【正文】 們的房屋卻無法退出來，“住宅只要到手，誰也無可奈何”。要解決這些問題，必須要制定嚴(yán)密的法律制度，確定住宅保障的受益對象、優(yōu)惠幅度、獲得程序、變更程序等。 （二）國家建立住宅權(quán)保障制度的民法義務(wù) 在我國進(jìn)行城鎮(zhèn)居民住房制度改革的同時(shí)，一些經(jīng)濟(jì)能力較優(yōu)越的居民已經(jīng)開始從房產(chǎn)市場中購買或者租賃住宅。在市場經(jīng)濟(jì)體制下，由居民自力解決住房問題，應(yīng)該是解決住房問題的主要方式。雖然這些住房是居民自力解決的，但是國家在這方面仍然承擔(dān)著一項(xiàng)嚴(yán)肅的政治義務(wù)：即建立完善的民事權(quán)利保護(hù)法律體系，對居民取得的住房提供周到的保護(hù)。在市場經(jīng)濟(jì)國家里，這是國家所負(fù)擔(dān)的“生存保障”義務(wù)的一部分。 我國立法者長期以來輕視民法的制定和完善，建國50多年居然沒有制定自己的民法典，沒有關(guān)于住房的基本權(quán)利法即物權(quán)法。1986年制定的民法通則，只具有法律宣傳的意義，沒有什么可操作性。尤其是，涉及購買以及租賃住房的法律規(guī)則在我國非常不完備，這種情況給住房交易市場的良性發(fā)展埋下了隱患。此外，由于長期缺乏物權(quán)法，實(shí)踐中關(guān)于住房的諸多問題得不到及時(shí)的處理，比如住宅預(yù)購人利益如何保護(hù)、住宅所有權(quán)如何確定、公寓化住宅中的法律關(guān)系如何理順等，都缺乏相應(yīng)的民法調(diào)整機(jī)制。由于社會對物權(quán)法缺乏認(rèn)識，立法和司法中出現(xiàn)了許多不倫不類的現(xiàn)象，突出的例子就是城鎮(zhèn)住宅改革中出現(xiàn)的“部分產(chǎn)權(quán)房”和“使用權(quán)住房”，這種具有“中國特色”的改革顯然沒有法律依據(jù)，違背了物權(quán)法定原則，妨害了住宅權(quán)的保護(hù)。同時(shí)，住宅權(quán)的行使與權(quán)利人應(yīng)承擔(dān)的社會義務(wù)之間的界限如何劃分，我國法律也沒有明確標(biāo)準(zhǔn)。這些問題引發(fā)的矛盾和糾紛日益增加，如何妥當(dāng)解決這些問題，是當(dāng)務(wù)之急。事實(shí)證明，只有建立完善的法律制度，才能使得“居者有其屋”的設(shè)想成為有保障的權(quán)利。 三、住宅權(quán)制度保障的基本思路 根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，建立住宅權(quán)制度保障的基本思路，就是在該權(quán)利的實(shí)現(xiàn)方面，確立社會保障機(jī)制和市場機(jī)制相結(jié)合的體制；在權(quán)利內(nèi)容的構(gòu)建方面，注重對居民物質(zhì)和精神權(quán)利的雙重保障。 （一）社會保障機(jī)制和市場機(jī)制的結(jié)合 建立住宅權(quán)的社會保障制度，首先應(yīng)該解決的問題是確定住宅權(quán)的現(xiàn)實(shí)主體，即住宅權(quán)社會保障制度的對象范圍。從人權(quán)的角度來看，住宅權(quán)應(yīng)該具有普遍性的特征，這意味著只要作為人，就有資格獲得住宅權(quán)，因此，住宅權(quán)主體不因年齡、性別等差別而受到區(qū)別對待。這符合人權(quán)的一般特征，即人權(quán)就是人之作為人享有或者應(yīng)當(dāng)事有的權(quán)利，是一種普遍權(quán)利，是一切人享有的權(quán)利。但是，這只是從應(yīng)然的角度所得到的結(jié)論，從客觀現(xiàn)實(shí)情況來看，真正需要住宅權(quán)社會保障的對象是那些經(jīng)濟(jì)收入處于中低水平、無房可住或者居住條件相當(dāng)惡劣的人或者家庭，這些人因?yàn)闊o法自力解決住房問題，所以才需要社會予以保障。而中高收入階層通過購買商品住宅，已經(jīng)有充足居住條件者通過繼續(xù)享有住宅權(quán)益，無需由政府方面提供社會保障。因此，通過社會保障制度保障住宅權(quán)，目的是給社會經(jīng)濟(jì)弱勢群體提供經(jīng)濟(jì)扶助，滿足他們基本的生活需求和居住需要，即幫助弱者實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的社會目標(biāo)。 