的發(fā)展。在區(qū)域化的發(fā)展過程當(dāng)中，逐步產(chǎn)生的對寫字樓的市場需 求也是呈區(qū)域化集聚的，寫字樓供應(yīng)同區(qū)域需求的同步發(fā)展也隨著區(qū)域需求的不平衡而出現(xiàn)了較為明顯的區(qū)域化分布。 （二）需求市場調(diào)查與分析 寫字樓需求量分析 從總體上看， 2022 年北京寫字樓的需求比 2022 年有明顯地下降，這可以從這兩年寫字樓的吸納量上看出來： 2022 年北京甲級寫字樓的吸納量約 70 萬平方米，而 2022 年僅 24 萬平方米。同時(shí)，據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)反應(yīng)，寫字樓的空置率也出現(xiàn)了大幅上揚(yáng) 從去年第四季度的 %漲到今年 11 月份的 %，上漲了將近兩倍。當(dāng)然，造成這種狀況的原因是多方面的。首先， 2022 年蓬勃發(fā)展的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)今年幾乎陷入停頓，許多網(wǎng)站或是縮減面積，或者干脆倒閉；其次，世界經(jīng)濟(jì)的放緩甚至衰退導(dǎo)致跨國公司的需求縮水；第三，“ 911”事件進(jìn)一步加劇了這一狀況，許多國外大公司開始觀望或者大面積削減辦公面積。 寫字樓市場總體需求量雖然有所增加，但是實(shí)際吸納量隨著經(jīng)濟(jì)的衰退而減少，空置率增加。 市場需求主體復(fù)雜 北京特殊的地理位置決定了這里的物業(yè)、尤其是寫字樓物業(yè)目標(biāo)客戶的復(fù)雜性和多樣化。由于這里是祖國的首都，無論是從經(jīng)濟(jì)的角度，還是從政治的角度來看，北京寫字樓的輻射范圍都極其廣泛，它的輻射 范圍相對于全國其它城市來說無疑要大出許多，因此這里涉及的需求客戶從外國駐華使館、跨國公司企業(yè)、各類辦事處、本地的公司企業(yè)、 IT 信息產(chǎn)業(yè)、中介機(jī)構(gòu)等等極其廣闊?？蛻羧旱男枨髮哟屋^為復(fù)雜，對寫字樓的功能需求相應(yīng)的也就存在著較大的差異性，尤其是隨著 WTO 的后期進(jìn)入， “ 新經(jīng)濟(jì) ” 的發(fā)展表現(xiàn)出強(qiáng)健的勢頭，對寫字樓的使用功能也就提出了更多更高的要求，適應(yīng)這一趨勢，對寫字樓的需求定位及產(chǎn)品定位也就愈加顯得重要。 從需求的行業(yè)分布上看，證券業(yè)與通訊業(yè)需求旺盛。 證券業(yè)應(yīng)該算是寫字樓市場上最大的需求來源，盡管股票市場在 2022 年表現(xiàn)差強(qiáng)人意，但今年最大的一筆成交就出現(xiàn)在證券行業(yè)，銀河證券在國企大廈買了 3萬平方米，其它如廣東證券在騰達(dá)大廈租用了 7000 平方米，大鵬證券在鵬潤大廈租用了 5000 平方米。從 IT行業(yè)看，盡管以門戶網(wǎng)站為代表的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)進(jìn)入了嚴(yán)冬，但 IT 行業(yè)中的其它部門，如通訊業(yè)卻對寫字樓表現(xiàn)出了強(qiáng)烈的需求。如年初中國移動(dòng)和中國電信整買了金融街 C 區(qū) 10 萬平方米的寫字樓；國內(nèi)外通訊業(yè)巨頭安捷倫和中國網(wǎng)通分別吸納了 5000 多平方米的寫字樓面積；紅帆通訊在中國國際科技會(huì)展中心租用了 3700 平方米；雙威視訊在京匯大廈租了 3600 平 方米，北京電信通在惠普大廈和京匯大廈分別租了 2400 和 800 平方米等等，種種租務(wù)案例表明，寬帶行業(yè)正如 2022 年的門戶網(wǎng)站一樣搶眼，國內(nèi)公司對寫字樓的需求尤其強(qiáng)烈。 （三）租售狀況調(diào)查與分析 寫字樓的銷售情況分析 從售價(jià)上看，今年的售價(jià)與去年相比有了一定程度的提高。截止 2022 年 12 月 ,北京甲級寫字樓平均售價(jià)16100 元 /平方米，與 2022 年相比上漲 5%。 售價(jià)的上漲很大程度上取決于去年尚未完工的寫字樓今年由于接近現(xiàn)房而調(diào)整了價(jià)格，如接近完工的樓盤數(shù)碼科技大廈和靠近未來奧運(yùn)村的樓盤遠(yuǎn)大中心，這些樓盤對 2022 年售價(jià)的上漲起了主要作用。另一方面是，目前北京寫字樓市場的投資回報(bào)率約在 9％－ 11％之間，與國外房地產(chǎn)市場 5％左右的回報(bào)率相比是非?？捎^的。受高投資回報(bào)率的吸引，一些以投資為目的買家也開始大面積購買寫字樓（如凱旋大廈就吸引了一部分投資型買家），因此寫字樓的銷售價(jià)格是緩慢上升。 寫字樓的租賃情況分析 北京寫字樓市場自 1999 年年底開始反彈以來，樓宇租價(jià)上漲，交易活躍。行情上升之猛之快，不亞于北京的股票市場，甚至個(gè)別樓宇已經(jīng)“封存”。尤其是以 中關(guān)村和東部 CBD 為核心的商務(wù)區(qū)域 ，在全球 IT 業(yè)為主導(dǎo)的 高科技產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展和中國即將加入 WTO 利好因素的帶動(dòng)下，這兩個(gè)區(qū)域受益于得天獨(dú)厚的科技人文環(huán)境和傳統(tǒng)外商貿(mào)區(qū)的基礎(chǔ)條件，以及政府所給予的政策支持，不但其發(fā)展勢頭和前景已世人皆知，而且 已成為整個(gè)寫字樓強(qiáng)勁復(fù)蘇的領(lǐng)頭羊 。 雖然北京寫字樓市場的整體租金漲勢明顯，但這并不表明整個(gè)寫字樓市場的供需已經(jīng)達(dá)到平衡。目前的寫字樓市場仍然處于進(jìn)一步的調(diào)整期，市場的空置率依舊較高，達(dá)到 20%～ 30%，要想達(dá)到 10%以下的理想空置率仍需等待時(shí)日，依賴于市場需求量的繼續(xù)加大。目前租金漲勢明顯的區(qū)域主要集中在中關(guān)村區(qū)域、朝陽區(qū) CBD區(qū)域、長安街沿線及金融街等區(qū)域。而且從長期的發(fā)展來看，中關(guān)村、 CBD 物業(yè)的升值潛力是最毋庸置疑的，因?yàn)檫@兩個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)潛能所蘊(yùn)涵的寫字樓物業(yè)需求量和規(guī)模都是相對剛性的。 寫字樓租賃市場雖然有明顯的漲勢，但是情況并不容樂觀，目前全市寫字樓日租金水平超過 6 元 /天 平方米的甲級寫字樓有 33 家，日租金水平在 56 元 /天 平方米的甲級寫字樓有 34 家，日租金水平在 45 元 /天 平方米的甲級寫字樓有 80 家，日租金水平在 34 元 /天 平方米的寫字樓有 174 家。根據(jù)我們的監(jiān)測，今年的租金走勢如下圖，可以看出今年三季度的平 均租金水平有了明顯的下降，達(dá)到 $元 /月 平方米，通過租賃價(jià)格走勢可以看出明年年初的價(jià)格水平不容樂觀。 二、 中關(guān)村地區(qū)寫字樓市場調(diào)查與分析 根據(jù)我們公司對中關(guān)村寫字樓整體市場的跟蹤、調(diào)查與分析，我們提供如下結(jié)論： ? 2022 年中關(guān)村地區(qū)寫字樓將繼續(xù)保持高的供應(yīng)量，總供應(yīng)量在三十萬平方米左右 ? 有近一半的物業(yè)只租不售，表明中關(guān)村寫字樓市場的前景看好，發(fā)展商惜售心理很強(qiáng)，采取出租的策略可謀求更高的投資回報(bào) ? 