【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 規(guī)定了這些內(nèi)容，比如德國(guó)制定了住宅現(xiàn)代化促進(jìn)法，日本制定了住宅地區(qū)改善法，通過(guò)這些法律，應(yīng)改造的住宅及其區(qū)域、改造計(jì)劃、拆遷補(bǔ)償?shù)染患{入法律的軌道。這樣，就不僅使居民獲得適宜的居住物質(zhì)條件，也保障了居民通過(guò)居住取得應(yīng)當(dāng)獲得的人格尊嚴(yán)等精神權(quán)益，給住宅權(quán)利人提供物質(zhì)和精神的雙重保障。 對(duì)住宅權(quán)利人提供的這兩層保障，決定了住宅權(quán)是一項(xiàng)既包含財(cái)產(chǎn)權(quán)利又包含人身權(quán)利的綜合性權(quán)利。在住宅權(quán)中，這兩種權(quán)利依附于住宅這個(gè)物質(zhì)載體而緊密結(jié)合在一起，不可能彼此分開(kāi)。比如，享有住宅所有權(quán)的居民不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓該所有權(quán)，而保留自己原基于該住宅而享有的私生活不受干擾的權(quán)利。住宅權(quán)的這種法律定位，要求我們必須同時(shí)采用財(cái)產(chǎn)權(quán)法和人身權(quán)法這兩種法律機(jī)制來(lái)保護(hù)住宅權(quán)，而不能顧此失彼。當(dāng)然，在這兩種權(quán)利的關(guān)系中，財(cái)產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)占據(jù)主導(dǎo)地位，因?yàn)檫@種權(quán)利的獲得是居民得到相當(dāng)生活水準(zhǔn)條件的必要條件，也是居民人格獨(dú)立和尊嚴(yán)的物質(zhì)載體，如果居民沒(méi)有實(shí)際占有、使用住宅，也就無(wú)所謂有住宅中的隱私、自由等可言。 具體說(shuō)來(lái)，住宅權(quán)中的財(cái)產(chǎn)性權(quán)利主要包括：，即居民在符合法律規(guī)定的條件下，有權(quán)占有適于居住的住宅和獲得居住機(jī)會(huì)的權(quán)利。比如，買受人對(duì)于購(gòu)買的住宅、承租人對(duì)于承租的住宅均享有這種權(quán)利；，即居民在不妨害他人合法利益和社會(huì)公共利益的前提下，使用住宅、在住宅中進(jìn)行居住等日常生活活動(dòng)的權(quán)利。這是住宅權(quán)中的核心內(nèi)容，因此，可以占有住宅但是沒(méi)有居住權(quán)能的權(quán)利不能稱為住宅權(quán)；，即居民依據(jù)住宅權(quán)可以排除他人對(duì)自己住宅以及其中財(cái)產(chǎn)的非法干涉、防止自己被驅(qū)逐的權(quán)利。據(jù)此，當(dāng)住宅以及其中的必要生活設(shè)施受到他人侵犯，或者居民對(duì)住宅的占有和居住受到他人干涉時(shí)，權(quán)利人可以依據(jù)自己擁有的強(qiáng)力對(duì)抗這種侵害，或者尋求國(guó)家公共權(quán)力的救濟(jì)。住宅權(quán)中的保護(hù)權(quán)能具有重要的意義，它是居民排除非法干涉的基本手段，受到國(guó)際社會(huì)的普遍關(guān)注。住宅權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)，可以用所有權(quán)、用益物權(quán)、租賃權(quán)等法律制度進(jìn)行調(diào)整。 住宅權(quán)中的人身權(quán)利主要包括：，即住宅的質(zhì)量足以保障居民的生命和健康不受危害，居民的生命和健康不能因正常居住而受到威脅；，即居民在住宅中享有人身自由權(quán)，有離開(kāi)住宅進(jìn)行遷徙的自由，也有在住宅中進(jìn)行自由活動(dòng)的權(quán)利；，即居民在住宅中的私生活不受他人侵?jǐn)_。對(duì)于住宅權(quán)的人身權(quán)，可以采用人身權(quán)、侵權(quán)責(zé)任等法律制度進(jìn)行調(diào)整。 四、我國(guó)住宅權(quán)社會(huì)保障制度的具體設(shè)計(jì) 根據(jù)我國(guó)目前居民住宅權(quán)社會(huì)保障制度的實(shí)際情況，可以將其分為對(duì)中低收入家庭實(shí)施的社會(huì)保障制度和以社會(huì)保障機(jī)制為基礎(chǔ)的自力保障制度。 （一）社會(huì)保障制度 對(duì)居民提供住宅社會(huì)保障，主要由各級(jí)政府代表國(guó)家運(yùn)用財(cái)政力量進(jìn)行，其主要體現(xiàn)在給居民提供價(jià)格低廉的住宅、向居民發(fā)放一定金額的補(bǔ)貼等。