【正文】 況及國際置地現(xiàn)有的企業(yè)資源，直接進(jìn)入壟斷部分已不大可能，因此，我們?yōu)閲H置地設(shè)計(jì)了由無序競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入壟斷競(jìng)爭(zhēng)的 發(fā)展模式，即先在無序競(jìng)爭(zhēng)中建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，將企業(yè)做強(qiáng)，然后做大，并進(jìn)入壟斷競(jìng)爭(zhēng)局面。小區(qū)文化品位、環(huán)境、服務(wù)對(duì)這部分消費(fèi)群擁有較強(qiáng)的吸引力。一期延升識(shí)別概念：烏市首席商務(wù)公寓（突出商住一體的設(shè)計(jì)理念）。將售房部遷至中心花園，并全面進(jìn)行包裝。建立系統(tǒng)有序的銷售管理流程形成現(xiàn)場(chǎng)看房熱潮新聞事件8南門滄桑深挖南門歷史，向社會(huì)廣泛征集南門資料，并公開征文，在媒體全面報(bào)道。四建立業(yè)主服務(wù)中心策劃用意服務(wù)是物業(yè)形象的最佳體現(xiàn)，最能體現(xiàn)物業(yè)的差異化，因此，建議成立業(yè)主服務(wù)中心，主要受理業(yè)主投訴，并每周編印一期業(yè)主聯(lián)誼會(huì)刊，對(duì)業(yè)主投訴解答，新的服務(wù)項(xiàng)目，近期俱樂部活動(dòng)及一些日常生活常識(shí)進(jìn)行宣傳，該刊物主要對(duì)內(nèi)部業(yè)主發(fā)行（免費(fèi)），并通過中郵廣告進(jìn)行針對(duì)性投遞，通過業(yè)主聯(lián)誼會(huì)刊及消費(fèi)投訴服務(wù)，全面提升小區(qū)物業(yè)服務(wù)形象，并擴(kuò)大宣傳效果。通過新聞發(fā)布會(huì)，傳播南門國際城的規(guī)劃理念、發(fā)展趨勢(shì)、以及專家評(píng)述，并確立國際置地未來商務(wù)樓盤的開發(fā)思路及品牌定位，增強(qiáng)消費(fèi)者的認(rèn)知及消費(fèi)信心。通過送一年按揭款，解決客戶當(dāng)年付款壓力大的后顧之憂。集體購買，提高了銷售成交率及人際傳播效果。影視廣告主要選擇在售樓中心播放，同時(shí)選一些電視臺(tái)的非黃金時(shí)間段以專題形式播出。發(fā)布排期及廣告預(yù)算：暫略。包裝項(xiàng)目，從市場(chǎng)獲取資金。在品牌維護(hù)方面，應(yīng)在經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的指導(dǎo)下，全面推行前面概念建設(shè)中的一致性殼層傳播理念，使南門國際城內(nèi)涵與外延相一致并交相揮映。房地產(chǎn)企業(yè)，如果沒有充足的資金，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)如此激烈的今天，生存已不大可能，具體的資本籌措建議采用以下三種方式：包裝企業(yè)，促進(jìn)與內(nèi)地商業(yè)企業(yè)合作對(duì)國際置地全面包裝，確立以商務(wù)樓盤為開發(fā)定位的品牌形象，形成完善的商業(yè)模式。⑥廣播廣告針對(duì)有車族及出租車司機(jī)，適當(dāng)進(jìn)行廣播投放，時(shí)段以早、中、晚為宜，廣告以品牌廣告為主。傳播策略從以往的地毯式廣告轟炸向精確制導(dǎo)，針對(duì)性廣告?zhèn)鞑マD(zhuǎn)變，要求建立準(zhǔn)客戶群檔案，針對(duì)準(zhǔn)客戶群針對(duì)性宣傳。五集體購房?jī)?yōu)惠計(jì)劃策劃用意：凡現(xiàn)場(chǎng)看房者，三人組成一組，五人組成一組，集體購房，可享受9折優(yōu)惠。其次，還可考慮在一些商場(chǎng)及大型家具賣場(chǎng)設(shè)置銷售專柜，擴(kuò)大營(yíng)銷傳播面。七南門國際城商住形象工程策劃用意：對(duì)南門國際城進(jìn)行形象的全面包裝，具體操作形式主要以論壇，新聞發(fā)布會(huì)的形式展開。三成立南門國際城業(yè)主俱樂部策劃用意：成立業(yè)主俱樂部，定期舉辦一些聯(lián)誼會(huì)、音樂會(huì)及研討會(huì)等，豐富社區(qū)文化內(nèi)涵，使業(yè)主有一種歸屬感，以此形成口碑傳播效應(yīng)。新聞事件3中央商務(wù)區(qū)住宅規(guī)劃理念全面論述南門國際城一期商務(wù)公寓的規(guī)劃理念新聞事件4中央商務(wù)區(qū)全面改變?yōu)跏腥松钅Ｊ酵怀鲋醒肷虅?wù)區(qū)商住一體，生活便利的生活模式新聞事件5商務(wù)理念與人文理念結(jié)合，構(gòu)筑南門國際城從中央商務(wù)區(qū)商務(wù)功能的角度和住宅中人文理念（南門體系文化）的剖析，體現(xiàn)南門國際城商住一體的價(jià)值理念。