【正文】 在消費(fèi)者立場上，力求產(chǎn)品設(shè)計(jì)精細(xì)，平面布局合理， 配套方便實(shí)惠，充分體現(xiàn)風(fēng)格，體現(xiàn)品味。品質(zhì)性——指采用的配套設(shè)備、風(fēng)格，國際化，信息智能化。品牌標(biāo)志著商品的特殊身份，將自身與其它同類商品區(qū)別開來。本案要創(chuàng)造中關(guān)村與眾不同的風(fēng)格，在貫以中關(guān)村第一商務(wù)區(qū)形象為標(biāo)簽的項(xiàng)目中顯得充滿個(gè)性、現(xiàn)代和國際化，引領(lǐng)了一種真正的潮流，在中關(guān)村甚至在北京都是一種全新的建筑概念，是在詮釋獨(dú)特的風(fēng)格。l 品質(zhì)開發(fā)商均喜愛以低價(jià)入市的形式來吸引消費(fèi)者的,往往忽略了突出產(chǎn)品自身的品質(zhì)訴求，無論是在項(xiàng)目規(guī)劃、規(guī)模、配套設(shè)施或裝修水平都可以說沒有品質(zhì)感可言。企劃推廣訴求核心：創(chuàng)新——品質(zhì)——風(fēng)格——專業(yè)l 創(chuàng)新“創(chuàng)新”是對本案“產(chǎn)品力”最好的囊括，涵蓋了本案建筑形式的精髓。（六） 24小時(shí)緊急搶修 針對本項(xiàng)目IT行業(yè)客戶的特殊性，工程管理要求較高，尤其要保證樓內(nèi)線路、電源設(shè)備的正常運(yùn)行。（四） 三餐員工餐服務(wù) 針對科技類行業(yè)辦公時(shí)間通常比較長，加班現(xiàn)象也較為普遍，為方便在大廈辦公的客戶，在通常寫字樓員工餐廳提供午餐的基礎(chǔ)上，同時(shí)提供早餐和晚餐員工餐，方便大廈員工就餐。11. 提供保安力量，并在適當(dāng)情況下安裝、運(yùn)用、維護(hù)保安設(shè)施。7. 車輛行駛、停放、管理及其場地的維修養(yǎng)護(hù)。3. 環(huán)境衛(wèi)生的管理服務(wù)?！　　?電視通訊系統(tǒng)：　　1)有線電視系統(tǒng)：可接收加密的衛(wèi)星電視節(jié)目以及加密的數(shù)據(jù)信息；　　2)公共廣播系統(tǒng)　　■ 電子信息顯示系統(tǒng)（入口大廳）　　■ 視頻點(diǎn)播（VOD）系統(tǒng)（客房）　　■ 同聲翻譯系統(tǒng)（國際會議廳）■ 計(jì)算機(jī)通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：應(yīng)由網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)、網(wǎng)絡(luò)硬件、網(wǎng)絡(luò)協(xié)議和網(wǎng)絡(luò)操作系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)7,確立物業(yè)管理公司：首先要看物管公司的品牌和社會口碑，關(guān)鍵是看該管理公司是否能做到嚴(yán)謹(jǐn)、安全、細(xì)致、周到?！　?)INTRANET(Intranet)：是一個(gè)企業(yè)或集團(tuán)的內(nèi)部計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)。　　2)語音應(yīng)答系統(tǒng)：通過電話查詢有關(guān)信息并及時(shí)應(yīng)答服務(wù)功能。 　　 固定電話通信系統(tǒng)：設(shè)程控?cái)?shù)字用戶交換機(jī)或采用公網(wǎng)的集中小交換機(jī)。 ◆通信系統(tǒng)的設(shè)計(jì) 　大廈智能化應(yīng)按5A級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì): A 樓宇自動化系統(tǒng)(BAS):樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng):供熱,通風(fēng)和空氣調(diào) 節(jié)系統(tǒng),給排水及中水系統(tǒng),電力供應(yīng)系統(tǒng),照明系統(tǒng),電梯監(jiān)控系統(tǒng),停車場管理系統(tǒng),廣播音響系統(tǒng). B 保安監(jiān)控系統(tǒng)(SA):保安監(jiān)視系統(tǒng),巡更系統(tǒng),防盜系統(tǒng). C 消防自動化系統(tǒng)(FA):消防報(bào)警系統(tǒng),消防滅火系統(tǒng),消防排煙 系統(tǒng). D 辦公自動化系統(tǒng)(OAS):物業(yè)管理輔助系統(tǒng),共享信息庫系統(tǒng),辦公 與文件處理流程自動化管理系統(tǒng),設(shè)備共享系統(tǒng),電子郵件系統(tǒng). E信息自動化系統(tǒng)(CAS):1),網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng):高速光纖通信網(wǎng),每10平米1個(gè)INTERNET端口, 終端帶寬10100兆,能實(shí)現(xiàn)圖文,數(shù)據(jù)等高速傳播及VCD點(diǎn)播. 2),電視通訊系統(tǒng):電視接收,電視會議,視頻點(diǎn)播系統(tǒng). 3),無線通信系統(tǒng):無線尋呼對講系統(tǒng),移動通訊信號增強(qiáng)系統(tǒng),衛(wèi)星通信系統(tǒng).4),程控電話用戶交換系統(tǒng):固定電話通信系統(tǒng),聲訊服務(wù)通信系統(tǒng).　大廈將需要至少2000門電話站的設(shè)備和100個(gè)數(shù)據(jù)終端，并且這些設(shè)備將被充分利用。6， 設(shè)施配置: 寫字樓極力體現(xiàn)智慧型、智能化的物業(yè)形象。3， 在大廈二層作商務(wù)配套商務(wù)中心、多功能國際會議廳（配備同聲傳譯功能）、高檔次的時(shí)租會議室，1020間會議室，每間可以容納10～26人,洽談室，多媒體視聽演示室，產(chǎn)品展示廳。休閑吧（星巴客咖啡），機(jī)票代理、速遞等。2， 高科技外資企業(yè)。4， ２００３年約有近８０萬平方米的寫字樓投入使用，明年西區(qū)相繼進(jìn)入銷售高峰,競爭激烈，對本案銷售存在一定壓力。8 新建地鐵九號線,從白石橋頤和園,從西區(qū)通過,極大緩解交通緊張局勢，預(yù)計(jì)2008年之前有望全線通車.B、 劣勢：1， 整個(gè)中關(guān)村最大的問題是交通的擁堵。5 外立面新穎現(xiàn)代：大面積的實(shí)墻與玻璃幕墻、直面與曲面的穿插設(shè)計(jì)，使其新穎獨(dú)特，洋溢現(xiàn)代動感之美，具有時(shí)代和商業(yè)氣息。電視監(jiān)控，防巡報(bào)警，保安巡更門禁，一卡通等電子系統(tǒng)。新科技辦公物業(yè)的另一個(gè)內(nèi)涵是，應(yīng)利用高科技手段和高科技成果來實(shí)現(xiàn)客戶的要求，如新材料、新技術(shù)的應(yīng)用等。 第二部分產(chǎn)品定位篇一 產(chǎn)品市場定位中關(guān)村高科技企業(yè)需要什么樣的辦公環(huán)境呢？我們認(rèn)為：信息技術(shù)未來的應(yīng)用將建立在互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)的基礎(chǔ)之上，具有良好的人機(jī)交互能力和多維處理能力，第一，要能給人創(chuàng)造一種空氣流暢，陽光充足能保持清醒頭腦的辦公環(huán)境，員工才能有效的工作，由此解決生產(chǎn)力問題。６、寫字樓周邊生活配套是否齊全。但如果硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)很高，該企業(yè)卻并不需要，花費(fèi)這么多的租金對企業(yè)來說就不值得了。企業(yè)在選擇辦公物業(yè)時(shí)，非常關(guān)心進(jìn)駐的其他企業(yè)的定位，看是否能與那些企業(yè)有機(jī)會形成生意伙伴。 （三） 客戶購買心里分析：１、 購買物業(yè)形象要與本企業(yè)相吻合，企業(yè)在尋找辦公物業(yè)時(shí)，除了關(guān)注租售價(jià)格和物業(yè)的位置，還比較注重企業(yè)自身的形象，影響企業(yè)形象的主要因素之一便是：鄰居是誰？是否與本企業(yè)“門當(dāng)戶對”？如果企業(yè)本身挺有身價(jià)，而位于同一樓層的另一家企業(yè)檔次較低，那么當(dāng)有客戶來公司造訪時(shí)，會對公司印象不佳，公司也會覺得“掉價(jià)沒臉面”，生意當(dāng)然受阻。中介與服務(wù)機(jī)構(gòu)對辦公環(huán)境的要求較高，由于中關(guān)村區(qū)域內(nèi)的高檔寫字樓較少，多數(shù)中介與服務(wù)機(jī)構(gòu)選擇區(qū)域外的寫字樓，這就造成了其與客戶、客戶渠道、客戶服務(wù)資源之間的距離。 （二）貿(mào)易公司，ＩＴ產(chǎn)品經(jīng)銷商： ＩＴ產(chǎn)品分銷商對辦公環(huán)境的選擇主要以電子配套市場為主。中關(guān)村企業(yè)有三個(gè)特征：10到50人的中小型公司占80%，私營股份制公司80%，技術(shù)背景的公司占80%，優(yōu)秀人才走向中小型公司創(chuàng)業(yè)是國際化趨勢。四、 中關(guān)村客戶群購買分析　 中關(guān)村地區(qū)２００１年新增企業(yè)３０６０家，２００２年新增企業(yè)不低于３０００家，一直到２００３年之前，中關(guān)村寫字樓供給的存量增加比例，不會高于新增企業(yè)注冊的比例，也就是說，連續(xù)若干年間形成的寫字樓供給缺口，要在２００４年才能夠持續(xù)地得以彌補(bǔ)。這些產(chǎn)品的出現(xiàn)標(biāo)志著寫字樓市場從“以產(chǎn)品為核心”開始轉(zhuǎn)向“以客戶為核心”。（二） 今年寫字樓銷售分析：今年北京寫字樓市場上出現(xiàn)了一些多元化的寫字樓產(chǎn)品，令人耳目一新。中關(guān)村西區(qū)將成為開展高科技產(chǎn)業(yè)活動窗口和與國際經(jīng)濟(jì)接軌的基地。是北京市十五規(guī)劃中科技園區(qū)建設(shè)的重點(diǎn)項(xiàng)目。二、 區(qū)域市場分析本項(xiàng)目位于中關(guān)村西區(qū)二號地，該區(qū)域西區(qū)位于北京市海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)，規(guī)劃范圍東起中關(guān)村大街，西至彩和坊路，北起北四環(huán)路，南至海淀鎮(zhèn)南街。應(yīng)該說，現(xiàn)在中關(guān)村園區(qū)已經(jīng)形成了比較好的發(fā)展勢頭。另外，鋪設(shè)電信管線200多公里，天然氣管道170公里，熱力管線11公里，啟動了清河、肖家河污水處理廠、永豐污水處理廠前期建設(shè)工作也正在進(jìn)行。第一部分 市場分析篇一、 中關(guān)村地區(qū)寫字樓整體市場分析 中關(guān)村作為北京高科技企業(yè)的集中區(qū)域, 海淀區(qū)對高科技企業(yè)的稅收減免,白頤路的完成到北四環(huán)通車,大大完善了軟硬件環(huán)境,因而吸引眾多的地產(chǎn)商的目光.1999年，市政府制定了中關(guān)村“三年大變樣”的實(shí)施方案，三年來中關(guān)村總的變化確實(shí)是前所未有的。這里包括兩個(gè)內(nèi)容，一是產(chǎn)業(yè)發(fā)展建設(shè)基地的建設(shè)，如中關(guān)村西區(qū)的改造、清華科技園、北大科技園等12項(xiàng)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目；二是基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，近三年來，園區(qū)內(nèi)改擴(kuò)建的道路遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了三年大變樣的實(shí)施方案，除了白頤路、學(xué)院路、北清路等主干線14條以及快速路目標(biāo)已經(jīng)完成外，還有其他支干線，總計(jì)是20多條道路，120多公里。