【正文】 萬國金色家園48畝小高層2150起240096130340多層2030起2100851263043．7板塊市場房地產(chǎn)綜合指標(biāo)統(tǒng)計及分析板塊市場綜合指表分析價格水平物業(yè)及建筑型態(tài)規(guī)模水平客源樓盤數(shù)量主力戶型住宅3000以下主要以小高層及高層為主，靠未央湖區(qū)域有別墅的入市百畝以上的大盤為主主要是市區(qū)的中高端消費群數(shù)量不多,以大盤為主大面積的三室二廳為主別墅3000—6000左右3．8板塊市場發(fā)展現(xiàn)狀特點分析城北板塊先規(guī)劃，后開發(fā)，土地儲備大?；A(chǔ)配套現(xiàn)在已跟上來，正處于前期發(fā)展的階段。板塊市場的土地價格低，使開發(fā)成本直接降低。板塊位置也處于西安城市發(fā)展的重點區(qū)域，是兩個主要發(fā)展方向之一。板塊市場以中等規(guī)模的中檔項目為主，價格水平比南部低，但高于其他板塊。商業(yè)地產(chǎn)項目市場發(fā)展，現(xiàn)時相對滯后。西安經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的發(fā)展正處于中期發(fā)展階段，提供的支持力相對高新對南部的支持顯得有限。3．9板塊市場的發(fā)展趨勢分析開發(fā)區(qū)的建設(shè)和大盤及商業(yè)地產(chǎn)項目的進入形成其近期發(fā)展的特點。由于板塊土地儲備大，地價低，將出現(xiàn)大量較高品質(zhì)低價格的高性價比項目。開發(fā)區(qū)內(nèi)有望形成CBD區(qū)，現(xiàn)時的城運村相應(yīng)地將成為CLD區(qū)（中央居住區(qū)），大盤項目將會多在此區(qū)發(fā)展。板塊內(nèi)存在依托未央湖度假區(qū)的低密度住宅區(qū)，發(fā)展將以別墅類的項目為主。4．城東板塊房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r分析4．1主要發(fā)展區(qū)位及各片區(qū)市場發(fā)展分析片區(qū)市場片區(qū)地位發(fā)展特點發(fā)展趨勢興慶宮片區(qū)（以東關(guān)正街和興慶路位軸心）主要發(fā)展區(qū)域1靠近城區(qū)，是城東現(xiàn)時的主要發(fā)展區(qū)，樓盤密集。2住宅市場以中小項目為主，但價格水平高。3商業(yè)物業(yè)市場以商住樓和寫字樓為主，而且主要集中此片區(qū)。1繼續(xù)發(fā)展高中檔的中小規(guī)模項目2商業(yè)地產(chǎn)市場將繼續(xù)發(fā)展，在次片區(qū)形成區(qū)域商業(yè)中心區(qū)。3將從主要發(fā)展區(qū)轉(zhuǎn)移到商業(yè)發(fā)展區(qū)。東高新片區(qū)發(fā)展中的區(qū)域1房地產(chǎn)時常相對滯后，開發(fā)和供應(yīng)量不大，以中小項目為主2片區(qū)價格較高，發(fā)展?jié)摿^大1隨著實際市中心區(qū)的向南移，東高新將得到再發(fā)展。2此片區(qū)的重點發(fā)展向東南的交大科技園等科技園區(qū)浐河開發(fā)區(qū)發(fā)展中的區(qū)域1依托浐河開發(fā)區(qū)，但開發(fā)區(qū)的支持力度較弱2房地產(chǎn)項目不多，主要是住宅項目。3目前開發(fā)土地儲備多，以大盤為主的發(fā)展格局已定。1浐和開發(fā)區(qū)的發(fā)展，將真正對片區(qū)市場提供支持。2主要將以大盤開發(fā)為主，結(jié)合利用其他板塊所缺乏的水資源，開發(fā)低密度住宅區(qū)3此片區(qū)將成為城東主要發(fā)展區(qū)現(xiàn)時的主要區(qū)域在靠近內(nèi)城區(qū)的興慶宮片區(qū)，將來從以中小型項目為主轉(zhuǎn)到以商業(yè)物業(yè)為主，形成商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展區(qū)。浐河開發(fā)區(qū)擁有其他板塊沒有的水資源可利用，加上土地儲備大，將開發(fā)低密度，中高檔的綜合型大盤項目。4．2板塊房地產(chǎn)發(fā)展背景板塊內(nèi)商貿(mào)云集、流通活躍。商業(yè)消費圈位于興慶宮區(qū)，也是未來的商業(yè)集中區(qū)域。開發(fā)浐河是城東的發(fā)展方向，將形成低密度住宅區(qū)，向南與未來的西安新中心連接是通過東高新區(qū)，而東高的中小型科技園也是刺激市場的亮點。4．3板塊市場屬性城東板塊中，房地產(chǎn)發(fā)展格局清析。