由國家承擔(dān)給社會低收入者提供住房幫助的義務(wù)，在各國立法中的認(rèn)識是基本一致的。例如，美國在1965年修訂的住宅法中就規(guī)定，給予低收入家庭住房租金補(bǔ)貼，以達(dá)到最低住房消費(fèi)水平；英國為解決貧困戶住房租金承受能力而向他們提供住房補(bǔ)助，申請人的收入水平、存款、家庭成員和住房條件等諸多因素被審查合格后才能得到住房補(bǔ)助優(yōu)惠；我國香港地區(qū)政府出資興建公屋，以低租出租或者出售給中低收入家庭。我國未來的政策基本上也采取這樣的思路，即重視住房保障制度的建設(shè)，要在認(rèn)真分析國情的基礎(chǔ)上，界定保障對象，為中低收入、最低收入居民家庭提供不同的保障水平、分層次的住房保障。由于這種制度保障是以社會福利為出發(fā)點(diǎn)的，因此，其主要體現(xiàn)了社會保障機(jī)制，這就使住宅權(quán)利人能夠遠(yuǎn)離住宅市場風(fēng)險(xiǎn)的影響，市場價(jià)格、經(jīng)濟(jì)收入等市場因素的變化不會影響權(quán)利人對住宅的享有，從而保證住宅權(quán)現(xiàn)實(shí)享有的穩(wěn)定狀態(tài)。 應(yīng)當(dāng)看到，在國家實(shí)行市場經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，住宅權(quán)的社會保障機(jī)制并不排斥市場機(jī)制的作用，比如，照顧低收入而且無住宅者的“廉租住房”制度，要求承租人交付一定租金，這就體現(xiàn)了住宅租賃這種市場機(jī)制，只不過這不是完全按照價(jià)值規(guī)律進(jìn)行的市場交易而已。同時(shí)，在居民因收入提高等原因而導(dǎo)致其獲得社會保障的條件消滅后，就失去了繼續(xù)享受住宅社會保障的資格，其要么退出社會保障機(jī)制，要么就依據(jù)市場機(jī)制來購買或者租賃住宅。 雖然住宅權(quán)這一概念的產(chǎn)生晚于大陸法系各國民法，民法中也沒有單獨(dú)設(shè)立住宅權(quán)保護(hù)制度，但這并不意味著這些民法不保護(hù)住宅權(quán)。相反，由于住宅作為人類生存的基本條件，在社會中占據(jù)非常重要的地位，民法通過一系列具體制度對住宅權(quán)進(jìn)行了保護(hù)和規(guī)整。從法國、德國、瑞士、意大利等大陸法系民法中有關(guān)住宅權(quán)規(guī)定的比較，我們可以從整體上對于住宅權(quán)市場保障制度的規(guī)律產(chǎn)生以下的認(rèn)識： 第一，在制度構(gòu)造上，大陸法系國家民法是從財(cái)產(chǎn)權(quán)和人身權(quán)這兩個(gè)角度，來保護(hù)住宅權(quán)的。財(cái)產(chǎn)權(quán)法律制度對住宅權(quán)的保護(hù)，可以分為物權(quán)保護(hù)制度和債權(quán)保護(hù)制度，前者主要根據(jù)所有權(quán)和用益物權(quán)制度來規(guī)范住宅權(quán)，比如確定住宅所有權(quán)的歸屬、調(diào)整住宅所有權(quán)的變動、界定其中的法律關(guān)系、確立居住權(quán)等；后者主要依據(jù)租賃合同等制度來保障住宅權(quán)，比如規(guī)定承租人的權(quán)利等。在人身權(quán)法律保護(hù)制度方面，它們均規(guī)定了民事主體的生命權(quán)、健康權(quán)、隱私權(quán)、人身自由權(quán)等權(quán)利，這些權(quán)利當(dāng)然地適用于住宅權(quán)人。 第二，在調(diào)整機(jī)制上，這些民法采取市場調(diào)整機(jī)制和弱者保障機(jī)制并存的做法。民法是反映商品經(jīng)濟(jì)規(guī)律的法律，這決定了納入民法調(diào)整機(jī)制的住宅法律關(guān)系，主要是建立在自由交易機(jī)制之上的市場化的住宅關(guān)系。為了減少市場交易風(fēng)險(xiǎn)，這些民法典詳細(xì)規(guī)定了有關(guān)住宅物權(quán)的變動規(guī)則、不動產(chǎn)物權(quán)登記規(guī)則等，從而使權(quán)利主體能夠確定地取得受法律保護(hù)的住宅物權(quán)，滿足居民的居住等日常生活需求，保障交易的公正性。