【正文】 權(quán)欠缺思考，更重要的是我國還沒有建立這一方面的社會保障制度。然而，按照我國現(xiàn)有的土地制度和城市規(guī)劃制度，城鎮(zhèn)居民個人通過建房來實現(xiàn)住宅權(quán)基本上是不可能的。因此，僅僅依憑權(quán)利主體自身的努力并不能完全實現(xiàn)住宅權(quán)，國家也應(yīng)采取一定措施來幫助居民實現(xiàn)住宅權(quán)。 （一）國家建立住宅松社會保障制度的公法義務(wù)在現(xiàn)階段的中國，如何保障住宅權(quán)這種人權(quán)在我國得以普遍地實現(xiàn)，如何建立相應(yīng)的制度，以便為政府組織實施積極的住宅扶助行為，為居民知悉和求諸提供必要的規(guī)范，這是我國是否走向文明發(fā)達之路的象征。與這些國家的住宅權(quán)保障情況不同的是，我國的住宅權(quán)保障制度存在“雙缺”：一方面，住宅社會保障制度有很大的欠缺，難以適應(yīng)現(xiàn)實的需求，以致于我國有關(guān)主管部門領(lǐng)導(dǎo)者發(fā)出 “高度重視”的呼吁；另一方面，與住宅權(quán)緊密相關(guān)的民事法律制度尤其是物權(quán)法律制度相當(dāng)不足，比較醒目的是缺乏科學(xué)合理的住宅所有權(quán)制度、不動產(chǎn)物權(quán)變動制度、登記制度等，這也從法律制度方面給居民住宅權(quán)的實現(xiàn)設(shè)置了障礙。對于富有者而言，這一權(quán)利基本上是一項民事權(quán)利，因為他們完全可以憑借自己的力量通過買賣、租賃等市場機制來取得住宅，對他們來說，住宅權(quán)是實然的權(quán)利，但是這一權(quán)利也需要充分合理的民事法律制度來予以保障。住宅權(quán)的制度保障措施雖然也要受制于社會和經(jīng)濟發(fā)展水平，但是，我們不能因為我國尚不是發(fā)達國家就不重視相關(guān)的法律制度建設(shè)?！妒澜缛藱?quán)宣言》第25條第1 項明確規(guī)定，人人有權(quán)享有為維持他本人以及家屬的健康和福利所必需的住宅，這就是住宅權(quán)的核心內(nèi)容和基本依據(jù)。一、引 言 從這一表達可以看出，住宅權(quán)并不是為社會的高收入階層和已經(jīng)有充分住房的階層提出的權(quán)利，而是為社會的低收入階層（在我國為中低收入階層）、尤其是為那些依據(jù)自己的收入難以解決適當(dāng)住宅的階層提出的權(quán)利。由于住宅權(quán)法律制度的內(nèi)在機理在市場經(jīng)濟國家具有共同性，我國立法者只要能夠理解和尊重《世界人權(quán)宣言》、《經(jīng)濟、社會、文化權(quán)利國際公約》等國際公約關(guān)于住宅權(quán)規(guī)定的基本精神，認(rèn)真處理我國低收入階層的住宅保障問題，通過廣泛的制度借鑒和對我國現(xiàn)實的深刻調(diào)查、反思，完全可以設(shè)計出符合我國國情的住宅權(quán)保障的法律制度。 從人權(quán)保障角度來說，住宅權(quán)既然是人人背得享有的權(quán)利，則無論是富有者還是貧窮者，都應(yīng)該獲得住宅權(quán)制度的保障?？梢哉f，只有建立完善的住宅社會保障制度和住宅市場交易制度，才能給居民住宅權(quán)的實現(xiàn)提供全面的制度保障，給人民“安居樂業(yè)”的現(xiàn)實需求和理想追求奠定良好的制度基礎(chǔ)。 市場經(jīng)濟發(fā)達國家的民事法律制度通常是比較完善的，在這些國家，解決有關(guān)住宅權(quán)的民事法律制度層面的問題，一般均通過住宅的買賣、租賃、金融、擔(dān)保、權(quán)利界定等詳細(xì)制度進行。如何填補這個“雙缺”，是建立和健全我國住宅權(quán)制度所必須解決的問題。 本文立足于我國的住宅權(quán)制度保障這個中心論題，首先分析了制度保障對于住宅權(quán)的意義，強調(diào)制度保障對于國家履行相關(guān)義務(wù)以及保護居民實現(xiàn)住宅權(quán)的重要意義。