市場目前靠近城區(qū)的主要是中小規(guī)模的住宅項目為主，部分商住樓。東高新主要是中等規(guī)模的項目為主，東部的浐河開發(fā)區(qū)以大盤開發(fā)為主。4．4板塊市場產(chǎn)業(yè)構(gòu)成板塊市場的產(chǎn)業(yè)主要以商貿(mào)批發(fā)和工業(yè)兩方面構(gòu)成，建立浐河開發(fā)區(qū)后，科技產(chǎn)業(yè)開始發(fā)展，但板塊并不會以科技產(chǎn)業(yè)為主，而是結(jié)合工業(yè)一起發(fā)展。商貿(mào)批發(fā)業(yè)的發(fā)展，能為板塊市場帶來一定數(shù)量生力軍，如一些生意人和暴發(fā)戶等，浐河開發(fā)區(qū)的建立也為板塊輸入了一定的科技產(chǎn)業(yè)人才。4．5板塊市場在售重點項目分析項目名稱規(guī)模建筑類型售價水平均價戶型面積供應(yīng)量交大數(shù)碼家園1200畝商業(yè)3150起350020205215小高層2900起3100128193828朝陽天下23畝高層2950起3100103237440東新城市花園45畝高層3000起3400127281620青青逸景265畝小高層2100起230080260520聯(lián)排別墅3350起380016527032東方星座15畝高層2850起3100133179702朝陽無限20畝小高層2500起275084131380新興IN家園12畝小高層2680起280092137110世貿(mào)大廈39畝商住3680起40158630790小高層2650起290092175654．6板塊市場房地產(chǎn)綜合指標(biāo)統(tǒng)計及分析價格水平物業(yè)及建筑型態(tài)規(guī)模水平客源樓盤數(shù)量主力戶型高檔中高檔以高層、小高層及多層主要是占地幾十畝的中小型樓盤為主以東郊原居民及中心區(qū)的消費群體為主目前數(shù)量不多，主要以東二環(huán)以內(nèi)的較為集中三室二廳和二室二廳為主2900～34002900以下4．7板塊市場發(fā)展現(xiàn)狀特點分析板塊價格水平較高，基本可與城南持平。但發(fā)展空間不大，存在一定泡沫。城東的產(chǎn)業(yè)對房地產(chǎn)市場的支持有限，板塊吸納的是城南的賣家和部分城北的賣家。4．8板塊市場的發(fā)展趨勢分析板塊市場的重點發(fā)展方向?qū)⑹窍驔汉娱_發(fā)區(qū)及東高新東擴和南移。板塊市場住宅物業(yè)的價格水平有可能會回落，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展是一個重點，批發(fā)市場有可能會整合改造。城東板塊的東部的浐河開發(fā)區(qū)將是以低密度大盤開發(fā)為主。板塊的南部，由于靠近城南，將得到更多的發(fā)展機會。5．城西板塊房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r分析5．1主要發(fā)展區(qū)位及各片區(qū)市場發(fā)展分析由于板塊市場的發(fā)展背景以重工業(yè)區(qū)為主，而且歷史悠久，城市格局已形成固定的模式，想發(fā)展就要花大力氣，因此現(xiàn)有格局一直是城西房地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸。而現(xiàn)時板塊的核心發(fā)展區(qū)，也是唯一的房地產(chǎn)集中片區(qū)，是玉祥門片區(qū)。片區(qū)市場片區(qū)地位發(fā)展特點發(fā)展趨勢玉祥門片區(qū)（以勞動路—西關(guān)正街—大慶路為主軸）現(xiàn)時的核心發(fā)展區(qū)1依托靠近內(nèi)城地理位置發(fā)展。在西咸一體化的戰(zhàn)略下發(fā)展。2片區(qū)內(nèi)項目基本上中小型項目。3由于此區(qū)的商業(yè)物業(yè)與氛圍缺乏，新上市的中型項目均引入超市等生活配套作賣點1片區(qū)將繼續(xù)向西發(fā)展，并更好實際利用西咸一體化，機場迎賓線的作用。2向西將出現(xiàn)郊區(qū)化，大盤化，出現(xiàn)高性價比的近郊大盤。3在向西發(fā)展中，西南方向?qū)⑹侵攸c，將與同屬發(fā)展中的高新二期連接。有利于價值與價位的提升。豐禾路片區(qū)次要發(fā)展區(qū)1住宅區(qū)的規(guī)劃，依托于玉祥門片區(qū)發(fā)展2項目不多但較集中3除了一個中等規(guī)模的項目外，都是小型項目，價位同區(qū)最低。將與玉祥門片區(qū)連成一片發(fā)展。作為一個住宅區(qū)。5．