針對(duì)性的廣告?zhèn)鞑ト嬲归_；建立有效的銷售模式對(duì)大門西側(cè)的平地進(jìn)行平整，簡(jiǎn)單綠化形成公共活動(dòng)場(chǎng)所，塑造人氣。核心概念：烏市首席中央商務(wù)區(qū)。消費(fèi)群類型：效益較好的企業(yè)單位和事業(yè)單位管理者職業(yè)特征：多為石油、電信、銀行及學(xué)校等單位的管理者及高收的專業(yè)技術(shù)人才。這一細(xì)分市場(chǎng)，迅速建壟斷地位。針對(duì)現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，提出進(jìn)入細(xì)分市場(chǎng)專業(yè)化經(jīng)營(yíng)的思路，通過專業(yè)和經(jīng)驗(yàn)打敗對(duì)手，建立市場(chǎng)壁壘。分析影響企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的五個(gè)因素，主要目的在地趨利避害，充分利用市場(chǎng)機(jī)會(huì)，建立市場(chǎng)壁壘，形成部分優(yōu)勢(shì)。競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的建立是企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中制勝的法寶，但競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的實(shí)施完全依賴于競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的建立?？紤]到商務(wù)樓盤對(duì)物業(yè)服務(wù)，物業(yè)經(jīng)營(yíng)及商業(yè)合作的依賴性，建議國際置地未來可加大這塊的投入力度，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)規(guī)?；a(chǎn)業(yè)化擴(kuò)張的目的，并達(dá)到企業(yè)內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)互補(bǔ)。企業(yè)力、銷售力及品牌力不足 三、經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略定位在前述分析中，已經(jīng)清楚地反映出國際置地消費(fèi)者對(duì)南門體育館有較深的情感從以上分析評(píng)述不難看出，南門國際城擁有諸多優(yōu)勢(shì)，最大的不利點(diǎn)是來企業(yè)內(nèi)部——企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，因此，重視企業(yè)經(jīng)營(yíng)，塑造企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，通過企業(yè)力帶動(dòng)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的發(fā)揮成為本案策劃的重點(diǎn)。針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析，我方主要從競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)及竟?fàn)幬飿I(yè)兩方面分析；★競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)在整個(gè)高層市場(chǎng)的開發(fā)中，主要以廣匯、新天、國際置地為主，建工集團(tuán)市場(chǎng)處于無序競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致專業(yè)化分工，未來房地產(chǎn)企業(yè)將形成多種商業(yè)模式，包括：房地產(chǎn)開發(fā)模式；物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式；物業(yè)服務(wù)模式；房屋制造模式；房地產(chǎn)銷售代理模式；投資公司模式；混合模式等。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，一些缺乏競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)企業(yè)被淘汰出局，根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)原理，企業(yè)獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不外乎三種戰(zhàn)略，即：成本領(lǐng)先戰(zhàn)略、岐異化戰(zhàn)略及目標(biāo)集聚戰(zhàn)略，只有獲取以上三種優(yōu)勢(shì)的企業(yè)，方可取得勝利。