【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 城區(qū)主中心，主體功能為青島市區(qū)行政辦公、科教、金融、旅游、信息中心和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。 ?“三副” —— 黃島、嶗山以及紅島 城市發(fā)展 高科技新城 港口城市 服務(wù)中心 膠州灣北部區(qū)域發(fā)展成為國(guó)際一流的生態(tài)型科技新城，以面向未來(lái)的新型高科技產(chǎn)業(yè)為主，是青島以及半島都市圈的高端產(chǎn)業(yè)聚集區(qū) 現(xiàn)代港口新城，主要依托港口進(jìn)行相關(guān)產(chǎn)業(yè)功能拓展，強(qiáng)化青島港在環(huán)渤海以及東亞經(jīng)濟(jì)圈的樞紐港地位 青島現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的重要載體，應(yīng)當(dāng)發(fā)展成為服務(wù)于半島城市群的區(qū)域級(jí)金融、信息、商務(wù)、商貿(mào)及旅游中心 “環(huán)灣保護(hù)、擁灣發(fā)展”是青島拓展城市發(fā)展空間、改善青島產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)水平，塑造港灣型城市和加快建設(shè)區(qū)域性國(guó)際中心城的戰(zhàn)略 城市發(fā)展 四方區(qū) 李滄區(qū) 市北區(qū) 市南區(qū) 嶗山區(qū) 跨海大橋 至黃島 至紅島 ?青島的擁灣發(fā)展戰(zhàn)略決定了城市市區(qū)空間沿膠州灣由南向北擴(kuò)展。 ?李滄成為連結(jié)青島、紅島、黃島的地理中心。 青島城市平臺(tái)與李滄區(qū)研究 49 ?青島宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究 ?李滄區(qū)發(fā)展?jié)摿ρ芯? 青島與李滄區(qū)宏觀投資環(huán)境分析 市南、市北： 城市核心區(qū)，商貿(mào)、商務(wù)、行政中心，高檔居住區(qū) 四方： 城市蔓延區(qū)、 老工業(yè)區(qū) 即墨： 休閑旅游度假區(qū)， resort居住區(qū) 黃島： 港口、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū) 城陽(yáng)： 空港，國(guó)際產(chǎn)業(yè)區(qū)， 宜居新城 李滄版塊 城市蔓延區(qū)城市中低檔居住區(qū) 機(jī)場(chǎng) 青島老城區(qū)南部靠海、東部受嶗山阻攔，城市發(fā)展沿四方、李滄，從南向北蔓延開(kāi)來(lái)；李滄位于城市地理中心 區(qū)位 ?李滄區(qū)在青島人傳統(tǒng)認(rèn)知上為城鄉(xiāng)結(jié)合部 ?李滄區(qū)現(xiàn)狀為承接城市外溢人口的中低端居住區(qū) ?在青島環(huán)灣發(fā)展的城市空間格局中，李滄位于城市地理中心 依托優(yōu)良的交通條件及腹地縱深優(yōu)勢(shì)，李滄產(chǎn)業(yè)以二產(chǎn)為主，是青島傳統(tǒng)的重工業(yè)區(qū) 李 滄 三 產(chǎn) 結(jié) 構(gòu) 逐 年 變 化 情 況 0%20%40%60%80%100%2022 2022 2022 2022第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)規(guī)模以上工業(yè)增加值占第二產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值比重%%%%50%55%60%65%70%75%80%85%90%2022年 2022年 2022年 2022年2022年李滄區(qū)規(guī)模以上企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值 ，區(qū)域規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值 ，占李滄區(qū)的比例高達(dá)%。