【文章內(nèi)容簡介】 房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展，從 2022 年 3 月 17 日起，調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策。 年 4 月 27 日，溫家寶總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢，研究進一步加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控問題，提出加強房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控八項措施。 年 4 月 30 日，建設(shè)部、發(fā)展改革委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會等七部門發(fā)部《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》15 / 97。主要涉及八個方面，主要鼓勵經(jīng)濟適用房與中檔房的開發(fā)，適當(dāng)?shù)募哟髮χ械蜋n房土地的供應(yīng)，有益于中低收入階層。 2022 年 6 月 1 日起嚴禁“炒地”及轉(zhuǎn)讓“期房”行為，超過 1 年未動工開發(fā)的，征收土地閑置費；2 年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。 2022 年 6 月 1 日起，對個人購買住房不足 2 年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過 2 年（含 2 年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過 2 年（含 2 年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售是按其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。第六. 對于個人購買住房超過兩年轉(zhuǎn)手交易的，為了體現(xiàn)對普通住宅和非普通住宅的區(qū)別，凡普通住宅可以繼續(xù)享受免征營業(yè)稅的優(yōu)惠政策，對非普通住宅則只能繼續(xù)享受按售房收入減去購房價款后的差額征收營業(yè)稅的優(yōu)惠政策。，自 2022 年 6 月 1 日起,對個人購買住房不足2 年轉(zhuǎn)手交易的,銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅。個人購買普通住房超過 2 年(含 2 年)轉(zhuǎn)手交易的,銷售時免征營業(yè)稅。對個人購買非普通住房超過 2 年(含 2 年)轉(zhuǎn)手交易的,銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。而現(xiàn)行稅收政策對營業(yè)稅繳納的要求是,個人購買自用一年以上的普通住房出售時免征營業(yè)稅,不足一年的差額征收。由以上五個方面可以看出，產(chǎn)市場在過去的 2022 年，在國家宏觀調(diào)控措施的影響下房地產(chǎn)市場中的房價和投資漲幅過快的趨勢有所減緩，但是需求依然旺盛。展望 2022 年，國家在房地產(chǎn)方面的動向，將依舊秉承 05 年的發(fā)展趨勢，對房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)、抑制房價和房地產(chǎn)政策等方面，繼續(xù)加大調(diào)整力度。 陜西省房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及趨勢2022 年，陜西省繼續(xù)貫徹落實宏觀調(diào)控的政策措施，堅持不懈地實施項目帶動戰(zhàn)略，使全省固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)持續(xù)較快增長的良好態(tài)勢。全省全年全社會固定資產(chǎn)投資完成 億元，比上年增長 ％，其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 億元，增長 ％；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資 億元，增長％。