寫字樓租賃市場價(jià)位集中在 元之間，這一區(qū)間寫字樓供應(yīng)量達(dá) 萬平方米 ? 中關(guān)村地區(qū)已經(jīng)供應(yīng)的寫字樓入住率較高，目前仍處于供小于求的狀態(tài) ? 寫字樓的主要客戶為國營、集體和私營電子科技企業(yè)及與之相配套的服務(wù)性行業(yè)，規(guī)模以中小型企業(yè)居多，國際性大企業(yè)少 ? 中關(guān)村地區(qū)寫字樓售價(jià)大部分在 13000～ 14999 元 /平方米之間，占可售面積的 47% 具體分析如下。 （一） 供應(yīng)市場調(diào)查與分析 為了準(zhǔn)確地為本項(xiàng)目定位尋找依據(jù)，我們對于中關(guān)村地區(qū)寫字樓市場進(jìn)行了調(diào)查和研 究，調(diào)查項(xiàng)目和范圍見表 1。 表 1 中關(guān)村地區(qū)部分寫字樓項(xiàng)目名稱及所處區(qū)域統(tǒng)計(jì) 區(qū)域 項(xiàng) 目 名 稱 區(qū)域 項(xiàng) 目 名 稱 區(qū)域 項(xiàng) 目 名 稱 清華東路 │ 北海淀新技術(shù)大廈 北四環(huán) │ 北三環(huán) 海龍大廈 北三環(huán) │ 西外方圓大廈 大地寫字樓 航天長城大廈 理工科技大廈 北京硅谷電腦城 泛亞大廈 數(shù)碼大廈 學(xué)研大廈 知春大廈 騰達(dá)大廈 清華同方科技廣場 理想大廈 中電信息大廈 海泰大廈 太平洋國際大廈 四環(huán) 北大太平洋 大廈 希格瑪中心 大街 光大國信大廈 中成大廈 中關(guān)村大廈 帝恒寫字樓 世紀(jì)豪景 融科資訊 銀網(wǎng)中心 雙橋大廈 藍(lán)星大廈 項(xiàng)目調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)見表 2。 表 2 中關(guān)村地區(qū)部分寫字樓項(xiàng)目數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) 區(qū) 域 序 號 項(xiàng) 目 名 稱 總建面積 M2 層 數(shù) 售 價(jià) 元 / M2 租 金 元 /天 / M2 入 住 率 清華東路 — 北四環(huán) 1 北京硅谷電腦城 16層 不售 95% 2 學(xué)研大廈 A座 10層 不售 6 % B座 12層 3 海泰大廈 23層 7500 100% 4 海淀新技術(shù)大廈 15層 不售 85% 5 北大太平洋大廈 24層 不售 99% 6 清華同方 11萬 26層 13180 60% 7 大地寫字樓 18層 不售 10% 合 計(jì) 北三環(huán) — — 北四環(huán) 1 海龍大廈 18層 14700 5 90% 2 泛亞大廈 20層 15355 95% 3 希格瑪中心 7層 不售 8 100% 4 中關(guān)村大廈 23層 20220 6 90% 5 太平洋國際大廈 6萬 20層 16000 未定 90% 6 航天長城大廈 4萬 15層 不售 100% 7 知春大廈 3萬 15層 12450 5 100% 8 中成大廈 16層 不售 % 9 光大國信大廈 6層 不售 95% 10 理想大廈 20層 不售 99% 11 帝恒寫字樓 17層 13800 未定 30% 12 融科資訊 12層 24900 6 30% 13 世紀(jì)豪景 18層 13000 未定 60% 14 銀網(wǎng)中心 17層 14300 未定 10% 15 藍(lán)星大廈 11層 16000 未定 10% 16 雙橋大廈 20層 未定 未定 0 合 計(jì) 北三環(huán) — — 西外 大街 1 中電信息大廈 