【文章內(nèi)容簡介】 新城區(qū) 高新區(qū) 薛城區(qū) 嶧城區(qū) 山亭區(qū) 臺兒莊 滕州市 1596 1668 1259 1604 1463 1148 945 1147 1846 1303 1339 / 1479 1139 960 / 1077 1403 / / ◎ 2021 年棗莊市房地產(chǎn)開發(fā)市場主要特點分析 ○房地產(chǎn)開發(fā)投資保持持續(xù)較快增長，住宅投資比例增加。 2021 年商品房總投資為 億元，總施工面積為 萬平方米。比上年同期分別增長了 億元和 萬平方米。住宅投資和施工面積比例較上年同期增加了 億元和 萬平方米。商品住宅投入的增加是商品房投資增加的主要原因。 ○房地產(chǎn)市場供求基本平衡。 2021 年房地產(chǎn)市場需求旺盛，由于棗莊市商品房價格較周邊城市偏低，商品房價格與購買者的心理預期還有一定差距，購房者急于購買的心理刺激了房地產(chǎn)市場的需求。 2021 年棗莊全市竣工面積 萬平方米，現(xiàn)售面積為 萬平方米，預售面積為 萬平方米，供應量和需求量基本平衡?？罩妹娣e較上年同期增加 %，空置房多為該年年底竣工的一年以內(nèi)的待銷商品房，占全部空置面積的 %；空置三年以上的積壓房面積為 萬平方米，占總空置面積的 %?？罩妹娣e中住宅占總空置面積的 %，住宅空置面積按地區(qū)劃分主要集中在市中區(qū)和滕州市，占總空置住宅面積的 %。 ○商品房價格穩(wěn)中有升。 2021 年棗莊是住宅價格較去年增長 %，造成價格不斷攀升的因素是多方面的，主要包括：1）土地成本提高導致了開發(fā)成本的提高。 2）金融政策和融資渠道的變化，特別是房貸的資金收緊方面有所變化，提高了融資的成本和融資的風險，促使房價上漲。 3）建材價格的上漲也提高了商品房的建安成本。 ○經(jīng)濟適用住房建設比例偏低，投資額較往 年有所減少。 2021年棗莊市經(jīng)濟適用房住房完成投資 ，占全市商品住宅建設投資的 %，而 2021年經(jīng)濟適用房建設完成投資 億元，占全市商品住宅建設投資的比例為 %。其主要原因是受經(jīng)濟適用住房計劃未完全落實的影響。 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析（ 2021 年 14 月市場情況） ◎房地產(chǎn)開發(fā)建設完成情況 2021 年 14 月份，棗莊市房地產(chǎn)開發(fā)速度明顯放緩。全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，施工面積 萬平方米，同比增長分別為 %、 %。其中新開工面積為 萬平方米，同比增長 5%。在住宅建設方面，住宅完成投資 億元，施工面積 萬平方米，分別占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資、施工面積的 %、 %，同比增長分別為 %、 %。 2021 年 14月份，棗莊市竣工房屋 萬平方米，同比增長 74%。竣工住宅面積 方米，占竣工面積的 %，同比增長 %。 棗莊市在建經(jīng)濟適用房項目 4 個，分別為東花園小區(qū)（市中）、舒心花園（市中）、榴園小區(qū)（嶧城）、金城花園（滕州）。 2021 年 14 月份經(jīng)濟適用房完成投資 1146 萬元，施工面積 萬平方米，分別占住宅開發(fā)投資、施工面積的 %、 3%。 從地區(qū)構成上看，除滕州市外，棗莊各區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)量較去年同期基本持平，但滕州市的增幅較為明顯。滕州市 14 月份施工面積達到 ，占全市施工面積的 %，同比增長 %，成為棗莊房地產(chǎn)市場增長的主要推動力。 ◎房地產(chǎn)市場供求情況 ○商品房批準預售情況 2021 年 14 月份棗莊市共批準預售商品房 萬平方米，共 4090 套。其中批準預售住宅44 萬平方米，共 3907 套。 ○商品房可供銷售 情況 2021 年 14 月份棗莊市累計可供銷售新建商品房 萬平方米，其中可售住宅 萬平方米，占全部可售面積的 73%。在可供銷售商品房面積中，其中未預售面積 萬平方米，空置面積 萬平方米。 其中有 萬平方米為空置一年以上的滯銷、積壓面積，這些滯銷、積壓面積多集中于君山商城、香港街、中天步行街等商業(yè)項目上。滕州市的可售面積為 ，其中空置面積 萬平方米，多為一年以上的待銷商品房，其它各區(qū)均保有一定的供給量。 ○商品房銷售情況 2021 年 14月份棗莊市共銷售商品房 ，其中住宅 萬平方米。住宅銷售均價為 2054 元 /平方米，同比增長為 %。多層住宅均價為 2021 元 /平方米，小高層、高層住宅均價為 2465 元 /平方米。