【文章內(nèi)容簡介】 定范圍內(nèi)土地的使用權(quán)，則不能取得該土地上的任何建筑物的所有權(quán)，因此地下車庫不可能單獨獲得土地使用權(quán)，地下車庫所使用的土地是業(yè)主交納土地使用費的土地，該小區(qū)土地面積已經(jīng)全部分?jǐn)偟饺w業(yè)主，小區(qū)的土地使用權(quán)為該小區(qū)的業(yè)主所享有，開發(fā)商不再享有該小區(qū)的土地使用權(quán)。 [5]筆者對上述觀點進行如下分析：首先，第一種觀點簡單的認(rèn)為規(guī)劃內(nèi)的地下車庫歸屬于業(yè)主，過于絕對。雖然一些國家和地區(qū)法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)歸屬于業(yè)主。例如，我國臺灣省有關(guān)停車位的權(quán)屬制度安排是將法定強制規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)要求的停車位（法定停車位）安排規(guī)定為建筑物區(qū)分所有權(quán)人共同擁有，建筑物區(qū)分所有人可以通過約定，將法定停車位以對價方式約定為某一小區(qū)業(yè)主專有使用，該對價和約定受法律保護。在美國的住宅小區(qū)里，房屋單元為業(yè)主專有財產(chǎn)，除房屋單元以外的小區(qū)的全部是小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主的共有財產(chǎn)。依美國現(xiàn)制，大多數(shù)在郊外的建筑，若六層以下，停車場大都建于基地內(nèi)，該停車場系為共用部分。 [6]但是，歸屬于業(yè)主存在理論上的障礙以及實踐中難以操作的問題。地下車庫不是簡單地歸屬于業(yè)主。業(yè)主購買了房屋之后，按照地隨房走的原則，業(yè)主獲得了地上的空間利用權(quán)和地表的空間利用權(quán)，但是并未獲得地下的空間利用權(quán)。而且規(guī)定業(yè)主共有是在實踐中難以操作。業(yè)主如何共同所有，如何分享車庫收益，業(yè)主委員會的自治能力不強，在實踐中都是不可避免又難以在短時間內(nèi)解決的問題。其次，第二種觀點簡單地認(rèn)為規(guī)劃內(nèi)的地下車庫歸屬于開發(fā)商，是有問題的。雖然開發(fā)商對車庫的修建要作出一定的投資，但是也不能簡單地認(rèn)為地下空間都屬于開發(fā)商。即使根據(jù)規(guī)劃，開發(fā)商可以利用地下空間進行開發(fā)修建車庫，但規(guī)劃所確定的空間并非完全屬于開發(fā)商。由于我國目前還沒有承認(rèn)獨立的空間利用權(quán)，空間的利用是根據(jù)規(guī)劃來確定，并且是依附于土地使用權(quán)。開發(fā)商不能以其享有地下空間權(quán)而主張對車庫的所有權(quán)，開發(fā)商也不能以他享有獨立的地下空間利用權(quán)來主張他對車庫享有單獨的所有權(quán)。 [7]而且結(jié)合我國房地產(chǎn)市場的實踐來看，如果一概地賦予地下停車位以單獨所有權(quán)（即相當(dāng)于專有部分的所有權(quán)），亦即賦予房地產(chǎn)開發(fā)商對地下停車位享有完全的產(chǎn)權(quán)的話，會導(dǎo)致顯失公平的結(jié)果出現(xiàn)。其原因在于地下停車位的建筑面積一般情況下是不計算建筑容積率的，即該停車位并沒有獲得相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額。換句話說，該小區(qū)的土地使用權(quán)面積完全由地上建筑物（即房屋單元）分?jǐn)?，地下建筑物便成了不分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積的部分。此時的地下車庫便成了依附于地上建筑物的從物而歸屬于主物（地上建筑物）的所有人即全體業(yè)主。簡單地法定為業(yè)主或者開發(fā)商所有，都有可能對一方嚴(yán)重不公，而引發(fā)更大的糾紛。第三，小區(qū)地下車庫歸屬看地下車庫的建筑面積是否作為小區(qū)商品房的公攤面積也是存在問題的。