唐山市文化藝術(shù)廣場項目策劃報告-資料下載頁
2025-01-21 16:51本頁面
【正文】 唐山文化藝術(shù)廣場投資估算表41 唐山文化藝術(shù)廣場投資估算表項目名稱建筑面積（m2）投資估算（萬元）占總投資比例（%）工程費用工程建設(shè)其他費用預(yù)備費建設(shè)期利息小計唐山大劇院24000藝術(shù)院團(tuán)大樓15600群眾藝術(shù)館8000唐山圖書館16000商業(yè)經(jīng)營8000地下建筑16000合計87600 商業(yè)住宅項目投資估算表42商業(yè)住宅項目投資估算表序號項目名稱投資（萬元）占總投資比例（%）1工程費用2工程建設(shè)其他費用（不含土地費用）3預(yù)備費4建設(shè)期利息5合計 項目運作周期分析表43 唐山文化藝術(shù)廣場項目運作周期示意圖序號任務(wù)名稱200920102011201220132014712月16月712月16月712月16月712月16月712月16月1文化藝術(shù)廣場建設(shè)2商住項目一期建設(shè)3商住項目一期銷售4商住項目二期建設(shè) 5商住項目二期銷售 6商住項目三期建設(shè)7商住項目三期銷售 投資回報分析 不同土地費用下商業(yè)住宅項目投資回報分析參照房地產(chǎn)開發(fā)項目基準(zhǔn)投資收益率，同時考慮BT項目的風(fēng)險，對于投資方而言，可以接受的投資利潤率為15%20%。經(jīng)測算，可得不同土地費用下商業(yè)住宅項目的財務(wù)評價指標(biāo)，其中三種土地費用下項目的財務(wù)評價指標(biāo)如表44所示。 表44 三種土地費用下商業(yè)住宅項目財務(wù)評價指標(biāo)土地費用（萬元/畝）財務(wù)評價指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)動態(tài)指標(biāo)投資利潤率（%）靜態(tài)投資回收期（年）財務(wù)凈現(xiàn)值（萬元）動態(tài)投資回收期（年）126150162 計算說明：住宅銷售價格6300元/m2，商業(yè)銷售價格13000元/m2，酒店式公寓銷售價格13000元/ m2，車位銷售價格10萬元/個n 不同土地費用下政府應(yīng)給予置換的土地費用，僅靠350畝的土地不足以置換投資方進(jìn)行唐山文化藝術(shù)廣場建設(shè)所投入的資金，因此，政府還需利用另外一塊土地進(jìn)行置換。其對應(yīng)關(guān)系可如表45所示。表45 不同土地費用下政府應(yīng)給予置換的土地費用文化藝術(shù)廣場投資（萬元）土地費用（萬元/畝）商住項目投資利潤率（%）商住項目占地面積（畝）商住項目土地費用（萬元）另一地塊土地費用（萬元）126350441001505250016256700 不確定性分析以土地費用150萬元/畝為例，進(jìn)行商業(yè)住宅項目不確定性分析。n 敏感性分析由圖41的敏感性分析可知，建設(shè)總投資與住宅銷售價格是最敏感的兩個因素，其次是商鋪及酒店式公寓銷售價格以及土地費用這兩個因素。 圖41 敏感性分析圖n 盈虧平衡分析由表46的盈虧平衡分析可知，%，%，%時，達(dá)到盈虧平衡點。表46 盈虧平衡表項目不確定因素建設(shè)總投資（萬元）住宅銷售價格（元/m2）商業(yè)及酒店式公寓銷售價格（元/ m2）正常情況（含土地費用）6300100%因素盈虧平衡點變化百分比%%%因素盈虧平衡點值51003500 第五章 結(jié)論及建議n 項目定位以“文化產(chǎn)業(yè)+品質(zhì)地產(chǎn)”為開發(fā)主題、“以文促商，以商養(yǎng)文”為開發(fā)理念！216。 城市新名片：提升城市形象和城市品位216。 藝術(shù)的殿堂：為人們提供欣賞高雅藝術(shù)的場所，陶冶人們的情操216。 文化集散地：推廣“冀東三枝花”，評劇、皮影、樂亭大鼓216。 中央商務(wù)區(qū)：提供高檔寫字樓，打造唐山CBD216。 休閑商業(yè)區(qū)：融合東西方文化，注入現(xiàn)代時尚元素，發(fā)展“唐山城市客廳”n 發(fā)展策略216。 作為公共性文化藝術(shù)類設(shè)施及租售型商住類設(shè)施的集合體，本項目需達(dá)成政府公共利益與投資方商業(yè)利益的平衡、前瞻性與操作性的平衡、城市發(fā)展推力與市場消費拉力之間的平衡；216。 對比分析項目常用開發(fā)模式——BOT、PFI、TOT、ABS以及BT的基礎(chǔ)上，認(rèn)為“BT+土地捆綁”方式為最適合本項目的開發(fā)模式；216。 提出“BT+土地捆綁”方式的操作流程，分析了在操作過程中可能遇到的風(fēng)險，提出應(yīng)該遵循“對風(fēng)險最有控制力的一方進(jìn)行風(fēng)險控制”原則，進(jìn)行風(fēng)險控制與防范。n 經(jīng)濟(jì)性分析216。 項目基本數(shù)據(jù)項目名稱占地面積（畝）容積率建筑面積（m2）投資估算（萬元）銷售收入（萬元）文化藝術(shù)廣場12087600商住項目353602200（不含土地費用）合計473——689800 216。 不同土地費用下商業(yè)住宅項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)土地費用（萬元/畝）財務(wù)評價指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)動態(tài)指標(biāo)投資利潤率（%）靜態(tài)投資回收期（年）財務(wù)凈現(xiàn)值（萬元）動態(tài)投資回收期（年）126150162 計算說明：住宅銷售價格6300元/m2，商業(yè)銷售價格13000元/m2，酒店式公寓銷售價格13000元/ m2，車位銷售價格10萬元/個216。 用于置換的土地費用與商住項目投資收益率關(guān)系文化藝術(shù)廣場投資（萬元）土地費用（萬元/畝）商住項目投資利潤率（%）商住項目占地面積（畝）商住項目土地費用（萬元）另一地塊土地費用（萬元）126350441001505250016256700n 建議216。 根據(jù)市場調(diào)研分析，建議該項目建設(shè)住宅、會所、幼兒園、商業(yè)、公寓式辦公或酒店式公寓。建議本項目取名“中興廣場”，寓意有三：216。 中興，取自投資方企業(yè)名稱，意味著唐山政府對投資方所做貢獻(xiàn)的肯定；216。 中興，象征著唐山市如日中天，興旺發(fā)達(dá)，構(gòu)建唐山未來的美好愿景；216。 中興，取自“中心”的諧音，源自本項目位于唐山市中心區(qū)域，體現(xiàn)項目所在區(qū)域地理位置。
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