商業(yè)營業(yè)用房銷售了 萬平方米，均價 4277 元 /平方米。 住宅銷售為棗莊市商品房銷售的主要構成，其所占比例為 %。其中戶型面積在 90120平方米，價格區(qū)間在 15002500 元 /平方米的所占比例最大。市中區(qū)、新城區(qū)、高新區(qū)、滕州市的大多數(shù)樓盤住宅均價均超 過 2021 元 /平方米，薛城區(qū)的住宅均價也在 1500 元 /平方米以上，嶧城區(qū)、臺兒莊區(qū)的房價較之去年同期也有較大程度的增長。 14月份銷售面積較大的樓盤有德仁俊園（市中區(qū)）、四季菁華（新城區(qū)）、光明花苑（高新區(qū)）、金色花園（臺兒莊區(qū)）等。 2021 年 4 月份共銷售商品房 萬平方米，銷售額 23412 萬元。其中住宅銷售 萬平方米，均價為 2208 元 /平方米，商業(yè)營業(yè)用房銷售 萬平方米，均價為 5002 元 /平方米。在單月銷售中，由于易受個別樓盤銷售狀況的影響，全市各區(qū)住宅價格環(huán)比波動明顯。 薛城區(qū)和滕州市在前三月份所售樓盤單一，且價格偏低，而 4 月受一些樓盤的放量銷售的影響，增幅均家 10%以上。 2021 年 4 月棗莊市商品住宅銷售價格地區(qū)情況表 單位：元 /平方米 指標 2021 年 4 月 2021 年 3 月 同比增長 % 全市 市中區(qū) 新城區(qū) 高新區(qū) 薛城區(qū) 嶧城區(qū) 山亭區(qū) 臺兒莊 滕州市 2208 2213 2543 2047 2040 1500 / 1272 2449 1938 2148 2533 2021 1790 1500 / 1353 1901 / 目前棗莊房地產(chǎn)開發(fā)市場存在的主要問題 ○房地產(chǎn)開發(fā)市場發(fā)展不平衡，有些區(qū)的開發(fā)投資規(guī)模過小、消費市場疲軟；房地產(chǎn)開發(fā)項目建設規(guī)模普遍較小，零星開發(fā)時有發(fā)生；本地開發(fā)企業(yè)實力普遍較差，資本金不足，開發(fā)投資能力較弱，精品項目仍然很少。 ○房地產(chǎn)開發(fā)結構性矛盾開始顯現(xiàn)，沿街商業(yè)用房散、亂、多現(xiàn)象嚴重，已經(jīng)出現(xiàn)商業(yè)用房供大于求的現(xiàn)象。 ○房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營市場秩序有待進一步規(guī)范和整頓，個別開發(fā)企業(yè)和投資商法律意識不強，仍存在違法違規(guī)開發(fā)的行 為，對棗莊市的房地產(chǎn)開發(fā)市場存在嚴重的負面影響。 ○舊城改造“拆遷難”問題加劇，違法搶建屢禁不止，拆遷成本加大；拆遷單位服務意識差，競爭意識不強；拆除房屋安全意識不強 。拆遷實施過程中仍存在違規(guī)拆遷、侵害群眾利益的行為；當?shù)厝罕娭貜蜕显L、集體上訪、越級上訪的現(xiàn)象時有發(fā)生。 ○物業(yè)管理發(fā)展滯后，市場化水平低。一是目前棗莊市已竣工的住宅小區(qū)，絕大部分由原開發(fā)企業(yè)實施物業(yè)管理，正規(guī)物業(yè)管理公司介入難的主要原因是，缺乏有效的指導和引導，基礎工作薄弱，配套政策跟不上。二是老住宅區(qū)普遍存在公用設施老化，維護費用大，缺少資金來源，難以推行物業(yè)管理。三是已實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)，由于管理費不落實等多種原因造成物業(yè)管理服務不到位，難以達到業(yè)主滿意，矛盾糾紛不斷發(fā)生，引起投訴增多。 ○多數(shù)開發(fā)企業(yè)規(guī)模、品牌、實力普遍較差，違規(guī)開發(fā)行為時有發(fā)生。棗莊市現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質等級三級以上的 20 家，占 %；全部企業(yè)年平均開發(fā)投資不足 2021 萬元，年平均開發(fā)量不足 3 萬平方米。大多數(shù)企業(yè)開發(fā)能力弱，無論是品牌還是資金實力都難以承擔規(guī)模大、標準高的房地產(chǎn)開發(fā)項目。特別是部分還未改制的老企業(yè)，面對不斷規(guī)范、競爭加劇的房地產(chǎn)開發(fā)市場， 取得開發(fā)項目的機會將越來越小， 2021 年沒有開發(fā)業(yè)績的企業(yè)占到開發(fā)企業(yè)的 13%。一些開發(fā)企業(yè)在體制上仍為事業(yè)單位，管理經(jīng)營方式落后，品牌效應差。近年來開發(fā)企業(yè)急功近利違規(guī)開發(fā)的事件時有發(fā)生，造成建設工程質量差，公建配套水平低，未經(jīng)綜合驗收即交付使用，各類手續(xù)不全，辦理房產(chǎn)證遇阻等，引起購房者與開發(fā)商糾紛不斷。 