【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 》中的有關(guān)約定，違反了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條有關(guān)不允許二級(jí)市場(chǎng)將土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)分離、分割的強(qiáng)制性規(guī)定，違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十七條的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（五）款規(guī)定，該類約定條款無效?！　　　〈送?，政府房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)應(yīng)按《土地使用權(quán)出讓合同》的約定和法律規(guī)定，追究房地產(chǎn)開發(fā)商的違約責(zé)任；買方可提起民事訴訟或申請(qǐng)仲裁，請(qǐng)求人民法院判決或仲裁機(jī)構(gòu)裁決確認(rèn)該類條款無效。　　　　當(dāng)然，對(duì)上述房地權(quán)利發(fā)生分離時(shí)、交易無效的法律觀點(diǎn)，有學(xué)者認(rèn)為值得商榷，認(rèn)為“對(duì)房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)在交易過程中是否只能作為一項(xiàng)交易的財(cái)產(chǎn)對(duì)待，應(yīng)當(dāng)根據(jù)各類交易的具體情況具體分析”③?！　　　×?、買賣不計(jì)算建筑容積率停車位的行為違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，買賣該類停車位的合同無效。　　　　在目前的房地產(chǎn)法律制度之下，不計(jì)算建筑容積率停車位依法不能取得《預(yù)售許可證》或《房地產(chǎn)證》?！　　　≡诜康禺a(chǎn)買賣實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)開發(fā)商往往在《房地產(chǎn)買賣合同》中約定，不計(jì)算建筑容積率停車位產(chǎn)權(quán)為其所有，然后再出售停車位，或以出租為名，行買賣之實(shí)。房地產(chǎn)開發(fā)商在沒有取得政府房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)發(fā)出的《預(yù)售許可證》或《房地產(chǎn)證》的情況下，售賣小區(qū)不計(jì)算建筑容積率停車位，或?qū)⑼＼囄慌c住宅房屋單元捆綁售賣的現(xiàn)象司空見慣?！　　　「鶕?jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款第（四）項(xiàng)和第六十七條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十三條（四）項(xiàng)和第三十九條、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第三十四條、第三十條和第五十九條、《商品房銷售管理辦法》第六條第一款和第三十八條等規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售或現(xiàn)售房地產(chǎn)的，法律強(qiáng)制規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)取得《預(yù)售許可證》或《房地產(chǎn)證》后，才能進(jìn)行房地產(chǎn)買賣活動(dòng)，否則，房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)將依法給予查處?！　　　∮纱丝梢?，房地產(chǎn)開發(fā)商在未取得小區(qū)停車位的《預(yù)售許可證》或《房地產(chǎn)證》的情況下，售賣不計(jì)算容積率停車位的行為，違反法律強(qiáng)制性規(guī)定?！　　　〈送猓圪u不計(jì)算建筑容積率的停車位，還違反《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條有關(guān)不允許二級(jí)市場(chǎng)將土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)分離、分割的強(qiáng)制性規(guī)定?！　　　「鶕?jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（五）款規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商與買方簽訂的買賣停車位合同應(yīng)依法定程序確認(rèn)為無效合同?！　　　∑摺?yīng)進(jìn)一步完善房地產(chǎn)的法律度，明確商品房住宅小區(qū)中不計(jì)算建筑容積率停車位的法律權(quán)利歸屬?！　　　∧壳?，對(duì)商品房住宅小區(qū)不計(jì)算容積率停車位可否買賣、應(yīng)否買賣有兩種截然不同的意見，房地產(chǎn)開發(fā)商群體和消費(fèi)者群體的意見涇渭分明。房地產(chǎn)開發(fā)商大多主張不計(jì)算容積率的停車位可以買賣，其主要理由在于充分調(diào)動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)商的投資停車位的積極性，滿足社會(huì)大眾的需要。消費(fèi)置業(yè)者則大多主張不計(jì)算容積率的停車位作為住宅小區(qū)的公用設(shè)施，不宜由少數(shù)人或強(qiáng)勢(shì)集團(tuán)獨(dú)占，以避免有限的不計(jì)算容積率停車位的共用資源被少數(shù)人壟斷使用，損害住宅小區(qū)的普通市民的整體利益，而且住宅小區(qū)的不計(jì)算容積率的停車位已計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)成本之中，房地產(chǎn)開發(fā)商不應(yīng)利用不計(jì)算容積率的停車位謀取非法的商業(yè)利益?！　　　?jù)媒體報(bào)道，④，全國(guó)各地均存在停車位的資源遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足社會(huì)的需要的狀況。