片區(qū)集中了李滄區(qū)大部分規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)，丏主要以能耗高、污染大的重工業(yè)為主 石化公司 皮毛加工廠 堿廠 ?區(qū)域共有 10個(gè)規(guī)模以上企業(yè)建議搬遷，列舉如下：國(guó)棉六廠、國(guó)棉八廠、鳳凰印染、博信鋁業(yè)、堿業(yè)股份、海洋化工廠、中石化青島石油化工公司 …… ?區(qū)域共有近 50個(gè)規(guī)模以下企業(yè)建議搬遷：海建制漆廠、石家防腐材料廠、奧潤(rùn)特皮毛加工廠、寶林木業(yè)公司、 …… 資料來(lái)源：“擁灣發(fā)展”率先突破李滄可行性研究報(bào)告 經(jīng)濟(jì) 伴隨中央居住區(qū)建設(shè)的啟動(dòng)以及一系列重要商貿(mào)項(xiàng)目的引入，李滄第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)優(yōu)化趨勢(shì) 青島 CLD，共 7個(gè)片區(qū)涉及區(qū)域面積 34平方公里，控制規(guī)劃的建筑面積達(dá) 800萬(wàn)平方米，竣工后居住人口將達(dá) 20多萬(wàn)，預(yù)計(jì) 2022年 “ 中央居住區(qū) ” 將建成。 綠城理想之城是青島 CLD中第一個(gè)項(xiàng)目，占地 4100畝，建面 202萬(wàn)，預(yù)計(jì)入住人口 5萬(wàn)人。分五期，第一期占地 12萬(wàn)㎡，建面 23萬(wàn)㎡，容積率 項(xiàng)目名稱 進(jìn)展情況 詳細(xì)情況 佳樂(lè)家 2022年已經(jīng)完成 投資 1500萬(wàn)元 東晟國(guó)際商貿(mào)城 2022年已經(jīng)完成 投資 寶龍城市廣場(chǎng)項(xiàng)目 首期資金已到位，項(xiàng)目地塊拆遷工作基本完成，即將開(kāi)工建設(shè)。 青島北部商貿(mào)中心的重要支撐。占地 200畝， 總投資 18億元 ，建面 40萬(wàn)平方米，將建設(shè)五星級(jí)酒店、大型娛樂(lè)中心、超市百貨， 2500個(gè)停車位地下停車場(chǎng) 三星數(shù)碼大廈項(xiàng)目 拆遷工作已全部完成，正在進(jìn)行主體工程建設(shè) 總投資 8000萬(wàn) 美元，總建筑面積 12萬(wàn)平方米 沃爾瑪 深國(guó)投與潤(rùn)發(fā)置業(yè)聯(lián)合開(kāi)發(fā)協(xié)議、政府與深方協(xié)議已簽定，深方正在編制相關(guān)規(guī)劃方案。 —— 蒙牛物流 正在進(jìn)行項(xiàng)目選址相關(guān)事宜 —— 東李商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目 完成項(xiàng)目建議書及東李商圈整體規(guī)劃方案已完成 —— 經(jīng)濟(jì) 近期李滄東部的新客站、跨海大橋等重大設(shè)施與資源，進(jìn)一步提升李滄區(qū)作為青島交通要塞、城市咽喉的戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì) 地鐵 1號(hào)線工程： 西鎮(zhèn) — 火車北站，長(zhǎng) ，投資 150億。 計(jì)劃于 2022年開(kāi)工建設(shè)， 2022年建成，2022 有望通車 。 青島新客站將作為一個(gè)綜合多種交通方式的客運(yùn)交通樞紐中心，主要負(fù)責(zé)辦理城際列車的始發(fā)終到作業(yè)。