【正文】 實(shí)現(xiàn)區(qū)域資源共享。十三—十六層1， 地下一層建立員工餐廳,容納100個(gè)座位的餐廳。他們的決策是理性的，符合科技標(biāo)準(zhǔn)。73米凈高，滿足多元化的商務(wù)辦公需求。 （一）、本案優(yōu)劣勢(shì)分析：A、 優(yōu)勢(shì)：地理位置：本案位于中關(guān)村西區(qū)2號(hào)地，緊鄰北四環(huán)，地理位置極為優(yōu)越，交通網(wǎng)絡(luò)縱橫貫通,西區(qū)的整個(gè)配套設(shè)施完善,屬于中關(guān)村第一商務(wù)區(qū).整體規(guī)劃:挑高8米大堂,大堂瀑布幕墻，商務(wù)空中花園，創(chuàng)造綠色辦公環(huán)境，空間任意組合,，寫(xiě)字間為無(wú)柱網(wǎng)空間。 ７、物業(yè)管理服務(wù)品質(zhì)要高。辦公物業(yè)的基礎(chǔ)硬件設(shè)施要符合企業(yè)的實(shí)際需求，就像量身定制一樣，這樣的物業(yè)最受企業(yè)歡迎。從風(fēng)險(xiǎn)投資的角度看，中關(guān)村目前分布的人力資源，如果轉(zhuǎn)向企業(yè)比較順利，那么轉(zhuǎn)向教育產(chǎn)業(yè)將更為順利，未來(lái)中關(guān)村的教育產(chǎn)業(yè)將有非常大的發(fā)展空間，這必將影響其辦公訴求的總量。這些企業(yè)對(duì)于項(xiàng)目的配套公共設(shè)施要求很高，需要一些高品質(zhì)、高品位的配套服務(wù)，如咖啡館、舒適的休閑環(huán)境、檔次較高的高爾夫球場(chǎng)等。較低的價(jià)格和較高的按揭是這些處于起步階段中小公司看好的原因。當(dāng)前空置辦公用房總量近３６萬(wàn)平方米，整體出租率在８０％左右。它北臨北京大學(xué)、清華大學(xué)、圓明園，東臨中國(guó)科學(xué)院，西與頤和園、北京西山風(fēng)景遙遙相對(duì)。第四個(gè)變化是中關(guān)村國(guó)際化的進(jìn)程比較明顯，如留學(xué)生、跨國(guó)大公司的進(jìn)入。第一個(gè)變化 中關(guān)村園區(qū)在全國(guó)實(shí)施科教興國(guó)戰(zhàn)略的地位，并形成了吸引力，這是三年變化中一個(gè)非常重要的方面，按照方案，產(chǎn)業(yè)發(fā)到今年的年底，應(yīng)該完成技工貿(mào)總收入1600億元，但是在去年年底已經(jīng)實(shí)現(xiàn)2014億元。 中關(guān)村地區(qū)是高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，該地區(qū)辦公的高科技公司對(duì)樓宇的硬件設(shè)施要求較高，除對(duì)綜合布線、中央空調(diào)、不間斷供電等基本要求外，大型跨國(guó)IT企業(yè)還對(duì)諸如微波通訊、全球衛(wèi)星定位等也有要求。主體功能以金融資訊、科技貿(mào)易、行政辦公、科技會(huì)展為主，并配有商業(yè)、酒店、文化、康體、娛樂(lè)、大型公共綠地等配套公共服 務(wù)功能。1， 是以住邦2000為代表的經(jīng)過(guò)住宅改造的新型寫(xiě)字樓，目標(biāo)客戶(hù) 主要針對(duì)小型創(chuàng)業(yè)企業(yè)、外地駐京企業(yè)，推出后取得不俗的業(yè)績(jī)。目前中關(guān)村寫(xiě)字樓市場(chǎng)的供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于需求，這種供需的不平衡可分為兩個(gè)層次，一個(gè)是總量，一個(gè)是服務(wù)的水平。由于純鋪面分銷(xiāo)商銷(xiāo)售毛利潤(rùn)的近５０％要承擔(dān)房租，所以為降低成本，“下店上商”已逐漸成為規(guī)模分銷(xiāo)商的辦公新趨勢(shì)。 ２、對(duì)寫(xiě)字樓商務(wù)配套要求高，辦公樓里的公眾環(huán)境十分重要，會(huì)對(duì)企業(yè)員工有潛移默化的影響，在這個(gè)樓內(nèi)的交際圈里，如辦公樓內(nèi)配置的咖啡廳、健身房、公共商務(wù)中心等，各進(jìn)駐企業(yè)的管理者或員工有許多相互接觸、交流的機(jī)會(huì)。所以，不同的辦公物業(yè)，針對(duì)的目標(biāo)企業(yè)是不同的。