【正文】 為其高品質(zhì)所打動(dòng)，一時(shí)間銷售自然會(huì)如高山滾巨石，一氣呵成。提供小型多功能會(huì)議間● 智慧型體現(xiàn)在設(shè)計(jì)和使用建筑的人使建筑智能化。 保證施工質(zhì)量和進(jìn)度，給予購買者信心保障，建立品牌形象。每一個(gè)品牌，都有自己特定的內(nèi)涵，表明有獨(dú)特的目標(biāo)市場(chǎng)和共同認(rèn)知的目標(biāo)客戶群。 “本案”不同于時(shí)下的一般項(xiàng)目，我們所要倡導(dǎo)的，是一種高品質(zhì)的產(chǎn)品；我們所要做的，是從普遍中獨(dú)樹一面品質(zhì)的大旗，創(chuàng)造中關(guān)村西區(qū)真正的精品；我們的配置是最先進(jìn)的，我們的服務(wù)是全方位的，酒店式物業(yè)管理，精心照料您的一切必需。工程部將設(shè)有24小時(shí)緊急搶修熱線，隨時(shí)提供緊急搶修服務(wù)，并保證在短時(shí)間內(nèi)為客戶解決問題，保證設(shè)備運(yùn)行良好。12. 節(jié)日期間裝飾大廈的入口及外墻，包括燈光及其他飾物。4. 公共秩序的維護(hù)。　　■ 視訊服務(wù)系統(tǒng)：　　1)可視圖文系統(tǒng)：接收動(dòng)態(tài)圖文信息?！　?聲訊服務(wù)通信系統(tǒng)：　　1)語音信箱：具有存儲(chǔ)外來語音，使電話用戶通過信箱密碼提取語音留言。在軟性配套方面，寫字樓著重完善信息化配置和智能化配置，基本分析指標(biāo)有樓宇自控系統(tǒng)、外部寬頻光纜、內(nèi)部綜合布線、GSM室內(nèi)覆蓋、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的配置程度與升級(jí)可變性等等。一層作為本大廈配套區(qū)域，例：商務(wù)中心、多功能國際會(huì)議廳（配備同聲傳譯功能）、二層五星級(jí)商務(wù)會(huì)所（健身房，咖啡廳，IT業(yè)信息交流中心雜志博覽廳三層小型企業(yè)打散銷售以小面積為主50150平米四八層中型公司150300平米九—十二層以上部分知名度高的企業(yè)（世界500強(qiáng)），半層或整層銷售。（二）、客戶群體定位：基于本案產(chǎn)品性質(zhì)，本案所吸引的客戶群是知識(shí)型企業(yè)，先導(dǎo)型企業(yè)。6 2。我們提倡新科技、全網(wǎng)絡(luò)化辦公物業(yè)，使之成為21世紀(jì)，智慧型智能化商務(wù)寫字樓。辦公物業(yè)周邊的生活配套設(shè)施應(yīng)滿足企業(yè)中高層管理人員的需求，包括在周邊最好有適合的住宅項(xiàng)目，以解決他們的住房問題，使他們沒有后顧之憂，全身心地投入到工作中。 ４、硬件設(shè)施是否符合客戶需求。未來中介與服務(wù)機(jī)構(gòu)是中關(guān)村比較重要的發(fā)展方向。（一）高新技術(shù)企業(yè)： 高新技術(shù)企業(yè)中基本上以民營企業(yè)為主，所以多數(shù)以購買辦公面積為主， 這類企業(yè)普遍呈現(xiàn)小型化，其中３０人以下的企業(yè)所占比例最大。商務(wù)樓或商務(wù)公寓與寫字樓相比，改變了純寫字樓的市場(chǎng)形象和辦公功能，更趨于人性化、更低的進(jìn)入的門檻、更多的使用功能；與商住兩用公寓相比，更強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品品質(zhì)、商務(wù)用途、商務(wù)設(shè)施、商務(wù)氛圍。三、 中關(guān)村市場(chǎng)供量分析（一） 寫字樓供量分析：目前中關(guān)村辦公用房總量，包括酒店、商住公寓等共有１９３萬平方米?？傉嫉孛娣e 。第三個(gè)變化是制度創(chuàng)新，有代表性的是《中關(guān)村科技園區(qū)條例》的頒布實(shí)施。