當(dāng)然，也不排除其他機(jī)構(gòu)通過(guò)贈(zèng)與、從政府獲得優(yōu)惠條件等方式來(lái)實(shí)施這種社會(huì)保障措施。但無(wú)論由何種主體提供住宅社會(huì)保障，其基本特點(diǎn)是在社會(huì)保障提供方和需求方之間建立一種福利化關(guān)系，提供方脫離了按照價(jià)值規(guī)律進(jìn)行的住宅市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制，不以此作為營(yíng)利事業(yè)；需求方則無(wú)需按照住宅市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制投入資金就能獲得住宅，能夠在支付最低的情況下獲得基本的生活條件。 目前，我國(guó)的住宅社會(huì)保障主要有兩種方式：其一，根據(jù)中國(guó)建設(shè)部于1999年頒布實(shí)施的《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》的規(guī)定，由各級(jí)政府和單位通過(guò)自建住宅、改造公房、接受社會(huì)捐贈(zèng)等途徑安排房源，向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供租金相對(duì)低廉的普通住宅，該項(xiàng)措施一般被稱為“廉租住房制度”。其二，根據(jù)中國(guó)建設(shè)部、財(cái)政部等部門(mén)于1994年聯(lián)合頒布實(shí)施的《城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》的規(guī)定，由相關(guān)部門(mén)向中低收人家庭的住房困難戶，提供按照國(guó)家住宅建設(shè)為標(biāo)準(zhǔn)而建設(shè)的價(jià)金低于市場(chǎng)價(jià)的普通住宅，該項(xiàng)措施一般被稱為“經(jīng)濟(jì)適用住房制度”。這兩種住宅社會(huì)保障措施基本上脫離了商品住宅市場(chǎng)的影響，國(guó)家以及有關(guān)社會(huì)力量為這種保障提供了物質(zhì)基礎(chǔ)，這對(duì)于解決城鎮(zhèn)中的住宅困難家庭的居住困境，起到了一定的改善作用。 但是，上述住宅社會(huì)保障制度也存在諸多問(wèn)題，其突出表現(xiàn)為：其一，在實(shí)體制度方面，能夠得到社會(huì)保障的居民范圍比較狹窄。受我國(guó)現(xiàn)行“城鄉(xiāng)分治”體制的制約，人口眾多的農(nóng)民沒(méi)有被納入住宅社會(huì)保障機(jī)制之中。而且，此種保障的基本單位是城鎮(zhèn)居民家庭，個(gè)體居民的住宅權(quán)沒(méi)有得以體現(xiàn)，這從數(shù)量上影響了中國(guó)居民住宅權(quán)的實(shí)現(xiàn)。其二，在程序制度方面，如何確保住宅社會(huì)保障制度的公開(kāi)、公正和公平，還缺乏足夠的依據(jù)。除此之外，管理機(jī)構(gòu)、建設(shè)資金、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)、住宅標(biāo)準(zhǔn)等問(wèn)題也均需制度化。 在解決上述問(wèn)題時(shí)，我們認(rèn)為，應(yīng)堅(jiān)持以下幾個(gè)原則： 第一，廣泛原則，即擴(kuò)大住宅社會(huì)保障對(duì)象的范圍，將其擴(kuò)展到貧困無(wú)房、居住條件差的農(nóng)民以及處于家庭之外的居民個(gè)人（比如離婚的婦女），盡可能使在同一檔次的中低收入、最低收入和居住水平線上的中國(guó)居民都能獲得住宅社會(huì)保障的機(jī)會(huì)。 第二，平等原則，即住宅社會(huì)保障的提供方和需求方處于平等的法律地位，前者雖然是這些住宅的管理者，但不能因此就將自己的意志施加于后者，也不能將住宅社會(huì)保障當(dāng)作恩賜和施舍，雙方的關(guān)系要通過(guò)合同來(lái)確定，合同內(nèi)容應(yīng)符合社會(huì)保障的目標(biāo)，不能違背后者的意愿，不能損害其人格尊嚴(yán)等利益。這意味著，只要后者符合法律規(guī)定的條件，就有權(quán)要求獲得住宅社會(huì)保障；在支付法律規(guī)定的對(duì)價(jià)后，就有權(quán)實(shí)際獲得該保障利益。 第三，公開(kāi)原則，即住宅社會(huì)保障需求方、住宅條件等要采用一定形式向社會(huì)公眾公開(kāi)和接受監(jiān)督，這樣，既可以防止出現(xiàn)不符合保障條件的人“搭便車”的機(jī)會(huì)主義現(xiàn)象，也可以防止住宅社會(huì)保障提供方的實(shí)施人員從中牟取非法利益，減少腐敗和不公正行為發(fā)生的機(jī)率。在實(shí)踐中，上海等城市在實(shí)施廉租住房制度時(shí)，采用登記公告的方法將適用對(duì)象公示于眾，取得了明顯的良好效果。 