16 / 97其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長，商品房銷售趨旺。2022 年，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年增長 ％，房地產(chǎn)開發(fā)投資分別占全省城鎮(zhèn)投資和全社會固定資產(chǎn)投資的 ％和 ％。住宅投資仍然是房地產(chǎn)開發(fā)投資的重點。2022 年全省商品住宅開發(fā)投資 億元，增長 ％，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的 ％；商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資 億元，增長 ％；辦公樓開發(fā)投資 億元，下降 ％。受市場需求和個人購買住房的刺激，商品房銷售快速增長。2022 年，全省商品房銷售建筑面積 萬平方米，其中銷售給個人 萬平方米，分別比上年增長 ％和 ％；全省商品房屋銷售額 155 億元，其中銷售給個人 億元，分別增長 ％和％。 西安房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及趨勢（1） 房地產(chǎn)市場總體狀況2022 年上半年，西安市政府為響應(yīng)國家宏觀調(diào)控政策，在房地產(chǎn)業(yè)也相繼實施了一系列相關(guān)政策，其目的主要是抑制房價的過快增長，而采取的手段之一則是剔除市場上的投機性和投資性需求。由于新政的不斷出臺，西安市購房者對市場在調(diào)控下的走向并不是十分明朗，所以也造成市場一度的觀望情緒，大家持幣待購。但隨著市場逐步走出調(diào)控的影響，市場上真正的購房需求進一步釋放，從而促使西安地產(chǎn)市場逐步升溫。 西安市房地產(chǎn)市場的這場波動，正是因為人們的居住理念的改變，并要求改善居住條件所至。隨著國家商品房建設(shè)步伐的加快及商品房開發(fā)、銷售各方面政策的完善和推進，宏觀經(jīng)濟的持續(xù)向好，居民收入的穩(wěn)步增長，使西安的房地產(chǎn)市場進入了一個強勢上升期，尤其是商品房銷售的高速增長，說明了西部大開發(fā)的政策效應(yīng)已經(jīng)體現(xiàn)而且也說明了大眾對西部大開發(fā)的信心和支持；另一方面由于國家繼續(xù)重點扶持房地產(chǎn)業(yè)，繼續(xù)采用優(yōu)惠政策，優(yōu)化市場環(huán)境，進一步激活房地產(chǎn)市場，今年西安市市政府準備重點整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場，培育品牌，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)市場管理職能，力求給房地產(chǎn)業(yè)一個自由發(fā)揮且有充分公益保障的空間，說明了西安的房地產(chǎn)市場將告別成長期，邁進成熟期，走向規(guī)范，使開發(fā)商的投資行為趨于市場化，消費者的購房行為更加理性，政府充當(dāng)?shù)慕巧呓?jīng)濟性。17 / 97施 工 面 積 01002003004005006002022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 年 份萬平方米銷 售 面 積 01002003004005006002022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 年 份萬平方米因此，未來西安的市場走勢將呈現(xiàn)出總體看好、平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，產(chǎn)業(yè)成熟期的—些特征將逐步涌現(xiàn)，不再出現(xiàn)大起大落的局面，并保持一定的增長速度。（2） 市場需求分析從 2022 年西安房地產(chǎn)市場需求方面，分析圖 可以看出消費者居住需求發(fā)生力變化，開始了從單純買房到選擇一種生活方式，這種變革在近兩年的西安房地產(chǎn)市場表現(xiàn)的尤為明顯。從戶型設(shè)計方面來看，需求戶型人性化、結(jié)構(gòu)合理化也已成為新的市場導(dǎo)向。戶型設(shè)計也從由最初的大臥小廳小衛(wèi)變?yōu)檫m當(dāng)比例的臥室、客廳及衛(wèi)生間，住宅市場的不斷發(fā)展、競爭、完善，導(dǎo)致消費者購房越來越理性，只有那些更加注重產(chǎn)品細節(jié)、居住更加人性化、功能區(qū)更加細分、更符合居住者需求的房子才能真正得到市場的追捧，這種需求特點已經(jīng)在目前的市場中充分顯現(xiàn)。