第二個(gè)變化 是房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)變化，最突出的是從原來滯后的狀況到現(xiàn)在大踏步的跟進(jìn)，這是三年來最突出的變化。到今年，隨著融科資訊中心A座、數(shù)碼大廈等符合國際公司辦公需要的甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目的投入使用，中關(guān)村地區(qū)缺乏高檔寫字樓項(xiàng)目的情況有所改觀。中關(guān)村西區(qū)將不僅是高科技企業(yè)、大型公司總部、高科技產(chǎn)業(yè)管理機(jī)構(gòu)的匯集地，還將匯集為高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)的金融機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、管理咨詢公司等中介機(jī)構(gòu)。2， 以中關(guān)村長遠(yuǎn)天地為代表的“公司公園”商務(wù)公寓大量上市，由于配置較好，可以量身定做，與一般的中小型寫字樓相比，功能較多，花費(fèi)比較低，因此受到投資買家的青睞。在未來，中關(guān)村寫字樓的需求將出現(xiàn)同步快速增長的局面，預(yù)計(jì)在五年以后才會(huì)達(dá)到市場(chǎng)的平衡。ＩＴ產(chǎn)品分銷商普遍要求交通順暢，另外，辦公環(huán)境要有規(guī)模，同時(shí)他們對(duì)辦公物業(yè)的態(tài)度是“買比租好”。大家可以相互認(rèn)識(shí)，交際比自己所在的企業(yè)更好、更有發(fā)展前程的企業(yè)人員，很可能會(huì)對(duì)企業(yè)間的合作或員工本人有利，互相影響。 ５、交通是否方便。第三，提供適應(yīng)新科技的基礎(chǔ)設(shè)施，如網(wǎng)絡(luò)升級(jí)，提供移動(dòng)辦公模式。減少人為損耗，實(shí)現(xiàn)節(jié)能，提高舒適性，對(duì)冷水機(jī)組，熱交換，空調(diào)新風(fēng)機(jī)組，送排風(fēng)，鍋爐，給排水，便配電，公共照明，泛光照明，電梯進(jìn)行自動(dòng)化控制。如果創(chuàng)業(yè)初期購置大面積的不動(dòng)產(chǎn)，不但積壓了資金，而且對(duì)于自身也加重了負(fù)擔(dān)，所以小面積的辦公區(qū)、小規(guī)模經(jīng)營是他們的經(jīng)營理念。4， 從事科技貿(mào)易，金融、風(fēng)險(xiǎn)投資等相關(guān)領(lǐng)哉的中小型公司5， 服務(wù)于高科技企業(yè)，如會(huì)計(jì)師事務(wù)所，律師事務(wù)所，廣告公司、中介機(jī)構(gòu)等小型公司（三）、本案修改建議 本案定位為智慧型、智能化商務(wù)寫字樓，在產(chǎn)品細(xì)節(jié)上，不僅以智能高科技來突出產(chǎn)品特性，更應(yīng)注重以人為本的原則,追求人性化,追求健康,生態(tài)、環(huán)保的辦公理念。5， 在8層空中花園，要打造綠色生態(tài)環(huán)境，以庭院的形式引入自然生態(tài)，改變傳統(tǒng)的辦公環(huán)境，輔以園藝小品，竹林，植物及環(huán)狀水系等景觀，目的是為了讓在大廈辦公的人員充分緩解緊張的工作壓力，充分享受綠色生態(tài)環(huán)境帶來的快意。對(duì)其它設(shè)施和器具的設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)遵循以下四點(diǎn)： 　　　　(1)　使用的靈活性； 　　　　(2)　維護(hù)保養(yǎng)特性； 　　　　(3)　實(shí)際應(yīng)用價(jià)值； 　　　　(4)　成本效率?！　　?衛(wèi)星通信系統(tǒng)：　　樓頂安裝衛(wèi)星收發(fā)天線和VSAT通信系統(tǒng)，與外部構(gòu)成語音和數(shù)據(jù)通道，實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)距離通信的目的。