第二，要具有靈活高效的系統(tǒng)，具有可拓展性，這是客戶(hù)需求的一個(gè)主要方面。全樓覆蓋手機(jī)信號(hào)放大系統(tǒng)樓宇配套先進(jìn)：對(duì)全樓公用設(shè)備，如空調(diào)，風(fēng)機(jī)，水泵，照明等進(jìn)行自動(dòng)集中控制。車(chē)位問(wèn)題也是困擾中關(guān)村寫(xiě)字樓發(fā)展最大問(wèn)題2， 中關(guān)村的企業(yè)多為中小企業(yè)，目前處于起步階段，他們不會(huì)花費(fèi)太多的金錢(qián)購(gòu)置辦公區(qū)域，對(duì)他們而言將手中的資金再次投入到流通領(lǐng)域，再次獲取利潤(rùn)，不斷的累計(jì)資本，才能壯大自身實(shí)力。3， 知名國(guó)有家電企業(yè)。4， 在大廈三層配備高檔健身會(huì)所，采取酒店式管理，包括：健身俱樂(lè)部（有氧器械\無(wú)氧健身），高爾夫推桿實(shí)打訓(xùn)練場(chǎng)。因此，基于保持活躍在 計(jì)算機(jī)和工程領(lǐng)域的高科技公司形象的考慮，必須引進(jìn)新的科技成果?！　　?無(wú)線通信系統(tǒng)：應(yīng)具備選擇呼叫和群呼功能。對(duì)大多數(shù)商貿(mào)型公司而言，由于存在國(guó)際商務(wù)交流，因此更關(guān)注能否全天候服務(wù)，實(shí)現(xiàn)24小時(shí)辦公的需要。8. 大廈內(nèi)公用場(chǎng)所和公用設(shè)施向體檢公司適當(dāng)投保。（五） 網(wǎng)絡(luò)辦公 物業(yè)管理采用網(wǎng)絡(luò)化辦公，不僅物業(yè)部?jī)?nèi)部本身聯(lián)網(wǎng)，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)傳輸信息，而且物業(yè)部要與客戶(hù)之間也形成網(wǎng)絡(luò)傳輸?？梢哉f(shuō)，本案的建筑風(fēng)格是創(chuàng)新的，是超現(xiàn)代唯美主義風(fēng)格；產(chǎn)品是創(chuàng)新的，是集辦公、商務(wù)、休閑三位為一體，具有全面滿足辦公、休閑、商務(wù)、投資等功能，是時(shí)尚、現(xiàn)代的聚集體。可以說(shuō)，本案代表了中關(guān)村一種特異的個(gè)性產(chǎn)品.l 專(zhuān)業(yè)由于中關(guān)村眾多開(kāi)發(fā)商的低價(jià)入市，項(xiàng)目品質(zhì)參差不齊。風(fēng)格性——指建筑本身獨(dú)有的風(fēng)格，通過(guò)裝飾藝術(shù)美化展現(xiàn)。最終，我們倡導(dǎo)的品牌意識(shí)不但包括項(xiàng)目的品牌形象，其目的在于通過(guò)樹(shù)立項(xiàng)目的品牌形象從而樹(shù)立發(fā)展商的整體品牌形象。售價(jià)在11000至19000元/平米，于其他幾個(gè)寫(xiě)字樓區(qū)域相比,中關(guān)村寫(xiě)字樓的整體檔次并不高,價(jià)格列表如下：項(xiàng)目名稱(chēng)售價(jià)(元/平方米)銀網(wǎng)中心14000清華同方科技大廈13000海淀文藝中心12800銀科大廈14850大行基業(yè)大廈15500數(shù)碼科技大廈18000太平洋科技大廈16000國(guó)興大廈14000海龍大廈14000中關(guān)村大廈16000名商大廈12000（二）本案價(jià)格定位保持優(yōu)越的性?xún)r(jià)比是制勝的法寶。向差系數(shù)3%8%二、 銷(xiāo)售策略成功的銷(xiāo)售工作，以完善、良好的前期開(kāi)發(fā)工作為基礎(chǔ)，公司能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的前期手續(xù)完備、工程施工進(jìn)度跟進(jìn)，將是銷(xiāo)售成功的有力保證。亦可獲得部分買(mǎi)家先期下定，為開(kāi)盤(pán)引爆市場(chǎng)積累客源。銷(xiāo)售策略： 調(diào)整銷(xiāo)控,強(qiáng)力推出48層寫(xiě)字間，主推客戶(hù)為中小型成長(zhǎng)公司,同時(shí)推出912層，主推客戶(hù)為中型公司。