青島新客站2022年旅客發(fā)送量為 925萬(wàn)人； 跨海大橋以客運(yùn)交通服務(wù)為主，據(jù)預(yù)測(cè)2020年青島端連接線平均斷面雙向交通流量為 68064pcu/日 ，由西向東逐漸下降；快速路主線可能通行能力為2022pcu/h 區(qū)域發(fā)展 李滄區(qū)西部是傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，目前區(qū)域規(guī)劃將工業(yè)企業(yè)搬遷到遠(yuǎn)郊區(qū)，本區(qū)域未來(lái)規(guī)劃定位于發(fā)展現(xiàn)代生產(chǎn)服務(wù)業(yè)為主的城市副都心 ? 李滄區(qū)西部是李滄區(qū)主要產(chǎn)業(yè)集聚地。如圖所示，李滄區(qū)第二產(chǎn)業(yè)主要集中在婁山河南北兩側(cè)及膠濟(jì)線沿線、四流路以西的地段； ? 2022年李滄市規(guī)模以上企業(yè) 132家，工業(yè)總產(chǎn)值為 608億元，其中有 40余家、產(chǎn)值 432億（未計(jì)入不在李滄區(qū)統(tǒng)計(jì)的企業(yè)）的企業(yè)在本區(qū)域內(nèi)； 根據(jù)李滄區(qū)老城區(qū)企業(yè)搬遷改造調(diào)查情況匯總表所示，項(xiàng)目?jī)?nèi)規(guī)模以上企業(yè)基本都在搬遷計(jì)劃中。 ?其中，煙墩山以南區(qū)域?qū)⒃诮诹腥氚徇w計(jì)劃，而煙墩山以北區(qū)域?qū)⒃谶h(yuǎn)期列入搬遷計(jì)劃。 產(chǎn)業(yè)用地集聚帶 區(qū)域發(fā)展 青島城市后花園 中央居住區(qū)將依托優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境資源、便利的交通條件，發(fā)展面向城市中產(chǎn)的中高端住宅，成為青島宜居后花園。 依托傳統(tǒng)李滄中心商圈、滄口商圈以及 30重慶路等交通干道成為的輻射城市北部地區(qū)的商業(yè)中心 區(qū)域級(jí)商貿(mào)中心 城市新中心 緊扣城市空間戰(zhàn)略調(diào)整機(jī)會(huì)，充分利用重大設(shè)施影響，推動(dòng)李滄從沿海內(nèi)陸型城區(qū)向?yàn)I?，F(xiàn)代中心城區(qū)的轉(zhuǎn)變 李滄區(qū)規(guī)劃的三大組團(tuán)，將推動(dòng)李滄從青島城市地理中心向功能多元復(fù)合、環(huán)境生態(tài)友好、都市特色鮮明的城市新中心轉(zhuǎn)變 區(qū)域發(fā)展 青島市及李滄區(qū)宏觀投資環(huán)境研究結(jié)論 李滄區(qū) 李滄區(qū)是青島傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)，在青島新一輪規(guī)劃中，第二產(chǎn)業(yè)將全部搬遷到遠(yuǎn)郊區(qū)，李滄區(qū)將成為集總部經(jīng)濟(jì)、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)等都市副都心。 李滄區(qū)規(guī)劃的三大組團(tuán)，其中商貿(mào)區(qū)和中央居住區(qū)已經(jīng)具有一定基礎(chǔ)。未來(lái)將推動(dòng)李滄向功能多元復(fù)合、環(huán)境生態(tài)友好、都市特色鮮明的城市新中心轉(zhuǎn)變。 青島市 青島城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好，是山東半島經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎．作為山東半島城市群的龍頭城市和國(guó)際門戶，青島擁有較高的城市平臺(tái)． “環(huán)灣保護(hù)、擁灣發(fā)展”是青島拓展城市發(fā)展空間發(fā)展戰(zhàn)略，青島將沿著膠州灣由南向北，拉大城市骨架。青島市區(qū)四區(qū)將定位于發(fā)展現(xiàn)代都市高端服務(wù)業(yè)，帶動(dòng)青島成為國(guó)際化都市。 