一定要聘請(qǐng)國際知名的物業(yè)管理公司如:第一太平,國貿(mào)物業(yè),，保持物業(yè)價(jià)格市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，為入住企業(yè)提供優(yōu)良的服務(wù)，,.物業(yè)服務(wù)內(nèi)容建議:1. 房屋建筑及其公共服務(wù)設(shè)施的使用管理、維修養(yǎng)護(hù)、巡視檢查。9. 就涉及大廈物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)，代表全體產(chǎn)權(quán)人聘請(qǐng)律師、審計(jì)師、建筑師、等專業(yè)顧問及其他專業(yè)人員。物業(yè)部可在大廈公告欄發(fā)布公告的同時(shí)，再向大廈各公司的行政部通過Email發(fā)布通知。擁有這諸多產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，將促使我們的項(xiàng)目從眾多傳統(tǒng)寫字樓中脫穎而出。開發(fā)商應(yīng)將整合眾多的專業(yè)名牌公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行徹底的、統(tǒng)一的專業(yè)手法操作，使一種嚴(yán)謹(jǐn)、有效、追求精品的專業(yè)態(tài)度和作風(fēng)滲透入每一個(gè)開發(fā)的細(xì)微末節(jié)。專業(yè)化——即人性化，不同的空間安排，滿足不同人士的需求。建立完善的銷售渠道，例如：通過客戶介紹新客戶購買且成功成交的，應(yīng)給予舊客戶各種不同的優(yōu)惠。本案的價(jià)格是依據(jù)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)做了完善而精確的投資成本分析后，制定出成本價(jià)，由于本項(xiàng)目處于中關(guān)村核心區(qū)中關(guān)村西區(qū),地段,位置,影響力,，在發(fā)展商實(shí)現(xiàn)其合理利潤的前提下，通過市場(chǎng)比較法,成本核算法,市場(chǎng)感受法,最終制定出本案的合理價(jià)格區(qū)域在1400016000元/平米。同時(shí)，在前期即行落實(shí)物業(yè)管理工作，是最有效的市場(chǎng)推廣手段，這直接關(guān)系到日后項(xiàng)目能否順利銷售以及傳達(dá)給消費(fèi)者公司形象的信譽(yù)度及美譽(yù)度。 市場(chǎng)情形：近年，寫字樓市場(chǎng)由于競(jìng)爭(zhēng)激烈、促銷方式繁多，各發(fā)展商一方面為了摸清市場(chǎng)情況，一方面為提前將產(chǎn)品導(dǎo)入市場(chǎng)， 而本案存在其特殊性，拖延時(shí)間就等于金錢的浪費(fèi)，所以銷售時(shí)機(jī)不容錯(cuò)過，銷售準(zhǔn)備期時(shí)間會(huì)較短，但有利有弊，利處是不會(huì)因?yàn)閼?zhàn)線拉得過長，而損失一部分意向客戶，弊處是個(gè)別客戶的傖促下定，會(huì)導(dǎo)致后期的退房。價(jià)格定位:均價(jià)15000元,日后每月升幅50200元/平米,便于形成價(jià)升量漲的動(dòng)銷態(tài)勢(shì),而且因?yàn)樯臻g大,易于隨時(shí)調(diào)控,不至于造成呆價(jià)促銷方式:A, 一次性付款與銀行按揭2%優(yōu)惠.B,首期靈活分期付款方式C,老客戶介紹新客戶,成交后對(duì)老客戶在物業(yè)費(fèi)給與優(yōu)惠3． 強(qiáng)銷期: 目的：創(chuàng)造市場(chǎng)火爆氣勢(shì) 市場(chǎng)情形：廣告投放量少于開盤期而趨于穩(wěn)定，將產(chǎn)品自身賣點(diǎn)逐一放大宣傳，同時(shí)增加市場(chǎng)好感。