【正文】 .........................50二、資金運作方式 ..............................................................................................................51第八章　 項目利潤保證策略 ....................................................................................................52一、遵循市場規(guī)律 　 實現(xiàn)多方共贏 ..................................................................................52二、加強橫向合作 　 構(gòu)建跨行業(yè)盈利橋梁 ......................................................................53三 　 項目開發(fā)資金支撐體系 ..............................................................................................542 / 45第三部分　 經(jīng)濟評價與風(fēng)險分析 .................................................................................................55第九章　 項目經(jīng)濟評價 ............................................................................................................55第一節(jié) 　 建設(shè)資金籌措方案和投資估算 ..........................................................................55第二 節(jié) 項目財務(wù)風(fēng)險評價 ..........................................................................................58第十章 項目風(fēng)險分析 ..............................................................................................................631．國家政策風(fēng)險 ................................................................................................................632．市場競爭風(fēng)險 ................................................................................................................633．營銷風(fēng)險 ........................................................................................................................644．開發(fā)過程中的法律風(fēng)險 ................................................................................................65第十一章 結(jié)論 .........................................................................................................................65第一部分第一部分 　　 項目背景項目背景第一章第一章 可行性報告編制依據(jù)及說明可行性報告編制依據(jù)及說明編制依據(jù)編制依據(jù)一、 《西安市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃匯編》二、 《實施西部大開發(fā)西安市商貿(mào)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》 （2022 年—2022 年）三、 《西安市城市總體規(guī)劃(1996～2022)》四、 《西安市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于毓興物業(yè)發(fā)展有限公司建設(shè)和平大廈項目建議書的批復(fù)》五、西安市人民政府關(guān)于出讓國有土地使用權(quán)的批復(fù)（編號 xx 字（xx）第 xx 號）六、西安市房地產(chǎn)實地調(diào)查情況七、2022 年陜西經(jīng)濟社會藍(lán)皮書《經(jīng)濟卷》八、國家工業(yè)發(fā)展組織編寫的《工業(yè)可行性研究手冊》九、國家計委頒布的《關(guān)于建設(shè)項目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》 （1983 年2 月 2 日）3 / 45十、陜西省現(xiàn)行相關(guān)工程定額標(biāo)準(zhǔn)。