【正文】 劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，并非西安自身依據(jù)城市規(guī)劃和發(fā)展方向有意而為，因此至今仍帶有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的烙印。憑借科技優(yōu)勢(shì)而建立起來的西安高新 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，作為西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的龍頭和代表，為科技成果的轉(zhuǎn)化和西安經(jīng)濟(jì)的發(fā)展注入了強(qiáng)大的生命力。體現(xiàn)在城市建設(shè)尤其是房地產(chǎn)的建設(shè)上就表現(xiàn)為與省會(huì)城市、西北部經(jīng)濟(jì)、政治、文化中心這一定位極為不符的滯后。 資料 1：從旅游項(xiàng)目看西安的歷史文化 文化遺產(chǎn) 遠(yuǎn)古時(shí)代 半坡遺址、藍(lán)田猿人遺址 周朝 西周車馬坑、灃鎬遺址 秦朝 兵馬俑、秦始皇陵、阿房宮遺址 漢朝 漢長(zhǎng)安城宮殿遺址、桂宮、陽(yáng)陵 三國(guó)時(shí)期 拜將臺(tái)、馬超墓、定軍山、飲馬池 唐朝 華清池、大雁塔、小雁塔、大明宮遺址、興慶宮 明朝 城墻城、碑林、鐘鼓樓、 革命戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期 八路軍辦事處紀(jì)念館等 宗教遺產(chǎn) 慈恩寺大雁塔和薦福寺小雁塔成為西安的象征 法門寺因出土了唐代珍藏的四枚佛指舍利而成為佛教圣地 大興善寺、青龍寺、香積寺等著名寺院，是中外友好交往的象征 樓觀臺(tái)、八仙庵和城內(nèi)罕見的古建筑群清真大寺，分別是道教和伊 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 斯蘭教文化的重要傳播地 結(jié)論： 從舊石器時(shí)代的遠(yuǎn)古文明到西周、漢唐的燦爛文化再到中國(guó)革命的搖藍(lán)，歷史為西安的旅游業(yè)留下了一筆豐厚的遺產(chǎn)，將歷史文化巧妙地融入現(xiàn)代城市建設(shè)中，將是未來陜西城市建設(shè)和發(fā)展的特色。 資料 5：西安近三年人均購(gòu)房與建房支出比較 年份 2021 年 2021 年 2021 年 人均購(gòu)房與建房支出 270 元 290 元 415 元 結(jié)論： 2021 至 2021 年西安人均購(gòu)房與建房支略有上升，而 2021 年增幅達(dá)到 %，說明西安房地產(chǎn)市場(chǎng)自 2021 年開始啟動(dòng)，工薪階層的購(gòu)買力開始釋放出來，依據(jù)沿海城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，這一階段大致可 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 持續(xù)五年左右的時(shí)間，因此目前西安房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于一個(gè)上升階段，該階段預(yù)計(jì)可再持續(xù)兩到三年，這正是房地產(chǎn)開發(fā)的大好時(shí)機(jī)。其中房地產(chǎn)從業(yè)人員月平均工資為 1000 元，接近平均工資水平。存、貸款的增幅均高出陜西省及西北五省區(qū)的平均水平。 資料 2： 2021 年西安工業(yè)總產(chǎn)值的構(gòu)成情況 工業(yè)總產(chǎn)值 (億元 ) 銷售收入 (億元 ) 實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) (萬元 ) 航空工業(yè) 6696 航天工業(yè) 3350 兵器工業(yè) 30 31 1305 電子工業(yè) 538 機(jī)械工業(yè) 輸變電制造業(yè) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 紡織工業(yè) 化學(xué)工業(yè) 輕工業(yè) 食品工業(yè) 冶金工業(yè) 2 結(jié)論： 西安的工業(yè)以航空、航天、兵器、制造、食品和輕工業(yè)所占份額較大，而其中只有航空航天和機(jī)械工業(yè)等少數(shù)行業(yè)存在較大利潤(rùn)空間。 資料 2： 西安市截止到 2021 年 6 月未各類經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： l 全市 GDP 比去年同期增長(zhǎng) ％； l 全市工業(yè)綜合經(jīng)濟(jì)效益指數(shù) 點(diǎn)，比一季度提高 個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期提高 個(gè)百分點(diǎn)； l 上半年全市完成地方財(cái)政收入 億元，同比增長(zhǎng) ％； l 全市地方財(cái)政支出 億元，同比增 長(zhǎng) ％； l 金融機(jī)構(gòu)存款余額 1966 億元，比年初增加 186 億元；金融機(jī)構(gòu)貸款余額 1440 億元，比年初增加 116 億元，同比多增 10 億元； 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) l 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入比上年同期增長(zhǎng) ％；人均消費(fèi)支出增長(zhǎng) ％；農(nóng)村居民人均現(xiàn)金比上年同期增長(zhǎng) ％。 