【文章內(nèi)容簡介】 定范圍內(nèi)土地的使用權(quán)，則不能取得該土地上的任何建筑物的所有權(quán)，因此地下車庫不可能單獨(dú)獲得土地使用權(quán)，地下車庫所使用的土地是業(yè)主交納土地使用費(fèi)的土地，該小區(qū)土地面積已經(jīng)全部分?jǐn)偟饺w業(yè)主，小區(qū)的土地使用權(quán)為該小區(qū)的業(yè)主所享有，開發(fā)商不再享有該小區(qū)的土地使用權(quán)。 [5]筆者對上述觀點(diǎn)進(jìn)行如下分析：首先，第一種觀點(diǎn)簡單的認(rèn)為規(guī)劃內(nèi)的地下車庫歸屬于業(yè)主，過于絕對。雖然一些國家和地區(qū)法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)歸屬于業(yè)主。例如，我國臺灣省有關(guān)停車位的權(quán)屬制度安排是將法定強(qiáng)制規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)要求的停車位（法定停車位）安排規(guī)定為建筑物區(qū)分所有權(quán)人共同擁有，建筑物區(qū)分所有人可以通過約定，將法定停車位以對價(jià)方式約定為某一小區(qū)業(yè)主專有使用，該對價(jià)和約定受法律保護(hù)。在美國的住宅小區(qū)里，房屋單元為業(yè)主專有財(cái)產(chǎn)，除房屋單元以外的小區(qū)的全部是小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)。依美國現(xiàn)制，大多數(shù)在郊外的建筑，若六層以下，停車場大都建于基地內(nèi)，該停車場系為共用部分。 [6]但是，歸屬于業(yè)主存在理論上的障礙以及實(shí)踐中難以操作的問題。地下車庫不是簡單地歸屬于業(yè)主。業(yè)主購買了房屋之后，按照地隨房走的原則，業(yè)主獲得了地上的空間利用權(quán)和地表的空間利用權(quán)，但是并未獲得地下的空間利用權(quán)。而且規(guī)定業(yè)主共有是在實(shí)踐中難以操作。業(yè)主如何共同所有，如何分享車庫收益，業(yè)主委員會的自治能力不強(qiáng)，在實(shí)踐中都是不可避免又難以在短時(shí)間內(nèi)解決的問題。其次，第二種觀點(diǎn)簡單地認(rèn)為規(guī)劃內(nèi)的地下車庫歸屬于開發(fā)商，是有問題的。雖然開發(fā)商對車庫的修建要作出一定的投資，但是也不能簡單地認(rèn)為地下空間都屬于開發(fā)商。即使根據(jù)規(guī)劃，開發(fā)商可以利用地下空間進(jìn)行開發(fā)修建車庫，但規(guī)劃所確定的空間并非完全屬于開發(fā)商。由于我國目前還沒有承認(rèn)獨(dú)立的空間利用權(quán)，空間的利用是根據(jù)規(guī)劃來確定，并且是依附于土地使用權(quán)。開發(fā)商不能以其享有地下空間權(quán)而主張對車庫的所有權(quán)，開發(fā)商也不能以他享有獨(dú)立的地下空間利用權(quán)來主張他對車庫享有單獨(dú)的所有權(quán)。 [7]而且結(jié)合我國房地產(chǎn)市場的實(shí)踐來看，如果一概地賦予地下停車位以單獨(dú)所有權(quán)（即相當(dāng)于專有部分的所有權(quán)），亦即賦予房地產(chǎn)開發(fā)商對地下停車位享有完全的產(chǎn)權(quán)的話，會導(dǎo)致顯失公平的結(jié)果出現(xiàn)。其原因在于地下停車位的建筑面積一般情況下是不計(jì)算建筑容積率的，即該停車位并沒有獲得相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額。換句話說，該小區(qū)的土地使用權(quán)面積完全由地上建筑物（即房屋單元）分?jǐn)?，地下建筑物便成了不分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積的部分。此時(shí)的地下車庫便成了依附于地上建筑物的從物而歸屬于主物（地上建筑物）的所有人即全體業(yè)主。簡單地法定為業(yè)主或者開發(fā)商所有，都有可能對一方嚴(yán)重不公，而引發(fā)更大的糾紛。第三，小區(qū)地下車庫歸屬看地下車庫的建筑面積是否作為小區(qū)商品房的公攤面積也是存在問題的。