【正文】 都的規(guī)劃細節(jié)還不十分了解，我司將進一步進行跟蹤關(guān)注。五、項目整體定位216。 整體規(guī)劃思路常州房地產(chǎn)發(fā)展迅猛樓市火暴 樓市看漲不看跌，投資趁早湖塘區(qū)域房地產(chǎn)健康發(fā)展，炒房少 區(qū)域樓市無泡沫，有增值空間金雞路擴建 使地塊價值脫胎換骨地塊地段較好，有規(guī)模優(yōu)勢 交通方便/配套齊全/天然河景/道路擴建適宜做中等規(guī)模中高檔社區(qū) 可聘請知名物業(yè)管理提升樓盤檔次 中高樓盤需要休閑健身去處 項目周邊配套雖全，仍需會所畫龍點睛以多層、小高層為主，圍合布局 景觀做精，戶型創(chuàng)新，智能化適用宣傳銷售推廣主題 14萬平方米雙水景中央生活特區(qū)216。 整體定位本地塊原為工業(yè)小區(qū)集中區(qū)域，位于老中央生活區(qū)內(nèi)，周邊配套較為齊全，此區(qū)域政府規(guī)劃為湖塘橋北大型生活居住區(qū)，但居住層次多以工薪階層為主，因此本項目不適宜做頂級樓盤，因為沒有一個高檔的居住氛圍，因此我們給項目的定位是：集購物、娛樂、休閑、居住、餐飲于一體的中高檔社區(qū)。六、項目形象主題定位u 案名建議水 漾 年 華繽紛水漾嘉年華14萬平米雙水景中央生活特區(qū)釋義：此廣告語時尚感強，親水特征一目了然。副標(biāo)題突出“雙水景”概念，一為天然水景，自然不加修飾；一為工匠用心之作，繽紛蕩漾?！叭收邜凵?，智者樂水”，居住其間，可感受生命年華的美好、享受本案所賦予的生活特權(quán)。廣告語朗朗上口，富有詩意，給人以無窮的遐想，充分體現(xiàn)本案大空間、雙水景特征。語言簡短，上口快、易于傳播。陽 湖 金 水 灣江南天下秀/璀璨陽湖家14萬平米雙水景中央生活特區(qū)釋義：本案名準(zhǔn)確地概括了該項目所具備的內(nèi)在與外在特征。陽湖為湖塘代稱，表明了該項目所處地理位置?！敖稹奔戎附痣u路，又暗喻此區(qū)位乃“寸金之地”，同時又暗示該項目擁有“金”質(zhì)的內(nèi)涵?！八敝复笸ê?，表明該項目的親水特征，“灣”說明項目規(guī)模大并給人心靈港灣的豐富聯(lián)想。此案名朗朗上口，易于傳播。既符合項目地理特征，又迎合本案消費群體彰顯身份的心理特點。陽 湖 春 曉金雞啼暢/春滿陽湖 14萬平方米雙水景中央生活特區(qū)釋義：其一：本案名“陽湖春曉”富有江南特色，給人以無窮美的遐想；其二：“陽湖春曉”之陽湖是沿用千年湖塘的別名，案名方位明確易記；其三：本案北鄰擴建中金雞路，新金雞路的開通，為項目最大利好，恰如詩中“雄雞一唱天下白”所言，將喚醒陽湖之春曉。此案名與路名相應(yīng)和，又兼具詩情畫意。其四：“陽湖春曉”又有祝福湖塘美好明天的內(nèi)涵。本案名富有韻律、易于傳誦。陽 湖 暢 園 14萬平方米雙水景中央生活特區(qū)釋義：一個“暢”字，寓意無窮。既有諸事一帆風(fēng)順之意，又涵概新金雞路開通之意，同時暗示入住本園將家事、業(yè)事、事事順暢。此案名具有好的口彩，滿足消費者向往吉祥如意的愿望。案名言簡意賅，內(nèi)涵豐富無窮。案名簡單易記、易于傳播。其他案名建議：時代逸居/水清木華/江南世家/陽湖春天u 主題概念建議(一)一條路 一條河 一個家水漾年華繽紛水漾嘉年華—14萬平米雙水景中央生活特區(qū)一條路，擴建中的金雞路,一條河，天然水景大通河,項目最大的優(yōu)勢!一個家，水漾年華。路之端點，水之漾處，是溫暖的家。主題語樸實而有溫暖感，具有豐富的想象空間，體現(xiàn)項目最大的賣點。