論住宅小區(qū)停車(chē)管理制度(編輯修改稿)
2024-12-19 16:01 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 地面車(chē)位，則其職責(zé)范圍與負(fù)責(zé)本住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)范圍難以劃分，例如對(duì)于停放地面車(chē)位的汽車(chē)，負(fù)責(zé)本小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必然在其進(jìn)入小區(qū)時(shí)要進(jìn)行查驗(yàn)問(wèn)詢(xún)。因此容易產(chǎn)生糾紛，要么爭(zhēng)相管理，要么相互推諉，導(dǎo)致管理混亂。 需要注意的是，這一問(wèn)題不宜以行政強(qiáng)制規(guī)范的方式予以規(guī)定，而應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)決定聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)問(wèn)題，這既是對(duì)業(yè)主作為所有權(quán)人的尊重，也是對(duì)《物權(quán)法》的遵守 ④ 。 業(yè)主共有車(chē)位應(yīng)當(dāng)如何使用問(wèn)題 住宅小 區(qū)業(yè)主共有車(chē)位的使用方式也會(huì)直接影響到停車(chē)管理。實(shí)踐中共有車(chē)位的使用方式分為兩種，一種是面向全體有車(chē)業(yè)主，不設(shè)置專(zhuān)屬車(chē)位，有車(chē)業(yè)主按照時(shí)間優(yōu)先的原則進(jìn)行停車(chē)，即按照先來(lái)后到的順序停車(chē)。而另一種方式則是對(duì)共有車(chē)位設(shè)定固有專(zhuān)屬車(chē)位（實(shí)踐中往往在車(chē)位范圍內(nèi)標(biāo)明專(zhuān)屬車(chē)輛的車(chē)牌號(hào)），該車(chē)位僅供小區(qū)業(yè)主專(zhuān)屬車(chē)輛停放，即使該車(chē)位處于閑置狀態(tài)，其他車(chē)輛也不能使用。這兩種方式各有利弊，第一種方式能夠?qū)崿F(xiàn)車(chē)位的較高使用效率，但是如果小區(qū)地面車(chē)位不能滿(mǎn)足未購(gòu)買(mǎi)車(chē)庫(kù)車(chē)位業(yè)主的停車(chē)需求時(shí)，勢(shì)必產(chǎn)生亂停車(chē)、妨礙車(chē)輛通行等問(wèn)題，易引發(fā)業(yè) 主之間的矛盾以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)與與業(yè)主之間的矛盾。而且如果該住宅小區(qū)的車(chē)庫(kù)只售不租，那么其價(jià)格加上管理費(fèi)用，對(duì)于購(gòu)買(mǎi) 經(jīng)濟(jì) 性家庭汽車(chē)的業(yè)主壓力較大 ⑤ 。因此往往容易造成車(chē)庫(kù)車(chē)位無(wú)人問(wèn)津，地面車(chē)位擁堵不堪、占道停車(chē)、圍堵他人車(chē)位、車(chē)庫(kù)停車(chē)的局面，一旦發(fā)展到危及住宅小區(qū)正常行車(chē)秩序的程度，這些專(zhuān)屬車(chē)位業(yè)主又會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)甚至有車(chē)業(yè)主發(fā)生沖突，此類(lèi)糾紛已屬住宅小區(qū)多發(fā)糾紛 ⑥ 。 而第二種方式能夠?qū)⒌孛孳?chē)位一一對(duì)應(yīng)于某一特定有車(chē)業(yè)主，有利于化解停車(chē)矛盾并形成良好的行車(chē)秩序，但是車(chē)位在上班時(shí)段卻被大量閑置，利用效率不高，而且該方式化解停車(chē)矛盾的效果也受到住宅小區(qū)業(yè)主汽車(chē)擁有量及車(chē)庫(kù)車(chē)位的購(gòu)買(mǎi)、使用 成本 的制約，如果業(yè)主擁有的車(chē)輛數(shù)遠(yuǎn)大于地面車(chē)位，而車(chē)庫(kù)車(chē)位購(gòu)買(mǎi)、使用成本過(guò)高，即便明確了地面車(chē)位的專(zhuān)屬性，仍然無(wú)法避免前述亂停車(chē)局面的發(fā)生。對(duì)此，筆者認(rèn)為，雖然 后一種方式也存在局限性，但是相較于前一方式效果卻還是好的多，而且其局限性可以通過(guò)其他措施予以彌補(bǔ)，對(duì)于使用效率不高的問(wèn)題，可以通過(guò)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間達(dá)成協(xié)議，將專(zhuān)屬地面車(chē)位在上班時(shí)段開(kāi)辟一部分供外來(lái)一般車(chē)輛臨時(shí)停車(chē)，而對(duì)于因車(chē)位數(shù)不足以及車(chē)庫(kù)車(chē)位無(wú)人問(wèn)津?qū)е碌膩y停車(chē)問(wèn)題，則可以采取 申請(qǐng) 有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后開(kāi)辟小區(qū)外路旁夜間至早晨的單邊停車(chē)位，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商， 降低車(chē)位車(chē)庫(kù)購(gòu)買(mǎi)、使用成本等措施予以疏導(dǎo)、緩解。 所以業(yè)主共有車(chē)位應(yīng)當(dāng)以設(shè)定專(zhuān)屬車(chē)位的方式供業(yè)主使用。但是這一方式不宜以 行政 強(qiáng)制規(guī)范的方式予以規(guī)定，而應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)決定是否采用，這也體現(xiàn)了對(duì)全體業(yè)主作為地面車(chē)位所有權(quán)人的尊重。因住宅小區(qū)停車(chē) 管理 問(wèn) 題的根源在于業(yè)主擁有的汽車(chē)數(shù)量遠(yuǎn)大于實(shí)際可供使用的車(chē)位，這也意味著有車(chē)業(yè)主占全體業(yè)主的比例較高，如果將上述輔助措施一并實(shí)施，業(yè)主大會(huì)決議將地面車(chē)位設(shè)定為專(zhuān)屬車(chē)位應(yīng)當(dāng)并不困難。 住宅小區(qū)占道停車(chē)管理問(wèn)題 由于《物權(quán)法》第 74條第三款規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，
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