l 批準(zhǔn)外資項(xiàng)目中合同外資額在 1000萬美元以上的大項(xiàng)目有 17個(gè)，占新批項(xiàng)目總數(shù)的 28％。因此西安作為新亞歐大陸橋中國(guó)段上規(guī)模最大、綜合實(shí)力最強(qiáng)的城市具有承東啟西、連接南北的戰(zhàn)略地位，是中國(guó)政府實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的橋頭堡和西部地區(qū)最具發(fā)展帶動(dòng)作用的城市之一。同時(shí)通過這幾年的建設(shè)，積累了一定經(jīng)驗(yàn)，對(duì)今后城市的發(fā)展極為有利。同時(shí)，西安自建國(guó)以來就是我國(guó)重要的國(guó)防工業(yè)基地、科技研究基地和高等教育基地，其綜合科技實(shí)力在全國(guó)排名第三位。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 西安中體健身廣場(chǎng)策劃報(bào)告 目 錄 第一部分：西安城市環(huán)境總體調(diào)研 1 一、西安概述 2 二、西安的政治環(huán)境 3 1．政府的辦事效率和作風(fēng)對(duì)城市建設(shè)和發(fā)展的影響 3 2．政策法規(guī) 3 三、西安的經(jīng)濟(jì)環(huán)境 4 1．西安在全國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)絡(luò)中的經(jīng)濟(jì)地位 4 2．西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 4 3．產(chǎn)業(yè)狀況 5 4．西安消費(fèi)水平調(diào)研 6 四、西安的社會(huì)環(huán)境 9 1．歷史文化對(duì)西安的影響 9 2．西安的人文環(huán)境 10 3．人口狀況 11 4．交通狀況 11 五、城市規(guī)劃及發(fā)展趨勢(shì)研究 15 六、相關(guān)支柱性產(chǎn)業(yè)的研究 18 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 1． 西安旅游產(chǎn)業(yè)調(diào)研 18 2．高新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 21 第二部分：西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研 22 一、西安房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀環(huán)境分析 23 1．西安市總體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況 23 2．西安市房地產(chǎn)板塊的劃分 24 3．板塊基本特征 24 4．供應(yīng)量現(xiàn)狀分析 25 5．西安房地產(chǎn)總體價(jià)格分析 26 二、西安房地產(chǎn)板塊市場(chǎng)發(fā)展分析 28 1．城南板塊 28 2．長(zhǎng)安板塊市場(chǎng)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r分析 32 3．城北板塊房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r分析 34 4．城東板塊房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r分析 39 5．城西板塊房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r分析 41 6．各板塊市場(chǎng) 之間的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 44 三、重點(diǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研 45 1．重點(diǎn)項(xiàng)目選取標(biāo)準(zhǔn) 45 2．類比項(xiàng)目概況分析 47 四、西安房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)研分析 63 1．房地產(chǎn)主力消費(fèi)層群體構(gòu)成分析 63 2．主力消費(fèi)層的區(qū)域構(gòu)成分析 64 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 3．