副標(biāo)題中央生活特區(qū)示意該項目地理位置優(yōu)越，交通便利，配套成熟齊全，為區(qū)政府規(guī)劃湖塘橋北未來大型中央生活區(qū)；雙水景突出項目的環(huán)境優(yōu)勢，家外有河，“園”內(nèi)有溪，彰顯生態(tài)住宅特色。末尾一個“特”字表現(xiàn)項目的尊貴，表達了一種都市生活新主張。u 主題概念建議（二）江南天下秀 璀璨陽湖家釋義：此廣告語具有領(lǐng)袖者的大氣與胸襟。江南本身就是一個別具詩意的名稱，江南天下秀，本案既網(wǎng)羅了江南美景于一身，又包容了江南千年的文化底蘊于其中。是江南傳統(tǒng)文化與江南園林美景集大成者。璀璨陽湖家，比喻本案為陽湖地界新升起的一顆耀眼明星。同時又有因為本案的存在，而使陽湖更加璀璨生輝之意。此廣告語大氣、個性鮮明。與其它樓盤廣告語區(qū)別明顯，使消費者不會產(chǎn)生雷同感或模糊記憶。對仗工整，便于傳播、易于記憶。七、目標(biāo)客戶定位分析目標(biāo)客戶定位知道房子賣給誰，項目也就成功了一半。是“百鳥在林”還是“一鳥在手”？方法決定結(jié)果！仔細研究區(qū)域市場，精細劃分目標(biāo)客戶群，當(dāng)項目、業(yè)主、宣傳成一線時，還擔(dān)心業(yè)主會跑掉嗎？！252。 項目周邊老新村換房居民，為項目主力客群之一；（項目周邊有老壩村、烈帝村、夏雷村等村落，計5千7百多戶家庭，1萬三千多人口。這些村落都面臨拆遷之嫌，是本項目主力客戶群。其中烈帝、降子村是湖塘鎮(zhèn)綜合實力十強村，華家村、降子村是湖塘鎮(zhèn)工業(yè)十強村。周邊村民有很強的購房能力。）252。 項目周邊拆遷戶，為項目主力客群之一；252。 周邊學(xué)校、醫(yī)院、機關(guān)、工薪階層，為項目主力客群之一；252。 大運河改道拆遷戶； 252。 部分投資者252。 外來落戶湖塘者；252。 部分個體、私營業(yè)主252。 其他目標(biāo)客戶特征分析252。 追求生活品質(zhì)，對都市生活向往；252。 有較為穩(wěn)定的工作，拆遷戶有一定的拆遷補助；252。 注重地段、環(huán)境、物業(yè)、服務(wù)及時尚戶型；252。 追求經(jīng)濟實用，對面積、家庭智能化系統(tǒng)要求夠用；252。 能承受25萬左右的總價。八、項目整體規(guī)劃與建筑建議總平圖規(guī)劃本項目北鄰即將擴建30米寬的金雞大道，西側(cè)靠近武宜中路，南連大通河，在深入挖掘地塊特點后，并結(jié)合湖塘區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，我司建議地塊設(shè)計成多層、小高層復(fù)合社區(qū)。小區(qū)整體規(guī)劃建議采用圍合布局，前低后高，前面臨大通河為多層住宅，建議設(shè)計成聯(lián)排疊加別墅，但數(shù)量不宜太多，后面為六層多層成行列式排列，最后面沿街為底商純小高層設(shè)計，部分商鋪可做成會所。然后根據(jù)地塊情況，在不規(guī)則的中北部最西側(cè)和東南部各設(shè)計12幢點式小高層，而不影響后面樓房視野，充分提升土地利用價值。大門建議設(shè)在原拉絲車間附近，建議人車分流設(shè)計，一條主干道貫通小區(qū)南北，將小區(qū)一分為二，在小區(qū)主入口處設(shè)計大型主題廣場，導(dǎo)入“疊水瀑布”匯入沿主干道蜿蜒相依的一條小溪內(nèi)，組團景觀散落在小區(qū)建筑內(nèi)。這樣設(shè)計，小區(qū)整體呈階梯狀，南低北高，負陰抱陽，猶如太師椅一樣，每幢樓都有足夠的開闊視野，冬天還可抵御北方寒流，符合陰陽風(fēng)水之說，常州大型樓盤金色新城、萊茵花苑等就是采用此種整體布局。