【正文】 能形成很好的辦公環(huán)境。1， 從事電信，生物，電子等高科技企業(yè)。入住企業(yè)樓層分布（區(qū)域劃分）企業(yè)類型樓層分布(預(yù)計規(guī)劃樓層)獨立區(qū)域，預(yù)留給銀行、證券等金融機構(gòu)。 供雇員使用的桑拿浴和衣柜及淋浴設(shè)施；2， 在大廈一層南北裝修成現(xiàn)代感,五星級酒店式生態(tài)大堂,除預(yù)留銀行，證券外，應(yīng)建立休閑區(qū)，如：星巴客咖啡廳，24小時便利店，24小時為人們提供方便的自動化銀行，機票代理、速遞等。創(chuàng)建人性辦公空間，極大提高本案環(huán)境與品位，順應(yīng)了以人為本的未來辦公趨勢。智能化系統(tǒng)由于存在更新?lián)Q代太快的影響，因此預(yù)留空間的設(shè)置至關(guān)重要。 　　 ◆ 建筑布線——綜合網(wǎng)絡(luò) 應(yīng)具有開放性,靈活性,可擴展性,可擴性,根據(jù)業(yè)主的使用要求設(shè)計由語音,數(shù)據(jù),保安,節(jié)能管理,照明控制,出入控制,防火與保安等多種系統(tǒng)綜合線一個網(wǎng)絡(luò).◆ 其它的網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用 　 　 智能建筑的信息通信系統(tǒng)是保證建筑物內(nèi)語音、數(shù)據(jù)、圖像傳輸?shù)幕A(chǔ)，同時與外部通信網(wǎng)（如電話公網(wǎng)、數(shù)據(jù)網(wǎng)、計算 機網(wǎng)、衛(wèi)星以及廣電網(wǎng)）相連，與世界各地互通信息。通知其提取語音留言?！　　?多媒體通信系統(tǒng)：　　1)INTERNET(Internet)國際互聯(lián)網(wǎng)　　它可以通過電話網(wǎng)、分組數(shù)據(jù)網(wǎng)(X25)、數(shù)字?jǐn)?shù)據(jù)網(wǎng)(DDN)、綜合業(yè)務(wù)數(shù)字網(wǎng)(ISDN)、楨中繼網(wǎng)(FR)接入，采用TCP/IP協(xié)議?！　?)電視會議系統(tǒng)：通過具有視頻壓縮技術(shù)的設(shè)備向系統(tǒng)的使用者提供顯示近處或遠(yuǎn)處可觀察的圖象并進(jìn)行同步通話的功能。2. 園林綠地的管理養(yǎng)護(hù)。6. 物業(yè)裝飾、裝修、施工、監(jiān)督管理。10. 代表全部或部分產(chǎn)權(quán)人就與大廈整體或公用場所、公用設(shè)施相關(guān)的事項與政府各部門或其他有關(guān)方面運作、交涉或提出法律訴訟、簽訂和履行與大廈管理事務(wù)有關(guān)的合約。（三） 辦公休閑 大廈主要以科技行業(yè)的客戶為主，工作壓力和工作強度都城比較大，為了給客戶創(chuàng)造良好的辦公條件和適當(dāng)減輕客戶工作壓力，在工作之余進(jìn)行適當(dāng)放松，定期組織客戶聯(lián)誼會，為辦公室人員安排有氧活動如舉辦健美操班、舞蹈班、健身器械指導(dǎo)等。同時各客房也可通過Email與大廈物業(yè)部進(jìn)行聯(lián)系，進(jìn)行投訴或報修，同時提出物業(yè)服務(wù)改進(jìn)意見和建議。產(chǎn)品綜合力，將是宣傳的強勢所在，優(yōu)越的性能價格比將是獲勝的法寶。我們的創(chuàng)新不僅是一種革命，也將順應(yīng)市場目前的需求，滿足買家對辦公的挑剔。l 風(fēng)格我們所闡述的“風(fēng)格”，是與建筑外觀相聯(lián)系的，具有不可分割的關(guān)系。我們認(rèn)為“創(chuàng)新”、“品質(zhì)”、“風(fēng)格”、“專業(yè)”四點是以后在產(chǎn)品力推廣時應(yīng)注重宣傳和大力宣傳的，我們的一切廣告策劃都將圍繞項目的產(chǎn)品特征、建筑形式展開 品牌意識的導(dǎo)入 品牌就是商品差異，就是個性。 創(chuàng)新——品質(zhì)——風(fēng)格——專業(yè)創(chuàng)新性——指經(jīng)營意識，規(guī)劃設(shè)計，服務(wù)理念，具有超前性。 品牌形象的塑造賦予項目清新獨特易記的名字及區(qū)別于商品識別的標(biāo)志，設(shè)計獨特的個性形象包裝，通過系列社會性公關(guān)（或推廣）活動，迅速在市場建立認(rèn)識度。 