【正文】 12部日本原裝電梯，電梯內(nèi)設(shè)有夜晶電視，可接聽手提電話，電力充足，供應(yīng)容量威110120VA/平方米，自備柴油發(fā)電機(jī)組，確?？蛻艟o急用電。電視監(jiān)控，防巡報警，保安巡更門禁，一卡通等電子系統(tǒng)。全樓覆蓋手機(jī)信號放大系統(tǒng)樓宇配套先進(jìn)：對全樓公用設(shè)備，如空調(diào)，風(fēng)機(jī)，水泵，照明等進(jìn)行自動集中控制。減少人為損耗，實現(xiàn)節(jié)能，提高舒適性，對冷水機(jī)組，熱交換，空調(diào)新風(fēng)機(jī)組，送排風(fēng)，鍋爐，給排水，便配電，公共照明，泛光照明，電梯進(jìn)行自動化控制?？照{(diào)采用2+2管制風(fēng)機(jī)盤管加新風(fēng)系統(tǒng)，變頻恒壓供水，消防給水一次設(shè)計安裝到位，可接受有線電視和衛(wèi)星電視。5 外立面新穎現(xiàn)代：大面積的實墻與玻璃幕墻、直面與曲面的穿插設(shè)計，使其新穎獨特，洋溢現(xiàn)代動感之美，具有時代和商業(yè)氣息。6 2。73米凈高，滿足多元化的商務(wù)辦公需求。7 政府對西區(qū)宣傳極其重視,明年宣傳將加大力度，向更深、更廣、多層次發(fā)展。8 新建地鐵九號線,從白石橋頤和園,從西區(qū)通過,極大緩解交通緊張局勢，預(yù)計2008年之前有望全線通車.B、 劣勢：1， 整個中關(guān)村最大的問題是交通的擁堵。車位問題也是困擾中關(guān)村寫字樓發(fā)展最大問題2， 中關(guān)村的企業(yè)多為中小企業(yè)，目前處于起步階段，他們不會花費太多的金錢購置辦公區(qū)域，對他們而言將手中的資金再次投入到流通領(lǐng)域，再次獲取利潤，不斷的累計資本，才能壯大自身實力。如果創(chuàng)業(yè)初期購置大面積的不動產(chǎn)，不但積壓了資金，而且對于自身也加重了負(fù)擔(dān)，所以小面積的辦公區(qū)、小規(guī)模經(jīng)營是他們的經(jīng)營理念。3， 西區(qū)整個開發(fā)周期過長，在一定時間內(nèi)周邊還是工地，還不能形成很好的辦公環(huán)境。4， ２００３年約有近８０萬平方米的寫字樓投入使用，明年西區(qū)相繼進(jìn)入銷售高峰,競爭激烈，對本案銷售存在一定壓力。（二）、客戶群體定位：基于本案產(chǎn)品性質(zhì)，本案所吸引的客戶群是知識型企業(yè)，先導(dǎo)型企業(yè)。他們的決策是理性的，符合科技標(biāo)準(zhǔn)。1， 從事電信，生物，電子等高科技企業(yè)。2， 高科技外資企業(yè)。3， 知名國有家電企業(yè)。4， 從事科技貿(mào)易，金融、風(fēng)險投資等相關(guān)領(lǐng)哉的中小型公司5， 服務(wù)于高科技企業(yè)，如會計師事務(wù)所，律師事務(wù)所，廣告公司、中介機(jī)構(gòu)等小型公司（三）、本案修改建議 本案定位為智慧型、智能化商務(wù)寫字樓，在產(chǎn)品細(xì)節(jié)上，不僅以智能高科技來突出產(chǎn)品特性，更應(yīng)注重以人為本的原則,追求人性化,追求健康,生態(tài)、環(huán)保的辦公理念。入住企業(yè)樓層分布（區(qū)域劃分）企業(yè)類型樓層分布(預(yù)計規(guī)劃樓層)獨立區(qū)域，預(yù)留給銀行、證券等金融機(jī)構(gòu)。休閑吧（星巴客咖啡），機(jī)票代理、速遞等。一層作為本大廈配套區(qū)域，例：商務(wù)中心、多功能國際會議廳（配備同聲傳譯功能）、二層五星級商務(wù)會所（健身房，咖啡廳，IT業(yè)信息交流中心雜志博覽廳三層小型企業(yè)打散銷售以小面積為主50150平米四八層中型公司150300平米九—十二層以上部分知名度高的企業(yè)（世界500強(qiáng)），半層或整層銷售。