圖 2022 年施工、銷售面積示意圖另外，西安房地產(chǎn)市場類似前些年由于城市大規(guī)模開發(fā)與拆遷促發(fā)的房地產(chǎn)繁榮景象已經(jīng)不復(fù)存在，房地產(chǎn)井噴式需求正在轉(zhuǎn)化為常量需求。伴隨城市的擴張及城市化進程的逐漸演變，購房者的置業(yè)行為也趨于理性，即使是第一次置業(yè)，也會考慮環(huán)境、人文、安全、服務(wù)等多重因素。追求細節(jié)上的環(huán)境、人文、安全、服務(wù)已成為 2022 年西安住宅需求市場的新一輪的特點。（3） 市場供給分析分析 2022－2022 年西安市商品房市場供給情況，如圖 ，從西安市新開工、竣工面積可以看出，自 2022 年以來，房地產(chǎn)開發(fā)量在不斷的加大，特別18 / 97是 2022 年，開發(fā)建設(shè)量的是 2022 年的 3 倍。圖 2022 年開工、竣工面積示意圖到 2022 年，由圖上可以明顯看出,新開發(fā)兩明顯減少。下降的原因，一方面由于受到國家對房地產(chǎn)行業(yè)的降溫調(diào)控的影響,另外一方面，這些數(shù)據(jù)也充分表明，西安的樓市已經(jīng)出現(xiàn)供大于求的端睨。在這種市場環(huán)境下意圖取勝，則不僅僅是項目產(chǎn)品之間的硬件比較，而且包括了開發(fā)商之間資金實力、開發(fā)理念、信用品牌、物業(yè)服務(wù)、企業(yè)管理等的綜合實力的較量。（4） 競爭板塊比較西安市市政規(guī)劃指出，曲江旅游度假區(qū)、西高新區(qū)板塊，北開發(fā)區(qū)板塊和浐灞新區(qū)是未來區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的重點。而曲江、高新、北郊等區(qū)域也在西安地產(chǎn)市場中一直演繹著王者爭霸。隨著西安的居住區(qū)域不斷向城市外延擴展，各板塊的營造在地產(chǎn)市場中扮演了重要的角色，而且地產(chǎn)板塊之間正在向縱深化和特色化的方向發(fā)展。近來，政府北遷的舉措已經(jīng)進入實質(zhì)性的報批階段，這讓北城區(qū)域急速升溫，主城向北、居住北移的提法也多了起來。此前，西安城市總體規(guī)劃也已經(jīng)在九宮發(fā)展格局的基礎(chǔ)上，提出了一些諸如南唐北漢的發(fā)展想法，這實際上也會促使區(qū)域的發(fā)展走向了更為實質(zhì)的特色道路，而曲江新區(qū)幾年內(nèi)的城市建設(shè)方向也證明了區(qū)域特色性的文化方向。西高新區(qū)域，依靠西安早期的建設(shè)規(guī)劃和定位，發(fā)展上占盡了先機，其板塊的升值潛力和前景也得到了廣大投資者和消費者的認可。在此，結(jié)合個板塊主題，對各板塊優(yōu)劣勢作一分析及預(yù)測：新 開 工 01002003004005006002022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 年 份萬平方米竣 工 面 積 01002003004005006002022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 年 份萬平方米19 / 97板塊 優(yōu)勢 劣勢 趨勢預(yù)測西高新區(qū)板塊新區(qū)發(fā)展、購房政策，寫字樓集中區(qū)域 和市政配套的快速前進炒作的大量減少套氣、醫(yī)療等配套，市場競爭壓力大，此區(qū)域作為一個支點可輻射全市，使得此區(qū)域會成為西安市未來幾年的熱點區(qū)域、學(xué)校入住、人氣的提升，一部分觀望的開發(fā)商會進入，較高的土地價格和西高新區(qū)環(huán)境配套的賣點兌現(xiàn)為西安新的形象區(qū)域，其檔次和售價也不言而喻曲江板塊，功能定位于旅游度假區(qū)，重點發(fā)展旅游、娛樂、集中居住。市政配套的快速前進，空氣較清新，適宜喜歡郊區(qū)居住的消費進作用目多，未來板塊內(nèi)部競爭壓力大利用土地有限，缺乏基本的生活配套對的目標客戶有限。對其要求較高。和別墅項目。，大規(guī)模高層物業(yè)面市必定會帶來較大的競爭壓力，必將大大提升區(qū)域人氣，住宅升值空間喜人。北郊板塊，住宅開發(fā)量大，居住人氣較大提升改觀境衛(wèi)生較差。