如何有效地調(diào)動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)商投入更多的資源建設(shè)停車位？怎樣才能合理地、有效率地利用停車位資源，并在二者之中取得平衡？如何才能有效地保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益？這值得人們的關(guān)注與思索?！　　　〖訌?qiáng)對(duì)房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的法律保護(hù)?，F(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度存在諸多的缺陷，如：對(duì)土地使用權(quán)與上蓋建筑物所權(quán)之間的關(guān)系，不計(jì)算建筑容積率的建筑物所有權(quán)或他項(xiàng)權(quán)利的歸屬關(guān)系，主物與從物之間的關(guān)系，建筑物共用部位的范圍界定等等，缺乏明確全面而又清晰的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的來源、確權(quán)、保護(hù)產(chǎn)生不同的認(rèn)知與解讀，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序帶來諸多的問題。小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬的爭(zhēng)議，源于現(xiàn)行房地產(chǎn)法律制度的缺陷，源于政府房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)行政管理的缺位和錯(cuò)位。應(yīng)盡快完善我國(guó)的房地產(chǎn)法律制度，強(qiáng)化法律對(duì)房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的保護(hù)。　　　　提高有關(guān)房地產(chǎn)制度的法律位階?，F(xiàn)行房地產(chǎn)制度的法律位階大多處于較低的層次，許多事關(guān)房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利起源產(chǎn)生于地方性法規(guī)、規(guī)章、或規(guī)范性文件，對(duì)房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的保護(hù)缺乏力度。應(yīng)進(jìn)行一步提升房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利制度的法律位階，將具有前瞻性、公平性、合理性的具體規(guī)定上升為法律或行政法規(guī)?！　　　⊥晟品康禺a(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的登記確權(quán)保護(hù)措施。房地產(chǎn)作為要式登記、確權(quán)保護(hù)的不動(dòng)產(chǎn)，登記確權(quán)保護(hù)的具體措施是否完善，直接關(guān)系到房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的保護(hù)能否真正落實(shí)這一重大問題。登記機(jī)關(guān)現(xiàn)行發(fā)放的《房地產(chǎn)證》，對(duì)建筑物共用部位、他項(xiàng)權(quán)利不予記載的登記方式，無意中給政府房地產(chǎn)行政管理部門、房地產(chǎn)開發(fā)商擬定的，有違法律規(guī)定的格式合同條款大開方便之門。房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利人無法借助所持有的《房地產(chǎn)證》，以完全物權(quán)的絕對(duì)權(quán)直接對(duì)抗該類違法的合同條款，保護(hù)自身的合法權(quán)益。盡快完善房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的登記確權(quán)保護(hù)措施，提升登記確權(quán)制度的法律位階，對(duì)保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，遏制違法行為，將會(huì)起到立竿見影的良好效果?！　　　∥覈?guó)房地產(chǎn)法律制度的完善，不能離開法律追求公平正義的價(jià)值目標(biāo)，在土地資源緊缺的國(guó)情下，科學(xué)利用有限的城市土地資源尤顯重要，立法機(jī)關(guān)和房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)對(duì)城市房地產(chǎn)公共資源的開發(fā)和利用應(yīng)有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)，住宅小區(qū)內(nèi)共用的停車位資源有限，不應(yīng)買賣。住宅小區(qū)內(nèi)不計(jì)算容積率停車位的法律權(quán)利應(yīng)進(jìn)一步明確定位歸屬于小區(qū)的全體房屋所有人，由全體房屋所有人共同擁有。同時(shí)，要采取優(yōu)惠和鼓勵(lì)的政策措施，調(diào)動(dòng)和刺激房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)各類經(jīng)營(yíng)性的停車位（場(chǎng)），以滿足不同層次、不同要求的社會(huì)需要?！　　　【C上所述，在目前的房地產(chǎn)法律制度下，商品房住宅小區(qū)計(jì)算容積率停車位的產(chǎn)權(quán)由取得停車位《房地產(chǎn)證》的權(quán)利人擁有，不計(jì)算容積率停車位的建筑物或其法律權(quán)利歸屬于住宅小區(qū)的全體房地產(chǎn)權(quán)人。房屋買賣合同約定不計(jì)算容積率停車位產(chǎn)權(quán)歸屬于某一當(dāng)事人的條款違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，該類條款無效。買賣不計(jì)算容積率停車位的行為違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，其買賣停車位的合同無效。