從這個角度而言，住宅權(quán)是居民的權(quán)利，對于國家來說則是一項義務(wù)，這一點是被普遍認(rèn)同的。即使是“全民所有制企業(yè)、事業(yè)單位”的就業(yè)者，由于我國長期實行低工資政策，他們依靠自己的合法收入也無法從市場上購買房屋。目前為社會弱勢群體提供住宅，還只是公共權(quán)力機構(gòu)所負(fù)擔(dān)的一項道義義務(wù)，而不是他們的法律義務(wù)；這種道義義務(wù)在他們謀求地區(qū)或者部門經(jīng)濟利益時很難被認(rèn)真考慮。為解決這這一問題，美國遂于1968年在住房立法中規(guī)定，在10年內(nèi)為低收入家庭提供600萬套由政府資助的住房，緩解了住宅問題。我國城鎮(zhèn)居民住房制度改革，就是要確定住宅權(quán)利的歸屬，將原來居民“租住”的公房轉(zhuǎn)換為個人的私房。但由于相應(yīng)的法律制度不健全，各地均出現(xiàn)了一些問題：比如，享受這些社會社會保障的對象和標(biāo)準(zhǔn)具有不確定性，一些本來不應(yīng)該得到這些保障的人通過各種不正當(dāng)?shù)耐緩将@得了這些福利待遇，而應(yīng)當(dāng)?shù)玫奖Ｕ系木用穹炊荒艿玫竭@些福利；又如，在符合條件的人在取得這些保障措施之后，經(jīng)濟條件逐漸好轉(zhuǎn)而不應(yīng)該再享有這些福利時，他們的房屋卻無法退出來，“住宅只要到手，誰也無可奈何”。 在我國進行城鎮(zhèn)居民住房制度改革的同時，一些經(jīng)濟能力較優(yōu)越的居民已經(jīng)開始從房產(chǎn)市場中購買或者租賃住宅。1986年制定的民法通則，只具有法律宣傳的意義，沒有什么可操作性。同時，住宅權(quán)的行使與權(quán)利人應(yīng)承擔(dān)的社會義務(wù)之間的界限如何劃分，我國法律也沒有明確標(biāo)準(zhǔn)。 從人權(quán)的角度來看，住宅權(quán)應(yīng)該具有普遍性的特征，這意味著只要作為人，就有資格獲得住宅權(quán)，因此，住宅權(quán)主體不因年齡、性別等差別而受到區(qū)別對待。因此，通過社會保障制度保障住宅權(quán)，目的是給社會經(jīng)濟弱勢群體提供經(jīng)濟扶助，滿足他們基本的生活需求和居住需要，即幫助弱者實現(xiàn)“居者有其屋”的社會目標(biāo)。 由國家承擔(dān)給社會低收入者提供住房幫助的義務(wù)，在各國立法中的認(rèn)識是基本一致的。同時，在居民因收入提高等原因而導(dǎo)致其獲得社會保障的條件消滅后，就失去了繼續(xù)享受住宅社會保障的資格，其要么退出社會保障機制，要么就依據(jù)市場機制來購買或者租賃住宅。 相反，由于住宅作為人類生存的基本條件，在社會中占據(jù)非常重要的地位，民法通過一系列具體制度對住宅權(quán)進行了保護和規(guī)整。 第一，在制度構(gòu)造上，大陸法系國家民法是從財產(chǎn)權(quán)和人身權(quán)這兩個角度，來保護住宅權(quán)的。為了減少市場交易風(fēng)險，這些民法典詳細(xì)規(guī)定了有關(guān)住宅物權(quán)的變動規(guī)則、不動產(chǎn)物權(quán)登記規(guī)則等，從而使權(quán)利主體能夠確定地取得受法律保護的住宅物權(quán)，滿足居民的居住等日常生活需求，保障交易的公正性。但是，這并不意味著住宅權(quán)人可以依據(jù)這種權(quán)利為所欲為，法律還設(shè)定了一定的限制措施，要求住宅權(quán)人必須在這些制度限制范圍之內(nèi)行使自己的權(quán)利?！妒澜缛藱?quán)宣言》第12條也規(guī)定，任何人的私生活、家庭、住宅和通信不得任意干涉。僅僅有簡陋的住宅并不符合住宅權(quán)的內(nèi)涵，要根據(jù)時代的進步和要求改造和改善舊住宅和居住區(qū)域，使居民能夠在其中過著體面的生活，這也是自《世界人權(quán)宣言》首次確認(rèn)住宅權(quán)之后，國家社會通過11部人權(quán)條約對該神圣權(quán)利所達成的共識。 