唐山市文化藝術廣場項目策劃報告-資料下載頁
2025-01-21 16:51本頁面
【正文】 唐山文化藝術廣場投資估算表41 唐山文化藝術廣場投資估算表項目名稱建筑面積（m2）投資估算（萬元）占總投資比例（%）工程費用工程建設其他費用預備費建設期利息小計唐山大劇院24000藝術院團大樓15600群眾藝術館8000唐山圖書館16000商業(yè)經(jīng)營8000地下建筑16000合計87600 商業(yè)住宅項目投資估算表42商業(yè)住宅項目投資估算表序號項目名稱投資（萬元）占總投資比例（%）1工程費用2工程建設其他費用（不含土地費用）3預備費4建設期利息5合計 項目運作周期分析表43 唐山文化藝術廣場項目運作周期示意圖序號任務名稱200920102011201220132014712月16月712月16月712月16月712月16月712月16月1文化藝術廣場建設2商住項目一期建設3商住項目一期銷售4商住項目二期建設 5商住項目二期銷售 6商住項目三期建設7商住項目三期銷售 投資回報分析 不同土地費用下商業(yè)住宅項目投資回報分析參照房地產(chǎn)開發(fā)項目基準投資收益率，同時考慮BT項目的風險，對于投資方而言，可以接受的投資利潤率為15%20%。經(jīng)測算，可得不同土地費用下商業(yè)住宅項目的財務評價指標，其中三種土地費用下項目的財務評價指標如表44所示。 表44 三種土地費用下商業(yè)住宅項目財務評價指標土地費用（萬元/畝）財務評價指標靜態(tài)指標動態(tài)指標投資利潤率（%）靜態(tài)投資回收期（年）財務凈現(xiàn)值（萬元）動態(tài)投資回收期（年）126150162 計算說明：住宅銷售價格6300元/m2，商業(yè)銷售價格13000元/m2，酒店式公寓銷售價格13000元/ m2，車位銷售價格10萬元/個n 不同土地費用下政府應給予置換的土地費用，僅靠350畝的土地不足以置換投資方進行唐山文化藝術廣場建設所投入的資金，因此，政府還需利用另外一塊土地進行置換。其對應關系可如表45所示。表45 不同土地費用下政府應給予置換的土地費用文化藝術廣場投資（萬元）土地費用（萬元/畝）商住項目投資利潤率（%）商住項目占地面積（畝）商住項目土地費用（萬元）另一地塊土地費用（萬元）126350441001505250016256700 不確定性分析以土地費用150萬元/畝為例，進行商業(yè)住宅項目不確定性分析。n 敏感性分析由圖41的敏感性分析可知，建設總投資與住宅銷售價格是最敏感的兩個因素，其次是商鋪及酒店式公寓銷售價格以及土地費用這兩個因素。 圖41 敏感性分析圖n 盈虧平衡分析由表46的盈虧平衡分析可知，%，%，%時，達到盈虧平衡點。表46 盈虧平衡表項目不確定因素建設總投資（萬元）住宅銷售價格（元/m2）商業(yè)及酒店式公寓銷售價格（元/ m2）正常情況（含土地費用）6300100%因素盈虧平衡點變化百分比%%%因素盈虧平衡點值51003500 第五章 結論及建議n 項目定位以“文化產(chǎn)業(yè)+品質(zhì)地產(chǎn)”為開發(fā)主題、“以文促商，以商養(yǎng)文”為開發(fā)理念！216。 城市新名片：提升城市形象和城市品位216。 藝術的殿堂：為人們提供欣賞高雅藝術的場所，陶冶人們的情操216。 文化集散地：推廣“冀東三枝花”，評劇、皮影、樂亭大鼓216。 中央商務區(qū)：提供高檔寫字樓，打造唐山CBD216。 休閑商業(yè)區(qū)：融合東西方文化，注入現(xiàn)代時尚元素，發(fā)展“唐山城市客廳”n 發(fā)展策略216。 作為公共性文化藝術類設施及租售型商住類設施的集合體，本項目需達成政府公共利益與投資方商業(yè)利益的平衡、前瞻性與操作性的平衡、城市發(fā)展推力與市場消費拉力之間的平衡；216。 對比分析項目常用開發(fā)模式——BOT、PFI、TOT、ABS以及BT的基礎上，認為“BT+土地捆綁”方式為最適合本項目的開發(fā)模式；216。 提出“BT+土地捆綁”方式的操作流程，分析了在操作過程中可能遇到的風險，提出應該遵循“對風險最有控制力的一方進行風險控制”原則，進行風險控制與防范。n 經(jīng)濟性分析216。 項目基本數(shù)據(jù)項目名稱占地面積（畝）容積率建筑面積（m2）投資估算（萬元）銷售收入（萬元）文化藝術廣場12087600商住項目353602200（不含土地費用）合計473——689800 216。 不同土地費用下商業(yè)住宅項目經(jīng)濟指標土地費用（萬元/畝）財務評價指標靜態(tài)指標動態(tài)指標投資利潤率（%）靜態(tài)投資回收期（年）財務凈現(xiàn)值（萬元）動態(tài)投資回收期（年）126150162 計算說明：住宅銷售價格6300元/m2，商業(yè)銷售價格13000元/m2，酒店式公寓銷售價格13000元/ m2，車位銷售價格10萬元/個216。 用于置換的土地費用與商住項目投資收益率關系文化藝術廣場投資（萬元）土地費用（萬元/畝）商住項目投資利潤率（%）商住項目占地面積（畝）商住項目土地費用（萬元）另一地塊土地費用（萬元）126350441001505250016256700n 建議216。 根據(jù)市場調(diào)研分析，建議該項目建設住宅、會所、幼兒園、商業(yè)、公寓式辦公或酒店式公寓。建議本項目取名“中興廣場”，寓意有三：216。 中興，取自投資方企業(yè)名稱，意味著唐山政府對投資方所做貢獻的肯定；216。 中興，象征著唐山市如日中天，興旺發(fā)達，構建唐山未來的美好愿景；216。 中興，取自“中心”的諧音，源自本項目位于唐山市中心區(qū)域，體現(xiàn)項目所在區(qū)域地理位置。
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