青島房地產(chǎn)與商業(yè)宏觀市場(chǎng) 57 青島商業(yè)格局掃描 依托良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)力及較強(qiáng)的消費(fèi)意愿，青島商業(yè)在第三產(chǎn)業(yè)中占據(jù)重要地位 2022年全國(guó)副省級(jí)城市居民收入消費(fèi)狀況比較 商業(yè) ? 2022年青島市批發(fā)零售業(yè)總額為 ，在青島市第三產(chǎn)業(yè)中僅次于交通運(yùn)輸業(yè)產(chǎn)值 ? 2022年全國(guó)副省級(jí)城市居民收入消費(fèi)情況比較看，人均消費(fèi)性支出占人均可支配收入的比重列 15位中的第 4位，丏青島市 2022年社會(huì)消費(fèi)品零售總額為 1007億元 ,在前 4位的城市中僅次于成都，而同年成都市的戶籍人口為 ，青島市的戶籍人口為 749萬(wàn)人，居民消費(fèi)意愿強(qiáng)烈。 依托不同資源形成臺(tái)東、李村和香港中路三個(gè)市級(jí)商圈，以百貨、專賣、超市等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)為主 臺(tái)東路商圈 /李村商圈 ? 依托相對(duì)較好的區(qū)域可達(dá)性和周邊大量的日常消費(fèi)群體的支撐，成為以青島本地中低端收入人群為核心客戶群的大眾消費(fèi)商圈。 ? 零售商業(yè)業(yè)態(tài)以中小百貨、超市及專業(yè)店為主，經(jīng)營(yíng)種類占前幾位的依次是服裝、餐飲、鞋店、眼鏡、布藝、美容美發(fā)，其中服裝、餐飲占總量的50%以上，是市場(chǎng)的主體。 ? 月租金 2030元 /㎡ ，位置較好的可達(dá) 100元 /㎡ 左右。 商業(yè) 香港路商圈 ?依托政府以及成熟的商務(wù)氛圍形成的中高檔目的地商圈 ?零售商業(yè)業(yè)態(tài)高檔百貨和精品專賣店、大賣場(chǎng)為主。 ? 區(qū)域商業(yè)售價(jià)在 4萬(wàn)元左右、租金水平在 2030元 /㎡ /天左右。 臺(tái)東商圈主力商業(yè)物業(yè)為定位于日常消費(fèi)的大眾型超市，業(yè)態(tài)種類較為齊全，但商品檔次較低、購(gòu)物環(huán)境吵雜 利群商廈 開(kāi)業(yè)時(shí)間 1994 總面積 m2 客戶來(lái)源 顧客來(lái)源范圍：市南、市北、四方、外地游客 顧客特點(diǎn)：大眾 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 開(kāi)業(yè)時(shí)間 2022年 總面積 5萬(wàn) m2 客戶來(lái)源 顧客來(lái)源范圍：市南、市北、四方、外地游客 顧客特點(diǎn)：大眾 商業(yè)街店鋪 臺(tái)東三路（步行街），面積 10㎡ ，租金 10000元 /月， 臺(tái)東一路（步行街二期）， 面積 200㎡ ，租金 15000元 /月。 利群商場(chǎng)對(duì)面的小飾物專業(yè)店鋪，進(jìn)深約 5~6米的店鋪 2~3㎡ ，年租金 。 ? 臺(tái)東商圈以利群和沃爾瑪為代表，由于周邊居住人口數(shù)量多、交通相對(duì)便捷而形成的中低檔商圈 ? 位置較好的店鋪?zhàn)饨鹚皆?0元 /㎡ /天左右 臺(tái)東商圈的商鋪分布比較零散，業(yè)態(tài)比較雜，經(jīng)營(yíng)種類占前幾位的依次是服裝、餐飲、鞋店、眼鏡、布藝、美容美發(fā)，其中服裝、餐飲占總量的 50%以上，是市場(chǎng)的主體，其他種類分布散亂，但種類相當(dāng)齊全。零售商業(yè)業(yè)態(tài)以百貨、超市，服裝、電器專業(yè)店為主 800米 2022米 香港中路商圈定位高檔消費(fèi)，主要購(gòu)物場(chǎng)所點(diǎn)式分散布局，缺乏互動(dòng)與消費(fèi)者的可參與性 ?新興的東部商圈以佳世客、陽(yáng)光百貨為代表，依托政府以及成熟的商務(wù)氛圍形成的中高檔目的地商圈，其輻射范圍為整個(gè)青島市。 ? 區(qū)域商業(yè)售價(jià)在 4萬(wàn)元左右、租金水平在 2030元 /㎡ /天左右。 