用地現(xiàn)狀為三通一平。隨著國家經(jīng)濟發(fā)展的戰(zhàn)略導(dǎo)向的轉(zhuǎn)移西部大開發(fā)，西安將成為西北地區(qū)政治、經(jīng)濟、文化和對外交流的樞紐。經(jīng)濟總量突破千億元大關(guān)，增長速度連續(xù)五年保持在 13％以上，經(jīng)濟發(fā)展邁上了新臺階，并步入一個新的增長期。全市擁有年接待游客 10萬人以上的景區(qū) 20 個；國家 4A 級景區(qū) 9 個；為適應(yīng)新的經(jīng)濟形勢的需要，年末全市星級賓館 72 家，其中五星級賓館 4 家，四星級賓館 13 家。隨著交通的不斷完善，城內(nèi)——城外，省內(nèi)——省外，跨區(qū)域、跨地域消費正在形成風(fēng)尚。隨著生活水平的不斷提高，消費者不斷調(diào)整自己對物質(zhì)享受與精神享受的比例關(guān)系，以追求生活素質(zhì)的全面提高；? 從消費時效性分析：隨著國民收入的逐步提高和社會保障體系的逐步完善，加之各類家庭常備耐用品已基本獲得滿足。對西安目前現(xiàn)有的酒店、飯店的調(diào)查顯示，目前西安有 4 家五星級酒店、6 家四星級酒店、15 家三星級酒店、20 家準(zhǔn)三星級酒店和近 100 家二星級及以下酒店。④、準(zhǔn)三星級以上的酒店其經(jīng)營狀況整體上要好于低檔次的酒店，但在準(zhǔn)三星8 / 45級以上的酒店之中仍然存在位置好壞所帶來的差異。西安酒店業(yè)目前經(jīng)營狀況分析酒店入住率 70%，表現(xiàn)尚可對本次抽中的 20 家酒店的調(diào)查結(jié)果顯示，20 家酒店平均客房入住率達(dá)到 70%，其中客房入住率為 75%和 65%的酒店數(shù)分別占 %和%，兩者合計占到 58%；客房入住率最高達(dá)到 90%的酒店占%，入住率最低為 45%的酒店占 %。從調(diào)查反映的酒店經(jīng)營狀況來看，高檔客房所占比重大的酒店在旺季時尚可保持較高的入住率，但一旦到了淡季，其客房入住率就相對顯得較低。旅游旺季出現(xiàn)在 35 月和 911 月入住率最高的為中檔客房調(diào)查顯示，幾乎所有的酒店其經(jīng)營高峰期出現(xiàn)在旅游旺季，即客房入住率最高的月份通常在 3 月、4 月、5 月和 9 月、10 月、11 月，13 / 45即全年基本上有半年的旺季；6 月、7 月、8 月和 12 月、1 月、2 月為一年中的淡季，在淡季間，多數(shù)酒店的客房入住率低于平均水平，甚至有部分酒店的入住率尚不足 30%—40%，可見，酒店受季節(jié)影響是非常大的。各大酒15 / 45店（二星級以上）的報價從 100 元以下至最高 2022 元都有報價，而各大酒店的折扣或優(yōu)惠程度也不一樣，有的酒店為了搶占客戶，競相降價，最低折扣甚至低于 5 折，這種所謂的“價格戰(zhàn)”使得整個酒店業(yè)的利潤水平縮水的同時，又使整個酒店業(yè)的管理更加混亂，因此，針對不同級別、不同地段、不同季節(jié)制定相應(yīng)的價格制定標(biāo)準(zhǔn)和折扣標(biāo)準(zhǔn)等一系列的標(biāo)準(zhǔn)已是刻不容緩，它將關(guān)系到西安整個酒店業(yè)的發(fā)展。17 / 45酒店市場布局不夠合理調(diào)查發(fā)現(xiàn)，西安的酒店主要分布在城內(nèi)、城南和城東，這三城區(qū)的酒店數(shù)占所有酒店數(shù)的 75%，而城西、城北和西高新酒店數(shù)合計才不過 25%。這種產(chǎn)權(quán)式酒店，亦稱產(chǎn)權(quán)式酒店公寓，它源于歐洲，70年代初期傳至美國。中匯商務(wù)酒店兼有酒店、寫字樓、居住等多項功能，它與一般的酒店式公寓的主要區(qū)別在于這種酒店式商務(wù)公寓在酒店式公寓的基礎(chǔ)上還兼有 SOHO 的功能，一般的酒店式公寓盡管也可以居住和辦公，但其辦公環(huán)境遠(yuǎn)不及酒店式商務(wù)公寓，而 SOHO 雖然打的是辦公和居住的牌子，而且辦公環(huán)境優(yōu)越，但卻缺乏酒店式商務(wù)公寓酒店式的星級服務(wù)，因而從功能上講，酒店式商務(wù)公寓與酒店式公寓和 SOHO 存在非常明顯的區(qū)別，這種區(qū)別使得酒店式商務(wù)公寓相比酒店式公寓和 SOHO 而言，其功能更多、服務(wù)更優(yōu)、檔次更高。西安酒店式公寓前景預(yù)測西安是個發(fā)達(dá)的旅游城市，巨大的旅游資源為西安酒店式公寓市場的開發(fā)提供了非常廣闊的發(fā)展空間，同時，西安目前這種酒店式公寓（或產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式商務(wù)公寓）為數(shù)甚少，基本上沒有形成什么市場競爭，這就為酒店式公寓的開發(fā)和發(fā)展提供了相當(dāng)有利的開發(fā)空間，這表明，目前西安酒店式公寓大有所為，其市場前景十分看好。