匯豐園則介入豪宅市場(chǎng)，在市場(chǎng)上取得不俗的表現(xiàn)，所以， 行市場(chǎng)細(xì)分，順應(yīng)房產(chǎn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的趨勢(shì)，是該階段地產(chǎn)營(yíng)銷的制勝策略。以上幾點(diǎn)是對(duì)烏市地產(chǎn)開發(fā)過熱期的總結(jié)性描述，下面我們重點(diǎn)分析一下烏市房地產(chǎn)市場(chǎng)之現(xiàn)狀。國際置地經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略規(guī)劃及南門國際城營(yíng)銷概案一、市場(chǎng)分析、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)烏市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，已經(jīng)經(jīng)歷了兩個(gè)時(shí)期，現(xiàn)在正進(jìn)行第三個(gè)發(fā)展階段。企業(yè)的品牌意識(shí)較差。天安名門、廣匯未來幾年的發(fā)展趨勢(shì)，將對(duì)南門國際城的營(yíng)銷起著至關(guān)重要的作用，在此特作如下預(yù)測(cè)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將出現(xiàn)二級(jí)分化現(xiàn)象。形成多種房地產(chǎn)商業(yè)模式。眾多地產(chǎn)商一哄而起，產(chǎn)品品質(zhì)普遍不高，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重；消費(fèi)者趨于理性消費(fèi)知已知彼，方可百戰(zhàn)百勝。與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較，南門國際城取得不俗的銷售業(yè)績(jī)，在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中處于領(lǐng)先水平。超前的規(guī)劃設(shè)計(jì) 消費(fèi)者缺乏消費(fèi)決策信心支持理由：國際置地現(xiàn)在尚不具備多元化經(jīng)營(yíng)實(shí)力，因此以主業(yè)——房地產(chǎn)開發(fā)為主。因此，建議國際置地走先強(qiáng)后大的戰(zhàn)略實(shí)施道路。相比有形產(chǎn)而言，無形資產(chǎn)的匱乏使國際置地很難建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，因此，對(duì)無形資產(chǎn)的建設(shè)將是我們未來工作的重點(diǎn)，包括企業(yè)文化建設(shè)、品牌建設(shè)、銷售模式建立、管理架構(gòu)重組等，這一切在本案中都有相關(guān)說明，在此不在聱述。通過上述分析，我們對(duì)國際置地提出以下建議，以便充分應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)壓力對(duì)企業(yè)發(fā)展造成的不利影響。確定了目標(biāo)市場(chǎng)后，競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)的演變有三條路可走，一是企業(yè)在推出產(chǎn)品時(shí)迅速擴(kuò)大規(guī)模，增強(qiáng)企業(yè)實(shí)力，以強(qiáng)大的攻勢(shì)占據(jù)“第一”的寶座，推動(dòng)市場(chǎng)由初級(jí)競(jìng)爭(zhēng)直接進(jìn)入壟斷競(jìng)爭(zhēng)局面，這是最理想的結(jié)果，格蘭仕微波爐即應(yīng)用了此策略，以其技術(shù)優(yōu)勢(shì)，規(guī)模化的生產(chǎn)，帶來價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)，直接進(jìn)入壟斷局面；海爾冰箱進(jìn)入美國市場(chǎng)也采取了此策略，即直接進(jìn)入小型冰箱。置業(yè)特點(diǎn)：二次置業(yè)，以居住為主要目的，有少數(shù)投資者。為使項(xiàng)目的整體形象和分期形象統(tǒng)一，又使分期項(xiàng)目擁有自己的個(gè)性，建議采用主副品牌策略，即在項(xiàng)目核心概念下，延升出多個(gè)分期項(xiàng)目概念。