【正文】 1 中電信息大廈 20層 13000 6 100% 2 理工科技大廈 6萬 23層 不售 5 98% 3 方圓大廈 29層 不售 95% 4 數(shù)碼大廈 32層 20667 只售 80% 5 騰達大廈 38層 不售 5 25% 合 計 總 計 區(qū)域總體特征分析 （ 1）商業(yè)特征分析 京城西北部屬于高科技產(chǎn)業(yè)集中的區(qū)域之一，眾多高技術公司云集于此，公司的規(guī)模多樣：從幾個 人的私人小公司到幾百人的跨國企業(yè)應有盡有，因而各種檔次的物業(yè)均有很大需求。 （ 2）人文特征分析 西北部是各大高校集中地，因而誕生了許多以高校為依托的高新科技企業(yè)，人口平均年齡也較年輕。此地區(qū)總體風格為前衛(wèi)和休閑，不片面追求高檔豪華，因而雖然寫字樓入住爆滿，但平均租金水平與國貿(mào)地區(qū)仍相差一個檔次。 從 供應時間來看 根據(jù)我們對中關村的房地產(chǎn)供應量的統(tǒng)計，在 1998 年中關村地區(qū)寫字樓市場供應量曾一度擴大（達到 25 萬），后萎縮。在 2022 年又保持了較高的供應量（達到 31 萬），并且隨著政府加速建設中關村西區(qū)， 西區(qū)第一個項目藍星大廈已經(jīng)入市，未來幾年中關村西區(qū)將陸續(xù)有新項目入市。 2022 年將有 萬平方米供應市場。見圖 2。 圖 2 中關村地區(qū)寫字樓項目供應量與時間關系示意圖 從供應價位來看 由表 2 可以看出，中關村地區(qū)寫字樓租賃市場價位明顯集中在 元之間。 在已經(jīng)標明租價的 萬平方米寫字樓中， 元 /天平方米 區(qū)間寫字樓供應量面積達 萬平方米 ，占總量的 67%。其他幾個價格區(qū)間供應量相對較少， 元 /天平方米以上高價位的只占 10%。 圖 3 中關村寫字樓租金分布比例 在售價 方面，在已售和在售的 萬平方米寫字樓中，售價在 1300014999 元 /平方米的寫字樓約 35 萬平方米，占總體的 47%，是中關村寫字樓的絕對主力售價。 13000 以下和 1500016000 元 /平方米之間的寫字樓大致相等， 16000 到 20220 元 /平方米這一售價為一缺口，目前尚沒有寫字樓涉足， 20220 元 /平方米以上的寫字樓又占了 21%。從這個情況也可以看出，中關村地區(qū)的寫字樓有兩極分化現(xiàn)象。 表 3 中關村寫字樓售價和總建筑面積表 售 價 （元 /平方米） 總建筑面積 （萬平方米） 13000 以下 1300014999 1500016000 11 1600119999 0 20220 以上 合計 圖 4 中關村寫字樓售價分布比例 （二）需求市場調(diào)查與分析 為了給本項目的客戶群定位提供依據(jù)，我們對一些競爭性寫字樓做了具體細致的客戶情況調(diào)查，具體見表 4。 表 4 中關村寫字樓主要客戶群 名 稱 主 要 客 戶 群 主 要 客 戶 群 類 型 數(shù)碼大廈 LG 公司、 Motorola 公司 通訊、電子科技 太平洋國際大廈 網(wǎng)通公司、中科集團 網(wǎng)絡、電子科技 金色谷大廈 農(nóng)業(yè)銀行 金融 北京硅谷電腦城 奧美電子 電子、科技、網(wǎng)絡 學研大廈 康孚環(huán)境 電子科技、人環(huán) 海淀新技術大廈 北京埃斯港科技有限責任公司 電子科技 北大太平洋大廈 北大青鳥集團、北大縱橫集團、硅谷動力 電子科技 海龍大廈 上海浦發(fā)銀行、韓國商會、彩虹科技、聯(lián)想集團 金融、電子科技 泛亞大廈 中國民生銀行、中國人保信托投資公司、北京創(chuàng)格科技集團、郁金香電腦、大眾電腦、北京創(chuàng)格科技集團 金融、電腦、電子科技 希格瑪 微軟 電子科技 中關村大 廈 網(wǎng)通、松下 網(wǎng)絡、電子科技 融科資訊 聯(lián)想 電子科技 由上表可以看出，目前，中關村附近寫字樓的主要客戶為電子科技企業(yè)和與之相配套的服務性產(chǎn)業(yè)?？蛻粢?guī)模以中小型企業(yè)居多，國際性的大型企業(yè)較少。