【正文】 改進(jìn)將是長遠(yuǎn)的，替代品出現(xiàn)的可能性極小，并且影響將不會很大（但對以建筑商而言，來自替代品的威協(xié)較大，包括新型建筑材料的應(yīng)用和工廠化生產(chǎn)模式的應(yīng)用）?？v觀當(dāng)前烏市市場，商務(wù)樓盤雖比比皆是，但并未形成規(guī)模，且發(fā)展商多為多元化經(jīng)營，并未形成競爭優(yōu)勢，其中最有競爭力的當(dāng)屬廣匯，廣匯這兩年加大了商務(wù)盤的開發(fā)，尤其是針對小西門及西大橋區(qū)域內(nèi)的開發(fā)，已形成規(guī)模效應(yīng)，但廣匯多元化的經(jīng)營——普通商品房與商務(wù)盤共同開發(fā)的模式，不利于其形成商務(wù)盤開發(fā)的核心競爭優(yōu)勢，只要國際置地苦練內(nèi)功，專于商務(wù)盤的開發(fā)，其形成的專業(yè)化開發(fā)模式，并將可對廣匯形極大的競爭壓力，并最終迫使其退出該市場，并形成壟斷競爭的局面。競爭優(yōu)勢的建立競爭優(yōu)勢 優(yōu)勢取決于能力企業(yè)能力 能力取決于資源企業(yè)資源有形資產(chǎn) 無形資產(chǎn) 土地、資金、設(shè)備 人才、技術(shù)、聲譽(yù)以上圖競爭優(yōu)勢的建立模型中，我們可以看出企業(yè)最終的競爭優(yōu)勢取決于企業(yè)資源，對國際置地而言，企業(yè)資源的有形資產(chǎn)中，資金是我們比較缺乏的，在建立競爭優(yōu)勢時，資金應(yīng)是主要考慮的因素，因此，我們在后面方案中專門對資本運(yùn)作與統(tǒng)籌作了論述。下面，我們先談一下競爭優(yōu)勢的建立。 企業(yè)規(guī)模小 企業(yè)規(guī)劃大　　　　　　　　A②　　　　　　　　　　?、? A B③　　　　　　　　　　?、? B 有競爭優(yōu)勢 無競爭優(yōu)勢B、先大后強(qiáng) A、先強(qiáng)后大兩種不同的成長思路從上圖可以看出，企業(yè)先強(qiáng)后大是建立在競爭優(yōu)勢的基礎(chǔ)上進(jìn)行擴(kuò)張的，而先大后強(qiáng)是在形成規(guī)模后建立競爭優(yōu)勢，在市場競爭的初級階段：先大后強(qiáng)的戰(zhàn)略實(shí)施可先占有市場再建立競爭優(yōu)勢，這也無可厚非，但在當(dāng)今烏市地產(chǎn)的盤整期，這種策略將不可行，會導(dǎo)致我們在擴(kuò)張中還未建立競爭優(yōu)勢，便被市場所淘汰，功虧一簣。支持理由：市場細(xì)分、目標(biāo)客戶個性化、多元化的選擇使我們只有開發(fā)出與競爭對手不同的產(chǎn)品與其競爭，并適應(yīng)市場需求。以房地產(chǎn)開發(fā)為主要模式，同時逐步介入物業(yè)服務(wù)、物業(yè)經(jīng)營（營銷租賃）、商業(yè)投資等領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)企業(yè)規(guī)?；a(chǎn)業(yè)化擴(kuò)張。在此，我們先從建立國際置地經(jīng)營戰(zhàn)略角度出發(fā)作如下建議：房地產(chǎn)市場的開發(fā)主體大致可分四類即：高端市場的高檔住宅開發(fā)；中端市場的規(guī)?；≌_發(fā)；低端市場的經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)；城市中心商務(wù)樓盤的開發(fā)；在此，我們建議國際置地走第四類開發(fā)思路，即：城市中心商務(wù)樓盤的開發(fā)支持理由：國際置地已有商務(wù)樓盤的開發(fā)項(xiàng)目——南門國際城，這一大項(xiàng)目的成功，定可通過項(xiàng)目品牌形象，大大提升國際置地的企業(yè)品牌形象，同時國際實(shí)業(yè)的貿(mào)易主業(yè)對商務(wù)盤開發(fā)也大有助益。后期開發(fā)跟進(jìn)不足 容積率高 相同功能定位的規(guī)模化社區(qū)尚未出現(xiàn)S（優(yōu)勢） O（機(jī)會）在消費(fèi)群爭奪方面，天安名門、紅十月花園和陽光花苑主要針對住宅消費(fèi)人群，其它沿街單體樓則主要針對商務(wù)辦公人士，而南門國際城則兩者都要考慮。 