加強售后服務(wù)，通過提供完善的售后服務(wù)將樓盤的品牌效應(yīng)延續(xù)。其目的是鞏固已有的市場份額的基礎(chǔ)上，再進(jìn)一步擴大市場占有率。● 智能化體現(xiàn)在產(chǎn)品的高科技含量。二、價格策略一般地，任何人在買一樣?xùn)|西之前，都會在心里先衡量這個東西值多少錢，這就是消費者在心里產(chǎn)生的價格，而當(dāng)消費者把心理價格與商品的實際價格相比較時，若心理價格高于商品價格時，則認(rèn)為是劃算的，這便是有利于促使作出購買決定。待到銷售中期，根據(jù)工程的進(jìn)展，配套設(shè)施日趨完善之后，價格上揚，這一時期獲利最為豐厚，在銷售尾期的時候，做限量發(fā)售，應(yīng)該保持產(chǎn)品在消費者心中固有的形象，不應(yīng)該采用為了快速出清而回籠資金，而應(yīng)采用高開低走的價格策略。以上兩個方面的工作，是銷售策劃的基礎(chǔ)，也是銷售策略分析的前提。(二) 實行總包分銷網(wǎng)絡(luò)化營銷為擴大銷售渠道,提高項目業(yè)內(nèi)知名度, 目前，分銷網(wǎng)絡(luò)營銷已步入到營銷實戰(zhàn)當(dāng)中，與其它家代理公司簽訂代理協(xié)議書,相應(yīng)制定規(guī)范的管理制度,代理資格認(rèn)定,客戶確認(rèn)制度,代理公司授權(quán)權(quán)限,改變以往傳統(tǒng)營銷模式,與代理商共謀商機與發(fā)展.　營銷舉措：為了在價格和樓層及大小單位在分配上的回旋余地，須采取分期分批銷售政策，由于階段性樓層結(jié)構(gòu)不盡相同，所以在樓層分批銷售，結(jié)構(gòu)拆散上區(qū)別對待。廣告執(zhí)行：預(yù)熱期，主要通過硬性廣告配以軟性文章在報刊媒體上進(jìn)行形象宣傳。廣告執(zhí)行：項目開盤時，與之配合的一切銷售工具應(yīng)該完全準(zhǔn)備到位， 包括樓書，沙盤等。應(yīng)定期于現(xiàn)場開展活動營銷。主要客戶為大型公司，同期隆重推出底商建立商業(yè)形象，價格定位：每月升幅50200元/平米,至16000元/平米促銷方式:A, 一次性付款與銀行按揭2%優(yōu)惠.B,首期靈活分期付款方式C,老客戶介紹新客戶,成交后對老客戶在物業(yè)費給與優(yōu)惠 D,搞促銷優(yōu)惠,如贈送裝修,優(yōu)惠車位4． 持續(xù)期目的：推出商業(yè)部分,提升樓盤品質(zhì)市場情形：此時，發(fā)展商要完成總銷售金額的70%以上，應(yīng)將廣告投放有針對性，將主要精力用于已購客戶簽約及后期服務(wù)上. 同時，成立客戶服務(wù)中心,解決客戶入住問題,物業(yè)公司成立,做入住前準(zhǔn)備,最終實現(xiàn)服務(wù)一體化 廣告執(zhí)行：持續(xù)維持市場競爭力，廣告重點應(yīng)集中在大型集團(tuán)購買,與整層購買客戶,同時爭取大批前階段未購客戶成交5． 收盤期：目的：完善后期服務(wù)銷售,成立租賃部市場情形：此時，銷售已接近尾聲，好的戶型已基本賣光，剩下多為不利戶型，此時應(yīng)采用”以租代售”和讓利政策盡快完成銷售。　三、營銷活動建議 ◆理想國際大廈開盤活動◆理想國際大廈物業(yè)管理委員會成立活動◆理想國際大廈配合西區(qū)整體宣傳活動◆理想國際大廈全面封頂活動◆理想國際大廈正式入住活動 ★ 配合西區(qū)的整體宣傳,聯(lián)合西區(qū)其他開發(fā)商,可安排在西區(qū)地下展覽區(qū),對西區(qū)的整體規(guī)劃,發(fā)展前景,中關(guān)村的未來從多角度,全面性,、客戶直接參與的活動等，邀請部分媒體參加，通過具有藝術(shù)性和正規(guī)性的聯(lián)誼形式，無形中提高產(chǎn)品自身的品位，增加客戶對項目的了解程度和美譽度.第 四 部 分廣 告 綜 合 篇一、 現(xiàn)階段房地產(chǎn)廣告特點 房地產(chǎn)廣告有別于其他行業(yè)的廣告之處在于它要在最短時間內(nèi)促成消費者對產(chǎn)品的關(guān)注，最終達(dá)成購買行為。除此之外，開發(fā)商在廣告形式的運用上也有所變化，一般多以硬廣告為主，軟文加以支持，在最近一段時間則更增加了相應(yīng)品質(zhì)的雜志的廣告投放量，與其他媒體合作進(jìn)行有針對性的直投也成為有效的宣傳形式。廣告的宣傳方向也從去年的“滿天飛舞”滑落到了“人間”，樸實的語言成為開發(fā)商的最愛，貼近生活的詞語更容易讓消費者產(chǎn)生共鳴。