由于電子信息產(chǎn)業(yè)的自身特點，既有處于創(chuàng)業(yè)階段的小公司，也有發(fā)展到一定規(guī)模的大型企業(yè)，因此客戶對寫字樓價格和面積的需求呈現(xiàn)出多元化。 （三）租售狀況調(diào)查與分析 租售對比狀況調(diào)查與分析 從我們的調(diào)查統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，中關村已經(jīng)投入使用的寫字樓基本上保持了 90%以上的租售率。在建的項目的租售率各不相同。 其中只租不售的物業(yè)占到 47%，這部分寫字樓項目入市時間早，目前剩余可租面積不多。 這個情況表明發(fā)展商對中關村地區(qū)寫字樓市場的前景基本看好，惜售心理很強，采取出租的策略可謀求更高的投資回報 。其他開盤的寫字樓采取出售或租售兼營的方式，求短線效益，希望資金快速回籠。寫字樓租售的比例見圖 5。 圖 5 中關村寫字樓租售比例分布 物業(yè)管理費調(diào)查與分析 通過我們對中關村各個寫字樓物業(yè)管理費的調(diào)查，結(jié)果顯示大部分寫字樓的物業(yè)管理費包含在租金報價中，且物管費隨租金的提高呈明顯上升趨勢。詳細結(jié)果見表 5。 表 5 中關村寫字樓租金和物業(yè)管理費調(diào)查表 租金 價格 區(qū)間 序號 項目 名稱 總建面積 平方米 出租報價 元 /天 /M2 物管費 元 /天 / M2 樓層差價 元 /天 / M2 朝 向差 價 元 /天 / M2 出租價格 +物管費 元 /天 /M2 5 元 以下 1 北京硅谷電腦城 含在租金中 無 無 2 中成大 廈 含在租金中 無 無 3 海 淀 新技術大 廈 含在租金中 無 1 4 理 想 大 廈 無 無 5 海 泰 大 廈 租金中 無 無 5 1 知 春 大 廈 3萬 5 租金中 無 無 5 2 北 大 太平洋大 廈 含在租金中 總差價 元 3 泛 亞 大 廈 租金中 無 無 4 帝恒 寫字樓 萬 未定 無 無 未定 5 方 圓 大 廈 無 無 6 騰 達 大 廈 5 1元含在 租金中 5 7 理 工 科 技 大 廈 6萬 5 1 無 無 6 8 海 龍 大 廈 5 無 無 9 世紀 豪景 萬 未定 無 無 未定 6 元 1 學 研 大 廈 6 含在租金中 無 無 6 2 中 電 信 息 大 廈 6 含在租金中 無 無 6 3 光 大 國 信 大 廈 含在租金中 無 無 4 航 天 長 城 大 廈 4萬 1元含在 租金中 無 無 5 中關村 大 廈 6 租金中 無 無 6 6 融科 資訊 6 無 無 6 7 元以上 1 希格瑪中心 8 中 無 無 8 樓層和朝向差價調(diào)查與分析 調(diào)查結(jié)果顯示出大部分寫字樓沒有樓層和朝向的差價 ，其中僅 3 個寫字樓有所考慮，而北大太平洋大廈總差價在 元 /天 /平米，差價占租金總額的 %；海淀新技術大廈沒有樓層差價， 由于平面的特殊性，同層內(nèi)環(huán)和外環(huán)相差 1 元 /天 /平米，占租金的 %；騰達大廈朝向差價可達 元 /天 /平米，樓層租金隨高度增加而增加，相臨樓層差價 元 /天 /平米，最大價差達 元 /天 /平米，占租金 %。 車位狀況調(diào)查 對于寫字樓來說，停車位是一個項目檔次與環(huán)境重要的衡量標準，在中關村這個寸土寸金的地段，選擇地下車位是一個比較合理的方式。從表 6 可以看出，各個寫字樓主要以地下車位為主，占全部停車位的 81%。 表 6 中關村寫字樓車位數(shù)量調(diào)查 入住時間 名 稱 總建筑面積（平方米） 車位總計（個） 地上 地下 車位數(shù) /千平米（個） 數(shù)量(個 ) 比例 數(shù)量個 比例 1996 航天長城大廈 4 萬 50 無 無 50 100% 泛亞大廈 27000 80 50 % 30 % 3 平均 1997 光大國信大廈 14272 60 60 100% 無 無 知春大廈 30000 250 100 40% 150 60% 平均 1998 中成大廈 萬 無 無 無 無 無 0 希格瑪中心 91000 30 30 100% 無 無 理工科技大廈 