第四，順位原則，即按照住宅社會(huì)保障需求方的申請(qǐng)和提供方通過(guò)審查接受該申請(qǐng)的時(shí)間先后，在眾多的需求方之間建立取得住宅的先后順序，時(shí)間在先者優(yōu)先與提供方之間建立住宅社會(huì)保障關(guān)系，享受相關(guān)的住宅福利待遇，這樣，就在需求方之間建立了公平合理的次序，達(dá)到最基本的形式公平。 第五，穩(wěn)定原則，即在住宅社會(huì)保障合同約定的期限內(nèi)，需求方的住宅條件、資金支出等不受商品住宅市場(chǎng)行情的影響，提供方不能擅自改變需求方的住宅條件或者提高資金支出幅度。 第六，動(dòng)態(tài)原則，即住宅社會(huì)保障的提供方應(yīng)遵循實(shí)事求是和及時(shí)原則，對(duì)需求方的經(jīng)濟(jì)條件進(jìn)行動(dòng)態(tài)追蹤和調(diào)查，當(dāng)后者的經(jīng)濟(jì)條件好轉(zhuǎn)，不再符合享受保障的條件時(shí)，就要取消其這種資格。由于中國(guó)地域廣闊，各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差別非常大，在界定需求方的經(jīng)濟(jì)條件時(shí)，不能采取“一刀切”的做法，而是應(yīng)當(dāng)實(shí)施不同地域差別對(duì)待的策略，由各地區(qū)根據(jù)自己的實(shí)際情況予以確定。 （二）自力保障制度 我國(guó)住宅政策和機(jī)制從整體上來(lái)看，是商品化和市場(chǎng)化的政策和機(jī)制，其中國(guó)家福利色彩日漸消亡。在我國(guó)進(jìn)行城鎮(zhèn)住宅制度改革之后，“住宅商品化、貨幣化”的政策成為城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)機(jī)制建設(shè)的基本導(dǎo)向，住宅福利也從國(guó)家提供和控制的范圍中退出，居民自己逐漸成為解決住宅問(wèn)題的主體。當(dāng)然，這不否定住宅社會(huì)保障制度對(duì)于解決中低收入家庭的居住問(wèn)題發(fā)揮著重要作用。但是，應(yīng)當(dāng)看到，根據(jù)我國(guó)目前的住宅社會(huì)保障制度以及政策的要求，能夠得到此類保障的對(duì)象有非常嚴(yán)格的條件限制，除了這些對(duì)象之外，在社會(huì)中還有一大部分人處于不能依靠自己的實(shí)力購(gòu)買商品住宅但又不能享受社會(huì)保障的尷尬境地，如果不保障這些人的居住需求，就意味著我國(guó)居民住宅權(quán)保障的失敗；如果完全依靠國(guó)家力量對(duì)這些人進(jìn)行扶持，也是不現(xiàn)實(shí)的。為了解決這個(gè)兩難問(wèn)題，就要在住宅商品化和住宅社會(huì)保障之間走出一條中間道路，建立住宅合作社，即在住宅用地、金融支持、稅收等方面得到國(guó)家支持、優(yōu)惠的基礎(chǔ)上，主要依靠居民自己力量和民間資本來(lái)組成住宅建設(shè)和管理團(tuán)體，從而形成以國(guó)家保障為基礎(chǔ)、居民自力保障為主體的住宅自力保障制度。 目前，我國(guó)住宅合作社的發(fā)展非常蓬勃，截至2000年底，各類住宅合作社達(dá)到 5000多個(gè)，20多個(gè)省市的150多萬(wàn)中低收入的職工家庭因此而安居樂(lè)業(yè)。與此情況不相稱的是，住宅自力保障制度方面的主要法規(guī)——建設(shè)部聯(lián)合其他部委于1992年發(fā)布的《城鎮(zhèn)住宅合作社管理暫行辦法》，存在許多問(wèn)題，致使住宅合作社的性質(zhì)、住宅的所有權(quán)、合作社成員的權(quán)利等基礎(chǔ)問(wèn)題未能在法律中得到明確的界定，影響了住宅合作社的進(jìn)一步發(fā)展和居民住宅權(quán)的安全保障。 我們認(rèn)為，在住宅合作社的制度建設(shè)方面，應(yīng)該注意兩個(gè)基本原則： 第一，自治原則，即住宅合作社成員有權(quán)按照自己的意志決定住宅合作社的成立、住宅建設(shè)和管理中的具體問(wèn)題。這是住宅合作社制度建設(shè)的最基本原則，其意味著住宅合作社具有獨(dú)立的法律地位，不依附于任何行政機(jī)關(guān)或者其他社會(huì)組織；在活動(dòng)和管理中遵循成員民主原則，在處理制定章程、進(jìn)行建設(shè)規(guī)劃等有關(guān)重要事項(xiàng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)尊重多數(shù)成員的意見(jiàn)。在我國(guó)頗有影響的武漢市常碼頭住宅合作社章程第2條就規(guī)定：“本社實(shí)行自愿參加，共同集資，合作建房，民主管理的原則”，并在其他條文規(guī)定了社員的退社自由等權(quán)利，這些經(jīng)驗(yàn)值得借鑒和推廣。 第二，公益原則，即住宅合作社的成立和活動(dòng)宗