十三—十六層1， 地下一層建立員工餐廳,容納100個座位的餐廳。 供雇員使用的桑拿浴和衣柜及淋浴設(shè)施；2， 在大廈一層南北裝修成現(xiàn)代感,五星級酒店式生態(tài)大堂,除預(yù)留銀行，證券外，應(yīng)建立休閑區(qū)，如：星巴客咖啡廳，24小時便利店，24小時為人們提供方便的自動化銀行，機(jī)票代理、速遞等。3， 在大廈二層作商務(wù)配套商務(wù)中心、多功能國際會議廳（配備同聲傳譯功能）、高檔次的時租會議室，1020間會議室，每間可以容納10～26人,洽談室，多媒體視聽演示室，產(chǎn)品展示廳。4， 在大廈三層配備高檔健身會所，采取酒店式管理，包括：健身俱樂部（有氧器械\無氧健身），高爾夫推桿實打訓(xùn)練場。5， 在8層空中花園，要打造綠色生態(tài)環(huán)境，以庭院的形式引入自然生態(tài)，改變傳統(tǒng)的辦公環(huán)境，輔以園藝小品，竹林，植物及環(huán)狀水系等景觀，目的是為了讓在大廈辦公的人員充分緩解緊張的工作壓力，充分享受綠色生態(tài)環(huán)境帶來的快意。創(chuàng)建人性辦公空間，極大提高本案環(huán)境與品位，順應(yīng)了以人為本的未來辦公趨勢。6， 設(shè)施配置: 寫字樓極力體現(xiàn)智慧型、智能化的物業(yè)形象。在軟性配套方面，寫字樓著重完善信息化配置和智能化配置，基本分析指標(biāo)有樓宇自控系統(tǒng)、外部寬頻光纜、內(nèi)部綜合布線、GSM室內(nèi)覆蓋、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的配置程度與升級可變性等等。在局部市場甚至有些寫字樓已經(jīng)導(dǎo)入了電信超市的配套設(shè)施，即整合中國電信、網(wǎng)通、聯(lián)通以及其他電信運營商的資源，統(tǒng)籌安排，為用戶提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，實現(xiàn)區(qū)域資源共享。智能化系統(tǒng)由于存在更新?lián)Q代太快的影響，因此預(yù)留空間的設(shè)置至關(guān)重要。 ◆通信系統(tǒng)的設(shè)計 　大廈智能化應(yīng)按5A級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計: A 樓宇自動化系統(tǒng)(BAS):樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng):供熱,通風(fēng)和空氣調(diào) 節(jié)系統(tǒng),給排水及中水系統(tǒng),電力供應(yīng)系統(tǒng),照明系統(tǒng),電梯監(jiān)控系統(tǒng),停車場管理系統(tǒng),廣播音響系統(tǒng). B 保安監(jiān)控系統(tǒng)(SA):保安監(jiān)視系統(tǒng),巡更系統(tǒng),防盜系統(tǒng). C 消防自動化系統(tǒng)(FA):消防報警系統(tǒng),消防滅火系統(tǒng),消防排煙 系統(tǒng). D 辦公自動化系統(tǒng)(OAS):物業(yè)管理輔助系統(tǒng),共享信息庫系統(tǒng),辦公 與文件處理流程自動化管理系統(tǒng),設(shè)備共享系統(tǒng),電子郵件系統(tǒng). E信息自動化系統(tǒng)(CAS):1),網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng):高速光纖通信網(wǎng),每10平米1個INTERNET端口, 終端帶寬10100兆,能實現(xiàn)圖文,數(shù)據(jù)等高速傳播及VCD點播. 