同時(shí)，它們也規(guī)定了一些在交易機(jī)制之外的制度，比如主要為老年人、婦女以及其他無住宅者提供居住保障的居住權(quán)制度，這給社會中的弱者提供了居住保障，擴(kuò)大了他們在獲得居所的同時(shí)又能得到其他基本生活條件的機(jī)會，在現(xiàn)代工商經(jīng)濟(jì)社會中，這對于解決居住、養(yǎng)老等社會問題具有重要的意義，是一種在民法制度內(nèi)采取弱者保障機(jī)制的方法。當(dāng)然，市場調(diào)整機(jī)制在民法中占據(jù)主要地位，居住機(jī)等內(nèi)含弱者保障機(jī)制的制度不多，它們也只是在平等、自愿等市場調(diào)整機(jī)制基礎(chǔ)上給處于經(jīng)濟(jì)弱勢地位的居民以有限的福利化制度支持。 第三，在權(quán)利地位上，住宅權(quán)是權(quán)利主體不可或缺的基本財(cái)產(chǎn)權(quán)，不為他人非法侵害，但要受到其他合法利益的限制。對于普通的居民而言，住宅是經(jīng)濟(jì)價(jià)值較大的不動產(chǎn)，在個(gè)人生活中占據(jù)非常重要的地位，因此，這些民法典首先確立了居民對住宅的私有所有權(quán)，而且這種權(quán)利處于“神圣不可侵犯”的地位，這對于個(gè)人生活的安寧以及社會秩序的穩(wěn)定，具有基礎(chǔ)性作用。但是，這并不意味著住宅權(quán)人可以依據(jù)這種權(quán)利為所欲為，法律還設(shè)定了一定的限制措施，要求住宅權(quán)人必須在這些制度限制范圍之內(nèi)行使自己的權(quán)利。這是因?yàn)樽≌鳛槿祟惥幼〉牟粍赢a(chǎn)，必定要與他人的生活利益以及社會公共利益發(fā)生密切關(guān)聯(lián)，比如此棟住宅發(fā)出的噪音勢必影響彼棟住宅中的居民生活，為了協(xié)調(diào)這些利益關(guān)系，這些民法典設(shè)定了相鄰關(guān)系、公寓化住宅所有權(quán)等制度，劃定了住宅權(quán)人行使權(quán)利的空間，即以不得妨害他人利益和居住共同體的公共利益為限度。這樣，通過界定居民住宅權(quán)利和權(quán)利行使的限制，即使居民的住宅權(quán)利得到了保障，也使住宅權(quán)能與社會整體利益和諧并存。 （二）對權(quán)利人物質(zhì)和精神的雙重保障 國際社會認(rèn)可的住宅權(quán)具有以下不可或缺的內(nèi)容：；、材料、設(shè)備和基礎(chǔ)設(shè)施；；；；、醫(yī)療單位、學(xué)校等社會機(jī)構(gòu)；。這說明，僅僅給經(jīng)濟(jì)弱勢群體提供一棟住宅，并不是住宅權(quán)的全部內(nèi)容，該住宅還要能夠適合人類居住，滿足居民在物質(zhì)上和精神上的需求，比如居住者在其中能得到基本的起居條件和安全保障，居民依據(jù)該住宅能與社區(qū)發(fā)生方便的社會關(guān)系，居民在住宅中的私生活不受他人侵?jǐn)_等。聯(lián)合國經(jīng)濟(jì)、社會和文化委員會還指出，住宅權(quán)是一種安全、和平和尊嚴(yán)生活的權(quán)利，而不能僅僅將其等同為有一個(gè)可以遮掩頭部的住宅，或者將住宅簡單地視為一種商品?！妒澜缛藱?quán)宣言》第12條也規(guī)定，任何人的私生活、家庭、住宅和通信不得任意干涉。這說明，那種認(rèn)為住宅權(quán)僅僅是財(cái)產(chǎn)權(quán)的看法有失片面，它過于注重住宅權(quán)中的財(cái)產(chǎn)性因素，而忽視了住宅權(quán)對居民精神世界的關(guān)注，不能實(shí)現(xiàn)對住宅權(quán)的全面保護(hù)。因此，有學(xué)者就指出，國家義務(wù)所要達(dá)到的結(jié)果，就是使先前沒有住房者如何以其尊嚴(yán)和人權(quán)被尊重的方式獲得住房。 基于這種認(rèn)識，我們認(rèn)為，提倡住宅權(quán)的制度保障，必須要重視“人”在其中的核心地位，必須尊重人格尊嚴(yán)，不能以有損人格的方式為經(jīng)濟(jì)弱勢群體提供住宅；必須關(guān)注保障對象合理的個(gè)性需求，比如要尊重其民族習(xí)俗、生活習(xí)慣等。同時(shí)，還要使住宅以及相關(guān)居住區(qū)域的改造和改善法制化。僅僅有簡陋的住宅并不符合住宅權(quán)的內(nèi)涵，要根據(jù)時(shí)代的進(jìn)步和要求改造和改善舊住宅和居住區(qū)域，使居民能夠在其中過著體面的生活，這也是自《世界人權(quán)宣言》首次確認(rèn)住宅權(quán)之后，國家社會通過11部人權(quán)條約對該神圣權(quán)利所達(dá)成的共識。 各國和各地區(qū)在域內(nèi)的住宅法中也