根據(jù)1999年12月1日建設(shè)部頒布的《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第九條規(guī)定，凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分。可見，用于銷售和出租的地下車庫一般不應(yīng)當(dāng)列入需分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。但是，僅以此作為判斷所有權(quán)歸屬的標(biāo)準(zhǔn)是不行的。因?yàn)楣珨偟那疤崾谴_定了共有部分，而車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬本身待定，不劃入到公攤面積，也并不意味著開發(fā)商就保留了所有權(quán)，開發(fā)商也有可能將車庫贈與給某些業(yè)主進(jìn)行促銷，也可能將車庫納入到銷售的房屋的售價(jià)中。所以不能簡單地從公攤面積的情況來確定車庫的歸屬。第四，小區(qū)地下車庫歸屬看建設(shè)成本是否已納入商品房的成本是不現(xiàn)實(shí)的。商品房的成本掌握在開發(fā)商手中，對當(dāng)事人來說，要獲取該成本的信息是很難得。住戶不可能得知開發(fā)商是否將小區(qū)地下車庫建設(shè)成本及利潤計(jì)入其計(jì)劃的房屋銷售收益。最后，筆者贊成第六種觀點(diǎn)。應(yīng)當(dāng)采用約定的方式，而且在約定不明的情況下，應(yīng)當(dāng)推定為業(yè)主共有，而不是第五種觀點(diǎn)所說的推定為開發(fā)商所有的方式。這是因?yàn)椋菏紫龋_發(fā)商屬于強(qiáng)勢，完全可以通過格式合同爭取自己最大的利益。開發(fā)商完全掌握建造商品房的成本，完全可以證明車庫的歸屬。如果沒有在合同中規(guī)定車庫的歸屬，就可以推定，開發(fā)商已經(jīng)放棄主張車庫權(quán)利。其次，從合同解釋的角度來看，房屋銷售合同通常是開發(fā)商單方起草的，甚至在實(shí)踐中，開發(fā)商都是通過格式條款確定車庫的歸屬。如果合同沒有約定歸屬而發(fā)生爭議，按照合同解釋規(guī)則，應(yīng)當(dāng)作出不利于開發(fā)商的規(guī)則。 [8]最后，規(guī)劃內(nèi)的地下車庫，開發(fā)商有修建的義務(wù)。地下車庫作為小區(qū)建設(shè)的配套設(shè)施之一，是建筑物的輔助設(shè)施，就應(yīng)如同道路、管線一樣，是房屋的從物，應(yīng)交付建筑物的所有人共同使用，在買賣合同沒有特別約定的情況下，從物應(yīng)當(dāng)依從主物房屋一并出售、轉(zhuǎn)移。開發(fā)商根據(jù)政府規(guī)定興建地下車庫，是他的法定義務(wù)，該地下車庫不能面向社會公眾開放以謀取私利，而是為了滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主生活需要，向特定人群提供停車位。綜上，筆者的觀點(diǎn)是，小區(qū)車庫的歸屬并不能簡單地認(rèn)為屬于業(yè)主或者開發(fā)商所有，而是應(yīng)當(dāng)首先雙方約定。開發(fā)商和業(yè)主以出售、附贈或者出租等方式約定時(shí)，有義務(wù)向業(yè)主證明車庫并未納入公攤面積，建設(shè)車庫的成本也未納入商品房的成本。如果沒有約定或者約定不明時(shí)，除開發(fā)商能證明其享有所有權(quán)外，應(yīng)當(dāng)推定歸屬于業(yè)主。二、評析《物權(quán)法》第七十四條關(guān)于小區(qū)車庫歸屬的規(guī)定從法理上來講，是很難明確所有權(quán)的歸屬的；而從實(shí)踐中來說，明確規(guī)定屬于業(yè)主或者開發(fā)商所有都有利有弊。因此，《物權(quán)法》會如何規(guī)定與其說是根據(jù)法理而定，不如說是一種政策的選擇。針對實(shí)踐中引發(fā)的諸多爭議，《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！保ㄒ唬Α段餀?quán)法》第七十四條的解讀從該規(guī)定中，我們可以作出如下幾點(diǎn)解讀：第一，該規(guī)定實(shí)行了約定論，規(guī)定由當(dāng)事人約定歸屬，體