只有進(jìn)一步完善我國(guó)的房地產(chǎn)法律制度，房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益才能得到有效的保護(hù)。謹(jǐn)防買賣停車位的房地產(chǎn)消費(fèi)陷阱謹(jǐn)防買賣停車位的房地產(chǎn)消費(fèi)陷阱商家未取得住宅小區(qū)停車位的《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》或《房地產(chǎn)證》，而售賣住宅小區(qū)停車位，或?qū)⒆≌^(qū)停車位與房屋單元捆綁出售的現(xiàn)象，在房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)中司空見慣，眾多的房地產(chǎn)消費(fèi)者、商家、專家、官員以各自的認(rèn)識(shí)、利益和立場(chǎng)，做出不同的判斷和結(jié)論。 對(duì)此，常見有以下二種截然相反的房地產(chǎn)消費(fèi)觀：一種消費(fèi)觀認(rèn)為：買入住宅小區(qū)停車位，早買早受益，還有保值和投資的價(jià)值。一是商家愿賣，消費(fèi)者愿買，誰投資誰擁有，誰購(gòu)買誰受益，買入的小區(qū)停車位還具有保值和投資的價(jià)值。二是商家售賣小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)具有天然的合法性與合理性，有關(guān)行政管理部門對(duì)此狀況沒有查處的先例，并將期待通過地方立法、地方規(guī)章或規(guī)范性文件，將住宅小區(qū)停車位的買賣合法化就是一個(gè)很好的佐證。 另一種消費(fèi)觀認(rèn)為：除計(jì)算建筑容積率獨(dú)立建設(shè)的多層經(jīng)營(yíng)性停車位外，住宅小區(qū)停車位依法不能買賣，買入住宅小區(qū)停車位要承擔(dān)法律風(fēng)險(xiǎn)，得不償失。一是住宅小區(qū)停車位依法不能取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》或《房地產(chǎn)證》，不能買賣。商家沒有小區(qū)停車位的房地產(chǎn)權(quán)憑證，其出租小區(qū)停車位的使用權(quán)違反法律規(guī)定。二是住宅小區(qū)停車位的物權(quán)是一項(xiàng)民事財(cái)產(chǎn)權(quán)，依據(jù)《中華人民共和國(guó)立法法》的規(guī)定，民事基本制度由法律規(guī)定。因此，地區(qū)立法、地方規(guī)章或規(guī)范性文件不得違反《民法通則》和《中華人民共和城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定》等法律規(guī)定，無權(quán)對(duì)住宅小停車位的產(chǎn)權(quán)或物權(quán)做出違反上位法的規(guī)定。三是現(xiàn)行房地產(chǎn)的法律制度規(guī)定土地使用權(quán)與上蓋建筑物所有權(quán)在轉(zhuǎn)移時(shí)，不能分離，土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，土地使用權(quán)與上蓋建筑物所有權(quán)的權(quán)利主體，即房地產(chǎn)權(quán)主體必須一致。由于住宅小區(qū)停車位的建筑面積不計(jì)算建筑容積率，因此，住宅小區(qū)停車位不能按份攤分得到所在地塊的共用土地使用權(quán)，不享有獨(dú)立的房地產(chǎn)權(quán)，其是一項(xiàng)從物，其法律權(quán)利歸屬于該地塊計(jì)算建筑容積率的房屋單元，即住宅小區(qū)停車位的法律權(quán)利歸屬于住宅小區(qū)全體業(yè)主共有。商家售買住宅小區(qū)停車位的行為，違反現(xiàn)行法律的強(qiáng)制性規(guī)定。四是消費(fèi)者購(gòu)買住宅小區(qū)的停車位，不能合法擁有停車位的產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)，其支付買賣停車位的金錢，被貪婪般的黑洞所吞噬，而且其與商家共同侵害了住宅小區(qū)全體業(yè)主的合法權(quán)益，要承擔(dān)賠償住宅小區(qū)停車位共有人經(jīng)濟(jì)損失的法律風(fēng)險(xiǎn)。 那么，在現(xiàn)行法律制度下，買賣住宅小區(qū)架空層停車位、地下停車位是否合法和合理，消費(fèi)者的合法權(quán)益是否得到有效的維護(hù)，人們不妨根據(jù)住宅小區(qū)停車位的物權(quán)特點(diǎn)和相關(guān)的法律制度予以判斷。 一、對(duì)未取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》或《房地產(chǎn)證》售賣住宅小區(qū)停車位的行為，法律規(guī)定房地產(chǎn)管理部門應(yīng)予查處。 根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款第（四）項(xiàng)、第三十七條第一款第（六）項(xiàng)和第六十七條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十三條（四）項(xiàng)和第三十九條、《廣東省房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)條例》第十八條、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第三十四條、第三十條和第五十九條、《商品房銷售管理辦法》第六條第一款和第三十八條等規(guī)定，商家預(yù)售或現(xiàn)售住宅小區(qū)的停車位，應(yīng)取得停車位的《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》或《房地產(chǎn)證》后，才能進(jìn)行房地產(chǎn)買賣活動(dòng)，否則，不得買賣。 法律禁止沒有取得住宅小區(qū)停車位《房地產(chǎn)證》，而現(xiàn)售住宅小區(qū)停車位的行為。對(duì)未取得住宅小區(qū)停車位《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》的違法買賣行為，由縣級(jí)以上房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)責(zé)令