在整體規(guī)劃布局中，之所以建議沿大通河處設(shè)計幾幢聯(lián)排疊加別墅，實則醉翁之意不在酒，而在于畫龍點睛，來提升項目檔次，以提高業(yè)主“期望價格勢能”。會所建議設(shè)置在部分沿街商鋪內(nèi)，這樣一則能夠保證小區(qū)內(nèi)環(huán)境安靜，二則可對外經(jīng)營對內(nèi)服務(wù)，以保證以后會所正常服務(wù)。目前，在各大城市社區(qū)中，小區(qū)內(nèi)會所經(jīng)營管理一直是老大難問題，如果只對小區(qū)內(nèi)服務(wù)，經(jīng)營難以為繼服務(wù)水平不高，成為開發(fā)商一個包袱，如果對外經(jīng)營，小區(qū)出入人員雜亂難以管理。如果會所沿街設(shè)立，上述問題將不再成為問題！會所在對內(nèi)優(yōu)惠服務(wù)的同時可對外營業(yè)，增加利潤以解決會所的實際生存問題并籍此來提高服務(wù)水平，做到開發(fā)商既無包袱之憂業(yè)主也滿意其服務(wù)，一舉數(shù)得，而金雞路的擴建可謂成人之美。另外在會所的經(jīng)營管理上可對外招標(biāo)也可自己經(jīng)營。 建筑建議l 建筑風(fēng)格 鑒于項目多層、小高層設(shè)計特點，根據(jù)湖塘現(xiàn)有樓盤建筑風(fēng)格，為挖掘項目賣點，實行差異化競爭，我司建議建筑風(fēng)格宜采用現(xiàn)代主義與歐洲新古典主義風(fēng)格相結(jié)合的建筑風(fēng)格，即以現(xiàn)代板式設(shè)計為主調(diào)，添加歐式新古典主義的時尚元素，比如屋頂、陽臺、立面的處理，做成類似“TOWNHOUSE”風(fēng)格的多層建筑，尊貴典雅中富含現(xiàn)代生活氣息。我們之所以建議添加歐洲新古典主義建筑風(fēng)格元素設(shè)計，主要有如下幾點考慮：其一，我項目建筑形態(tài)為多層、小高層設(shè)計，適宜做成類似“TOWNHOUSE”的產(chǎn)品風(fēng)格；我們之所以選擇歐洲新古典主義建筑風(fēng)格，而擯棄“巴洛克”和“洛可可”歐洲建筑風(fēng)格，就是考慮新古典主義風(fēng)格是在舊古典主義對稱、秩序、均衡、理性、嚴(yán)格的建筑風(fēng)格上添加現(xiàn)代時尚的音符，符合中國人的居住習(xí)慣；其二，在房屋結(jié)構(gòu)基本不變的前提下，增加歐式風(fēng)格，建筑成本相差無幾；其三，“TOWNHOUSE”正成為一種“城市造鎮(zhèn)”計劃的主打產(chǎn)品，受到市場歡迎，如常州奧林匹克花園就有“TOWNHOUSE”產(chǎn)品。值得注意的是，我司建議是添加“TOWNHOUSE”產(chǎn)品元素，而不是建造“TOWNHOUSE”產(chǎn)品就是出于項目中高檔定位以及湖塘購房消費特點的考慮；其四，也是最重要的，本產(chǎn)品為創(chuàng)新產(chǎn)品，有種多層別墅的建筑感覺，目前在湖塘市場尚屬首創(chuàng)，根據(jù)我司對湖塘市場消費心理的深入了解，相信本產(chǎn)品一經(jīng)推出定會受到市場歡迎。l 建筑布局①建筑單體的走線盡量平行，秩序感強并可避免漏斗效應(yīng)而產(chǎn)生強風(fēng)帶。②建筑擺設(shè)、朝向、布局應(yīng)盡量面向景觀資源。③玻璃采用與小區(qū)內(nèi)整體氛圍相統(tǒng)一的色彩。④建議沿街商鋪臨街柱距68米左右。l 建筑立面① 小高層三段式設(shè)計，以基座、腰線、線板等進行分段化處理。② 多層除釉面磚及涂料外，可考慮運用部分仿真石磚，可營造歐洲建筑風(fēng)情。③ 底墻面可采用具有文化底蘊的浮雕設(shè)計。④