2),電視通訊系統(tǒng):電視接收,電視會議,視頻點播系統(tǒng). 3),無線通信系統(tǒng):無線尋呼對講系統(tǒng),移動通訊信號增強(qiáng)系統(tǒng),衛(wèi)星通信系統(tǒng).4),程控電話用戶交換系統(tǒng):固定電話通信系統(tǒng),聲訊服務(wù)通信系統(tǒng).　大廈將需要至少2000門電話站的設(shè)備和100個數(shù)據(jù)終端，并且這些設(shè)備將被充分利用。因此，基于保持活躍在 計算機(jī)和工程領(lǐng)域的高科技公司形象的考慮，必須引進(jìn)新的科技成果。對其它設(shè)施和器具的設(shè)計應(yīng)當(dāng)遵循以下四點： 　　　　(1)　使用的靈活性； 　　　　(2)　維護(hù)保養(yǎng)特性； 　　　　(3)　實際應(yīng)用價值； 　　　　(4)　成本效率。 　　 ◆ 建筑布線——綜合網(wǎng)絡(luò) 應(yīng)具有開放性,靈活性,可擴(kuò)展性,可擴(kuò)性,根據(jù)業(yè)主的使用要求設(shè)計由語音,數(shù)據(jù),保安,節(jié)能管理,照明控制,出入控制,防火與保安等多種系統(tǒng)綜合線一個網(wǎng)絡(luò).◆ 其它的網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用 　 　 智能建筑的信息通信系統(tǒng)是保證建筑物內(nèi)語音、數(shù)據(jù)、圖像傳輸?shù)幕A(chǔ)，同時與外部通信網(wǎng)（如電話公網(wǎng)、數(shù)據(jù)網(wǎng)、計算 機(jī)網(wǎng)、衛(wèi)星以及廣電網(wǎng)）相連，與世界各地互通信息。 　　 固定電話通信系統(tǒng)：設(shè)程控數(shù)字用戶交換機(jī)或采用公網(wǎng)的集中小交換機(jī)?！　?聲訊服務(wù)通信系統(tǒng)：　　1)語音信箱：具有存儲外來語音，使電話用戶通過信箱密碼提取語音留言?？勺詣酉蚓哂心莻€語音信箱的客戶提供呼叫（當(dāng)語音 信箱系統(tǒng)和無線尋呼系統(tǒng)連接后）。通知其提取語音留言?！　?)語音應(yīng)答系統(tǒng)：通過電話查詢有關(guān)信息并及時應(yīng)答服務(wù)功能?！　　?無線通信系統(tǒng)：應(yīng)具備選擇呼叫和群呼功能?！　　?衛(wèi)星通信系統(tǒng)：　　樓頂安裝衛(wèi)星收發(fā)天線和VSAT通信系統(tǒng)，與外部構(gòu)成語音和數(shù)據(jù)通道，實現(xiàn)遠(yuǎn)距離通信的目的?！　　?多媒體通信系統(tǒng)：　　1)INTERNET(Internet)國際互聯(lián)網(wǎng)　　它可以通過電話網(wǎng)、分組數(shù)據(jù)網(wǎng)(X25)、數(shù)字?jǐn)?shù)據(jù)網(wǎng)(DDN)、綜合業(yè)務(wù)數(shù)字網(wǎng)(ISDN)、楨中繼網(wǎng)(FR)接入，采用TCP/IP協(xié)議?！　?)INTRANET(Intranet)：是一個企業(yè)或集團(tuán)的內(nèi)部計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)?！　　?視訊服務(wù)系統(tǒng)：　　1)可視圖文系統(tǒng)：接收動態(tài)圖文信息?！　?)電子信箱系統(tǒng)：具有存儲及提取文本、傳真、電傳等郵件的功能。　　