根據(jù)1999年12月1日建設(shè)部頒布的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第九條規(guī)定，凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計入公用建筑面積部分?？梢?，用于銷售和出租的地下車庫一般不應(yīng)當(dāng)列入需分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。但是，僅以此作為判斷所有權(quán)歸屬的標(biāo)準(zhǔn)是不行的。因為公攤的前提是確定了共有部分，而車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬本身待定，不劃入到公攤面積，也并不意味著開發(fā)商就保留了所有權(quán)，開發(fā)商也有可能將車庫贈與給某些業(yè)主進行促銷，也可能將車庫納入到銷售的房屋的售價中。所以不能簡單地從公攤面積的情況來確定車庫的歸屬。第四，小區(qū)地下車庫歸屬看建設(shè)成本是否已納入商品房的成本是不現(xiàn)實的。商品房的成本掌握在開發(fā)商手中，對當(dāng)事人來說，要獲取該成本的信息是很難得。住戶不可能得知開發(fā)商是否將小區(qū)地下車庫建設(shè)成本及利潤計入其計劃的房屋銷售收益。最后，筆者贊成第六種觀點。應(yīng)當(dāng)采用約定的方式，而且在約定不明的情況下，應(yīng)當(dāng)推定為業(yè)主共有，而不是第五種觀點所說的推定為開發(fā)商所有的方式。這是因為：首先，開發(fā)商屬于強勢，完全可以通過格式合同爭取自己最大的利益。開發(fā)商完全掌握建造商品房的成本，完全可以證明車庫的歸屬。如果沒有在合同中規(guī)定車庫的歸屬，就可以推定，開發(fā)商已經(jīng)放棄主張車庫權(quán)利。其次，從合同解釋的角度來看，房屋銷售合同通常是開發(fā)商單方起草的，甚至在實踐中，開發(fā)商都是通過格式條款確定車庫的歸屬。如果合同沒有約定歸屬而發(fā)生爭議，按照合同解釋規(guī)則，應(yīng)當(dāng)作出不利于開發(fā)商的規(guī)則。 [8]最后，規(guī)劃內(nèi)的地下車庫，開發(fā)商有修建的義務(wù)。地下車庫作為小區(qū)建設(shè)的配套設(shè)施之一，是建筑物的輔助設(shè)施，就應(yīng)如同道路、管線一樣，是房屋的從物，應(yīng)交付建筑物的所有人共同使用，在買賣合同沒有特別約定的情況下，從物應(yīng)當(dāng)依從主物房屋一并出售、轉(zhuǎn)移。開發(fā)商根據(jù)政府規(guī)定興建地下車庫，是他的法定義務(wù)，該地下車庫不能面向社會公眾開放以謀取私利，而是為了滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主生活需要，向特定人群提供停車位。綜上，筆者的觀點是，小區(qū)車庫的歸屬并不能簡單地認(rèn)為屬于業(yè)主或者開發(fā)商所有，而是應(yīng)當(dāng)首先雙方約定。開發(fā)商和業(yè)主以出售、附贈或者出租等方式約定時，有義務(wù)向業(yè)主證明車庫并未納入公攤面積，建設(shè)車庫的成本也未納入商品房的成本。如果沒有約定或者約定不明時，除開發(fā)商能證明其享有所有權(quán)外，應(yīng)當(dāng)推定歸屬于業(yè)主。二、評析《物權(quán)法》第七十四條關(guān)于小區(qū)車庫歸屬的規(guī)定從法理上來講，是很難明確所有權(quán)的歸屬的；而從實踐中來說，明確規(guī)定屬于業(yè)主或者開發(fā)商所有都有利有弊。因此，《物權(quán)法》會如何規(guī)定與其說是根據(jù)法理而定，不如說是一種政策的選擇。針對實踐中引發(fā)的諸多爭議，《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！保ㄒ唬Α段餀?quán)法》第七十四條的解讀從該規(guī)定中，我們可以作出如下幾點解讀：第一，該規(guī)定實行了約定論，規(guī)定由當(dāng)事人約定歸屬，體