房地產(chǎn)廣告不斷在比地段、比環(huán)境、比規(guī)模、比質(zhì)量、比價格……當(dāng)所有這些趨于同質(zhì)化之后，我們比什么？我們將更為實際地說明產(chǎn)品應(yīng)該是適應(yīng)于人的各方面需求，滿足不同人的需要。全通透玻璃幕墻，金屬質(zhì)感及玻璃光透，影射出現(xiàn)代全新寫字樓外觀，獨一無二的建筑形式，造就了中關(guān)村西區(qū)獨有的特色，與CBD國貿(mào)爭輝，預(yù)示中關(guān)村標(biāo)志性科貿(mào)物業(yè)閃亮登場。創(chuàng)建人性辦公空間，極大提高本案環(huán)境與品位，順應(yīng)了以人為本的未來辦公趨勢。讓客戶信任我們,是我們宣傳的目的。提出“以生態(tài)為主題的國際化智能辦公寫字樓”的主題演繹現(xiàn)代寫字樓項目辦公模式，體現(xiàn)高科技與E時代辦公休閑的完美結(jié)合，滿足個性的全方位服務(wù)理念 主題語1——“在這里，我享受網(wǎng)絡(luò)國際” 主題語2——“在這里，我享受綠色”3．強銷期與續(xù)銷期：宣傳實際賣點以及產(chǎn)品功能，加大軟性文章的力度主題語1——新經(jīng)濟,新中關(guān)村借助西區(qū)的整體宣傳,配合銷售的順利進(jìn)行，還可訴求工程質(zhì)量及工期進(jìn)展、訴求新產(chǎn)品的新使用、從細(xì)微處訴求設(shè)計的人性化和品質(zhì)的高標(biāo)準(zhǔn)。（三）大眾媒體 采用大幅平面報紙大眾傳播媒體為主媒體，對市民廣為宣傳，制造聲勢，并運用電視、廣播、直投及網(wǎng)絡(luò)為輔助媒體，塑造產(chǎn)品獨特形象，營造市場震撼效果。月發(fā)行量在3000份，受到業(yè)界及客戶良好評價，主要特點：重點推薦給有效客戶，各寫字樓，機關(guān)發(fā)放。形象只有指向大眾的情感和潛意識，才能夠被大眾選擇和消費。B、 工地圍墻：明確發(fā)展商的專業(yè)性，內(nèi)容包括案名、LOGO、廣告語、銷售電話、發(fā)展商名稱C、 工地氣氛：1） 用彩旗，氣球條幅（文字：XXX正式發(fā)售）等宣傳物品，吸引人們的注意力，營造人氣旺、整潔、有序的施工現(xiàn)場。F、 搞好工地圍墻沿線參觀路線的道路平整以及綠化工程施工。銷售大廳、銷售道具、樣板間、門頭看板燈箱以及細(xì)節(jié)的處理，都應(yīng)與產(chǎn)品口徑相一致，這樣會吸引過路的目標(biāo)對象，富有深刻的感染力。4） 室內(nèi)裝飾：POP旗、裝飾畫、印有LOGO的懸掛物等。d) 銷售業(yè)務(wù)體包裝 銷售人員統(tǒng)一的著裝，高雅的舉止，甜美的聲音，親切的微笑，扎實的專業(yè)功底，豐富的營銷經(jīng)驗，會使客戶滿意而來，滿載而歸。寫意手法，筆觸柔和感性，附圖意味悠遠(yuǎn)，制作工藝精良。七、媒體投放組合形式媒體猶如廣告人實施廣告商戰(zhàn)的槍炮組合的武器，當(dāng)然比單一的武器更強。另外在廣告策略中，應(yīng)重視軟文的作用，找到可供媒體炒作的點，有效地起到造勢效果，促進(jìn)熱銷。A、 媒體選擇：DM單直投、目標(biāo)、新地產(chǎn)、IT雜志，機票票封等B、 地點選擇：各大寫字樓、賓館；各大內(nèi)、外銷公寓和高檔住宅。重點在產(chǎn)品的認(rèn)知和銷售，因此延續(xù)報紙廣告，及廣播廣告、直投雜志，增加網(wǎng)絡(luò)宣傳,增加傳播頻率和密度，深入淺出地加強產(chǎn)品宣傳，使產(chǎn)品全部為消費者所認(rèn)可。尾銷期廣告力度減弱，重點是用靈活的促銷手段，將意向客戶吸引之購買，清理客戶遺留問題，實現(xiàn)尾盤清空。廣告費用表：1） 戶外廣告：包括圍墻看板，戶外看板，引導(dǎo)路牌，旗幟，霓虹燈，空中氣球，(150萬元)2） 印刷媒體：樓書，DM單頁，名片，資料袋(50萬元)3） 公共傳播：報紙廣告，電臺電視，新聞發(fā)布，展會費用(200萬元)4）售樓中心：工作服，辦公用品，模型，透視圖，鳥瞰圖，交通圖， 燈箱，其他費用。市場千變?nèi)f化，但又有規(guī)律可尋，誰能把握住市場的脈搏，誰領(lǐng)先半步，誰就能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。但愿我們的智慧和心血，能融入您未來的成功和輝煌！59 /