最后帶來的結(jié)果，就是整體高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?？梢哉f，中關(guān)村正處在向國際化轉(zhuǎn)型的過程之中。地處既有深厚歷史文化底蘊(yùn)、又是首都文教科研區(qū)的中關(guān)村核心區(qū)，交通條件良好，人文環(huán)境優(yōu)越。在這里，我們提出”中關(guān)村第一商務(wù)區(qū)”概念由此應(yīng)運(yùn)而生。預(yù)計(jì)２００２年將有４０萬平方米的寫字樓投入使用，２００３年約有近８０萬平方米的寫字樓投入使用。3， 以聯(lián)想融科中心為代表的高科技物業(yè)的興起，注重高科技客戶 特殊的通訊需求以及人性化方面的需求，諸如新風(fēng)、綠化、自然采光、功能分配、倉庫和研發(fā)空間上都更勝一籌。外地企業(yè)機(jī)構(gòu)大舉入京，與外資企業(yè)機(jī)構(gòu)一道成為北京寫字樓租售市場不容忽視的重要力量；寫字樓投資性買家重出江湖，并呈現(xiàn)出外資機(jī)構(gòu)、內(nèi)資機(jī)構(gòu)帶動國內(nèi)中小買家進(jìn)場的特點(diǎn)；隨著寫字樓產(chǎn)品層次、類型的豐富，北京寫字樓市場已逐漸進(jìn)入以銷售為主的銷售時(shí)期。　中關(guān)村企業(yè)構(gòu)成主要是高新技術(shù)企業(yè)、ＩＴ產(chǎn)品分銷商，以及中介與服務(wù)機(jī)構(gòu)、教育、會計(jì)、律師等。創(chuàng)業(yè)型的企業(yè)經(jīng)常需要加班，所以他們有２４小時(shí)的服務(wù)要求。（三）中介與服務(wù)機(jī)構(gòu)： 由于這些企業(yè)普遍是“合伙人制”，這在中關(guān)村地區(qū)是絕對的主導(dǎo)，所以大多數(shù)中介企業(yè)認(rèn)為購買比租賃好。 總之，針對中關(guān)村大量中小企業(yè)的辦公需求，許多開發(fā)商表示要做符合成長型企業(yè)特殊辦公需要的新產(chǎn)品，如單元小型化、人性化，有彈性辦公空間，并隨著企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張可以不斷變換產(chǎn)品的規(guī)模與檔次等。 ３、關(guān)注寫字樓客戶定位。比如ＩＴ企業(yè)就要有相應(yīng)的寬帶等設(shè)施。在辦公地點(diǎn)的選擇上，企業(yè)會看這里是否有利于開展業(yè)務(wù)，以大大提高工作效率和業(yè)務(wù)拓展。辦公物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)要與進(jìn)駐企業(yè)的形象與需求相吻合，這就要求辦公物業(yè)要針對企業(yè)需要“看人下菜碟”，客戶需要什么樣的服務(wù)，就要幫他們配置到什么程度與水平。滿足先鋒企業(yè)、高科技企業(yè)對物業(yè)的本質(zhì)需求。智能辦公:千兆入戶，百兆到桌面的寬帶網(wǎng)絡(luò),六類布線，12部日本原裝電梯，電梯內(nèi)設(shè)有夜晶電視，可接聽手提電話，電力充足，供應(yīng)容量威110120VA/平方米，自備柴油發(fā)電機(jī)組，確保客戶緊急用電。空調(diào)采用2+2管制風(fēng)機(jī)盤管加新風(fēng)系統(tǒng)，變頻恒壓供水，消防給水一次設(shè)計(jì)安裝到位，可接受有線電視和衛(wèi)星電視。7 政府對西區(qū)宣傳極其重視,明年宣傳將加大力度，向更深、更廣、多層次發(fā)展。3， 西區(qū)整個(gè)開發(fā)周期過長，在一定時(shí)間內(nèi)周邊還是工地，還不