棗莊市 20212021 年住房建設規(guī)劃 規(guī)劃控制目標 ◎明確新建住房結構比例 重點發(fā)展普通商品住房。凡新審批，新開發(fā)的商品住房建設，套型建筑面積 90 平方米以下住房（含經(jīng)濟適 用房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的 70%以上。 ◎保證中低價位，中小套型普通商品住房土地供應 科學確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應規(guī)模，要優(yōu)先保證中低價位，中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟適用房）和廉租房的土地供應，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的 70%。 規(guī)劃發(fā)展目標 截至規(guī)劃期末，全市住房成套率達到 50%以上，其中，西城區(qū) 50%、東城區(qū) 60%，全市人均住房建筑面積達 30平方米，其中東城區(qū)人均住房建筑面積達 35 平方米，西城區(qū)人均住房建筑面積達 30 平方米。（東城區(qū)暨現(xiàn)在的市中區(qū)范圍， 西城區(qū)暨現(xiàn)在的薛城區(qū)范圍） 住房建設目標 ◎加強普通商品房建設 普通商品住房主要以中低價位，中小戶型為主，是大多數(shù)消費者首選，指導價格應該控制在當?shù)厣唐纷》科骄鶅r格以下水平。預計 202 2021 年新建普通商品房 130 萬平方米，到 2021年，新建普通商品用房累計達到 382 萬平方米。 ◎積極推進經(jīng)濟適用房建設 預計 2021 年、 2021 年，新建經(jīng)濟適用住房 37萬平方米，到 2021 年新建經(jīng)濟適用住房累計達到 100 萬平方米。 ◎建立和完善廉租住房制度 到 2021 年底初步完成 8 萬平方 米的廉租房建設任務。 ◎全面推進建筑節(jié)能 政府所在地、中心鎮(zhèn)、城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，新建居住建筑在 2021 年底全部達到節(jié)能 50%，2021 年起城鎮(zhèn)新建居住節(jié)能達到 65%以上的標準。 ◎積極推廣住宅性能認定及康居示范工程建設 東西城住宅產(chǎn)品性能達到 A 級，積極推廣健康住區(qū)、綠色住區(qū)、生態(tài)住區(qū)等建設項目，規(guī)劃期末，規(guī)劃建成 2 個康居示范小區(qū)。 20212021 年年度建設計劃 ◎住房建設年度計劃 棗莊市 20212021 年度住房計劃 單位：萬平方米 年度 總量 2021 100 2021 110 2021 120 2021 130 2021 150 商品房 普通商品房 經(jīng)濟適用房 廉租房 20 62 18 0 22 68 19 1 24 20 25 22 30 91 26 3 ◎住房建設用地預測及年度計劃 根據(jù)對東西城區(qū)住房需求量預測，到 2021 年東西城區(qū)住房建筑面積達到 610萬平方米。根據(jù)總體規(guī)劃，住宅用地為二類居住用地，各類居住用地容積率平均值為 ，共需居住用地488 公頃。居住用地開發(fā)是分階段進行的 ，以每塊居住用地、每個項目年開發(fā)率 70%計算，“十一五”期間，需投放居住用地 640 公頃。 住房建設用地及年度計劃 單位：萬平方米 年度 2021 2021 2021 2021 2021 累計 備注 住房建筑面積 供應土地面積 供應土地面積 100 80 104 110 88 115 120 96 125 130 104 135 150 120 161 610 488 640 100%開發(fā)率 70%開發(fā)率 棗莊市住宅市場供給及需求情況分析 主城區(qū)住宅供給情況分析 根據(jù)規(guī)劃發(fā)展目標所確定的住宅需求規(guī)模，“十一五”期間東西城區(qū)規(guī)劃重點開發(fā)建設項目65 個，總住宅建筑面積約 610 萬平方米， 20212021 年新開工住宅面積約為 210 萬平方米。 ○東城區(qū)：東城區(qū)以西昌路為界，西部為東城新區(qū)，東部為老城區(qū)，新區(qū)以增量土地為主，做為遠期住宅建設用地，老城區(qū)以舊村改造為主。 20212021 期間東城區(qū)住宅開發(fā)項目將涉及的地塊有： R1 樂明園、 R2 文匯嘉園、 R3 廣場二期、 R4 富翔莊園、 R5 華府豪庭、 R6 雅士園、 R7 恒生錦城、 R8東方嘉園、 R9白馬莊園、