2板塊房地產(chǎn)發(fā)展背景城西是西安發(fā)展較早的區(qū)域，經(jīng)過多年的發(fā)展，西郊已成為以機械、電子工業(yè)為主的“電工城”，區(qū)域內(nèi)道路密集，交通發(fā)達，但西郊是西安的重工業(yè)區(qū)，房地產(chǎn)相對滯后。另外，各工礦企業(yè)集資建房直接削弱了商品房的優(yōu)勢，現(xiàn)時板塊內(nèi)的商業(yè)物業(yè)和配套缺乏，商業(yè)氛圍弱，使居住還是較為不方便。5．3板塊市場屬性目前板塊市場以中小規(guī)模的住宅項目為主，未來的發(fā)展方向?qū)⒗^續(xù)以中小型項目為主，但商業(yè)地產(chǎn)項目的發(fā)展也是其方向。而在靠近城區(qū)的位置發(fā)展同時，向西將出現(xiàn)大盤化和郊區(qū)化發(fā)展。5．4板塊市場產(chǎn)業(yè)構(gòu)成板塊內(nèi)主要是傳統(tǒng)重工業(yè)，近幾年受到產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響，導(dǎo)致板塊內(nèi)消費群體普遍為中低收入的消費階層。5．5板塊市場在售重點項目分析項目名稱規(guī)模建筑類型售價水平均價戶型面積供應(yīng)量新興港灣41畝商住2650起275067108120小高層2700起290081117160多層2600起28507813676旭景名園120畝高層2850起32001091931800小高層2800起3050120144多層2650起290098129蔚藍印象109畝小高層2780起2900552251300蔚藍花城360畝多層2100起2350761334000都市綠洲55畝多層2950起310073112800金橋美麗園小高層3280起35001011831205．6板塊市場房地產(chǎn)綜合指標(biāo)統(tǒng)計及分析價格水平物業(yè)及建筑型態(tài)規(guī)模水平客源樓盤數(shù)量主力戶型高檔中高檔以多層及小高層為主,有少量高層入市基本上以百畝左右的樓盤為主以西郊原居民及西高新開發(fā)區(qū)的工薪階層為主主體樓盤集中在西二環(huán)以內(nèi),但盤量不多二室二廳和三室二廳為主280032002800以下5．7板塊市場發(fā)展現(xiàn)狀特點分析板塊市場內(nèi)房地產(chǎn)價格水平偏低，區(qū)位價值在各板塊中最弱。房地產(chǎn)項目量少，集中在靠近內(nèi)城區(qū)位置。主要是住宅項目，商業(yè)項目發(fā)展滯后。早期較大量的集資房建設(shè)制約了板塊的房地產(chǎn)發(fā)展。經(jīng)過玉祥門片區(qū)的發(fā)展，板塊房地產(chǎn)市場已有起色。開始成片發(fā)展。5．8板塊市場的發(fā)展趨勢分析增強板塊市場的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，加大基礎(chǔ)配套的投入，將是快速改善板塊房地產(chǎn)發(fā)展背景的有效途徑。板塊與高新二期連成一片，使板塊的價值和價格將得到有效提升。6．各板塊市場之間的競爭態(tài)勢從各板塊競爭力強弱次序和發(fā)展空間來看，西安總體市場的發(fā)展方向和競爭態(tài)勢集中在南北兩個板塊之間。由于南部的發(fā)展先行，主要區(qū)域的開發(fā)將飽和，與北部的競爭將主要落在最南的長安板塊和曲江新區(qū)，而且將是大盤項目的競爭為主。各板塊市場的發(fā)展不單僅僅限于板塊內(nèi)的本區(qū)域消費市場，而是面向總體市場吸納。城北主要吸納高中端消費層，城西吸納中低消費層，而城南無疑是高端消費群的天下。大盤開發(fā)將在各個板塊市場啟動，在大盤格局中，城南和城北將以區(qū)位價值和高品質(zhì)，超大規(guī)模的大盤來發(fā)展，而且會是大盤集中發(fā)展。城西和城東會以相對低廉的土地成本發(fā)展高性價比的大盤。在西安市場的主要競爭方向上，在大盤時代的背景下，曲江新區(qū)因為是南部板塊的最后一處大土地儲備的新區(qū)，其發(fā)展的戰(zhàn)略地位十分重要。將直接與城北板塊成為主要競爭對手。西安總體市場在價格水平存在一定的泡沫，表現(xiàn)在房地產(chǎn)發(fā)展集中的優(yōu)勢區(qū)域的價格水平和較為不發(fā)達的區(qū)域的價格水平相差無幾。另外市場總銷售量與人口比例是1：3，說明西安現(xiàn)在的購房主力集中在高中端的消費層，還有大量的消費能量沒被釋放。市場總體價格會因中低消費層的釋放而出現(xiàn)下調(diào)空間。49 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