（三） 預(yù)計(jì)銷(xiāo)售周期銷(xiāo)售準(zhǔn)備期：2002年12月——2002年3月初開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售期：2003年3月中旬——2003年6月強(qiáng)銷(xiāo)攻擊期：2003年7月——2003年9月持續(xù)攻擊期：2002年10月——2003年12月收盤(pán)期： 2004年1月——2004年3月以上銷(xiāo)售周期的預(yù)計(jì)時(shí)間為14個(gè)月。只有能夠經(jīng)受消費(fèi)者的挑剔、贏得消費(fèi)者青睞的產(chǎn)品，才可能在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中站穩(wěn)腳跟。三、 廣告主題設(shè)定 我們的產(chǎn)品不是大眾的，不僅因?yàn)楠?dú)特的建筑形式需要具有一定品位的人才可以欣賞，有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，有一定的眼光，有一定的野心，有一定的夢(mèng)想，諸多元素的組合表示本案的客戶(hù)群體是具有慧眼的，所以，我們的廣告語(yǔ)定位需要帶一點(diǎn)挑逗，一點(diǎn)暗示，給予客戶(hù)一個(gè)訊息，讓他們?nèi)プ龀鲎詈蟮倪x擇。國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理體系正在改進(jìn)，更重要的是，在管理服務(wù)過(guò)程中物管企業(yè)角色的換位，從服務(wù)供方和制造商的角色變?yōu)榉?wù)的組織者，這就是服務(wù)集成商的概念。道路兩側(cè)豎立醒目的 交通指示牌，巨大的擎天柱立于交通要道的顯赫位置，工地現(xiàn)場(chǎng)的精美包裝，預(yù)告項(xiàng)目即將推出。有利于加強(qiáng)公司形象，樹(shù)立公司品牌，包裝得好是公司實(shí)力的最佳展示。 D、工地現(xiàn)場(chǎng)豎立施工進(jìn)度牌（文字：本項(xiàng)目已建至XX層，預(yù)計(jì)還有XX天完工）或者豎立一些溫柔的警告牌（文字：為了您的安全，為了您和家人的幸福，請(qǐng)注意XXX）。售樓處接待大廳擺設(shè)大致有接待臺(tái)，展板、效果圖、沙盤(pán)、單體模型、大型噴繪背板、銷(xiāo)控板、資料架、談判桌椅等。f) 樓書(shū)樓書(shū)外觀設(shè)計(jì)力求精美，工藝制作力求精良，訴求內(nèi)容具有可讀 性，便于記憶。所以媒體組合應(yīng)針對(duì)不同的主訴目標(biāo)和群體選擇不同的媒體，以最少量的廣告費(fèi)用獲取最大的廣告效果，一般情況下，媒體以平面報(bào)紙為主媒體，以電視、廣播、DM、直投雜志、客戶(hù)通訊及網(wǎng)絡(luò)廣告，再配以房展會(huì)，形成一種立體行銷(xiāo)，關(guān)鍵在于緊密期的配合及順延期的效果維系。運(yùn)用報(bào)紙、直投雜志廣為告之做成面與點(diǎn)的結(jié)合，迅速建立市場(chǎng)知名度。5%為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。我們是在認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)查基礎(chǔ)上，根據(jù)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和消費(fèi)者的需求下，來(lái)提出我們的建設(shè)性意見(jiàn)。為此，項(xiàng)目的整體形象和如何銷(xiāo)售的基本脈絡(luò)已清晰地立于我們面前。續(xù)銷(xiāo)期 加深物業(yè)市場(chǎng)形象，以新的訴求點(diǎn)推進(jìn)市場(chǎng)。建議可將原來(lái)集中在《精品》、《北青》《計(jì)算機(jī)世界》的投放資金分散，多種媒體搭配投放。g) 每月一期的客戶(hù)通訊每月發(fā)行的客戶(hù)通訊內(nèi)容含概很多內(nèi)容，如追蹤銷(xiāo)售進(jìn)展情況，物業(yè)答疑、房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)、房地產(chǎn)業(yè)界法律法規(guī)，業(yè)內(nèi)動(dòng)態(tài)分析等等。