消費(fèi)意向調(diào)研 65 4．市場(chǎng)消費(fèi)力的特征總結(jié) 69 5．市場(chǎng)消費(fèi)力的發(fā)展趨勢(shì) 70 五、地塊 SWOT 分析 72 1．項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì) 72 2．劣勢(shì)分析 72 3．威脅點(diǎn)分析 72 4．機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 73 第三部分：產(chǎn)品定位及可行性分析 74 一、產(chǎn)品定位 75 1．目標(biāo)消費(fèi)群體的確定 75 2．產(chǎn)品定位及其特點(diǎn) 76 二、投資可行性分析 78 方案一（商場(chǎng)設(shè)在地塊內(nèi)） 78 方案二（商場(chǎng)設(shè)在地塊外） 86 第一部分：西安城市環(huán)境總體調(diào)研 一、西安概述 二、西安的政治環(huán)境 三、西安的經(jīng)濟(jì)環(huán)境 四、西安的社會(huì)環(huán)境 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 五、城市規(guī)劃及發(fā)展趨勢(shì)研究 六、相關(guān)支柱性產(chǎn)業(yè)的研究 一、西安概述 西安位于關(guān)中平原北臨渭河，地處我國(guó)中、西兩大經(jīng)濟(jì)地域結(jié)合部，是西北各省通往西南、中原及華東的門戶與交通樞紐。高新技術(shù)與旅游是其城市的兩大支柱性產(chǎn)業(yè)。 2．政策法規(guī) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 在西部大開發(fā)戰(zhàn)略實(shí)施過程中，國(guó)家將繼續(xù)重點(diǎn)扶持房地產(chǎn)業(yè)，采用優(yōu)惠政策，優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境，進(jìn)一步激活西部的房地產(chǎn)市場(chǎng)。 2．西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 自 ***總書記在古城西安發(fā)出了西部大開發(fā)的總動(dòng)員令至今，作為“橋頭堡”的古城西安無論是在城市建設(shè) 、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、投資環(huán)境的優(yōu)化等方面都取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步，為進(jìn)一步吸引投資、發(fā)展經(jīng)濟(jì)奠定了基礎(chǔ)。 l 高新技術(shù)開發(fā)區(qū)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)仍是外商投資的熱點(diǎn)區(qū)域，今年上半年，這兩個(gè)開發(fā)區(qū)共新批投資項(xiàng)目 30 個(gè)，合同外資額 億美元，分別占全市新批項(xiàng)目的 50％和 62％。 結(jié)論： 2021 年上半年，全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度呈現(xiàn)出穩(wěn)步上升趨勢(shì)，財(cái)政收入較快增長(zhǎng)，貸款力度加大，居民收入穩(wěn)定增加，良好經(jīng)濟(jì)形式為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了穩(wěn)定的基礎(chǔ)。 西安東西部受傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)發(fā)展的影響，房地產(chǎn)的區(qū)域發(fā)展將受到一定限制。 資料 2： 西安市在崗職工工資水平：截止 2021 年年底，西安全市職工共計(jì) 13 萬人，勞動(dòng)報(bào)酬總額為 139 億元人民幣，在崗人員年平均工資 12138 元。 另一個(gè)值得 關(guān)注的現(xiàn)象是西安的批發(fā)和零售貿(mào)易和餐飲業(yè)較發(fā)達(dá)，而月均工資較低，造成這一現(xiàn)象的主要原因是在西安從事這一行業(yè)的人數(shù)眾多，且檔次較低，因此造成整體平均工資的偏低。 四、西安的社會(huì)環(huán)境 1．歷史文化對(duì)西安的影響 中國(guó)是世界四大文明古國(guó)之一，西安則是中國(guó)的六大古都之一。 2．西安的人文環(huán)境 西安是我國(guó)重要的科研基地和高等教育基地，西北地區(qū)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心。 資料 1： 全市共有各類高等院校 40 多所， 10 多個(gè)博士后科研流動(dòng)站，約 100處博士學(xué)位授予點(diǎn)和 300 多處碩士學(xué)位授予點(diǎn)，其中著名的西安交通大學(xué)、西北工業(yè)大學(xué)、西北大學(xué)等高校每年為國(guó)家培養(yǎng)大批的現(xiàn)代化人才，成為名副其實(shí)的“人才的搖籃”。 