典型項(xiàng)目 類型 品牌 總面積 陽(yáng)光百貨 高檔百貨 Prada、 Lv等國(guó)際一線品牌 3層， 2萬(wàn)平 JUSCO 中高檔購(gòu)物中心 Nike、 addidas等中高檔品牌 2層， 2萬(wàn)平 海信廣場(chǎng) 高檔百貨 BURBERRY、 VERSACE、 DUNHILL、 MAXMARA、 HUGO BOSS、 AIGNER、 CARTIER、LANCOME、 SKII、 SHISEIDO、 CD、 ROLEX、LANCEL等一線品牌 5層， 百貨業(yè)以陽(yáng)光百貨、海信廣場(chǎng)為代表，多為國(guó)際級(jí)服裝品牌，形成了青島高端百貨業(yè)的第一陣營(yíng)。大超市、賣場(chǎng)以佳世客、家樂(lè)福為代表，物美價(jià)廉的商品、舒適的購(gòu)物環(huán)境形成了人氣聚集的消費(fèi)場(chǎng)所 陽(yáng)光百貨 JUSCO 海信廣場(chǎng) 李滄區(qū)以傳統(tǒng)商服業(yè)為主，業(yè)態(tài)業(yè)種相對(duì)低端，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)度低 ? 李滄區(qū)第三產(chǎn)業(yè)以傳統(tǒng)商服業(yè)為主，規(guī)劃了“四圈四線”的商業(yè)空間格局，但目前只有李村商圈發(fā)展較好，是市級(jí)商業(yè)中心，其他商圈都處于萌芽階段； ? 業(yè)態(tài)上以中小型百貨、小型超市、專業(yè)市場(chǎng)及最原始的商業(yè)集市等低級(jí)業(yè)態(tài)為主； ? 從業(yè)種上看，以滿足市民基本生活需求的綜合百貨、五金交電、服裝鞋帽、裝潢建材、餐飲娛樂(lè)、文體衛(wèi)設(shè)施為主； ? 輻射人群以李滄本地和城陽(yáng)部分外來(lái)產(chǎn)業(yè)人口為主，雖然人流量大，但對(duì)區(qū)域財(cái)政貢獻(xiàn)不大 滄口 東李 李村 四圈四線的商業(yè)提振計(jì)劃可為李滄區(qū)商業(yè)升級(jí)擴(kuò)容提供重大機(jī)遇 ? 李滄通過(guò)寶龍城市廣場(chǎng) 、河汊公園及沿李村河高檔辦公 、 會(huì)展 、 酒吧 、 餐飲娛樂(lè)消費(fèi)設(shè)置建設(shè) ， 形成以李滄中心商圈 、 滄口商圈 、 東李商圈 、 東部 （ 蘇家 ） 商圈為輻射源 ， 以308國(guó)道 （ 李滄段 ） 、 重慶中路 （ 李滄段 ） 、 振華路 京口路 九水路 、 李村河兩岸為輻射帶的 “ 四圈四線 ” 商貿(mào)新格局 青島市及李滄區(qū)商業(yè)功能研究結(jié)論 李滄區(qū) 商業(yè)大而丌強(qiáng)，業(yè)態(tài)業(yè)種齊全，以傳統(tǒng)的中小型百貨、超市、批發(fā)市場(chǎng)或與賣店為主，業(yè)種以中低檔服裝、百貨、食品、電器等日常消費(fèi)品為主?！八娜λ木€”的商業(yè)提振計(jì)劃有助于 李滄區(qū)商業(yè)升級(jí)擴(kuò)容 青島市 青島商業(yè)以傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)為主，缺少形成青島特色的地方。 目前三大商圈定位較有層次，各自形成相對(duì)穩(wěn)定的客戶群； 青島房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 65 ?青島市房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)研究 ?青島市房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)研究 青島房地產(chǎn)投資市場(chǎng) 2022年受政策調(diào)控和金融危機(jī)的影響，大幅下跌 ? 青島 GDP近年保持了約 15%的增長(zhǎng)速度； 2022年青島GDP達(dá)到 4436億元 ， 在經(jīng)