（四）年內(nèi)銷售計(jì)劃首期推出48層拆散銷售,面積約14000平米,二期推出912層,面積約12356平米,最后推出1316層面積約12356平米,總體年內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售任務(wù)70%,面積約27000平米，（五）年內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售額按均價(jià)15000元/平米,，實(shí)現(xiàn)回款80%。在經(jīng)歷了2000年的概念之年，消費(fèi)者比以往任何時(shí)候都要冷靜，不會(huì)被廣告的片面詞語打動(dòng)。我們的推廣主題： A、建筑設(shè)計(jì)： 作為本案重要的賣點(diǎn)，產(chǎn)品的建筑設(shè)計(jì)將是我們從始至終都要堅(jiān)持并且大力宣傳推廣的。 D、智能化設(shè)置具有信息時(shí)代高智能化樓宇的內(nèi)涵, 完備的高科技硬件配套能讓客戶增加對(duì)項(xiàng)目的榮譽(yù)感，是我們所要推廣的，便利快捷,高度安全的智能環(huán)境空間,還有一系列關(guān)于便捷服務(wù)的要素。（二）直投雜志 先期廣告推廣選取直投雜志的形式，針對(duì)區(qū)域內(nèi)特定目標(biāo)群體， 在特定的刊物上做有選擇性的廣告，投放在特定的場(chǎng)所，或直接送達(dá)至精選消費(fèi)者手中，此種做法定會(huì)激發(fā)其好奇心的購買欲望，吸引其親自到銷售現(xiàn)場(chǎng)參觀。包裝是形象的總體設(shè)計(jì)，它不是制作自我表現(xiàn)的場(chǎng)所，而是大眾滿足自己的需要進(jìn)行文化消費(fèi)的領(lǐng)地。E、 路燈安裝：保證晚上看房的方便。3） 門頭看板配外打燈：大型噴繪效果圖?？煞謨蓛?cè)內(nèi)容進(jìn)行訴求：形象冊(cè)：主題是風(fēng)格傳播。媒體投放的目標(biāo)廣告訴求以促進(jìn)銷售，加強(qiáng)銷售者認(rèn)知為主，而購房者關(guān)注媒體多為報(bào)紙雜志，因此應(yīng)以報(bào)紙雜志為主要投放目標(biāo)。公開期 進(jìn)入市場(chǎng)消化和銷售續(xù)期，廣告的重點(diǎn)在于穩(wěn)固物業(yè)形象。2，廣告指出應(yīng)以最大限度配合營銷攻勢(shì)為主，并使具體情況靈活調(diào)整。我們衷心希望這些源自對(duì)市場(chǎng)的透析的基礎(chǔ)上的建議，對(duì)于項(xiàng)目的開發(fā)和銷售能起到積極的作用。(50萬元)結(jié) 語 本案主要對(duì)項(xiàng)目的整合營銷進(jìn)行了詳細(xì)的分析和探討，提出了實(shí)質(zhì)性建議。強(qiáng)銷期 重點(diǎn)在產(chǎn)品促銷，多元媒體進(jìn)行全方位組合，以直接有力的訴求打動(dòng)消費(fèi)者，根據(jù)市場(chǎng)情況相應(yīng)調(diào)整廣告策略,配合一系列的SP促銷活動(dòng)，創(chuàng)造銷售高峰。媒介投放的選擇媒體購買的根本因素是以一個(gè)有效的成本價(jià)格送達(dá)大量的目標(biāo)受眾群。賣點(diǎn)冊(cè)：理性訴求，對(duì)于賣點(diǎn)進(jìn)行嚴(yán)肅而真實(shí)的闡述。5） 售樓處入口室外景觀：租擺造型花木等。b) 售樓處包裝設(shè)計(jì) 銷售中心是消費(fèi)者與售樓人員接洽的第一現(xiàn)場(chǎng)，是消費(fèi)者了解和通向項(xiàng)目最重要的“橋梁”之一，對(duì)項(xiàng)目形象的形成和宣傳，對(duì)項(xiàng)目的推廣和銷售起著極其重要的作用。因而，包裝不是一種外在的形式，而是構(gòu)成形象的過程，是文化產(chǎn)品和大眾的聯(lián)結(jié)點(diǎn)。 (四) 網(wǎng)絡(luò)發(fā)布 網(wǎng)絡(luò)發(fā)展到現(xiàn)在以伸