結(jié)論： 科技是第一生產(chǎn)力，這已成為人們的共識(shí)。如何將這些寶貴的資源轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的生產(chǎn)力，應(yīng)用到西安如今的城市發(fā)展建設(shè)中，將成為一個(gè)重要的課題。 3．人口狀況 資料： 2021 年西安各區(qū)人口分布 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 區(qū)域名稱 人口總數(shù)（萬人） 人口密度（人 /公里 2） 區(qū)域名稱 人口總數(shù)（萬人） 人口密度（人 /公里 2） 新城區(qū) 15346 灞橋區(qū) 1500 碑林區(qū) 30232 閻良區(qū) 24 976 蓮湖區(qū) 58 15262 臨潼區(qū) 67 747 未央?yún)^(qū) 1500 長(zhǎng)安區(qū) 570 雁塔區(qū) 61 4011 4．交通狀況 西安地處中國(guó)的地理中心，是古代絲綢之路的起點(diǎn)，作為聯(lián)接?xùn)|西部的重要交通樞紐，西安已 形成了以航空，鐵路，公路為主的現(xiàn)代化立體交通網(wǎng)絡(luò)。近期西北航空公司已被東方航空公司兼并，組建中國(guó)東方航空集團(tuán)公司，公司資產(chǎn)總額 473 億元，圍繞上海、北京、廣州三大中心，以華東地區(qū)為腹地，以西安、昆明為兩翼，拓展西北和西南市 場(chǎng)?！皻W亞大陸橋”隴海鐵路橫貫西安；西延與建設(shè)中的神延、包神鐵路相連，經(jīng)延安直達(dá)包頭；西康鐵路“橫斷”秦嶺直達(dá)重慶；建設(shè)中的西合鐵路（西安 — 合肥 — 南京）、西中鐵路（西安— 平?jīng)?— 中衛(wèi)）將形成一條東 西連動(dòng)的“隴海大動(dòng)脈”。 4． 3 公路 資料 1： l 西安是僅次于北京的全國(guó)第二大公路交通樞紐，共有 9 條國(guó)道呈放射狀通往全國(guó)各地； l 西安現(xiàn)有公路 2800 多公里，東線、西線有高速公路，北線有高等級(jí)公路； 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) l 西安市擁有出租車 1 萬多輛，用于接待海外旅游者的大中型豪華轎車近千輛。但基礎(chǔ)設(shè)備仍比較落后，城市的共交系統(tǒng)、交通工具及公路建設(shè)已不適應(yīng)今天城市建設(shè)高速發(fā)展的需要，城市交通狀況亟待改進(jìn)和完善，否則將嚴(yán)重影響到未來房地產(chǎn)的開發(fā)和城市的建設(shè)步伐。２號(hào)線路從張家堡至韋曲；３號(hào)線路從火車站至高新區(qū)；４號(hào)線從南二環(huán)三環(huán)之間穿越一環(huán)、 5 號(hào)線貫穿南郊。 結(jié)論： 西安一直是我國(guó)中西部重要的交通樞紐，交通便利，設(shè)施齊全。 五、城市規(guī)劃及發(fā)展趨勢(shì)研究 西安城市規(guī)劃及發(fā)展趨勢(shì)將由三個(gè)方面的因素共同作用的結(jié)果來確定。發(fā)展外圍新區(qū)，降低中心密度，建立時(shí)代新城，南北拓展空間，東西延伸發(fā)展。而各地政府實(shí)際操作能力只有土地的所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)，所以與具有實(shí)操能力的房地產(chǎn)開發(fā)商整合，使其提升為城市運(yùn)營(yíng)商，加入到城市運(yùn)營(yíng)的行列。西面以咸陽(yáng)為核心形成工業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸；北面以經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)向外輻射形成向三原擴(kuò)展的經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸；西南沿 高新技術(shù)開發(fā)區(qū)向戶縣延伸的高新科技發(fā)展軸；東南沿曲江旅游度假區(qū)形成向藍(lán)田延伸的旅游度假發(fā)展軸。 資料：西安的主要旅游資源 類型 代 表 歷史文化 西安見證了華夏文明的發(fā)源、古代王朝的盛衰和中國(guó)革命 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 的烽火，每一個(gè)歷史階段都為其遺留了大量珍貴文化遺產(chǎn)。 資料 1： 2021 年西安國(guó)際旅游基本情況 指標(biāo) 總計(jì) 其中 國(guó)際旅游人數(shù) 74 萬人 外國(guó)人 66 萬 港澳臺(tái)同胞 8 萬 旅游外匯收總額 26 億元 商品性收入 億元 勞務(wù)性收入 15. 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)