6 萬 180 30 17% 150 83% 3 學研大廈 萬 116 無 無 116 100% 海淀新技術大廈 57140 300 100 33% 200 67% 平均 1999 中電信息大廈 43000 163 55 34% 108 66% 海龍大廈 萬 360 無 無 360 100% 北京硅谷電腦城 42022 300 200 67% 100 33% 方圓大廈 27545 270 無 無 270 100% 平均 2022 海泰大廈 98716 230 30 13% 200 87% 北大太平洋大廈 41600 150 無 無 150 100% 中關村大廈 38000 170 20 12% 150 88% 理想大廈 萬 310 30 10% 280 90% 平均 2022 騰達大廈 600 未 定 未定 600 100% 太平洋國際大廈 6 萬 600 無 無 600 100% 10 數(shù)碼大廈 萬 1200 350 29% 850 71% 平均 從下圖可以看出，隨著中關村經(jīng)濟的發(fā)展，地下車位的比例越來越大。另外從表 6 也可以看出，為了適應這種高速增長的業(yè)務量，每千米的平均車位基本呈逐年上漲的趨勢， 2022 年寫字樓基本能保證每百平米一個車位。 圖 6 中關村寫字樓地下車位比例圖 三、本項目競爭性市場調(diào)查與分析 在我們此次的調(diào)查中， 我們還對項目地區(qū)周邊的綜合商業(yè)及電子商鋪進行了調(diào)查，以了解和本項目類似的或具有競爭性的物業(yè)情況。 經(jīng)過對調(diào)查結(jié)果的分析，我們得出如下結(jié)論： ? 本地域附近缺少大型綜合商業(yè) ? 以電子市場為依托的底商物業(yè)出租率較高 ? 電子市場以攤位為主，展示間為輔；標準攤位價格從 2022 元 /月到 4000 元 /月價格不等 ? 在低層的展示間比較受歡迎，樓層較高的展示間出租率一般。 同時，我們也對本地域的商業(yè)情況進行了初步的調(diào)查。我們的調(diào)查結(jié)果顯示： ? 本地域商業(yè)氛圍濃厚 ? 客流人員以高校學生為主 ? 經(jīng)營圖書、數(shù)碼電子產(chǎn)品的商店客流最多，經(jīng)營服裝的商店客流少 ? 計算機類圖書、外語類圖書銷量好 以下是具體的分析。 （一）供應市場調(diào)查與分析 依照發(fā)展商的要求及我們對本項目的定位，我們對雙安商場、當代商城和城鄉(xiāng)倉儲超市進行了初步的調(diào)查。調(diào)查數(shù)據(jù)見附表 1。這三個商場分別開業(yè)于 1994 年、 1995 年和 1997 年，其分布見圖，裝修檔次和商業(yè)構(gòu)成見下表。 表 7 商場商業(yè)構(gòu)成 名 稱 項目內(nèi)容 海 淀 城 鄉(xiāng) 貿(mào) 易 中 心 當 代 商 城 雙 安 商 場 各層商品類型 1 層食品 2 層食品 3 層日用洗滌百貨 4 層服裝、鞋帽、家電 B1 層食品、超市 1 層珠寶、化妝品 2 層運動系列 3 層男裝 4 層女裝 5 層日用百貨 6 層食品 1 層珠寶、化妝品超市 2 層男裝 3 層女裝 4 層時尚男女裝、鞋 5 層體育用品日用百貨 內(nèi) 部 裝 修 中檔裝修 高檔裝修 高檔裝修 我們還對中發(fā)電子市場、海龍大廈、中海電子市場、太平洋電腦市場和硅谷電腦城進行了調(diào)查，具體調(diào)查結(jié)果見附表 2。 從調(diào)查結(jié)果可以知道，除了中海電子市場（該市場為 1 層臨時建筑，面積約 3000 平方米），其他的規(guī)模均在 萬平方米以上。 商場均將樓面分成攤位和展示間兩種方式進行出租。攤位的出租價格從 2022 元 /月到 4000 元 /月不等，付款多位半年付和年付。 展示間以平方米的價格進行租賃，價格在 5 元 /天平方米。 在我們的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，租賃攤位的多為小型公司或個人，從事電子元器件、計算機配件、外設、耗材等銷售，各個商場的攤位出租率基本上保持