3)電視會議系統(tǒng)：通過具有視頻壓縮技術(shù)的設(shè)備向系統(tǒng)的使用者提供顯示近處或遠(yuǎn)處可觀察的圖象并進(jìn)行同步通話的功能?！　　?電視通訊系統(tǒng)：　　1)有線電視系統(tǒng)：可接收加密的衛(wèi)星電視節(jié)目以及加密的數(shù)據(jù)信息；　　2)公共廣播系統(tǒng)　　■ 電子信息顯示系統(tǒng)（入口大廳）　　■ 視頻點播（VOD）系統(tǒng)（客房）　　■ 同聲翻譯系統(tǒng)（國際會議廳）■ 計算機(jī)通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：應(yīng)由網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)、網(wǎng)絡(luò)硬件、網(wǎng)絡(luò)協(xié)議和網(wǎng)絡(luò)操作系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)7,確立物業(yè)管理公司：首先要看物管公司的品牌和社會口碑，關(guān)鍵是看該管理公司是否能做到嚴(yán)謹(jǐn)、安全、細(xì)致、周到。對大多數(shù)商貿(mào)型公司而言，由于存在國際商務(wù)交流，因此更關(guān)注能否全天候服務(wù)，實現(xiàn)24小時辦公的需要。一定要聘請國際知名的物業(yè)管理公司如:第一太平,國貿(mào)物業(yè),，保持物業(yè)價格市場競爭力，為入住企業(yè)提供優(yōu)良的服務(wù)，,.物業(yè)服務(wù)內(nèi)容建議:1. 房屋建筑及其公共服務(wù)設(shè)施的使用管理、維修養(yǎng)護(hù)、巡視檢查。2. 園林綠地的管理養(yǎng)護(hù)。3. 環(huán)境衛(wèi)生的管理服務(wù)。4. 公共秩序的維護(hù)。5. 物業(yè)檔案資料的建立及入住管理。6. 物業(yè)裝飾、裝修、施工、監(jiān)督管理。7. 車輛行駛、停放、管理及其場地的維修養(yǎng)護(hù)。8. 大廈內(nèi)公用場所和公用設(shè)施向體檢公司適當(dāng)投保。9. 就涉及大廈物業(yè)管理的有關(guān)事項，代表全體產(chǎn)權(quán)人聘請律師、審計師、建筑師、等專業(yè)顧問及其他專業(yè)人員。10. 代表全部或部分產(chǎn)權(quán)人就與大廈整體或公用場所、公用設(shè)施相關(guān)的事項與政府各部門或其他有關(guān)方面運作、交涉或提出法律訴訟、簽訂和履行與大廈管理事務(wù)有關(guān)的合約。11. 提供保安力量，并在適當(dāng)情況下安裝、運用、維護(hù)保安設(shè)施。12. 節(jié)日期間裝飾大廈的入口及外墻，包括燈光及其他飾物。前臺服務(wù) 前臺是整體素質(zhì)和文化內(nèi)涵的具體表現(xiàn)，是對外宣傳的窗口，根據(jù)開業(yè)后的需 要，總臺可先設(shè)立以下服務(wù)項目：u 傳真、打字、復(fù)印、國內(nèi)長途、國際長途；u 信件報刊收發(fā)、分揀、遞送服務(wù)；u 出租汽車預(yù)約服務(wù)；u 提供旅游活動安排服務(wù)；u 航空機(jī)票定購；u 全國及世界各地酒店預(yù)定服務(wù)；u 預(yù)定餐廳座位、文化體育節(jié)目票務(wù)；u 花卉代購、遞送服務(wù)；u 提供公司阿姨服務(wù)；u 計程車及豪華轎車服務(wù) u 國際長途電話 u 旅行社及導(dǎo)游服務(wù) u 問訊服務(wù)和留言服務(wù)；u 洗衣及干衣服務(wù) u 郵寄/包裹服務(wù) u 照片沖洗服務(wù) （二