經(jīng)營時間：多數(shù)健身中心營業(yè)時間從早上 8：00 至 8：30 開始，到晚上的 21：00 至休閑、娛樂、健身場所調(diào)查分析西安休閑、娛樂市場現(xiàn)狀描述西安休閑、娛樂場所經(jīng)營現(xiàn)狀抽樣分析西安休閑、娛樂、健身場所經(jīng)營狀況綜合分析23 / 452：00 結(jié)束。項目收費：項目收費有兩種類型，即每次使用付費和月卡、年卡付費。24 / 45經(jīng)營房型及收費：主要以迷你型、小型和豪華型居多。消費場所：水上龍宮（解放路）最受歡迎項目 造浪池 像海邊的感覺 周六、日消費人次： 造浪池 1000 人左右 兒童池 300 人左右25 / 45 環(huán)流河 300 人左右 火山攀巖 200 人左右 按摩池 50 人左右 乘伐滑道 100 人左右 旋滑道 200 人左右 直滑道 200 人左右 高速滑道 200 人左右 蛟龍滑道 200 人左右 舞廳、夜總會、KTV 音樂廣場經(jīng)營調(diào)查規(guī)模：經(jīng)營規(guī)模普遍在 200 m2 至 400 m2 左右。對于西安的健身俱樂部，目前主要有“中體”俱樂部等幾家、整體規(guī)模不大，提供的內(nèi)部設(shè)施和環(huán)境略顯欠缺和單調(diào)，盡管如此，還是表現(xiàn)出較好的經(jīng)營狀況。二、區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢二、區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢 ——呼喚呼喚本項目所在區(qū)域的商業(yè)設(shè)施目前以大中型餐飲、娛樂和中小百貨店面為主，與該區(qū)域的人口密度和經(jīng)濟發(fā)展水平不相符合。以上項目均為毓興物業(yè)發(fā)展有限公司代為建造。建設(shè)用地規(guī)劃許可證號為（2022）187 號。我公司為了實現(xiàn)定向設(shè)計、菜單式開發(fā)，滿足合作伙伴商業(yè)經(jīng)營的實際需求，借鑒 “法國雅高” 、 “美國速八” ，以及上?！澳?168 ”等強勢酒店經(jīng)營集團對經(jīng)營場所工程施工的嚴(yán)格要求，對施工圖進(jìn)行了必要的調(diào)整。投入專項資金設(shè)計供殘疾人使用的專用通道、專用衛(wèi)生間等設(shè)施、加入免費兒童游樂中心、小型醫(yī)療機構(gòu)、大型共享空間等設(shè)施場地充分滿足各種消費者的特殊需求。若本項目全部用于租賃且以租金為主要回款渠道，總投資 萬元的回收期將在 8 年以上，將嚴(yán)重違背毓興公司資本運營原則，因此建議本項目的營銷策略以收回投資成本為原則和基本底線，在負(fù)債率為零的情況下保留產(chǎn)權(quán)的自有化，以獲得長期穩(wěn)定的收益。這也有利于項目升值形象的樹立。營銷促進(jìn)營銷促進(jìn)我們從本項目的立項那天開始，就立志要做最好的酒店地產(chǎn)項目，但是，僅僅有了好的構(gòu)思還不足以滿足營銷的需要，我們還必須讓好的產(chǎn)品獲得市場的認(rèn)可，如何才能讓好的項目迅速成為具有旺盛的市場生命力？——迎 合 投 資 心 理 、 規(guī) 避 市 場 抗 性 、 迅 速 收 回 資 金 、 實 現(xiàn) 滾 動 發(fā) 展莊家造勢——整合市場各方優(yōu)勢資源，形成有利于我的市場態(tài)勢，為項目的順利銷售營造市場空間。同時借助其品牌號召力有效帶動商場其它部分的銷售，并通過它們的長期經(jīng)營聚集人氣，迅速形成酒店氛圍，保證本項目其它經(jīng)營投資者的利益。通過各種戶型的優(yōu)化組合，在滿足旅客需求的同時有效降低酒店經(jīng)營成本，從而能夠給消費者更大的讓利空間，同時由于有全國性乃至于全球連鎖酒店業(yè)態(tài)的進(jìn)入，不但能降低消費者的消費成本，而且能夠滿足不同消費者的需求，為消費者提供更多的優(yōu)惠空間。；2022 年 8 月份主體工程封頂，具備裝修條件的被招商單位可先行進(jìn)行裝修工作；12022 年 12 月份內(nèi)外裝飾工程基本完工，設(shè)備安裝調(diào)試開始；12022 年 2 月份竣工并正式移交被招商單位進(jìn)行裝修及開業(yè)準(zhǔn)備。該項目的立項計劃、定點圖、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地使用合同、國有土地出讓批復(fù)等有關(guān)審批手續(xù)均已辦妥，已具備了實施動遷、建設(shè)的條件。因該項目屬于招牌掛工程，拆遷工作難度極大。隨著西安市城市化進(jìn)程的加快，旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整已經(jīng)刻不容緩。按照西安市政府提出的目前進(jìn)一步擴大對外開放，強化區(qū)域性商貿(mào)中心地位，推進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程的要求，結(jié)合目前國內(nèi)旅游市場發(fā)展?fàn)顩r，今后西安市總的旅游業(yè)發(fā)展趨勢將會重點發(fā)展連鎖經(jīng)營、委托管理等現(xiàn)代化營銷方式，而各類旅游新型業(yè)態(tài)，綜合性旅游設(shè)施，經(jīng)濟快捷型酒店將成為實現(xiàn)新型旅游方式的主角。經(jīng)營時間：晚上 19：00 左右到第二天 1：30 左右。暢銷品牌：上島咖啡 20 元 2040 人/天