套缺乏缺乏居住人氣，有很強的市場競爭力，此區(qū)域會出現(xiàn)經(jīng)濟適用房、中檔和中高檔樓盤共舞的局面域高層樓盤的競爭，此區(qū)域高層物業(yè)會出現(xiàn)較大的競爭壓力浐灞新區(qū)發(fā)區(qū)，在規(guī)模和投資上，都是空前的劃上都重新進行來規(guī)劃，待改善塊，浐灞區(qū)域的住宅價格還，較適合開發(fā)大面積社區(qū)和中檔物業(yè)。，其環(huán)境必將進一步改善，人氣增加，住宅20 / 97其區(qū)位優(yōu)勢比較明顯。引投資方面，具有優(yōu)勢。相對較低。心地帶較遠，市政配套不是很齊備。升值潛力也比較明顯。明顯。另外，在我們作的一項針對消費者購房首選區(qū)域的市場調(diào)查中，如下圖所示，選擇南郊的占到了 31%，選擇西高新的消費者占到 21%的份額，而選則在曲江地區(qū)置業(yè)的消費者占到 20%。將選擇這 3 部分的潛在消費者加起來，那就又了高達 72%市場比率。從消費者對南郊區(qū)域的偏愛程度，我們也可以發(fā)現(xiàn)西高新和曲江板塊將成為未來若干年的燙手區(qū)域，其升值潛力無限。圖 區(qū)域消費者購房意向示意圖從以上兩個方面分析可以看出，該金地項目周邊商業(yè)配套豐富，人文氣息和自然環(huán)境幽雅。而隨著西安市政府繼續(xù)對曲江板塊投資，該地塊所在區(qū)域必將呈現(xiàn)出一個全新的面貌和生機盎然的前景。雖然，目前受眾多因素影響，該地塊的人氣不是很濃厚，比如在建項目眾多、噪音污染較大等等，但相比其開發(fā)前景和升值空間，可以預(yù)見，未來該區(qū)域的公共配套設(shè)施將會非常完善，將會極大的滿足消費者的需求。這必然吸引更多的消費者和投資者，也這就是該區(qū)域魅力所在。14 16 11672348 461020406080系 列 1 14 16 11 67 23 48 46 1城 內(nèi) 東 郊 西 郊 南 郊 北 郊 西 高新 曲 江 其 他21 / 974 項目分析 項目區(qū)位分析 曲江新區(qū)概況曲江新區(qū)位于西安市東南，以聞名中外的大雁塔和曲江皇家園林遺址為中心，近期規(guī)劃面積 平方公里，遠期規(guī)劃面積 47 平方公里。其是西安市城市中心區(qū)的重要組成部分，也是未來五年西安城市建設(shè)的重點區(qū)域。區(qū)內(nèi)歷史文化積淀深厚，名勝古跡眾多，是自然風(fēng)光、人文景觀、民俗風(fēng)情及現(xiàn)代都市文化的薈萃之地，旅游資源十分豐富。今后曲江新區(qū)重點發(fā)展的產(chǎn)業(yè)有：旅游景區(qū)和游樂設(shè)施建設(shè)；旅游交通；旅游產(chǎn)品開發(fā)；餐飲、購物；文化體育、康復(fù)保??；房地產(chǎn)開發(fā)。以此為基礎(chǔ)，曲江新區(qū)的功能分區(qū)為：大雁塔宗教文化商貿(mào)區(qū)，曲江水景旅游區(qū)，政務(wù)中心區(qū)，杜陵生態(tài)園林區(qū)，“樂游原”民風(fēng)博覽區(qū)，科技教育產(chǎn)業(yè)區(qū)，中央住宅區(qū)，農(nóng)村安置區(qū)。西安曲江新區(qū)現(xiàn)狀人口為 76100 人，其中非農(nóng)業(yè)人口 55260 人，占%，農(nóng)村人口 20840 人，占 %，人口的分布呈現(xiàn)不均衡性，大部分人口分布在城市建成區(qū)的西影路和翠華路附近。規(guī)劃的人口密度為 9824 人/km2，雖然相對于中國大城市的建成區(qū)來說，人口密度不高，但是同世界上其他許多大城市相比，仍屬于人口密度較高地區(qū)。截止 2022 年，曲江新區(qū)共批準入?yún)^(qū)批準項目 60 余個，目前，建成的項目有：曲江賓館、鉆石王朝、湖濱花園、中偉外商俱樂部、大唐芙蓉園、曲江海洋館。正在動工建設(shè)的有：泛美花園、曲江歡樂世界、絲路風(fēng)情園等。 計劃總投資 46 億元人民幣。幾年來，曲江新區(qū)項目建設(shè)累計完成投資 億元人民幣,其中外資 4600 萬美元。（1）“曲江新區(qū)”規(guī)劃范圍曲江新區(qū)擬規(guī)劃選址在西安市東南，以聞名中外的大雁塔和曲江園林遺址為中心，東起馬鳴路；西至翠華南路、緯一街、長安南路南段；北起小寨東路、西影路；南至雁塔區(qū)南界址。規(guī)劃面積約 47 平方公里，是西安市第四次城市22 / 97總體規(guī)劃中城市中心區(qū)的重要組成部分。（2）功能定位和分布功能定位：如下圖曲江新區(qū)功能分區(qū)規(guī)劃圖