項(xiàng)目對手產(chǎn)品力銷售力品牌力廣匯房產(chǎn)規(guī)模化開發(fā)，具有較大的成本優(yōu)勢，戶型及規(guī)劃較好，建筑品質(zhì)一般完善的銷售網(wǎng)絡(luò)及強(qiáng)大的人員推銷隊(duì)伍，使廣匯具有極強(qiáng)的推廣能力，但業(yè)務(wù)人員素質(zhì)較低有知名度而無美譽(yù)度，客戶服務(wù)意識差，目前正在強(qiáng)化新天房產(chǎn)超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)及高品質(zhì)的產(chǎn)品質(zhì)量，使產(chǎn)品擁有較大優(yōu)勢，但成本較高銷售網(wǎng)絡(luò)不健全，銷售人員主動推廣意識較差，但銷售人員擁有較高素質(zhì)品牌三度：知名度、美譽(yù)度及忠誠度均較高，客戶服務(wù)意識強(qiáng)國際置地過高的土地成本使容積率高、產(chǎn)品優(yōu)勢不明顯，但在建筑質(zhì)量及價(jià)格上有一定優(yōu)勢銷售網(wǎng)絡(luò)不健全，銷售流程混亂，銷售人員整體形象一般，優(yōu)勢是銷售人員推廣力較強(qiáng)有知名度而無美譽(yù)度，客戶服務(wù)意識一般競爭企業(yè)分析比較表★競爭對手分析評述從競爭企業(yè)角度出發(fā)，國際置地同新天、廣匯相比差距較大，主要表現(xiàn)在與新天的品牌差距和與廣匯的銷售能力的差距上。形成多種房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式消費(fèi)者消費(fèi)缺乏理性盤整期2002年—2005年政府對地產(chǎn)市場宏觀控制力差；消費(fèi)趨于理性。至于住宅市場，隨著居民人口及收入的增加，以及二手房交易的活躍，住宅消費(fèi)市場必將穩(wěn)中有升。形成良性競爭局面。過熱的市場開發(fā)，使各開發(fā)商面臨嚴(yán)重的銷售壓力，迫使各發(fā)展商壓縮開發(fā)量，重點(diǎn)進(jìn)行已開發(fā)樓盤的清理，這一時間持續(xù)時間不會過長，預(yù)計(jì)為三年左右，這主要和全國地產(chǎn)穩(wěn)步上升，西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展加快等宏觀利好因素有關(guān)，將不會出現(xiàn)內(nèi)地房地產(chǎn)盤整期達(dá)五至七年的現(xiàn)象。2001年，市場競爭態(tài)勢的加劇，迫使各發(fā)展商紛紛界入概念炒作，以期通過一兩個概念炒出一片市場，殊不知，在房產(chǎn)無任何優(yōu)勢的情況下，毫無個性的概念炒作，只能加大消費(fèi)者的不信任感，產(chǎn)生消費(fèi)信心危機(jī)，這點(diǎn)，對每一家地產(chǎn)公司，相信都不是件好事。中天大廈銷售也達(dá)到60%以上，而新天據(jù)統(tǒng)計(jì)，占全市房地產(chǎn)開發(fā)量的一半，比2000年增長一了倍多，而其中高層的空置就占到67%，約為76萬m2，按照2001年烏市高層消費(fèi)總量約50萬m2計(jì)，僅消耗這些空置的高層即需一年時間，市場供需的嚴(yán)重失衡，使高層市場整體低迷，成為影響高層銷售的最根本因素。市場處于完全無序的競爭狀態(tài)下，惡性競爭明顯?！镞^熱期：98年至2001年，隨著國家將房地產(chǎn)定為國家的支柱的產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)房產(chǎn)發(fā)展的一系列國家政策的出臺，包括取消福利分房、降息，延長貸款年限等，烏市房地產(chǎn)業(yè)獲得蓬勃發(fā)展，烏市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱現(xiàn)象?！锩妊科冢?7年以前，稱得上是烏市地產(chǎn)市場發(fā)展的萌芽期，該階段的最大特點(diǎn)是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)明顯，政府主導(dǎo)，單位福利分房。眾多發(fā)展商一哄而上，產(chǎn)品品質(zhì)普遍不高。烏市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，主要表現(xiàn)在以下三方面：市場供需嚴(yán)重失衡。中天大廈借高檔寫字樓上升期，介入此市場，獲得不俗的銷售業(yè)績，中泉廣場的寫字間銷售率已達(dá)到65%，而廣匯過渡概念炒作，使消費(fèi)者無所適從，缺乏購買決策信心?！锉P整期：2002年至2005年將進(jìn)入烏市房地產(chǎn)開發(fā)的盤整期。廣匯、康普等可借助規(guī)?；_發(fā)，進(jìn)行產(chǎn)品復(fù)制，獲得成本優(yōu)勢，新天則可利用形成的品牌優(yōu)勢，占領(lǐng)高端市場，實(shí)施差異化競爭優(yōu)勢，而一些中小公司，則可針對細(xì)分市場，進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，獲得目標(biāo)集聚的競爭優(yōu)勢，