20層 13000 6 100% 2 理工科技大廈 6萬 23層 不售 5 98% 3 方圓大廈 29層 不售 95% 4 數(shù)碼大廈 32層 20667 只售 80% 5 騰達(dá)大廈 38層 不售 5 25% 合 計(jì) 總 計(jì) 區(qū)域總體特征分析 （ 1）商業(yè)特征分析 京城西北部屬于高科技產(chǎn)業(yè)集中的區(qū)域之一，眾多高技術(shù)公司云集于此，公司的規(guī)模多樣：從幾個(gè) 人的私人小公司到幾百人的跨國企業(yè)應(yīng)有盡有，因而各種檔次的物業(yè)均有很大需求。 （ 2）人文特征分析 西北部是各大高校集中地，因而誕生了許多以高校為依托的高新科技企業(yè)，人口平均年齡也較年輕。此地區(qū)總體風(fēng)格為前衛(wèi)和休閑，不片面追求高檔豪華，因而雖然寫字樓入住爆滿，但平均租金水平與國貿(mào)地區(qū)仍相差一個(gè)檔次。 從 供應(yīng)時(shí)間來看 根據(jù)我們對中關(guān)村的房地產(chǎn)供應(yīng)量的統(tǒng)計(jì)，在 1998 年中關(guān)村地區(qū)寫字樓市場供應(yīng)量曾一度擴(kuò)大（達(dá)到 25 萬），后萎縮。在 2022 年又保持了較高的供應(yīng)量（達(dá)到 31 萬），并且隨著政府加速建設(shè)中關(guān)村西區(qū)， 西區(qū)第一個(gè)項(xiàng)目藍(lán)星大廈已經(jīng)入市，未來幾年中關(guān)村西區(qū)將陸續(xù)有新項(xiàng)目入市。 2022 年將有 萬平方米供應(yīng)市場。見圖 2。 圖 2 中關(guān)村地區(qū)寫字樓項(xiàng)目供應(yīng)量與時(shí)間關(guān)系示意圖 從供應(yīng)價(jià)位來看 由表 2 可以看出，中關(guān)村地區(qū)寫字樓租賃市場價(jià)位明顯集中在 元之間。 在已經(jīng)標(biāo)明租價(jià)的 萬平方米寫字樓中， 元 /天平方米 區(qū)間寫字樓供應(yīng)量面積達(dá) 萬平方米 ，占總量的 67%。其他幾個(gè)價(jià)格區(qū)間供應(yīng)量相對較少， 元 /天平方米以上高價(jià)位的只占 10%。 圖 3 中關(guān)村寫字樓租金分布比例 在售價(jià) 方面，在已售和在售的 萬平方米寫字樓中，售價(jià)在 1300014999 元 /平方米的寫字樓約 35 萬平方米，占總體的 47%，是中關(guān)村寫字樓的絕對主力售價(jià)。 13000 以下和 1500016000 元 /平方米之間的寫字樓大致相等， 16000 到 20220 元 /平方米這一售價(jià)為一缺口，目前尚沒有寫字樓涉足， 20220 元 /平方米以上的寫字樓又占了 21%。從這個(gè)情況也可以看出，中關(guān)村地區(qū)的寫字樓有兩極分化現(xiàn)象。 表 3 中關(guān)村寫字樓售價(jià)和總建筑面積表 售 價(jià) （元 /平方米） 總建筑面積 （萬平方米） 13000 以下 1300014999 1500016000 11 1600119999 0 20220 以上 合計(jì) 圖 4 中關(guān)村寫字樓售價(jià)分布比例 （二）需求市場調(diào)查與分析 為了給本項(xiàng)目的客戶群定位提供依據(jù)，我們對一些競爭性寫字樓做了具體細(xì)致的客戶情況調(diào)查，具體見表 4。 表 4 中關(guān)村寫字樓主要客戶群 名 稱 主 要 客 戶 群 主 要 客 戶 群 類 型 數(shù)碼大廈 LG 公司、 Motorola 公司 通訊、電子科技 太平洋國際大廈 網(wǎng)通公司、中科集團(tuán) 網(wǎng)絡(luò)、電子科技 金色谷大廈 農(nóng)