c) 戶(hù)外廣告包裝設(shè)計(jì)1）北四環(huán)路，蘇州街等主要道路兩旁設(shè)置燈竿旗或燈竿燈箱，內(nèi)容主要為樓盤(pán)名稱(chēng)及樓盤(pán)標(biāo)識(shí)，具有吸引力及引導(dǎo)作用。設(shè)計(jì)精美、寓意深刻的銷(xiāo)售中心，消費(fèi)者易于接受。（2） 樓盤(pán)包裝完整的架構(gòu)設(shè)計(jì)a)工地形象包裝設(shè)計(jì)i. 目標(biāo)：工地作為買(mǎi)家最為切身關(guān)注的地方，是宣傳最經(jīng)濟(jì)和有效的場(chǎng)所，工地形象如何，不僅直接與物業(yè)和公司形象有關(guān)，而且還能夠營(yíng)造銷(xiāo)售氣氛。設(shè)立本案網(wǎng)頁(yè),用文字,圖片,詳實(shí)的介紹本項(xiàng)目,在新浪,搜狐與平面媒體,交替發(fā)布宣傳.(五) 在海開(kāi)樓宇月訊中重點(diǎn)推廣此項(xiàng)目， 因?yàn)楹ｉ_(kāi)紀(jì)元房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有限公司,有自己的寫(xiě)字樓租賃部,主要負(fù)責(zé)寫(xiě)字樓租賃與買(mǎi)賣(mài),下設(shè)中關(guān)村部,朝陽(yáng)部,人員達(dá)到40多人,海開(kāi)樓宇月訊是海開(kāi)自辦刊物，主要刊登北京市各寫(xiě)字樓，公寓，租金報(bào)價(jià)實(shí)時(shí)行情。強(qiáng)調(diào)物業(yè)的升值潛力，投資回報(bào)潛力，要綜合項(xiàng)目本身的性?xún)r(jià)比和各種加分因素，著力宣傳建筑形式本身的升值可能，強(qiáng)調(diào)人對(duì)建筑的感性認(rèn)識(shí)的增大將是物業(yè)升值的最大依憑。個(gè)性的環(huán)境要與建筑本身有了一定的呼應(yīng)和吻合。二、 本案的廣告定位1．廣告的目的：提升中關(guān)村寫(xiě)字樓品質(zhì), 營(yíng)造集公司辦公,決策,.2．廣告的核心：完善的基礎(chǔ)設(shè)施配套,創(chuàng)造未來(lái)中關(guān)村頂級(jí)智能化商務(wù)辦公寫(xiě)字樓。當(dāng)今北京市場(chǎng)的房地產(chǎn)廣告經(jīng)過(guò)多年的探索、磨練，可以說(shuō)雛形已成。廣告執(zhí)行：利用主流媒體將產(chǎn)品自身賣(mài)點(diǎn)逐一向市場(chǎng)曝光，通過(guò)不同賣(mài)點(diǎn)的宣傳以及靈活的促銷(xiāo)方式，吸引不同需求之買(mǎi)家，達(dá)到銷(xiāo)售之目的。2． 正式開(kāi)盤(pán)期 目的: 項(xiàng)目全面向市場(chǎng)展現(xiàn)，主要通過(guò)主流媒體以強(qiáng)大的宣傳攻勢(shì)，使其成為當(dāng)期市場(chǎng)階段的中心點(diǎn)，以最短的時(shí)間內(nèi)吸引盡可能多的買(mǎi)家成交，通常開(kāi)盤(pán)期的銷(xiāo)售狀況決定著此項(xiàng)目的成功與否。所有員工關(guān)注或參加企業(yè)的整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的分析 、規(guī)劃和控制，盡量為顧客創(chuàng)造最大的讓渡價(jià)值，使顧客滿意度最大化，使公司從中獲得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，以從中獲得長(zhǎng)期利潤(rùn)及長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。所以在對(duì)產(chǎn)品的規(guī)劃和設(shè)計(jì)及配套做的非常精細(xì)的情況下，結(jié)合周邊可比物業(yè)，根據(jù)項(xiàng)目條件及市場(chǎng)現(xiàn)狀，應(yīng)制定“低開(kāi)高走”的價(jià)格策略，使之消費(fèi)者的心理價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于產(chǎn)品價(jià)格，形成強(qiáng)大的銷(xiāo)售勢(shì)能，激起廣大消費(fèi)者的興趣，當(dāng)大量的購(gòu)房者到現(xiàn)場(chǎng)觀看后，普遍會(huì)