各國和各地區(qū)在域內(nèi)的住宅法中也規(guī)定了這些內(nèi)容，比如德國制定了住宅現(xiàn)代化促進法，日本制定了住宅地區(qū)改善法，通過這些法律，應(yīng)改造的住宅及其區(qū)域、改造計劃、拆遷補償?shù)染患{入法律的軌道。住宅權(quán)的這種法律定位，要求我們必須同時采用財產(chǎn)權(quán)法和人身權(quán)法這兩種法律機制來保護住宅權(quán)，而不能顧此失彼。據(jù)此，當(dāng)住宅以及其中的必要生活設(shè)施受到他人侵犯，或者居民對住宅的占有和居住受到他人干涉時，權(quán)利人可以依據(jù)自己擁有的強力對抗這種侵害，或者尋求國家公共權(quán)力的救濟。 其二，根據(jù)中國建設(shè)部、財政部等部門于1994年聯(lián)合頒布實施的《城鎮(zhèn)經(jīng)濟適用住房建設(shè)管理辦法》的規(guī)定，由相關(guān)部門向中低收人家庭的住房困難戶，提供按照國家住宅建設(shè)為標(biāo)準(zhǔn)而建設(shè)的價金低于市場價的普通住宅，該項措施一般被稱為“經(jīng)濟適用住房制度”。其二，在程序制度方面，如何確保住宅社會保障制度的公開、公正和公平，還缺乏足夠的依據(jù)。 第一，廣泛原則，即擴大住宅社會保障對象的范圍，將其擴展到貧困無房、居住條件差的農(nóng)民以及處于家庭之外的居民個人（比如離婚的婦女），盡可能使在同一檔次的中低收入、最低收入和居住水平線上的中國居民都能獲得住宅社會保障的機會。 第二，平等原則，即住宅社會保障的提供方和需求方處于平等的法律地位，前者雖然是這些住宅的管理者，但不能因此就將自己的意志施加于后者，也不能將住宅社會保障當(dāng)作恩賜和施舍，雙方的關(guān)系要通過合同來確定，合同內(nèi)容應(yīng)符合社會保障的目標(biāo)，不能違背后者的意愿，不能損害其人格尊嚴(yán)等利益。當(dāng)然，這不否定住宅社會保障制度對于解決中低收入家庭的居住問題發(fā)揮著重要作用。在我國頗有影響的武漢市常碼頭住宅合作社章程第2條就規(guī)定：“本社實行自愿參加，共同集資，合作建房，民主管理的原則”，并在其他條文規(guī)定了社員的退社自由等權(quán)利，這些經(jīng)驗值得借鑒和推廣。 第二，公益原則，即住宅合作社的成立和活動宗旨是為了解決成員的居住困境、實現(xiàn)成員的住宅利益，而非以營利為目的。 我國民事法律對于住宅權(quán)中的人身權(quán)的保障，主要通過公民的生俞健康權(quán)和保護公民隱私的有關(guān)制度進行，而人身自由權(quán)則被憲法加以規(guī)定，其當(dāng)然應(yīng)在實踐中被適用。 這樣，作為交易對象的住宅物權(quán)的真實性往往很難界定，導(dǎo)致住宅交易極度混亂和不公正，主要表現(xiàn)在當(dāng)事人通過正常的買賣往往達不到取得住宅所有權(quán)的目的，這給住宅市場的發(fā)展設(shè)置了很大的制度障礙?？梢?，住宅所有權(quán)要受到土地所有權(quán)人意志的限制，與土地所有權(quán)相比，住宅所有權(quán)的法律地位是低下的。但是，我國有關(guān)公寓化住宅的法律制度卻非常欠缺，致使許多常見而重要的問題不能得以解決。每個住戶只是對其占有的特定空間享有所有權(quán)，除了權(quán)利人不能對標(biāo)的物進行事實上的處分之外，該所有權(quán)在法律上與一般的單一所有權(quán)沒有差別，它又被稱為特別所有權(quán)。由于住戶是分散的自然人，為了方便和效率，應(yīng)當(dāng)建立一定機構(gòu)來代表整體住戶行使所有權(quán)，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 居住權(quán)是指以居住為目的而使用他人房屋的權(quán)利，為羅馬法之后的大陸民法所普遍繼受。實際上，我國有設(shè)立居住權(quán)制度的迫切需要。 第一，居住權(quán)具有自力保障功能，能夠保障婦女、老人等弱勢群體的利益，能夠彌補我國住宅權(quán)社會保障機制的欠缺，有利于社會